哪一種個人住房貸款品種利率最低目前個人金融產品中，個人住房公積金貸款的利率最低，1—5年的年利率為4.14%，6—30年的為4.59%。借款時如何選擇還款方式個人住房貸款還款方式目前基本上有兩種，一種是等額還款方式，另一種是等額本金還款方式。向上海工行申請個人家居組合貸款，其個人家居組合貸款額與其未清償的個人住房貸款本金之和最高不超過抵押物評估價的70%。借款人只需提供原抵押物的《上海市房地產權證》和有處分權人同意抵押的證明文件及原個人住房貸款的借款合同復印件，前往原貸款行即可申請貸款。貸款未還清時轉讓房產，貸款是否可以隨之轉讓可以。關于住房貸款按揭十大疑問的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

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買房時申請貸款合算嗎

這個問題的答案是因人而異的，關鍵要看個人的投資渠道與投資水平。很多市民有足夠的財力，可以一次性付清全部房款，但是他們仍然選擇住房按揭貸款。因為，借款人可以把自己已有資金用作其他投資項目，只要能取得高于貸款利率的投資收益，就是合算的。您在買房時，最好先對自己的資產進行一下衡量，對預期收支進行測算。

一些市民因不愿承擔利息支出，不想負債，而將自己所有的積蓄一并取出，一次性付清了房款?？墒谴课萁桓妒褂脮r，又想申請貸款裝修新家或另有其他大額支出，這時再進行融資就很不劃算。因為個人信用貸款要承擔期限貸款利率，其10年期的貸款利率為6.21%。若借款人在購房時就申請個人住房貸款，其10年期的貸款利率為5.58%，利率比期限利率低0.63%，以10萬元貸款為例，10年里將少支出利息3786元。

同時，買房是一個較復雜的商業行為，而通過申請貸款，銀行可以幫借款人對房地產項目作初步的調查和審查，這就為借款買房人把了一道房地產買賣和房地產抵押的政策關、法律關，降低了購房人的風險。

哪一種個人住房貸款品種利率最低

目前個人金融產品中，個人住房公積金貸款的利率最低，1—5年的年利率為4.14%，6—30年的為4.59%。雖然公積金貸款利率最低，但并非人人可以申請，它要求申請人在申請貸款前必須累計繳存住房公積金滿2年，連續繳存達6個月，并且公積金貸款最高額度為10萬元，加上補充公積金的3萬元，最高只可申請貸款13萬元。

公積金貸款的額度是按借款人配偶或同戶成員住房公積金儲存余額的15倍，補充公積金余額的2倍計算的。因此，對于有補充公積金的個人來說，想申請補充公積金貸款額度的，在申請前千萬不要動用，一旦提取過補充公積金的，就不再計算額度。除此之外，個人住房商業性貸款的利率是個人消費貸款中最低的，其1—5年的年利率為5.31%，6—30年為5.58%。

借款時如何選擇還款方式

個人住房貸款還款方式目前基本上有兩種，一種是等額還款方式，另一種是等額本金還款方式。就拿等額還款方式來說，采用此還款方式，在整個還款期的每個月，還款額將保持不變遇調整利率除外，在還款初期，利息占每月還款總額的大部分。隨著時間的推移，還款額中利息的比重將不斷減少，而隨著本金的逐漸攤還，還款額中本金比重將不斷增加，此種還款方式的優點在于，借款人可以準確掌握每月的還款額，有計劃地安排家庭的收支。

而采用等額本金還款方式，其本金在整個還款期內平均分攤，利息則按未還本金余額逐日計算，并與本金一起償還。對于借款人來說，每月還款額在逐漸減少，但償還本金的速度是保持不變的。應該說，這種還款方式較適合于還款初期還款能力較強、并希望在還款初期歸還較大款項以此減少利息支出的個人。

房產已經抵押，但仍需要資金、可否再抵押、再貸款可以。有的銀行如建行稱其為“加按”，有的銀行如工行稱其為個人家居組合貸款。向上海工行申請個人家居組合貸款，其個人家居組合貸款額與其未清償的個人住房貸款本金之和最高不超過抵押物評估價的70%。

也就是說，只要借款人的貸款余額不足7成，就可以將原房產再抵押獲得家居組合貸款，而且家居組合貸款是以現金方式發放到借款人的存款賬戶，借款人可以將其用作裝修住房、購置家具、家用電器等家居支出。當然申請個人家居組合貸款，必須是原工行的借款人，并且信用良好。借款人只需提供原抵押物的《上海市房地產權證》和有處分權人同意抵押的證明文件及原個人住房貸款的借款合同復印件，前往原貸款行即可申請貸款。

