北京法院法官房產(chǎn)報(bào)告解讀 摘錄,供參考學(xué)習(xí):一、受案情況的分析 根據(jù)案由買賣不分一手房和二手房，通過(guò)對(duì)主體的界定還是能夠區(qū)分的，期房都是預(yù)售合同糾紛，二手房一般都是雙方當(dāng)事人之間的，在甄別上還是有區(qū)分的。房地產(chǎn)相關(guān)法律是很龐雜的。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》就是第三十八條中的第六條，未依法登記而領(lǐng)取權(quán)屬證書的。媒介型居間中約定不得私下交易無(wú)效。關(guān)于二手房買賣糾紛的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

北京法院法官房產(chǎn)報(bào)告解讀 摘錄,供參考學(xué)習(xí):

一、受案情況的分析(案件數(shù)量)

根據(jù)案由買賣不分一手房和二手房，通過(guò)對(duì)主體的界定還是能夠區(qū)分的，期房都是預(yù)售合同糾紛，二手房一般都是雙方當(dāng)事人之間的，在甄別上還是有區(qū)分的。單位告中介的案由叫居間合同，我們國(guó)家合同法424條，有單獨(dú)案由，居間案由數(shù)量也不少，幾大中介公司都榜上有名，居間服務(wù)肯定是專業(yè)化服務(wù)的問(wèn)題。這張圖表是勝訴、敗訴率的分析。

二、涉及的相關(guān)法律問(wèn)題

在我們這個(gè)體制下，我們叫二手房，其實(shí)不是法律概念，尤其是在現(xiàn)有體制下，房源很復(fù)雜，我的第一個(gè)問(wèn)題就講房源，就是房屋的來(lái)源，或者房屋權(quán)屬的定性和定位，應(yīng)該是二分法，受制于我們國(guó)家現(xiàn)在城鄉(xiāng)二元體制，因?yàn)槌鞘幸?guī)劃區(qū)內(nèi)的房子就是建委系統(tǒng)管理的，可以通過(guò)權(quán)屬登記進(jìn)行管理，農(nóng)村集體土地上的房屋，是我們對(duì)農(nóng)民的一種基本保障制度，通過(guò)相關(guān)的法規(guī)和國(guó)務(wù)院政策，不允許交易，農(nóng)村房屋中有農(nóng)村宅基地上的自建房屋，第二集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在媒體上報(bào)道叫小產(chǎn)權(quán)房，從法律概念上界定產(chǎn)權(quán)沒(méi)有大小之分，只不過(guò)沒(méi)有交納土地出納金，沒(méi)有成本，我們俗稱小產(chǎn)權(quán)房。今天主要探討城市國(guó)有土地上房屋交易，分商品房、保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房，商品房也就是通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司買售完之后進(jìn)行第二次交易的商品房，還有保障性住房，經(jīng)濟(jì)適用房，這里面有個(gè)臨界點(diǎn)，就是以2008年4月8日為限，在政策上要銜接。還有按經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理的，還有房改房，通過(guò)國(guó)務(wù)院文件，為了推動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)的改革，五年上市交易一般來(lái)說(shuō)松動(dòng)了一些，再有單位央產(chǎn)房。

第二涉及的相關(guān)法律問(wèn)題，首先要講合同效力及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記債權(quán)合同是基礎(chǔ)，物權(quán)是履行，新的《物權(quán)法》也借鑒了大陸法系債權(quán)、物權(quán)的區(qū)分原則，合同效力的判定依據(jù)，從制定法的時(shí)間順序上講有民法通則58、59條，中華人民共和國(guó)合同法第52、54條，中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第38條，還有《物權(quán)法》第106條，以及國(guó)務(wù)院、建設(shè)部和各地市頒布的規(guī)章，具有不同的效力等級(jí)。房地產(chǎn)相關(guān)法律是很龐雜的。《民法通則》和《合同法》有遞進(jìn)關(guān)系，在司法掌握上，在禁止性規(guī)定上還會(huì)進(jìn)一步區(qū)分，分效力性規(guī)范和管理性規(guī)范。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》就是第三十八條中的第六條，未依法登記而領(lǐng)取權(quán)屬證書的。

