隨著生活要求的提高以及市場競爭機制的導引，住宅小區環境越來越為人們所重視，但因為長時間被無環境的水泥叢林迷惑了眼睛，人們在判別住宅環境時往往陷入這樣的誤區：環境=綠化率住宅小區環境包括的內容絕不僅僅是綠化覆蓋率不低于33%，它包括綠化硬質鋪裝，圍墻、大門、活動設施，各種指示標牌、水景、浮雕、雕塑、燈光設施、音響設施等，而這些內容又必須與住宅建筑形成一個有機的聯合體。照此算來，買了同樣面積而使用率為80%房子的人，就平白多得了10平方米的面積，如此大的落差，使購房人在買房時，不得不開始琢磨起“使用率”這個干巴巴的詞。關于小區環境的選擇誤區：環境=綠化率的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

在計劃經濟時代，房子的地理位置、住宅戶型、朝向、外觀曾是大家最關注的內容，住宅也往往是以低廉的造價，“多快好省”地建造的混凝土盒子，正是這些冰冷的人造建筑物將人與自然割裂開，而與我們血脈相通的自然卻只有在零星的被圍墻圈起來的公園中可以找到。隨著生活要求的提高以及市場競爭機制的導引，住宅小區環境越來越為人們所重視，但因為長時間被無環境的水泥叢林迷惑了眼睛，人們在判別住宅環境時往往陷入這樣的誤區：

環境=綠化率

住宅小區環境包括的內容絕不僅僅是綠化覆蓋率不低于33%，它包括綠化硬質鋪裝，圍墻、大門、活動設施，各種指示標牌、水景、浮雕、雕塑、燈光設施、音響設施等，而這些內容又必須與住宅建筑形成一個有機的聯合體。

單就綠化而言，也不是簡單的綠了就可以了，而必須考慮喬木、灌木、藤本、草本、花冠木的適當配植以及與四季相適應的種植方式，而硬質鋪裝及活動設施應充分考慮其使用功能，如無障礙設計就有規范的嚴格規定，藝術品的陳設則要更多考慮其文化涵義和藝術品位。從學科來說，環境則涉獵土建、園林綠化、藝術、市政等許多工程領域，而這些都得由有豐富經驗的設計人員將它們有機組合起來。

小區景觀“中看”就行

我們強調人的主體性是對人本身的一種尊重，這并不是一句空話，許多具體的工作就體現了這一點。如活動設施的設置主要考慮老人、孩子的戶外活動，它的尺度應與人體工程學諸尺度相適應，從材料的色彩、質地和化學性質上都要考慮人與其相接觸時的舒適性和安全性以及使用的耐久性。

小區里的景觀不只是供居民觀賞的，它必須與居民的休閑活動相匹配，也就是說居民可以徜徉其中，能夠實實在在地使用這些景觀設施，比如小區的集中空地做出高低錯落的構筑物應該形成或大或小、或公共或私密的活動空間，以滿足不同活動的使用要求，開闊的場地可以供居民集體晨練或舉辦群眾文娛活動，而相對隱蔽的小空間則可以給居民提供閱讀、交談的場所。所以說景觀不僅是給人看的，同時也應該是給人用的。

過多追求環境個性

居住區中的環境設計應該是豐富多彩的，會有許多視覺上、使用上的興奮點，而這些點必須有一個內在的秩序將它們統一組織起來，形成既獨立存在又集中有序的畫面，否則就是一盤散沙，而這一切的最終目的是為居民服務，而非設計師表現個人色彩的場所。

環境設計是一門綜合的學科，從歷史上看，西方在城市公共環境的設計中有許多不朽的典范及相關理論，而東方則在造園藝術中有著獨到的意匠，就像油畫與國畫一樣以不同的手法創造不同形式，但同樣是美的生活圖景，我們當今的環境設計則應是博采眾長，繼承傳統來為今天的生活很好地服務。

購房：別被使用率蒙了你

不少買房人是在買了房之后才見識到使用率的“厲害”：明明掏錢買了100平方米，拿到合同才知道，自家可以用的面積才70平方米，因為這套房子的使用率是70%。照此算來，買了同樣面積而使用率為80%房子的人，就平白多得了10平方米的面積，如此大的落差，使購房人在買房時，不得不開始琢磨起“使用率”這個干巴巴的詞。

一、搞清使用率，先弄懂幾個術語

1.銷售面積：就是你掏錢的面積數，曾一度被稱為建筑面積，因其中既包括買房人自己房屋的建筑面積，又包括分攤的面積，故建筑面積一詞太籠統，漸被銷售面積所取代。

2.套內使用面積：就是所謂的地毯面積，想像一下居室滿鋪地毯的情形，就知道這個面積是指房子到手之后真正可以擺放家具、用起來的地盤大小。當然，不能鋪地毯的廚房、衛生間也算在內，但陽臺除外。

3.套內墻體面積：算法較復雜，因為每套房屋都有和鄰居共用的墻和自家獨用的墻。共用墻墻體算一半面積，非共用墻墻體則全部計入套內墻體面積。因為算法復雜，操作性也差，買房人不好估算這個面積。

4.套內陽臺建筑面積：封閉陽臺全算，未封閉陽臺算一半面積。

5.套內建筑面積：即上述2、3、4的總和。

二、[分子]多變使用率算法有不同

所有“率”都一定涉及到一個除法公式。使用率的分母是統一的，即“銷售面積”，但因開發商對使用率的計算方法不統一，分子便有了以下幾種變化：

1.套內建筑面積÷銷售面積

因分子中包括了套內使用面積、墻體面積、陽臺面積，使算出的使用率較高，故是較通行的算法。

2.套內使用面積÷銷售面積

分子中刨除了套內墻體面積和陽臺面積，這個公式算出來的使用率較低，因此不被多數開發商接受。又因這是買房人真正可使用的居室面積占購買面積的比例，也被稱為“實用率”。

3.套內使用面積+套內墻體面積÷銷售面積

因分子中不包括陽臺面積，這個公式算出的使用率在同等條件下比公式1低、比公式2 高。

三、使用率計算關鍵 分攤了多少平米

計算使用率都是以銷售面積做分母，這個看上去口徑一致的“銷售面積”其實每個項目也大相徑庭。

1.可分攤的公用建筑面積

根據政策規定，可分攤的公用建筑面積包括大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房，還包括套內與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻墻體面積的一半。

雖然上有政策，但下有“對策”的事也時常發生。據了解，電梯井、大堂等這些明擺著的地方超標計算分攤不大可能，最容易“注水”的是物業管理用房這塊。比如類似值班室、警衛的休息室等地方，測繪隊在竣工交房時給測的算分攤，半年后物業公司搞起了經營，一般業主哪里還記得自己是否為這間地下室掏過錢?2.不可分攤的公用建筑面積

不應計入分攤的是作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空間，以及售房單位自營、自用的房屋。

當然，開發商一味加大分攤的做法眼下越來越少，因為買房人已經開始懂得計算使用率了。分母加大、使用率降低，直接的影響就是使買房人揚長而去。所以，以減少分攤、提高使用率吸引買房人的做法越來越大行其道。不少項目甚至寧可把應該分攤的會所、物業用房等自己背起來，也要亮出高使用率的賣點。[page]