房屋買賣行為未辦理產權登記 拆遷補償買受人權益當如何保護

導讀:
經找中間人與被告劉海文協商,原告秦冰與被告劉海文就房屋買賣達成一致意見后,雙方于3月20日訂立了書面二手房買賣合同。4月15日,原告秦冰和被告劉海文持房產執照、二手房買賣合同、身份證明等到房管部門辦理過戶手續,房管部門因工作繁忙,當天未予辦理。北京市天明房地產公司經對被告劉海文所述情況進行核實后認為,原告秦冰和被告劉海文的房屋買賣行為不合法,因此,原告秦冰的權益不受保護,要求原告秦冰在房屋拆遷前,自行另找住房搬家。更何況,原告秦冰自稱已經購買劉海文房屋,但其購買的房屋未辦理產權過戶登記。根據現行房地產相關的法律法規規定,房屋買賣應當辦理過戶手續。那么房屋買賣行為未辦理產權登記。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
經找中間人與被告劉海文協商,原告秦冰與被告劉海文就房屋買賣達成一致意見后,雙方于3月20日訂立了書面二手房買賣合同。4月15日,原告秦冰和被告劉海文持房產執照、二手房買賣合同、身份證明等到房管部門辦理過戶手續,房管部門因工作繁忙,當天未予辦理。北京市天明房地產公司經對被告劉海文所述情況進行核實后認為,原告秦冰和被告劉海文的房屋買賣行為不合法,因此,原告秦冰的權益不受保護,要求原告秦冰在房屋拆遷前,自行另找住房搬家。更何況,原告秦冰自稱已經購買劉海文房屋,但其購買的房屋未辦理產權過戶登記。根據現行房地產相關的法律法規規定,房屋買賣應當辦理過戶手續。關于房屋買賣行為未辦理產權登記的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
【案情簡介】
2003年10月24日,原告秦冰調到北京市豐臺區地稅局工作。因住房緊張,一時無法安排居住,原告秦冰一家只得暫寄住于親戚家,但親戚家住房也并不寬敞,于是原告秦冰托人四處找房,買或租均可。
2004年3月12日,原告秦冰得知被告劉海文在本市有兩處房屋,其中一處2間平房要出賣。經找中間人與被告劉海文協商,原告秦冰與被告劉海文就房屋買賣達成一致意見后,雙方于3月20日訂立了書面二手房買賣合同。合同約定:被告劉海文自愿將其自有的2間平房以5萬元的價格賣給原告秦冰,原告秦冰在合同訂立后5日內一次性付清房價款,付款后房屋即歸原告秦冰居住。3月24日,原告秦冰將5萬元房價款交給被告劉海文,被告劉海文同時將房屋交由原告秦冰使用。4月15日,原告秦冰和被告劉海文持房產執照、二手房買賣合同、身份證明等到房管部門辦理過戶手續,房管部門因工作繁忙,當天未予辦理。于是原告秦冰和被告劉海文商定,以后再補過戶手續。5月10日,原告秦冰一家將戶口遷人北京,在以后一年多的時間內,原告秦冰多次要求被告劉海文同去辦理過戶手續,但被告劉海文均以種種理由拒絕辦理過戶手續。
2005年2月12日,北京市天明房地產公司取得拆遷許可證,對原告秦冰居住一帶區域進行危房拆遷改造。此時,被告劉海文多次到北京市天明房地產公司重申此房的產權屬于自己,并將房屋的產權登記本給開發公司查看,并說家中上有老人,孩子也已長大,住房有困難,要求房地產公司拆除該房屋后,應該給自己另行安排住房。北京市天明房地產公司經對被告劉海文所述情況進行核實后認為,原告秦冰和被告劉海文的房屋買賣行為不合法,因此,原告秦冰的權益不受保護,要求原告秦冰在房屋拆遷前,自行另找住房搬家。原告秦冰多次找到房地產公司說明情況,要求給其安排住房,但房地產公司堅持認為其做法沒錯,對原告秦冰之要求不予理會。
原告秦冰認為,自己與被告劉海文在2004年3月20日簽訂了二手房買賣合同,但由于被告劉海文以種種理由拒絕前往房地產管理部門辦理過戶手續,導致房屋無法過戶到自己名下。但自己已經根據雙方簽訂的二手房買賣合同的約定支付了全部購房款,而且自己已經在此房屋內居住了兩年之久。故房屋的所有權應當屬于自己所有。因此,拆遷人應當認定自己為被拆遷人,應給予自己安置補償。
鑒于此,原告秦冰多次與被告劉海文和北京市天明房地產公司進行協商,但未取得協商結果,無奈之下,原告秦冰于2005年4月15日以劉海文和北京市天明房地產公司為被告依法向北京市豐臺區人民法院提起訴訟,請求法院依法確認房屋的所有權屬于自己所有,房地產開發公司應當給予自己補償安置。
