各種二手房糾紛，引發二手房糾紛大戰。”不辦貸款簽了協議后，中介找李某某商量，說現在的二手老公房貸款辦理有點難度，擔心郭先生辦不出來，讓他想想辦法。于是李某某立刻將這個消息告之郭先生和中介，并幫下家聯系好了所有擔保公司的事項，讓他3月14日去辦理手續。公堂相見由于李某某不同意全額返回定金，而郭先生則堅持貸不出款的責任不在己，雙方只能上法庭理論了。經過調解，最終雙方達成協議，定金4萬元返回一半，李某某獲得2萬元的補償，所有中介費用由郭先生承擔。關于剖析各種前所未現的二手房糾紛的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

各種二手房糾紛，引發二手房糾紛大戰。

本刊記者近日走訪多家律師事務所，搜羅了一些具有當前典型意義的毀約糾紛，從中不難發現，盡管違約事實各異，有些幾近荒誕，但核心無非是要把樓市下跌的損失想方設法地轉嫁給另一方承擔，讓別人“背黑鍋”而自己“滑腳”。

所有房產投資者應以此為鑒，避免自身陷入如此法律旋渦。

案例一：故意不貸款被“拗”定金

2004年3月，李某某在上海莘莊地區購買了一套面積不大的老公房，想通過出租投資賺錢，當時這套55平方米的房子花了他38萬元。

經過一年時間的嘗試，他決定賣出這套房產，因為出租收益并不如預期的多，而當時的房價漲幅又頗高，讓他很動心，于是他在當地的一家中介公司掛出了轉讓的牌子，叫價45萬元。

2005年3月11日，中介通知他，有位先生對掛牌的房子有興趣，想上門來看。于是，當天晚上，買家郭先生上門看了房子，表示很喜歡，并商談下降一些價格。

經過1天時間的商量，買賣雙方迅速達成協議，43萬成交，并于3月13日簽訂轉讓協議并交了定金四萬元。

記者看到，在這份轉讓協議以及和中介簽署的居間協議中都有這樣一個條款：“如果買家無法辦理出房屋貸款(50%部分一次性自付，50%部分貸款)，該協議自動終止，定金全額返還，并不收取任何其他費用。”

不辦貸款

簽了協議后，中介找李某某商量，說現在的二手老公房貸款辦理有點難度，擔心郭先生辦不出來，讓他想想辦法。

李某某想起來自己認識一個熟人在一家擔保公司就職，就去找他詢問。那位熟人在詳細了解了這個情況后，表示解決辦法很簡單，只要通過他們的渠道向銀行申請，絕對能辦下來貸款。

于是李某某立刻將這個消息告之郭先生和中介，并幫下家聯系好了所有擔保公司的事項，讓他3月14日去辦理手續。

誰知風云突變就在那幾天。郭先生3月14日沒有出現在擔保公司門口，李某某跟他聯系后他表示推遲一天，3月15日去，可是到了時候他人到了但是居然沒帶任何證件材料，于是只得約好3月17日再去。但是到了那天上午，李某某收到一條來自擔保公司的短消息說：“郭先生打電話來說他不用貸款了，請你不用來了。”

此時，李某某想起最近中央剛剛下達了一系列穩定房價的措施，社會上也在傳說房價可能要跌，于是懷疑下家是否考慮到這一點，想撤回投資。[page]

3月20日，雙方在中介的撮合下再次見面，事實印證了李某某的猜想，下家明確表示，因為貸款無法申請到，他無力購房，要求返回定金。

公堂相見

由于李某某不同意全額返回定金，而郭先生則堅持貸不出款的責任不在己，雙方只能上法庭理論了。

5月9日開庭。法庭上，原告郭先生表示，辦不出貸款的是因為李某某不配合，應該他去辦證明出示材料的他都不去。這一點經過中介公司和擔保公司的證明被駁斥了，因為他們都證明李某某對貸款一事非常起勁，每天通過電話聯系，還上門等候。

于是郭先生又表示辦不出貸款是因為銀行方面的政策調整，不給老公房貸款所致，但擔保公司出示的材料又證明，通過他們運作，貸款也是可以順理成章地辦下來的。

最后，理屈詞窮的他甚至搬出自己經常不交手機費，資信記錄不良，銀行肯定不給貸款等等。然而經過調查，他的確有筆手機費欠帳，不過是當年4月的，也就是雙方發生糾紛后的，不排除他故意搞壞自己信用記錄的可能。

