廣州的購房者都知道，在簽署的《商品房買賣合同》中，開發商一般會把辦理房產證的期限定在720天。但廣州市房管局近日公布的房產證辦理時間為95個工作日，加上節假日時間，約共133日。記者歷時一周跟蹤一個素有誠信美名的大型國營開發商的辦證人員到廣州市房地產交易中心辦理產權手續，發現除了房管局公布的辦證時間外，開發商無可奈何地需要花費不少的時間。近期廣州市房地產交易所和登記所合署，把交易過戶和發證合并辦理時間縮短為35個工作日，即市房管局辦理房產證的時間為95個工作日。對此，不少業主都會質疑開發商為什么要把辦理房產證的時間刻意推遲。關于記者親歷：一房產證誕生的曲折經歷的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

廣州的購房者都知道，在簽署的《商品房買賣合同》中，開發商一般會把辦理房產證的期限定在720天。但廣州市房管局近日公布的房產證辦理時間為95個工作日，加上節假日時間，約共133日。開發商究竟把這720日和133日之間的近600天辦證時間用到哪里去了？記者歷時一周跟蹤一個素有誠信美名的大型國營開發商的辦證人員到廣州市房地產交易中心辦理產權手續，發現除了房管局公布的辦證時間外，開發商無可奈何地需要花費不少的時間。（此次調查是那些誠信可靠的開發商的辦理房產證時間，那些由于自身種種原因而拖延辦證或無法辦證的不在此次調查之列）

廣州市國土資源和房屋管理局曾在去年公布一手商品房辦理房產證的時間為105個工作日，其中包括初始登記（開發商大確權）60個工作日、交易過戶30個工作日和發證15個工作日三個步驟。近期廣州市房地產交易所和登記所合署，把交易過戶和發證合并辦理時間縮短為35個工作日，即市房管局辦理房產證的時間為95個工作日。但一直以來開發商與買家簽署的《商品房買賣合同》中，房產證辦理時間一般都是交樓后720日內完成。對此，不少業主都會質疑開發商為什么要把辦理房產證的時間刻意推遲。但經過記者連日的調查所得，在這95日和720日之間確實存在著不少無可奈何的灰色時間地帶。

各手續銜接時間存在灰色地帶

廣州市房管局公布的房產證辦理程序是初始登記（即開發商進行大確權，確定開發商對開發完成物業的權屬）和交易過戶（即把開發商的權屬過戶到小業主買家的過程）兩大部分，所需時間分別是60個工作日和30個工作日。但據一名有十多年產權辦理經驗的工作人員表示，房產證的辦理不僅是完成初始登記和交易過戶兩個環節共95個工作日的手續，在初始登記前、初始登記和交易過戶之間都有不少必須完成的環節，所需時間并不少，一般要多增近兩個月時間。

開發商辦房產證并不是一步進入初始登記程序，之前還需要進行測繪和查冊。據了解，開發商真正辦理房產證是從開發物業竣工后開始，首先要到市房管局遞件申請辦理房地產測繪，規定工作時間為30個工作日，測繪完成后第二步必須進行查冊，所需時間7個工作日，接下來才是初始登記。

初始登記完成后，并不是立刻進入交易過戶流程，必須經歷一個辦理前存在一個送檔和歸檔的程序，一般約定7個工作日左右。接下來還有一個5個工作日的預審期，即經辦人員確認所送資料是否齊備的過程。完成后才真正進入交易過戶。做最基本的估算，一系列程序完成所需時間144個工作日，不包括長假期約203日。

測繪和歸檔實際耗時兩三個月以上辦理時間僅是所有流程全部按時完成且能連續辦理所計算出來的，但實際操作中所費時間遠不止該數字。有開發商辦證人員表示，測繪和歸檔的時間一般都耗時兩三個月。

該辦證人員表示，一件案辦理測繪要經過多重審批手續：經辦收件———本科科長一審———審查科經辦人員二審———審查科科長三審———真正送件出具回執收據（此時才開始算工作日）———測繪所所長派案———科長領案———科長派案———經辦人員領案。接下來才開始真正到現場進行面積實測。在辦理期間，如果相關工作人員外出，辦案時間會有延遲。而近期實行電腦派案，才簡化了個別程序。而實際的測繪工作量也非常大，由于不同物業有不同的復雜性，進行測繪時常出現重新測繪的現象，那么辦理時間會重新計算。而且，測繪的工作人員并不足，一般一件案的測繪費時60個工作日左右，耗時兩三個月是常見的事情。

另外，在歸檔程序上，由于開發商都會大批量地辦理小業主的房產證，兩三百個案件進行歸檔非常常見，個別更出現上千個案件同時進行歸檔。那么歸檔程序不是幾個工作日能完成的，對該歸檔期限房管局也沒有作嚴格的限制，所以一般需要兩三個月甚至更長時間才能完成的。而且，每一個環節開發商都需要一定時間準備資料，遇上幾百個甚至上千個房產證的辦理，交易過戶時填寫資料也需要好幾天時間。遇上緊急情況，辦證人員往往是幾天通宵填表準備資料。