被告劉海文認為,自己與原告秦冰雖簽訂了二手房買賣合同,但是由于自己后來又不想再出賣而僅是讓原告秦冰居住,故雙方沒有到房屋管理機關辦理房產過戶手續,根據《城市私有房屋管理條例》的有關規定,買賣房屋應當到房屋管理機關辦理過戶手續。因此,自己與秦冰沒有辦理房屋過戶手續,可見二手房買賣合同一直沒有生效,自己仍是房屋所有權人,故在該房屋被拆遷時,自己是被拆遷人,應該得到補償和安置。
被告北京市天明房地產公司認為,《城市房屋拆遷管理條例》第4條第3款規定:“本條例所稱被拆遷人,是指被拆遷房屋的所有人。”本公司在進行拆遷改造工作中,劉海文向本公司提供了房屋產權證,經本公司查明,可以證實此房屋的產權屬于劉海文。但秦冰認為房屋的產權屬于自己,但未向本公司提供有關產權證明。更何況,原告秦冰自稱已經購買劉海文房屋,但其購買的房屋未辦理產權過戶登記。根據現行房地產相關的法律法規規定,房屋買賣應當辦理過戶手續。因此,在本案中,房屋的產權應當屬于劉海文所有。故本公司確認劉海文為被拆遷人,符合《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定。.綜上,原告秦冰將本公司列為被告,并要求本公司給予補償安置是沒有法律事實和依據的,請求法院依法駁回原告的訴訟請求。
【法院判決】
北京市豐臺區人民法院經審理認為,原、被告雙方之間簽訂的二手房買賣合同,由于沒有到房管機關辦理過戶手續,因此,雙方之間的二手房買賣合同并未生效,房屋的產權仍屬于被告劉海文所有。故原告秦冰和被告劉海文之間形成事實上的房屋租賃關系,故法院根據相關的法律、法規之規定,判決原告秦冰與被告劉海文之間的二手房買賣合同無效;被告劉海文從原告秦冰購房款中扣除6000元作為租金,剩余4.4萬元還給原告秦冰,房地產開發公司在房屋拆遷前對該房屋的實際使用人秦冰按有關規定安置周轉房。
【爭議焦點】房屋買賣行為未辦理產權登記,在房屋拆遷補償安置過程中,買受人的權益應當如何保護?
【律師點評】
在本案中,是由于二手房買賣合同沒有辦理過戶手續而在拆遷中引起的訴訟糾紛,因此,本案涉及到對被拆遷人的確認及對房屋所有人的補償、房屋使用人的安置等問題。首先確認誰是將被拆除房屋的所有人或者使用人,才能正確處理好拆遷中的補償和安置問題。可見,本案法院在處理此案時,從客觀事實上進行確認,最后做出了合法、合理的判決。
二手房買賣合同是要式法律行為,應按照法律規定履行買賣手續。根據《城市私有房屋管理條例》第9條第1款規定:“買賣城市私有房屋,賣方須持房屋所有權證和身份證明,買方須持購買房屋證明信和身份證明,到房屋所在地房管機關辦理手續。”同條第2款規定:“任何單位或個人都不得私買私賣城市私有房屋。”第6條規定:“房屋所有權轉移或房屋現狀變更時,須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續。”因此,在本案中,原告秦冰和被告劉海文買賣房屋時,未按上述第9條的規定到房管部門辦理房屋買賣手續,事后,雖然雙方到房管部門辦理房屋所有權轉移手續,但也尚未登記過戶,房屋產權未依法轉移。因而,原告秦冰和被告劉海文的房屋買賣行為違反上述有關規定。根據《民法通則》的有關規定,民事行為被確認為無效或者被撤銷后,當事人因該行為取得的財產,應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。因此,在本案中,造成房屋買賣不產生法律效力的主要責任應由被告劉海文承擔,原告秦冰也有一定的責任。依據本案事實,扣除部分租金后,被告劉海文應將房款退還給原告秦冰。所以,法院對此所做的判決是正確的。
在本案中,被告劉海文所出賣的房屋系私有房產。如前所述,被告劉海文與原告秦冰的房屋買賣行為不產生法律效力,因而訟爭房產的產權仍歸被告劉海文所有。根據《城市房屋拆遷管理條例》第4條規定,被拆遷人是指被拆除房屋的所有人。據此,北京市天明房地產公司應對被拆遷房屋的產權人被告劉海文進行補償。拆遷補償實行產權調換、貨幣補償,或者產權調換和作價補償相結合的形式,具體采用哪種方法應征求被拆遷房屋產權人的意見,實踐中一般多采用貨幣補償的形式。
綜上所述,在本案中,原告秦冰與被告劉海文簽訂的二手房買賣合同雖然沒有生效,但原告秦冰一直是該房屋的使用人,原告秦冰與被告劉海文之間存在事實上的房屋租賃關系。根據規定,拆遷人應對被拆遷房屋使用人安置的規定,房地產公司也應對原告秦冰一家進行安置。