經過調解，最終雙方達成協議，定金4萬元返回一半，李某某獲得2萬元的補償，所有中介費用由郭先生承擔。

律師點評：

此案原告要求全額要回定金，就必須證明他通過自身的力量無法辦理出銀行貸款的事實。然而他顯然無法提交任何這方面證據，他既沒有來自銀行的證明，告之為何他的貸款辦不了，甚至還有擔保公司出來證明他可以辦而故意沒有上門去辦理，故此他的說法完全不被法院采納。

合同涉及的合同寫得很清楚：買家無法辦理出房屋貸款……，“無法”是客觀不能，郭先生不去辦理貸款手續則是主觀不愿，不屬于合同可以自行終止的情形。

房產投資者需要明確的是，“定金”是有明確法律含義的用語，無合法理由毀約，定金必然受損。案例二：花樣百出欲毀約

2004年3月，在新加坡從事IT工作的張先生夫婦在上海浦東金橋地區購買了證大家園三期的一套三居室期房。

雖然比起2001年，上海的房價已經有了近50%的漲幅，但當時該小區的房價還只有每平方米6000元，誰料之后的房價“日漲夜大”，2005年春節過后更是進入瘋狂階段，每平方米單價已超萬元。張先生夫婦倆買了期房短短1年，還沒等開發商交房居然已有了近35萬元的差價。張先生夫婦于是決定把房子出售，并委托中原房產尋找下家。

2005年3月，張先生與購房者林小姐簽訂了房屋買賣合同，就浦東證大家園三期的該套三居室住房達成了房屋買賣協議。協議規定：簽協議當日(3月 15日)林小姐支付24.6萬元給張先生，其中16.4萬為定金，8.2萬為購房款。并注明，這24.6萬元專用于提前歸還張先生尚欠銀行的購房貸款，以及注銷銀行對該房設有的抵押權。張先生需在開發商大產證下來后辦妥小產證，并在5日內辦理銀行還款，還款后7日內辦妥抵押注銷手續，以便林小姐向銀行申請轉按揭。林小姐則需在銀行貸款批準后以貸款的方式支付張先生57.4萬元。[page]

由于是期房轉售，因此雙方補充簽訂了違約條款：上家若未在開發商辦妥大產證后30個工作日內辦妥小產證，則下家有權單方面終止合同，上家按總房款的10%支付違約金;上家若反悔不出售房產，則按照定金罰則退一賠一。

下家需在上家辦妥小產證后5個工作日內備齊向銀行申請貸款的資料，交銀行申請貸款，若逾期15日，上家有權單方解除合同，下家需按定金罰則承擔違約責任。

下家反悔

然而正當樓市價格高速上沖達瘋狂狀態時，宏觀調控于3月正式開始，一系列的新政策使得樓市迅速降溫。

此時，林小姐好不后悔，眼看著房價連連下跌。金橋地區雖有規劃中的軌道交通6號線經過，但由于地處中環和外環之間，離開市中心區域遠，周邊新房上市量也大，因而正好屬于房價泡沫最容易消退的地區。自3月15日簽訂協議起，到6月18日張先生辦妥小產證，單等林小姐去辦理貸款手續時為止，同類房屋的市場價已經由每平方米近萬元的價格跌到了7000元左右，房屋市值縮水20多萬元。

房子在跌價，貸款沒辦過，房款沒付清，林小姐總覺得房子還不屬于自己，自己沒有被“套牢”。雖然，張先生已在簽合同的第二天就把房門鑰匙交付。面對縮水20多萬元的房子，林小姐動起了違約的念頭。

然而，已經交給對方的24.6萬元怎么辦呢?林小姐開始“花樣經百出”。

第一招：聲稱找不到上家辦理過戶手續。林小姐既沒有真正地找過張先生，也沒有向負責交易的中介機構中原房產反映過“找不到”張先生的情況，而是多次向證大家園三期的物業公司表示自己找不到上家張先生，希望物業公司幫助尋找。7月31日，林小姐向物業公司遞交了一份書面解約通知，要求物業公司轉交給張先生。通知說明：自己因找不到上家張先生而無法履行過戶手續，現在要求與張先生解約并退還定金和房款并賠償違約金。

