徐先生和王女士在補充條款中約定，按房屋總價的30%支付定金后，簽訂上海市房屋買賣合同，并明確合同履行時定金轉為價款，未履行時，任何一方違約，按定金罰則承擔責任。2005 年2月，王女士口頭告知徐先生，因房屋漲價，原先約定的價錢太低，所以不賣了，并承諾承擔違約責任。徐先生不服，要求王女士繼續履行合同，王女士不予認可。王女士不履行合同的行為，主觀上存在錯誤，使徐先生的利益遭受損失。關于二手房買賣上家違約如何處理的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

關鍵詞：二手房買賣違約 繼續履行 差價損失

二手房買賣中，常會因為房價上漲過快而出現上家違約的情形，此時的下家通常是要求繼續履行合同，而上家寧愿支付違約金不愿意繼續履行合同，此時如何處理呢

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關于購房合同的常見疑問

商品房購房合同范本一

按照約定全面履行合同義務是合同履行的一項基本原則。因此，除合同另有約定或出現可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預期違約還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方堅決要求繼續履行的，除符合《合同法》第一百一十條規定外，應責令雙方繼續履行。在履行義務的同時，另一方還有其他損失的，應當賠償損失。

對于確不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一、雙方協商確定的，從其約定;二、雙方不能協商確定的：(一)原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區域內房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;(二)無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

最后，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。

相關案例

2003年9月購買了王女士轉讓的期房，約定在2005 年9月小產證辦出時合同生效，辦理產權轉讓事宜。徐先生和王女士在補充條款中約定，按房屋總價的30%支付定金后，簽訂上海市房屋買賣合同，并明確合同履行時定金轉為價款，未履行時，任何一方違約，按定金罰則承擔責任。2005 年2月，王女士口頭告知徐先生，因房屋漲價，原先約定的價錢太低，所以不賣了，并承諾承擔違約責任。徐先生不服，要求王女士繼續履行合同，王女士不予認可。

律師觀點

徐先生和王女士在簽訂合同前先約定了補充條款，并作為合同的附件。徐先生依補充條款的規定支付定金后，與王女士簽訂了房屋買賣合同，同時，在補充協議中還明確該定金在合同履行時(小產證辦出過戶時)轉為房價款，在未辦出小產證履行過戶時賣方違約不賣或買方違約不買，均按照定金罰則承擔責任。可見，該定金不是定約定金而是敦促雙方履行合同義務的履約定金。從這個角度看，合同約定的生效條件只能對合同某一部分的作出限制，具體來說是對辦出產證后過戶轉讓的限制。徐先生可用以下三種方法來維護自己的權益：

1.要求王女士繼續履行合同并支付違約金。《合同法》第一百一十條：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行”。并且根據該法第一百零八條：“當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任”。

2.解除合同并獲得補償。王女士不履行合同的行為，主觀上存在錯誤，使徐先生的利益遭受損失。作為無過錯一方的徐先生可以選擇解除合同并獲得補償，具體包括雙倍返還的定金和既得利益的損失(即2000 年至今的上漲房價)。《合同法》第一百一十三條第一款規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益(即王女士因房屋漲價獲得的利益)。但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”。

3.采取“拖延政策”。如果和王女士協商后無法達成一致，就只能一直拖到小產證辦出之日，也就是房屋買賣合同的生效之日，然后根據合同上約定的爭議解決條款提交仲裁或提起訴訟，通過法律途徑來解決。