大確權送件通常打回十多次

另一個費時的環節是初始登記的送件，房地產登記所對該項業務的收件要求非常嚴格，即使經驗最豐富的辦證人員也可能送件十多次都被拒絕。不少辦證人員戲稱該項收件驗證手續為“驗尸”。由于初始登記是對開發商產權的確認，檢驗清楚各項證照是應該的，但這里存在兩種問題。一是廣州的房地產開發非常復雜，如多個發展商合作開發、地塊多次轉讓等等，所有這些情況都必須具備所有資料。而且各個樓盤實際情況不同，開發商無法根據固定的模式照單準備資料，一些非原則性資料的準備缺漏是在所難免的，事實上不同收件人員對案件的理解不同，對資料要求齊備的程度也不同，所以常出現“打回頭”的現象。另一方面，也有辦證人員表示，對于送件時的一些瑕疵，收件人員也會立刻打回，而且不會檢查所有文件后列出所有問題才交還辦證者，而是要求辦證者回去解決一個問題后再重新送件，如此下來送件十多次被打回的情況非常常見。

有辦證人員表示，早期初始登記工作是由經辦人員收件并辦理的，但經辦人員是計件工作的，他們做一件開發商復雜的確權案算一個件，做簡單的小業主抵押備案也算一件案。而經辦人員又經常輪崗，今天不接開發商的確權，明天案件會被別的經辦人員收下，所以會出現經辦人員對開發商送件吹毛求疵的情況。現在收件人員和經辦人員分開，這種情況已經基本上沒有了。但經辦人員的人手明顯不足，曾有經辦人員要求辦證人員出具證明稱由于開發商證件未齊而延期辦理的現象出現，這些都拖慢了房產證的辦理時間。

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所以開發商簽署買賣合同時會留足辦理房產證的時間，防止出現突發事情遲辦房產證而賠償巨額費用。[page]

從以上調查發現，市房管局公布房產證辦理時限是出于便民的角度，但在實際的操作過程中還是出現了這樣那樣的難題無法解決。所以建議有關部門對整個房產證辦理過程進行審視，制定有力的措施來加快房產證的發放時間。另外，由于廣州市房地產一二手交易登記、過戶都只能在市房管局辦理，工作量大，人手緊張，所以建議把部分辦理業務下放至各區房管局進行辦理。

排隊、排隊再排隊耐心、耐心再耐心

為了體驗辦證人員的艱辛和了解廣州市交易中心辦理產權證明的具體操作辦法，12月10日，記者清晨來到位于珠江新城的廣州市房地產交易中心，觀察辦證人員的工作情況。

小業主與辦證人員一塊排隊入場

上午7：45，記者來到交易中心，雖然距離辦公時間還有45分鐘，而且當天也是入冬以來較為寒冷的一天，交易中心門前卻聚集了近百人在排隊等候入場。由于新交易中心把一、二手業務聚攏在一個辦公大廳里，所以在門前排隊的除了拿著大包小包的辦證人員，絕大部分都是辦理二手業務的小業主。有辦證人員表示，由于開發商辦證者須和小業主一塊排隊領號，在時間上會有耽擱，如果出現辦急件的情況，辦證人員要比以往更早來到交易中心。記者詢問排在最前的等候者來交易中心的時間，回答竟然是上午6時多。據了解，部分辦證人員如代理行等辦理產權交易、合同鑒證等工作量大、辦證者多的人員幾乎每天都必須在8時前到交易中心排隊領號。

8：10，工作人員開始向排隊輪候的人群派發號牌，憑號牌到二樓辦公大廳領號，這一做法要比原來市國土房管大廈的“百米沖刺”有所改進。當時，排隊輪候的人群將近兩百人了。

初始登記半天輪了7個號

領號開始，拿著25號牌的記者輪候了15分鐘才能領號。但領號必須出示相關文件，記者這一“假辦證員”只能放棄領號觀察房產證辦理人員的工作情況。

記者來到辦理初始登記的兩個窗口前，已經有辦證人員在辦理業務。每位辦證者都把厚厚一疊資料放在桌前，讓收件人員仔細檢查。有辦證者告訴記者，這僅是一個確權案件，因為每份文件都必須附上所有詳細的資料，一份文件的附件資料有幾十頁之多。

至11：30，記者發現兩個專門收取開發商初始登記案件的窗口只是輪了7個號，其間每位辦證者在窗口的時間都在20分鐘以上，更有兩位辦理手續時間達1個多小時。記者還被告知，部分較早離開窗口的辦證者只是到其他窗口辦理相關手續。

