不過和國內的制度相比較，美國公寓物業費的制度、收集與使用和國內有諸多不同。推薦閱讀：物業管理費收取標準物業管理條例開發商制定標準美國政府并不參與物業費的制度，政府關心的是國家的財政收入，因而只制定購買土地的稅收標準，新蓋的樓一般都有15-20年的減免稅期。但一般來說，美國大部分公寓的人工開支只是占總物業費的三分之一。管理公司收費物業費的收取是物業管理公司最重要的工作之一，而且這也是質量管理公司的星級標準。在美國也有向業主收一年物業費的情況。業主委員會的職責是省錢在美國，開發商制定的物業費并不是固定不變的。關于美國物業管理公司如何收取物業費？的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

美國公寓的物業叫做COMM ON-CH ARGES,意思是公共收費，或者是業主共享公寓小區部分的開支收費。不過和國內的制度相比較，美國公寓物業費的制度、收集與使用和國內有諸多不同。

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物業管理費收取標準

物業管理條例

開發商制定標準

美國政府并不參與物業費的制度，政府關心的是國家的財政收入，因而只制定購買土地的稅收標準，新蓋的樓一般都有15-20年的減免稅期。

每一個造樓計劃都必須得到政府的審核。開發商在消費者購樓時要附一本已得到政府批準的該公寓OFFERING PLAN。OFFERING PLAN就是公寓產品說明書，內容包括該公寓地點、結構、材料、單元圖、保修期、買賣手續、地稅減免計劃、價格、物業費以及業主委員會選舉法等等。OFFERING PLAN一經政府批準，開發商就不能改變其中的任何條例，如要改變，必須由律師書寫更改報告(am endment),得到政府司法部門批準方可執行。

對買房的消費者來說，OFFERING PLAN中的物業費是消費者購房的重要參數。因為買房的價格是一次性的，而物業費卻是永久的。所以，為了吸引大家購房，開發商通常會盡可能將物業費制定在一個合理的范圍內。

一般來說，開發商會根據水煤電的費率、員工薪資福利、設備維護保養等預算，來制定公寓一年的COMM ON CH ARGES是多少，然后再平均到每個單元每月要支付多少金額。我手上有不少紐約公寓的OFFERING PLAN。比如曼哈頓425FIFTH AVE公寓，該公寓坐落在曼哈頓中城的第5大道上，共60余層175個單元，48個儲藏室，42個酒庫，每年的物業費預算是1769597美元，也就是近177萬美元一年。這些物業費中包括13項基本開支。

這13項開支的每一項都有幾頁紙的詳細說明，例如員工薪水福利一項中列出，該公寓雇用一名需要免費配給一套入住單元的經理，他的周薪為961.54美元;一名維修工，周薪727.61美元;十二名警衛、清潔工，他們的周薪是660.63美元以及14名員工的傷殘失業保險費28851美元;醫療培訓、資金等費用117853美元，總共合計745031美元。該公寓的人工開支745031美元，占了一年物業費的42%，有些驚人!

眾所周知，美國的人工費用是很貴的。但一般來說，美國大部分公寓的人工開支只是占總物業費的三分之一。如果公寓的人工開支超出物業費的33%，消費者會思考它的合理性了。

按照這些明細核算下來，該公寓874平方(相當于80平方米)的單元，每月的物業費就是732.10美元，而1588平方就是1443.69美元，這在紐約，也算得上是相當高的物業費。之所以以此為例，是因為此物業費的構成比例是有代表性的。

管理公司收費

物業費的收取是物業管理公司最重要的工作之一，而且這也是質量管理公司的星級標準。

通常在公寓的OFFERING PLAN中，已經把收物業費的方式、條例、法律責任都寫得清清楚楚。紐約的公寓一開盤，就是說，從開發商賣出第一套單元開始，整個公寓的每個單元就必須支付物業費，沒有售出的單元的物業費由開發商支付，一分錢也不能少。物業費一般都是按月收的。管理公司在每個月的下旬向業主寄發管理費賬單。

在美國也有向業主收一年物業費的情況。有一位業主要回香港居住一年，她來問是否可交一年物業費，公司同意了，但要求她寫12張支票(每月一張)放在管理公司，在每月初拿一張轉存入公寓銀行賬戶。為什么不把她的錢一次存入銀行呢?第一，這樣做不符合年終財會審計。第二，要付她銀行利息，計算十分麻煩。

月月收物業費，從財務與管理兩個方面都符合業主利益。它是避免管理公司與業主之間法律糾紛的一項重要規則。

業主委員會的職責是省錢

在美國，開發商制定的物業費并不是固定不變的。公寓OFFERING PLAN從政府批準日開始，一般有效期為一年或兩年，以后可以根據公寓實際的運行情況，由業主委員會來進行一些調整，業主委員會重要的任務是監督管理公司，幫助業主省錢理財。還拿曼哈頓425FIFTH AVE公寓作為例子吧，由開發商制定的物業費預算中，包括了一套提供給管理人居住的單元，這套單元一年要耗費眾人的物業費128313美元。不過一年后，公寓業主委員會就有權取消管理人居住的單元，將這套單元出租，這樣一來，不僅每年能省下128313美元，相反可以增加公共基金，為業主減輕負擔。

出現新合同制定的變更的情況，預算中的第6條——合同服務與易耗品，就發揮作用了。合同服務是指開發商與其他公司簽訂的服務合同，例如電梯、中央冷暖等一些重大設備的維修保養，這些合同費不一定合理，業主委員會有權重新尋找多家專業公司，進行比價，簽署新的合同。

我在紐約管理的一幢商業大樓，原簽署的消防系統年保修費達12000美元，一年之后，與業主委員會一起尋找新的專業消防保養公司，年服務費只有8000美元，而且比上一家服務更好。這樣我們當然重新做了選擇。

在美國也有很多人怕買公寓，因為物業費年年漲，美國管理混亂的公寓也很多，《紐約時報》等地方報刊及華文報紙就經?？情_發商、業主委員會與業主沖突的故事。比如2006年1月8日，紐約三大華文報紙刊登，中華大廈120名業主在大會上狂轟管理公司與業主委員會主席，要求業主委員會主席下臺，理由是年終的財務報告的支出費用不清。

我個我認為，這些混亂的故事并不是管理制度問題，其中99%是管理公司與業主委員會執行人的素質問題。從這個角度說，業主要積極參與物業管理十分重要。若公寓財務報告開支不清，若提及明年要漲物業費，個個業主會伸長脖子問，誰動用了我的物業費?為什么?