第三居間合同與買賣合同的關(guān)系，我看了幾大中介公司的版本，居間合同、代理合同、委托合同很多權(quán)利義務(wù)混在一起，名稱上也稱謂不一，相對(duì)性卡的不是很嚴(yán)，合同一定要強(qiáng)調(diào)相對(duì)性問(wèn)題，從大方面講非主從關(guān)系，某種程度上是手段與目的的關(guān)系，424條合同一般來(lái)講是為主買賣合同服務(wù)的。

第四居間業(yè)務(wù)完成的認(rèn)定，也就是報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的界定問(wèn)題，這里面有如實(shí)報(bào)告的業(yè)務(wù)，對(duì)交易相關(guān)的事項(xiàng)注意義務(wù)、報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或?yàn)槊浇榉?wù)，促進(jìn)交易合同的有效成立，與代為辦理貸款、過(guò)戶的區(qū)別。

案例一：居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的成立。案情：2004年11月，劉某與甲中介公司就某套房屋簽訂了看房確認(rèn)書，看房費(fèi)10元/套，若成交，給付房款8%的中介費(fèi)，若私下交易，支付成交額5%的違約金，該套房屋在多個(gè)中介均有登記，劉某后經(jīng)乙中介公司居間訂立買賣合同，甲中介公司要求劉某給付中介費(fèi)及違約金均被駁回。評(píng)析：帶領(lǐng)看房與促成改易非同一。媒介型居間中約定不得私下交易無(wú)效。

三、審理中的幾個(gè)實(shí)務(wù)問(wèn)題

第一夫妻公有房屋是否擅自處分的界定及合同效力問(wèn)題。他的裁判關(guān)注到社會(huì)的和諧問(wèn)題，我們高度重視民生案件的審理，由于我們國(guó)家發(fā)展的歷程有很多很復(fù)雜的東西，比如房源的問(wèn)題，如果把復(fù)雜的房源和復(fù)雜的婚姻中的財(cái)產(chǎn)體制進(jìn)行幾何化對(duì)應(yīng)的話會(huì)更復(fù)雜，比如夫妻公有的認(rèn)定，現(xiàn)在有一個(gè)新的司法理念，《物權(quán)法》出臺(tái)以后，我們嚴(yán)格遵照《物權(quán)法》定，從對(duì)內(nèi)、對(duì)外兩個(gè)層次考慮問(wèn)題，在對(duì)內(nèi)婚姻家庭內(nèi)部，不能登記成張三的，就是你丈夫的房子，登記成李四的房子就界定你妻子的房子，再往深了講更復(fù)雜，比如甲男是鉆石王老五，花一百萬(wàn)在婚前買一套商品房，產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放是在結(jié)婚正之后，如果嚴(yán)格從法律邏輯出發(fā)，婚姻關(guān)系期間所得的財(cái)產(chǎn)如果沒(méi)有特別約定就是家庭公有財(cái)產(chǎn)，我們以權(quán)屬證書發(fā)放時(shí)間為最終的完結(jié)時(shí)間，產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間晚于結(jié)婚登記證書情況的話，正常情況下判定是共同財(cái)產(chǎn)沒(méi)有任何疑問(wèn)，但是有時(shí)候法律不能太邏輯，還要考慮社會(huì)上的復(fù)雜因素，上海、廣東很多法院都是理性的判斷，這是一種一百萬(wàn)元幣的財(cái)產(chǎn)形態(tài)，轉(zhuǎn)化為兩居室、三居室一套房子，還有他的單獨(dú)所有權(quán)，在這方面不能太絕對(duì)，包括在婚姻期間，折算男方或女方工齡取得的房改房的判斷，首先要區(qū)分動(dòng)態(tài)的交易和靜態(tài)的歸屬，如果不涉及第三人，在有第三人情況下有《物權(quán)法》第106條進(jìn)行保障，如果婚姻關(guān)系內(nèi)部的話，我們就不能夠?yàn)榈怯浾撆袛啵趧?dòng)態(tài)和靜態(tài)把握上有一個(gè)斟酌的問(wèn)題。第二處分的問(wèn)題，當(dāng)時(shí)立法時(shí)候應(yīng)該參照了德國(guó)民法典的相關(guān)條文，在德國(guó)區(qū)分負(fù)擔(dān)行為和處分行為，立法時(shí)候我也看國(guó)國(guó)內(nèi)大牌學(xué)者對(duì)這方面的論述，觀點(diǎn)不太一致，在處分上和106條聯(lián)合起來(lái)判斷，不涉及第三人交易情況下，我們是一個(gè)判斷方法，如果涉及到106條應(yīng)用的話，我們著重優(yōu)先采用106條維護(hù)動(dòng)態(tài)的交易，因?yàn)槲覀儑?guó)家權(quán)屬登記制度中大部分登的是戶主一人，尤其房改房，登所在單位職工，這種情況下要求審查婚姻狀況，審查完婚姻狀況再審查婚姻財(cái)產(chǎn)制度，然后再審查簽名真實(shí)性，極端例子就是張南為了賣房子可以找李女做一套假的離婚手續(xù)，然后把房子處理掉，后來(lái)發(fā)現(xiàn)婚姻關(guān)系是假的，導(dǎo)致在建委系統(tǒng)中有一個(gè)撤證的行政訴訟登記，在民事中就有合同無(wú)效訴訟問(wèn)題。