記者還發現，有兩位辦證者因為資料不足而不能正常辦理收件。其中一位辦證者在窗口前坐了一個多小時后被告知資料未齊，須補足多份材料才能辦理，辦證者只能提著大包資料離去了。另一位辦證者也被告知資料不齊，但辦證者極為焦急、氣憤，聲稱是急件，要求收件員先收件，在回執中聲明資料在規定時間內交齊否則退件，收件員發出了回執，但不愿意署名。

交易過戶號牌沒到9點已發完

在交易過戶窗口，記者也聽到一位辦證者埋怨，交易過戶的號牌不到9時已經發完了。該辦證者8?30來到交易中心，輪候了近半小時來到領號處，上午的號牌已經沒有了。

辦證人員告訴記者，交易中心工作人員的人數并不多，工作量有限，所以派號人員會詢問每位辦證者辦理案件的宗數，寫在號紙上，防止辦證人員插隊，也能預算辦案宗數。數量達到一定標準，派號員會停止發號。交易過戶辦證人員多，每人申請辦理的宗數也多，停號的時間較早。有辦證人員表示，其他不少辦證窗口都有類似情況，9時左右所有號牌都派光了。

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辦證時間延長的三種常見原因

1、裙樓連通的塔樓分期開發

現在不少住宅項目常出現一種一個連通的裙樓或者地下室上面建多棟塔樓的規劃設計。開發商為了迅速投入銷售和交樓，往往對塔樓進行分期開發。該種情況，開發商能獲得部分塔樓住宅的綜合驗收，能把樓宇交付使用。但是由于部分塔樓尚未建成，不可能在房屋竣工驗收合格后進行測繪（測繪工作須在整個項目完成后才能進行），更無法申請樓盤確認產權。也就是說，辦理房產證的時間極有可能延遲。對于開發商來說，把項目全部開發完成才交樓也不現實，這將會影響樓盤的銷售，也會減慢資金的回籠。該現象使開發商處于兩難狀態。

2、總建面積增加了

開發商開發樓盤時常會碰到總建筑面積與用地規劃出現偏差的問題，原因是測繪部門的實測與開發商的面積估算有一定的差距。其中一種情況是測繪部門測得樓宇的總建筑面積大于用地規劃，這將涉及一個補交地價的問題，而且必須完善該項手續才能進行初始登記。但補交地價的問題又涉及到房地產市場處，需經過多重手續的辦理，來回時間又是一兩個月了。

辦證人員表示，更冤的是即使開發樓盤總建筑面積增加了，經過多重手續的辦理后往往會發現根本無需補交地價。因為補交地價是與可銷售面積掛鉤的，而樓宇可能增加面積的是地下室或者架空層建筑，所以有可能無需補交地價，但辦房產證時間卻白白浪費了。開發商不能不留足時間來應付辦證中的突發事件。

3、需辦多次產權確認的物業

廣州有不少房地產項目是經過多次交易的，最后才賣給小業主。如A開發商把某房地產物業項目賣給B開發商，B開發商再把其中的一個住宅賣給小業主。那么小業主要拿到房產證的辦證程序是，A開發商先辦確權，再把產權交易過戶給B開發商，B開發商才能把該物業交易過戶給小業主。總之，多了一層交易關系，必須多辦一次手續，小業主拿到房產證的時間也將推遲。
辦證者提出的三點建議

1、實現一條龍辦證無需多次領號

新交易中心實行領號辦法，使辦證者無需長時間站著排隊等候辦證，但也出現了一些問題。開發商、代理行辦證者一般需要在多個窗口往來辦理業務，但交易中心除了交費窗口外，大部分都需要重新輪號，對辦證者造成了不便。一些辦證者目前的操作辦法是，排隊時一次性拿到各種項目的號牌，聽到叫號時迅速沖到另一窗口辦理業務，或者加派人手辦事。所以希望交易中心能實行一條龍辦證服務。[page]

2、同一項目同一收件人審件

初始登記一般都必須經過多次送件才能完成，但每次送件時收件的經辦人員不一定相同，往往會對原來審核過的項目重新審件，耗費雙方的時間。另外，由于每次收件人員不同，同一個小區同一批文件，可能一期樓宇能順利收件，二期樓宇不能順利收件，這與每個收件人理解案件的程度不同。如果同一人收件審核，會加快辦證的時間。

3、回執需列出所有收取的原件資料

有辦證人員反映，現時房管局出具的收件回執，只能打出10個收取的資料的清單，但辦證人員提交的資料遠不止10個。這種情況下，如果出現清單上沒有列出的文件原件資料遺失的情況，將難以確定是誰的責任。為此不少辦證人員交出文件原件后，都會提心吊膽恐防經辦人員遺失文件，可算是“死無對證”了。