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屋外墻體使用權起糾紛 出租人侵權人都擔責任
許瑞林律師2021.12.27569人閱讀
導讀：
法院根據調查認為，本案中張某與某單位之間，是出租人與承租人的關系。因此，本案引發了兩個法律關系，即張某基于合同對該單位造成的違約，以及王某基于侵權行為對該單位造成的侵權。由于，王某和張某是基于同一行為、同時侵犯了該單位的權益，二者對該單位負有一定意義上的連帶責任。該單位經過慎重考慮后，向法院提出要求王某和張某承擔連帶責任的主張。那么屋外墻體使用權起糾紛。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
法院根據調查認為，本案中張某與某單位之間，是出租人與承租人的關系。因此，本案引發了兩個法律關系，即張某基于合同對該單位造成的違約，以及王某基于侵權行為對該單位造成的侵權。由于，王某和張某是基于同一行為、同時侵犯了該單位的權益，二者對該單位負有一定意義上的連帶責任。該單位經過慎重考慮后，向法院提出要求王某和張某承擔連帶責任的主張。關于屋外墻體使用權起糾紛的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
2004年4月1日，某單位與張某簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定由某單位租賃張某所擁有的一幢兩層沿街營業樓房中的兩間一樓房屋作營業之用。2004年4月16日，該樓房的另兩間一樓及二層四間房屋被王某租賃2004年4月18日，當某單位要在其所租賃房屋掛牌營業時，發現王某所掛的招牌已占據其所租房屋屋頂以上的空間，使其無法再懸掛招牌，便找到房屋所有人張某進行協商，要求張某向其交付能夠合理使用的房屋。在多次協商未果的情況下，該單位訴至法院，要求法院維護自己的合法權益。
在法院庭審中，該單位提出：沿街營業樓作為營利性活動的房屋，招牌的懸掛與其利潤有著直接關系。自己在與張某簽訂的房屋租賃合同中，雖未明確約定張某必須給自己留出足夠的墻外空間用于懸掛招牌，但作為營業用房懸掛招牌是必須，而且必然的，預留足夠的墻外廣告空間是租賃活動本身的一種附隨義務。第三人王某的招牌懸掛于一樓樓頂之上至二樓的窗戶中央，表面上并沒有侵占到自己所租樓體的戶外空間，但其給自己所留的空間，已不足以讓自己懸掛作為廣告之用的招牌。因此自己認為，張某未能按照合同約定向自己交付符合商業經營活動所需的房屋，其行為已構成違約，理應承擔相應的違約責任。
張某則認為，因為《房屋租賃合同》屬于“諾成性合同”，合同雙方當事人自簽訂合同之日起，合同即生效，不以實際交付標的物為生效要件。租賃合同生效后，出租人只享有租賃物的所有權和處分權，對租賃物的依法占有、使用和受益的權利便相應地轉移給承租人。自己已向某單位交付了租賃物，就等于按照合同約定履行了義務，對于該單位需懸掛商業招牌的戶外空間被占，并不是由于自己所造成的，且《房屋租賃合同》中并沒有約定，因此自己不負違約責任。該單位經營行為被影響，權利受到侵害，與承租人王某的行為有著直接的、必然的聯系，王某的行為已構成侵權，應承擔相應的侵權責任。
法院根據調查認為，本案中張某與某單位之間，是出租人與承租人的關系。依據《合同法》“出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途”的規定，張某作為出租人，對于某單位租賃房屋作營業之用是知道的。作為營業用房，依照慣例都應具有一定的廣告空間，否則不符合營業用房的用途。因此，張某沒有保持該房屋始終符合營業用途，違背了《合同法》所規定的義務，構成了違約。同時，該單位與第三方王某，都是具有平等地位的承租人。依據商業慣例和工商部門對商業招牌的統一規定，該單位租賃一樓的房屋作為經營之用，有權使用一樓房頂以上、二樓窗戶以下的屬于二樓墻體的外墻空間，用于懸掛招牌。對于承租人王某而言，張某雖然將二樓的使用權交付給王某，但這一使用權范圍僅限于二樓的內部空間和二樓門窗以上至三樓門窗以下墻體，對于二樓門窗以下的部分，并沒有使用權。而王某懸掛商業招牌的位置，正好占據了本應是由該單位享有使用權的位置，故王某的行為屬于侵權行為。因此，本案引發了兩個法律關系，即張某基于合同對該單位造成的違約，以及王某基于侵權行為對該單位造成的侵權。由于，王某和張某是基于同一行為、同時侵犯了該單位的權益，二者對該單位負有一定意義上的連帶責任。因此，該單位要主張權利，可以同時向法院起訴要求王某和張某承擔連帶責任，也可以單獨起訴張某承擔違約責任，或者單獨起訴王某承擔侵權責任。法院遂行使了釋明權，向某單位告知了其所擁有的起訴選擇權。
該單位經過慎重考慮后，向法院提出要求王某和張某承擔連帶責任的主張。法院經過審理，判決王某須馬上將其屋外廣告拆下，預留出某單位能夠掛牌的空間，并與張某共同承擔連帶責任，賠償該單位由于無法掛牌營業所造成的損失。
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