第二招：告上家違約——8月9日，林小姐在沒有通知中介的情況下，向仲裁委員會提請仲裁，要求追究張先生“以各種理由拒絕辦理房屋過戶手續，并避而不見自己”的合同違約責任，要求仲裁庭裁決其與上家張先生之間買賣合同解除，雙倍返還定金32.8萬，返還購房款8.2萬，承擔違約金8.2萬，法定違約金1萬及8.2萬元的同期銀行利息。林小姐向仲裁委員會聲稱找不到上家張先生，并提供物業公司出具的一張找不到張先生的書面證明，作為自己的證據。

第三招：聲稱銀行貸款門檻提高為政策風險，自己辦不出貸款為不可抗力——由于林小姐實際上沒有意愿向銀行申請貸款，但根據協議，林小姐在張先生拿到產證后的5個工作日內必須備齊向銀行申請貸款的資料，交銀行申請貸款，逾期15日就要承擔違約責任。林小姐心想，隨著房產新政出臺，媒體紛傳銀行貸款也將提高門檻，不如把辦不出貸款的事情往銀行身上推。于是林小姐在交貸款申請資料時，故意沒有去辦收入證明，沒有收入證明自然不符合銀行審貸的手續，因此林小姐的貸款就辦不出了。為此，林小姐還請教了某律師，知道了“銀行提高貸款門檻為不可抗力”這一說。[page]

收集證據

仲裁委員會接到仲裁申請后，向張先生夫婦倆的上海地址和新加坡地址發信，并電話聯系在新加坡工作的張先生。由于張先生委托中原房產進行賣房操作，且自拿到小產證后就一直在等待對方辦理貸款的回音，因此根本沒想到自己會被告違約。在等待對方辦理貸款期間，中介、林小姐和張先生三方還碰過一次面，當時林小姐推說銀行辦理貸款未果，而張先生心想自己拿到了對方的首付款，對方不至于毀約，因此也就沒有在意對方辦理貸款已超過合同規定時間的問題，也根本不知道對方意圖毀約。

8月12日，張先生接到上海打來的一個電話，卻沒有通上話，張先生回電后才得知對方是仲裁委員會，林小姐居然以“避而不見和不辦理過戶手續”為由把自己給告了。

對于對方誣賴自己違約，張先生氣憤不已，于是請了假從新加坡趕回來了解情況，并聘請律師進行仲裁。為了采集證據，張先生先是要求中原房產為自己作證，中原房產負責此項房產買賣的代理人對此也感到莫名其妙，不明白林小姐怎么一點不與中介聯系就把上家告了，因此對于張先生十分配合，表示會出席作證。

張先生又找到了出具證明“無法找到賣方”書面證明的物業公司，經過據理力爭，物業公司認為自己出具的證明上沒有法人公章，因此沒有意義。而張先生則表示，如果自己由于物業公司出具的假證明原因而導致敗訴，將轉而起訴物業公司，這才讓物業公司愿意出席作證。

此外，張先生還向銀行、房交中心等部門了解了林小姐是否辦理過貸款手續等事宜。

目前，該案仍在仲裁階段，結果仍未有分曉。不過經過一番奔波折騰，張先生表示，自己算是嘗到了打官司的滋味，對于房產交易這樣的大事，一旦有一方違約而打起官司，那可真能把人累個半死。而以投資角度來看，樓市買進容易賣出難、流動性差的特征，自己也算是深刻體會了一把。

律師點評：

本案的幾大焦點在于：一，合同是否成立?期房買賣是否能成立?合同雖是期房買賣，但確系合同雙方真實意思的表示，不違反國家法律。合同既然有效，雙方應嚴格遵照履行。

二，如果買房人貸款辦不出，是否能夠成為其不履行合同的理由?答案是不能，因為簽訂買賣合同的前提條件便是下家有支付房款的能力，這個能力并不因為銀行沒能辦貸款而缺失。

三，物業公司收取解約通知無效，下家向物業公司送達解除合同的通知也無效，因為上家沒有委托物業代為收取任何法律文書。

四，合同上約定了明確的聯系方式，上家并非找不到和聯系不上。退一步講，下家完全可通過中介尋找上家，而中介對仲裁事先也并不知情。[page]

五，本案訴訟結果的關鍵在于違約的事實，到底是誰在故意違約?