貸款未還清時轉讓房產，貸款是否可以隨之轉讓可以。

目前本市工行、建行、農行均有此業務，俗稱“轉按”、“轉貸款”。在借款期間，借款人可以在房產轉讓的同時轉讓自己的貸款，即將全部的未還貸款本金余額轉讓給新的購房人，只要其能通過貸款銀行的審批。轉貸款業務，解決了房地產三級市場交易的難題，方便了借款人的房地產轉讓，也降低了其房產轉讓的成本，減輕了壓力，解決了借款人房地產轉讓時的后顧之憂。

將房子抵押能否申請貸款工行近期擴大了個人家居組合貸款品種的受理范圍，對于擁有產權住房的個人來說，可以采取將自有產權住房抵押給工商銀行的辦法，獲得貸款。貸款額度為抵押物評估價值的6成，期限最長為20年，利率為期限利率。個人家居組合貸款是以個人的自有房產作為抵押的個人融資新途徑，并且，貸款是以現金方式發放的。

退休職工可以申請貸款嗎

若向工行申請個人住房貸款，借款人的貸款期限可計算至70周歲，這就意味著退休職工可以申請期限為10年左右的貸款。工商銀行是最近剛放寬對貸款最高年齡的限制的原來是65周歲。此舉一方面擴大了貸款對象，另一方面將貸款期限延長，降低了廣大工薪階層的還貸壓力，同時由此也增加了廣大退休職工的可貸額度。

下崗了，還可以申請貸款嗎

若借款人暫時下崗了，或認為單位開具的收入證明不足以全面反映自己的償債能力時，只要借款人在工商銀行有定期存款，并且是在申請貸款前3個月存入的，就可去工行申請開列“存款證明書”，工行將其作為對借款人償債能力綜合考察的依據。

借款人可貸款的額度為不超過按家庭月收入測算的最高可貸額與存款金額之和。當然，開列存款證明書的“存款起息日”需為證明開列日前3個月，存款資金凍結期也為3個月。對于那些在工行有存款的個人，由于在以前存入的資金辦理提前還款利息要損失，借款人可以先申請貸款，待存款到期后，再辦理部分提前還款或全部提前還款。[page]

單位經濟效益差，住房公積金繳存比例可否下調

在1999年7月1日之前，上海所有應參加住房公積金制度的單位和職工的住房公積金繳存比例都是統一的。1999年3月，國務院頒布了《管理條例》，明確了住房公積金繳存比例實行分地區指導、分類指導的原則?！豆芾項l例》第十八條規定：“職工和單位的住房公積金繳存比例均不得低于職工上一年度月平均工資的5%;有條件的城市可以適當提高繳存比例。”

第二十條規定：“對于繳存住房公積金確有困難的單位，經本單位職工代表大會或者工會討論通過，并經住房公積金管理中心審核，報住房委員會批準后，可以降低繳存比例或者緩繳;待單位經濟效益好轉后，再提高繳存比例或者補繳緩繳。”上海根據國務院《管理條件》的規定精神，結合上海企業的實際情況，在確定1999年度住房公積金繳存比例時，也實行了分類指導的原則，即：凡經濟效益較差，職工本人和單位執行各7%住房公積金繳存比例確有困難的企業，可以提出降低住房公積金繳存比例的申請。具體繳存比例原則上不低于各5%。企業申請降低住房公積金繳存比例的最長期限不得超過住房公積金的一個繳存年度。

申請降低住房公積金繳存比例的程序如下：

首先，由企業法定代表人提出，并提交職工代表大會或者工會討論通過無職代會或工會組織的，需向全體職工征求意見，須經職工本人同意。其次，企業要經主管區、縣、局、控股集團公司批準，報市公積金管理中心備案;無主管區、縣、局、控股集團公司的企業，需經市公積金管理中心審批。

企業在提出降低住房公積金繳存比例申請時，應向主管區、縣、局、控股集團公司或者市公積金管理中心提供下列材料：

1企業申請降低住房公積金繳存比例的報告。

2由企業填寫的《申請降低住房公積金繳存比例審批表》。

3由同級財政財稅專管員審核同意的單位上一年度財務決算報表。

住房公積金月繳存額如何計算

職工住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以職工住房公積金繳存比例。職工住房公積金月繳存額計算到元，元以下四舍五入。

單位為職工繳存的住房公積金的月繳存額為職工本人年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例。單位為職工繳存的住房公積金月繳存額計算到元，元以下四舍五入。

職工住房公積金月繳存額和單位為職工繳存的住房公積金月繳存額相加，即為該職工的住房公積金月應繳額。