案例二：善意第三人的保護(hù)。黃某與孫某原系夫妻，雙方以成本價(jià)購(gòu)買住房一套，2003年4月將產(chǎn)權(quán)登記于孫某名下，2004年2月雙方協(xié)議離婚，并約定黃某的一半贈(zèng)與給孩子，2006年2月孫某未經(jīng)黃某同意，私自與張某簽訂了房屋買賣合同，并將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，后黃某要求確認(rèn)上述買賣合同無(wú)效，張某主張自己善意取得。

案例三：善意第三人的判斷，劉某與王某為夫妻，趙某與劉某系母子，劉某于王某在1994年12月購(gòu)買了一套房屋，產(chǎn)權(quán)登記在劉某名下，2006年3月，王某向劉某出具了同意售房的證明，2006年5月，劉某以賣房為名，將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到趙某名下，劉某未要求趙某支付房款。后雙方鬧離婚，王某要求確認(rèn)劉某處分房屋的行為無(wú)效。評(píng)析：受贈(zèng)人不應(yīng)成為善意第三人的范疇。[page]

第二審理中無(wú)證房屋交易的效力認(rèn)定，我要說(shuō)幾個(gè)界定條件，在這個(gè)時(shí)間段里，按照城市房管法第38條第6項(xiàng)規(guī)定不允許交易，沒(méi)有取得權(quán)屬證書，根據(jù)《物權(quán)法》的原理還有《物權(quán)法》立法的原則我們要區(qū)分買賣合同和物權(quán)的行為，在司法上稍微有些突破，這個(gè)突破不是越權(quán)，第一是要符合立法的潮流；第二要符合社會(huì)的公允；第三我們也參照的最高法院相關(guān)判例，和炒房、倒房是兩個(gè)概念，因?yàn)橛卸惖膯?wèn)題。

案例四：無(wú)證房屋的交易。案情：2006年2月，李某與謝某、中介公司簽訂《居間中保合同》及補(bǔ)充協(xié)議，李某將房屋出售給謝某，在補(bǔ)充協(xié)議中李某承諾至2006年8月31日，如取得產(chǎn)權(quán)證，立即配合中介公司將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給謝某，否則也保證謝某搬入此房居住，但需按月交納租金，直至過(guò)戶為止，因李某系某單位退休干部，該房產(chǎn)全證尚不能辦理，后李某與尚未取得產(chǎn)權(quán)證為由要求確認(rèn)買賣協(xié)議無(wú)效。評(píng)析：《城市房地產(chǎn)管理法》系行政管理性法律，該法第三十八條第(六)項(xiàng)的規(guī)定旨在規(guī)范房屋交易的行政管理，而非禁止交易關(guān)系，所涉及事項(xiàng)亦不損害國(guó)家利益和社會(huì)利益，故在性質(zhì)上屬于管理性禁止規(guī)范，并非效力性禁止規(guī)范，司法實(shí)踐中不能以違反此項(xiàng)規(guī)定為由確定房屋買賣合同無(wú)效。

