原告訴稱，其依照與被告簽訂購房合同內容履行了付款義務，但被告卻不按約向原告交房及辦證，多次催促未果后，遂起訴要求被告交付違約金共計101160.32元。被告辯稱，原告與其簽訂購房合同的同時又與xx物管簽訂委托經營管理協議，其按照該約定于2006年10月1日將涉訟門面交付給xx物管，不存在逾期交房。關于辦證違約金，應從實際交房日算，且約定的違約金高于實際損失，要求降低，按商業銀行同期貸款利率算。交房違約金和辦證違約金只能算一項，不能同時主張。關于購房合同中的違約金問題的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

【案情簡介】

2005年12月15日，原告與xx置業簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定購買其開發的永川區人民西路8號附17號第1幢第1層8-17(B1-66)門面的相關事宜，包括原告2005年12月15日付款232888元，其余房款交房時交付，xx置業需于2006年9月30日前交付使用，超期90天后需繳納自到期日起到實際交付日止的違約金;180日內辦理完畢房地產權證，否則需按王xx已繳納的錢款的萬分之二支付違約金。合同簽訂后，原告依約支付232888元。當天原告又與第三人簽訂《委托經營管理協議》，約定原告將所購門面委托xx物管管理，2006年12月31日至2009年12月30日止，原告每月獲得收益金1725元。2006年10月1日，xx置業將涉訟門面交付給xx物管，并簽訂了商鋪交接書。

原告訴稱，其依照與被告簽訂購房合同內容履行了付款義務，但被告卻不按約向原告交房及辦證，多次催促未果后，遂起訴要求被告交付違約金共計101160.32元。

被告辯稱，原告與其簽訂購房合同的同時又與xx物管簽訂委托經營管理協議，其按照該約定于2006年10月1日將涉訟門面交付給xx物管，不存在逾期交房。關于辦證違約金，應從實際交房日算，且約定的違約金高于實際損失，要求降低，按商業銀行同期貸款利率算。交房違約金和辦證違約金只能算一項，不能同時主張。

第三人述稱：基于與原告簽訂的委托經營管理協議，2006年10月1日，xx置業公司交付原告所購房屋給xx物管公司統一管理，故交房未違約。之后，我方通知了原告等業主前來領取收益金，部分業主未領取。休庭后，只要原告愿意，也可到我方領取收益金。

【裁判要點】

法院認為，本案原告按約支付了購房款，xx置業公司理應按合同約定交房時間2006年9月30日前將經過竣工驗收備案登記的商品房交付原告使用，xx置業公司將原告所購門面交與xx物管公司不應當視為xx置業公司向原告交房;雙方所簽商品房買賣合同約定的逾期交房違約金每日萬分之五過高;原告所主張的逾期辦證違約金不應當主張。據此，法院依據《中華人民共和國合同法》第四十四條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第十六條之規定，判決如下：

一、由重慶市永川區xx新天地置業有限公司于本判決生效后立即支付王xx逾期交房違約金47294.58元(從2006年10月1日起，以購房款233888元為本金，按每日萬分之三計算至2008年8月5日止);

二、駁回王xx的其他訴訟請求。

【爭議焦點】

一、xx置業公司將原告所購門面交與xx物管公司是否應當視為xx置業公司向原告交房?

二、雙方所簽商品房買賣合同約定的逾期交房違約金每日萬分之五是否過高?

三、原告所主張的逾期辦證違約金是否應當主張?

【法理評析】

本案系在商品房買賣合同的履行過程中因為交房對象和違約金等事項出現爭議而引發的糾紛，在分析該案件需要圍繞該案的三個焦點來梳理線索：

首先，關于“xx置業公司將原告所購門面交與xx物管公司是否應當視為xx置業公司向原告交房”的判定，此處涉及到合同的相對性和約束力方面的內容。

根據傳統的合同相對性理論，所謂合同的相對性是指合同僅于締約人之間發生效力，對合同外第三人不發生效力;合同締約人不得以合同約定涉及第三人利益的事項，任何一方締約人不與第三人發生權利義務關系，否則合同無效。雖然現在合同相對性有了很大突破，但在無法定情形時雙方當事人按照合用約定內容由一方向另一方行使權利并履行義務的要求仍然是未變的。未經對方當事人許可不得向第三人履行義務和行使權利，這是合同相對性的要求。由于購房合同系原被告所簽，故被告需按約向原告交房，而非第三人xx物管。同時被告于約定交房時間尚無竣工驗收備案登記證，表明該房屋尚未獲得可以交付使用的完全保障，尚不滿足交付使用的條件，被告將門面交付給xx物管的行為是無法律和事實依據的。

其次，關于“雙方所簽商品房買賣合同約定的逾期交房違約金每日萬分之五是否過高”的判定，此處涉及違約金的相關法律規定。

違約金一般由合同當事人雙方合意約定，但是在商品房買賣合同的履行過程中雙方因此發生糾紛訴至法院，一方當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，法院應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少。原告因為被告未按時交房所帶來的損失在于其可從第三人處獲得的收益金，每月1725元。而依照原被告的約定，被告一個月應當支付原告逾期交房違約金3508.32元(233888元×每日萬分之五×30日)，遠高于原告的損失，故法院予以適當減少，按照原告已交付的購房款的萬分之三計算每月的逾期交房違約金是適宜的。

最后，關于“原告所主張的逾期辦證違約金是否應當主張”的判定，此處涉及逾期辦證違約金約定的可行性的問題。

原被告對于逾期辦證違約金的約定是以房屋已經交付使用為前提，被告對于辦證事宜予以無故拖延，方需交納違約金。現在本案的特殊性在于直至審理期間，該房屋是否已取得竣工驗收備案登記證尚不明確，而該登記證是辦理房屋產權證的前提，被告也未將該門面交付給原告使用，也就是該違約金成立的前提尚不存在，也就不存在執行的問題。同時違約金不能重復計算，前述分析已經肯定了原告取得逾期交房違約金的權利，如果再次肯定逾期辦證違約金，必然導致重復計算，對被告來說是不公平的，因此法院對此予以否定是正確的。

【法律風險提示及防范】

商品房的買賣已經成為當今經濟的熱點問題，炒房熱以及房價的跌漲已經成為大家關注的焦點，但是在巨大的房屋銷售額后，商品房買賣合同的簽訂以及履行中存在的問題也日益凸顯，需要引起重視。[page]

在簽訂商品房買賣合同的過程中，雙方當事人需要對購房過程中涉及的房款的數額、房屋的位置、面積以及交付時間，房產證辦理的主體和時間、費用等相關事項均做詳細的規定，同時可以按照雙方的意思表示來約定違約金或者定金事宜，但是需要合理適當。

開發商在交付房屋時，必須保證已經取得竣工驗收備案登記證，并保證房屋的質量達到相關標準，嚴格按照合同約定向相對方履行義務，避免類似于本案的向第三人交付而承擔違約金的情形發生，給自己帶來不必要的損失。

【法條鏈接】

1.《中華人民共和國合同法》

第44條‌ 依法成立的合同，自成立時生效。

法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。

第107條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第114條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

2. 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第1條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

第16條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

3.《中華人民共和國民事訴訟法》

第229條 被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務的，應當支付遲延履行金。

李瑩