徐先生和王女士在補(bǔ)充條款中約定，按房屋總價(jià)的30%支付定金后，簽訂上海市房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并明確合同履行時(shí)定金轉(zhuǎn)為價(jià)款，未履行時(shí)，任何一方違約，按定金罰則承擔(dān)責(zé)任。2005 年2月，王女士口頭告知徐先生，因房屋漲價(jià)，原先約定的價(jià)錢(qián)太低，所以不賣(mài)了，并承諾承擔(dān)違約責(zé)任。徐先生不服，要求王女士繼續(xù)履行合同，王女士不予認(rèn)可。王女士不履行合同的行為，主觀上存在錯(cuò)誤，使徐先生的利益遭受損失。關(guān)于二手房買(mǎi)賣(mài)上家違約如何處理的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

關(guān)鍵詞：二手房買(mǎi)賣(mài)違約 繼續(xù)履行 差價(jià)損失

二手房買(mǎi)賣(mài)中，常會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快而出現(xiàn)上家違約的情形，此時(shí)的下家通常是要求繼續(xù)履行合同，而上家寧愿支付違約金不愿意繼續(xù)履行合同，此時(shí)如何處理呢

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關(guān)于購(gòu)房合同的常見(jiàn)疑問(wèn)

商品房購(gòu)房合同范本一

按照約定全面履行合同義務(wù)是合同履行的一項(xiàng)基本原則。因此，除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無(wú)論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿后的實(shí)際違約，如另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，除符合《合同法》第一百一十條規(guī)定外，應(yīng)責(zé)令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時(shí)，另一方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

對(duì)于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一、雙方協(xié)商確定的，從其約定;二、雙方不能協(xié)商確定的：(一)原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失;(二)無(wú)最相類似房屋比照的，可通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見(jiàn)的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。

相關(guān)案例

2003年9月購(gòu)買(mǎi)了王女士轉(zhuǎn)讓的期房，約定在2005 年9月小產(chǎn)證辦出時(shí)合同生效，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜。徐先生和王女士在補(bǔ)充條款中約定，按房屋總價(jià)的30%支付定金后，簽訂上海市房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并明確合同履行時(shí)定金轉(zhuǎn)為價(jià)款，未履行時(shí)，任何一方違約，按定金罰則承擔(dān)責(zé)任。2005 年2月，王女士口頭告知徐先生，因房屋漲價(jià)，原先約定的價(jià)錢(qián)太低，所以不賣(mài)了，并承諾承擔(dān)違約責(zé)任。徐先生不服，要求王女士繼續(xù)履行合同，王女士不予認(rèn)可。

律師觀點(diǎn)

徐先生和王女士在簽訂合同前先約定了補(bǔ)充條款，并作為合同的附件。徐先生依補(bǔ)充條款的規(guī)定支付定金后，與王女士簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)，在補(bǔ)充協(xié)議中還明確該定金在合同履行時(shí)(小產(chǎn)證辦出過(guò)戶時(shí))轉(zhuǎn)為房?jī)r(jià)款，在未辦出小產(chǎn)證履行過(guò)戶時(shí)賣(mài)方違約不賣(mài)或買(mǎi)方違約不買(mǎi)，均按照定金罰則承擔(dān)責(zé)任。可見(jiàn)，該定金不是定約定金而是敦促雙方履行合同義務(wù)的履約定金。從這個(gè)角度看，合同約定的生效條件只能對(duì)合同某一部分的作出限制，具體來(lái)說(shuō)是對(duì)辦出產(chǎn)證后過(guò)戶轉(zhuǎn)讓的限制。徐先生可用以下三種方法來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益：

1.要求王女士繼續(xù)履行合同并支付違約金。《合同法》第一百一十條：“當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行”。并且根據(jù)該法第一百零八條：“當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任”。

2.解除合同并獲得補(bǔ)償。王女士不履行合同的行為，主觀上存在錯(cuò)誤，使徐先生的利益遭受損失。作為無(wú)過(guò)錯(cuò)一方的徐先生可以選擇解除合同并獲得補(bǔ)償，具體包括雙倍返還的定金和既得利益的損失(即2000 年至今的上漲房?jī)r(jià))。《合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益(即王女士因房屋漲價(jià)獲得的利益)。但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失”。

3.采取“拖延政策”。如果和王女士協(xié)商后無(wú)法達(dá)成一致，就只能一直拖到小產(chǎn)證辦出之日，也就是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效之日，然后根據(jù)合同上約定的爭(zhēng)議解決條款提交仲裁或提起訴訟，通過(guò)法律途徑來(lái)解決。