第三不滿足交易條件房屋的買賣效力，經(jīng)濟(jì)適用房尚未到上市期，我們要和市建委的文件保持一致，第二以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得的部分產(chǎn)權(quán)房，超標(biāo)尚未補(bǔ)差的已購(gòu)公房，還有交易主體資格受限的，比如現(xiàn)役軍人。

案例五：2007年5月李某、杜某及中介公司簽訂了房產(chǎn)交易居間合同，約定甲方回龍觀的一套經(jīng)濟(jì)適用房出售給乙方，雙方約定了定音擔(dān)保條款，因李某是現(xiàn)役軍人，不具備購(gòu)買北京市經(jīng)濟(jì)適用房的資格，后李某要求確認(rèn)協(xié)議無(wú)效，中介公司反駁要求李某支付中介費(fèi)。評(píng)析：保障性住房的交易資格應(yīng)受嚴(yán)格限制，買賣合同無(wú)效應(yīng)為居間不成功。

第四農(nóng)村房屋買賣無(wú)效的效力認(rèn)定，包括宋莊畫家村都是這一類，在實(shí)物處理上，尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)，注重判決的法律效果和社會(huì)效果以及綜合權(quán)衡買賣雙方利益等認(rèn)定合同無(wú)效之后的處理原則。

案例六：1997年12月，王某與李某簽訂買賣協(xié)議，約定王某將宅基地上的房屋出讓給李某，價(jià)格8000元，后王某要求確認(rèn)房屋買賣的協(xié)議無(wú)效，雙方進(jìn)行房款的返還，審理中，經(jīng)價(jià)格鑒定，重置成新價(jià)為12萬(wàn)，區(qū)位補(bǔ)償為53萬(wàn)，后法院判決確認(rèn)雙方協(xié)議無(wú)效，王某返還8000元，并補(bǔ)償李某45萬(wàn)元，李某取得補(bǔ)償款后返還房屋。

第五買方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)的問(wèn)題。指的是陰陽(yáng)合同文本，對(duì)中介的關(guān)系最大，稅管法是國(guó)家強(qiáng)行性法律作為法官，首先要分清楚法律的效率，2007年以后國(guó)家出臺(tái)相關(guān)的稅收政策就是為了制止炒房、賣房，稅務(wù)負(fù)擔(dān)在賣方，通過(guò)表格的形式加買方身上，買方如果沒(méi)有異議的話，根據(jù)不告不理的原則，我們不過(guò)問(wèn)，一旦高法院，在表格和主合同判斷上，我們尊重主合同的表示。

第六違約的后果，里面有定金的問(wèn)題，經(jīng)常出現(xiàn)中介公司收定金不支付給對(duì)方，賣方違約之后買方要求雙倍返還定金，但是在合同相對(duì)性上，由于定金是實(shí)踐性合同，出現(xiàn)邏輯鏈條的斷裂，中介公司沒(méi)有把定金支付給賣方，他作為支付相關(guān)中介費(fèi)用的擔(dān)保或者支付收付款的擔(dān)保，中介合同在文本上如果有代收定金的明確意思表示的話法院是支持的，還不能說(shuō)代收房款，必須有代收定金的意思表示，這時(shí)候我們就會(huì)把買方向中介支付定金的行為在法律上做代理行為，法律效果歸屬于本人，也就是歸屬于賣方。還有一個(gè)賣方違約，在現(xiàn)實(shí)生活中已經(jīng)考慮到讓違約方不能獲利，讓他吐出漲價(jià)因素。

案例七：2007年3月，董某與某中介公司簽訂居間合同，房?jī)r(jià)80萬(wàn)，王某交付定金2萬(wàn)元后，董某拒不履行，并以83萬(wàn)價(jià)格將此房賣給第三人，王某要求雙倍返還定金，并賠償溢價(jià)損失三萬(wàn)元，兩審判決奣某雙倍償還定金，并賠償損失1萬(wàn)元。評(píng)析：雙倍返還定金與賠償損失不可重復(fù)；房?jī)r(jià)上漲因素可作為賠償損失的參考因素。

二手房是爭(zhēng)議的熱點(diǎn)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，司法也尊重建設(shè)部門、行滾部門相關(guān)的規(guī)章，聯(lián)手維護(hù)好房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序的構(gòu)建。

我的報(bào)告到此結(jié)束，謝謝大家！