二手房轉(zhuǎn)讓繳稅降低目前，我國二手房轉(zhuǎn)讓需繳納5%的營業(yè)稅。個稅方面，業(yè)主個人轉(zhuǎn)讓不滿五年或非唯一的二手房時，要按照差額的20%征收個稅。個人在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同但未辦理產(chǎn)權(quán)變更事項的，應(yīng)繳納增值稅。此前，兩部門已經(jīng)表示，個人二手房交易由營業(yè)稅改為增值稅后，原有的優(yōu)惠政策一律延續(xù)。兩部門又進(jìn)一步明確，個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，而個人取得房屋時所支付價款中包含的增值稅，將計入房屋的財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。關(guān)于2016年個人轉(zhuǎn)讓二手房交易稅收政策的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

二手房轉(zhuǎn)讓繳稅降低

目前，我國二手房轉(zhuǎn)讓需繳納5%的營業(yè)稅。根據(jù)新規(guī)，增值稅替代營業(yè)稅后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

非北京市、上海市、廣州市和深圳市的地區(qū)：去年的“3·30新政”對免征條件有所放松，從“滿5年以上（含5年）”，調(diào)整為“滿2年以上（含2年）”。今年2月又進(jìn)一步“松綁”為除北上廣深外，所有住房只要滿2年（含2年）對外銷售的，均免征營業(yè)稅。

以一套200萬元的二手房為例簡單計算，比較“營改增”前后稅負(fù)差異。

增值稅方面，北京執(zhí)行的政策為，5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照5%的征收率差額征收增值稅。

契稅方面，個人購買家庭唯一住房，且面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。計征契稅的成交價格不含增值稅。

個稅方面，業(yè)主個人轉(zhuǎn)讓不滿五年或非唯一的二手房時，要按照差額的20%征收個稅。需要注意的是，個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，而個人取得房屋時所支付價款中包含的增值稅，將計入房屋的財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

那么，同樣一套房，“營改增”前后，究竟能為普通二手房業(yè)主節(jié)約多少稅費(fèi)呢？舉例來說，北京市民李先生以200萬元的價格，出售了其購買不足兩年的一套60平方米二手房，假設(shè)當(dāng)年買入價為100萬元，繳納稅費(fèi)2萬元。5月1日前，這套房屋需繳納營業(yè)稅10萬元、個稅17.6萬元、契稅2萬元。5月1日起，這套房屋改為繳納增值稅、個稅和契稅。增值稅納稅額為{含稅銷售額&pide;（1+征收率）}×征收率={200&pide;（1+5%）}×5%=9.52萬元；個稅納稅額為[{200&pide;（1+5%）}-102]×20%=17.7萬元；契稅納稅額為{200&pide;（1+5%）}×1%=1.9萬元。通過計算可以看出，營改增后賣方稅負(fù)減少0.38萬元，買方減少0.1萬元。（案例中不包含附加稅）

個人二手房交易的執(zhí)行細(xì)則

4月26日，財政部、國稅總局聯(lián)合發(fā)文，明確了個人二手房交易的執(zhí)行細(xì)則。個人在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同但未辦理產(chǎn)權(quán)變更事項的，應(yīng)繳納增值稅。

此前，兩部門已經(jīng)表示，個人二手房交易由營業(yè)稅改為增值稅后，原有的優(yōu)惠政策一律延續(xù)。5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅；非普通住房對外銷售的，按差額征收增值稅。經(jīng)過測算，實際稅負(fù)并未出現(xiàn)太大變化，甚至略有下降。

兩部門又進(jìn)一步明確，個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，而個人取得房屋時所支付價款中包含的增值稅，將計入房屋的財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

如果在5月1日前已簽訂交易合同，但尚未辦理過戶手續(xù)，應(yīng)該繳納營業(yè)稅還是增值稅呢？對此，稅務(wù)總局明確，個人轉(zhuǎn)讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，2016年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項的，應(yīng)繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。

（責(zé)任編輯：木土土）