六，樓市下跌時賣房者的利益也需要得到保護。自上海市房屋土地管理局推出單方預告登記制度后，購房者在申請購房預告登記后則可取得土地使用權、房屋所有權或房地產他項權利的優先請求權。這項登記制度被認為是可以避免因為房價上升賣房人違約而給購房者帶來的風險。然而，在房價下跌時必然產生相反的情形，即購房者會千方百計逃避履行合同。而這時候，賣房者如果在簽訂合同后在房交中心辦理單方預告登記，也能得進一步的保護。單方預告登記應向登記機構提交下列文件：《上海市房地產登記申請書》、身份證明以及證明房地產權利變動的法律關系已形成的文件。案例三：無法貸款不屬“不可抗力”

如果說，以上兩個案例中的下家都屬于“無理嚼三分”的典型，那以下這個買家可謂有些真實存在的特殊情況，但是從目前的情形看，這同樣不是毀約的理由。

古先生是一位比較成功的商人，來自浙江寧波。2002年專心在上海發展后他發現上海房產市場的利潤可能遠遠高于他此前從事的餐飲業，于是，他將經營得相當規模的兩家飯店盤給了別人，獲得了500多萬元的現金，投資房產。

幾年下來他收獲不少，到2005年3月份，他手里有將近10套的小戶型公寓樓從事出租收益，而他本人則想買一套好一點的房子把妻兒接來一起住。

銀行拒貸

經過朋友介紹，他和上海某高檔樓盤的業主談好了一套房的轉讓事宜，以每平方米22000元的價格購買145平方米的房子，總價值達到近320萬元。4月15日，他付了定金10萬元簽署買房協議，并約定“以貸款形式支付房款”。

憑古先生的經驗和以往積累起來的關系，他認定向銀行貸款一半，也就是160萬元是沒有問題的，而為了保險，他故意在申請時報了200萬元，好留點還價余地。

然而，在他去辦理貸款的時候出了大麻煩，銀行工作人員告之他，他名下的房產太多，而且超過一半都有貸款未還清，資信狀況不足以再貸款這么多。而且這套房屋又是“非普通住宅”，貸款要求更高，別說200萬，就是160萬也不可能!

這下古先生傻眼了，他并非沒有資金，而是沒有一次性付款這么多的能力，只要能放到貸款，憑那批出租情況良好的小戶型每月回收的現金還貸是絕對沒問題的，但是如果要一次性付款，短期根本無力籌措。

更為不利的是，他和上家簽訂的轉讓協議中注明：如果15個工作日內不付清房款，將視作下家違約，10萬元定金悉數歸上家所有。[page]

不可抗力

無奈之下，古先生找了一位律師咨詢有否辦法，那位律師出的主意是以“因為銀行貸款政策改變辦不出貸款屬不可抗力，按照我國《合同法》，在此情況下可以單方面終止合同而不用賠償損失。”為由于賣主交涉。

然而，賣主并不承認這個理由，他認為：合同上寫著以銀行貸款買房并非指只能通過銀行貸款買房，而是說可以將銀行貸款作為支付手段而已，作為賣主，當然希望看到對方直接將現金捧到面前，而同意對方以貸款支付只是給他這樣一個選擇，不是代表這是賣主的義務。

此外，說銀行貸款政策改變，也需要有銀行的官方書面文件為準，不是僅僅以某個貸款審核員的口頭說明就為依據的;更何況，我國法律對“不可抗力”解釋非常明確，銀行內部政策變化根本不算不可抗力，也不是合同無法行使的理由。

目前，經過買賣雙方的反復磋商，古先生最終選擇了將10萬元定金中的6萬作為賠償來了解此事，不過，賣方對此事更為無奈，他告訴記者：“說實話，我損失大了，現在房子跌價造成的損失其實遠遠不止10萬了，不過我有什么辦法，官司打一場我最多也就是拗掉他10萬，還要加上訴訟成本和時間精力損耗，還不如在這段時間再找找下家免得再跌。”

律師點評：

當前，很多二手房買賣合同中間都出現約定付款方式的現象，比如本案例中的“以貸款支付房款”等，對這個條款的定義就成為雙方爭論的焦點。《合同法》的基本要素之一就是強調權利義務對等，在房屋買賣中，賣方的基本義務就是到時交房，而買方則是到時交錢，不管這個錢是自己的還是銀行借的甚至找親戚朋友借的，如果要賣方還要負責錢款來源審核，不是銀行貸款不能收，顯失公平。因此，在這樣的約定中，應該視為賣方同意買方以貸款支付，但并不是只能以貸款支付。

此外，關于不可抗力，它是不可預見不可避免不可克服的，比如臺風造成新奧爾良被毀，那里有個商人本來約定出口一批貨物到中國，現在無法交貨了，他就不用賠償損失。而貸款辦不下來，不是不可預見，因為銀行本來就有權利拒貸任何貸款，也不是不可克服，一般人可以向親戚朋友父母借，個別人借不到那不是普遍的現象不能成為毀約理由。

再舉個例子證明即使政策變更也不能成為違約理由：有些房產商在交房后毀綠造房或者停車場，違反了合同約定，但是神通廣大的房產商往往能讓規劃局變更規劃讓這個行為“符合政策”，但這種情況下它依舊是要因為違反合同而賠償居民損失的。案例四：非要拗下定金不可[page]

洪女士萬萬沒有想到，她心甘情愿地承擔20萬元的損失，上家依然不肯，非要拗掉她30萬元不可!

2005年2月頭上，洪女士在房產泡沫最高峰接盤了一套閘北區的住宅，107平方米的房子152萬元整，上家是一位香港籍的于先生，她首付了30萬元，同樣，雙方約定“15個工作日內辦理銀行貸款向賣方支付”。

另找接盤

“當時的房子還非常好賣，要看賣家臉色辦事。”洪女士回憶說，“故此在中介的慫恿下我把違約金定得很高，達到房款的20%即30萬元。因為那時候沒有買家反悔的，但賣家反悔不肯賣房的現象卻很普遍，約這么高就是讓反悔的成本變高，不過，我也被套牢了。”

很快，她遭遇了象上文中的買家一樣的噩夢，銀行告之她以她的情況無法貸款，這就意味著，到期無法付款的她面臨被拗掉30萬元的境況。

此時，她想到了一條“苦肉計”。通過朋友介紹，她認識了一位同樣對該地區有興趣的投資客，不過那人的心理價位是132萬元，中間有20萬元的差距!但是她考慮到大痛不如小痛，毅然同意了將這套房轉手給下家，自己貼進去20萬，但是依然避免了10萬元的損失。

不予轉讓

當洪女士找到上家于先生并告訴他這個方案時，遭到了一頭冷水。

于先生堅決表態，這套房子是賣給洪女士的，只接受她的付款，她如果付不出就要賠償損失。

洪女士向他解釋：我已經付給你30萬，到房屋交割那天我朋友和我一起來付款，給你122萬，給我10萬，你直接把房子交給他，新的產證直接辦他的名字，沒任何不方便的地方。而我本人實在沒有這個支付能力了，如果你執意賣給我，我就算拼拼湊湊買了再轉手賣給下家，就要多付很多稅費，算下來又是好幾萬元。

但是，于先生堅決不同意這個辦法，并表示寧愿法庭上見。

“其實他的目的很明確，就是想白賺30萬元。”洪女士無奈地說。

目前，該糾紛已經進入司法程序，等待法律的判決。

律師點評：

本案例需要明確的一個法律要點就是“合同的權利義務轉讓”。根據合同法的規定，債務轉讓應當經過債權人的同意，合同的整體轉讓包括了合同義務(即債務)的轉讓，因而應當經過合同對方當事人的同意。

本案中，洪女士與于先生已經建立合同關系，根據合同相對性原則，只有洪女士負有付款義務，于先生有權只接受洪女士的付款，拒絕案外人的付款。此舉，等于拒絕了洪女士轉讓合同的要求。

洪女士的設想如果用于動產(比如一臺電視機)買賣，是完全可行的。她有權指定第三人以她的名義付款，有權指定出售方向第三方交貨，買賣雙方如無相反約定，出售方不得拒絕。房屋買賣能否適用則有待通過司法途徑進行明確。[page]