由于土地轉讓在先，樓盤修建在后，所以查明土地使用權的轉讓期限，對于了解自己所購房產的實際使用年限具有十分重要的意義。訂金是人們對預付款的習慣稱謂，是指在簽訂商品房買賣合同前，在誠信基礎上由購房者向開發(fā)商先行給付的商品房購房總價款中一部分款項，屬于先予履行債務的行為。關于簽訂購房合同要注意什么的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

一、細看土地使用權轉讓合同

土地使用權轉讓合同載明了土地用途、使用年限等，是一份十分重要的房產資料，所以購房前要仔細查看土地使用權轉讓合同，并將合同復印后作為房地產買賣合同的一個附件。

在查看土地使用合同時要注意：

1、要審查土地的轉讓用途，看其載明的土地用途是不是符合房屋建設條件。一般房屋建設用地用途為商住用地，工業(yè)用地、城市基礎設施用地等用途的土地一般不宜修建住宅；

2、審查土地的使用年限。由于土地轉讓在先，樓盤修建在后，所以查明土地使用權的轉讓期限，對于了解自己所購房產的實際使用年限具有十分重要的意義。同時，土地轉讓后長時間沒有修建銷售的樓盤有可能是爛尾樓，如發(fā)現這種情況，應認真查明原因，防止買到爛尾樓；

3、審查土地規(guī)劃情況。在購樓時，土地使用合同上一般附有該幅土地的規(guī)劃、土地使用要求、主體建筑物的性質、建筑覆蓋率、建筑容積率、建筑層數、綠化比率、建筑間距等重要情況，這樣就對所購房產的基本情況有了大致的了解，對于防止開發(fā)商擅自變更規(guī)劃或作虛假的宣傳陳述都可有據可查，發(fā)生糾紛后便于依法維護自己的權益。

4、審查土地的受讓人。土地受讓人與該房產的出售人是不是一致，如果不一致要查明原因。

5、審查土地使用權出讓金是否交清，如果沒有交清土地使用轉讓金則會對今后土地的使用帶來糾紛或障礙。

二、警惕認購書上的定金和訂金

在商品房交易過程中，在正式簽訂商品房買賣合同前，開發(fā)商會要求購房者與其簽訂認購書并要求購房者向其繳納一定數額的金錢，作為訂購房屋的依據。這種金錢在認購書中有的被稱為“訂金”，還有的被稱為“定金”。

訂金是人們對預付款的習慣稱謂，是指在簽訂商品房買賣合同前，在誠信基礎上由購房者向開發(fā)商先行給付的商品房購房總價款中一部分款項，屬于先予履行債務的行為。

而交付“定金”是實施的擔保行為，即交付定金的一方不履行約定的債務時，無權要求返還定金。

而“訂金”既然是預付款，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，經營者違約時，應無條件退款，在購房者與開發(fā)商不能簽訂正式的《商品房預售合同》的情況下，購房者所交納的“訂金”是可以返還的。但是當實際支付了“訂金”之后，買方收到的收款收據上注明的很可能是“定金”二字。

三、小心購買合同中的“附表四”

作為買方應當認真閱讀買賣合同的正文及附表的內容。對交易產生矛盾的附表四，買方應注意如下問題：

1、買賣合同正文部分已約定的權利義務，賣方是否在附表四內進行了變更。例如：變更了房地產的交付條件。買賣合同正文約定的交付條件是“交付使用時應取得建設主管部門規(guī)定的工程竣工驗收證明”(一般系指建設主管部門的“收文回執(zhí)”)；附表四變更為“建設工程通過竣工驗收，取得消防、燃氣、電梯驗收合格的相關證明文件”。由于房地產的竣工驗收是由建設單位自行組織驗收，而建設工程竣工驗收實行備案制度，因此，未取得建設部門核發(fā)的《收文回執(zhí)》的房地產是不能交付使用的。所以上述的變更是降低了房地產交付使用的門檻。

2、賣方在附表四中將法律法規(guī)規(guī)定為買方所有的權利約定為賣方所有，賣方即可以買方自愿放棄法定權利方式而取得權利。例如，在附表四中將法定屬買方所有的屋頂、架空層、外墻面、廣告收益等權益約定為歸賣方所有。

3、賣方將買賣合同正文沒有約定、法律法規(guī)也沒有具體規(guī)定權屬的房地產及其附屬物以格式條款的方式約定歸賣方所有，且決不容進行協(xié)商重新約定。例如，地下停車場等。

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四、各項費用要算清

消費者需支付的第一筆款項是定金，需要提醒大家的是，下定時定金數額不宜太高，按照目前的市場行情最多以房價的5%為限；第二是首期款，首期按理應當在簽訂買賣合同時再交，但某些地區(qū)的房地產市場的習慣做法是先交首期款后簽合同，一時恐怕也很難改過來，這就需要業(yè)主事先仔細審查一下買賣合同，看大的方面有無條款對自己不利。第三就是其他的雜項費用。這一塊費用看似不多其實不少，需多加留心。另外，有一些收費名目可能會存在陷阱，如合同及其他資料費、裝修管理費等等。

根據相關法律規(guī)定：商品住宅的銷售實行明碼標價制度。開發(fā)經營者不得超過標價出售商品住宅，不得收取任何未予標明的費用。對于新建住宅，所有基礎配套設施的成本費用和安裝費用都應包含在房價之內，除了在合同中明示在交房時另行收取的，都屬于“未予標明的費用”。

所以，除非購房合同已經明確約定了某項費用由購房者承擔，否則購房者在入伙時或入伙后不承擔。建議購房者最好在購房合同中明確：出賣人在交付房屋時不得就合同約定應提供的設施向買受人收取任何合同約定以外的費用。避免交房時發(fā)生不必要的爭執(zhí)。

另外，購房者可以就每項收費要求開發(fā)經營者出具作為收費依據的法律法規(guī)和政府文件，否則可以拒絕交納。

五、按揭需考慮三方風險

按揭制度對三方都有風險，但對購房者來說風險最大，主要表現為：

1、開發(fā)商取得銀行劃給的購房者的貸款后，有可能挪作他用，或卷款潛逃；

2、開發(fā)商首次涉足房地產，缺乏經驗，由于經營不善或其他原因，有可能導致樓盤爛尾，無限期拖延交3、3、房地產項目開發(fā)程序有可能違法，因而不能取得房屋產權證；

4、有可能開發(fā)商在建工程偷工減料，導致房屋質量不合格；

5、有可能開發(fā)商沒有銷售許可證或產權證提前搞內部認購，導致合同無效；

6、開發(fā)商將土地或房產抵押，購房者事先無法知道，知道后也無法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被拍賣、執(zhí)行，購房者都無法實現其對房屋的各種權利；

7、銀行有可能違約，不能按期放貸，導致買方與賣方的合同違約，雙方解除合同。

所以，置業(yè)者要考慮到三方面的風險，要先確保自己不違約。應主動明確按揭銀行，按揭數額、年限，按揭費用等與按揭有關的基本情況；按照銀行的要求提供準確、齊全的個人資料，并按銀行或買方要求的期限交付個人資料；按揭辦妥開始月供后，注意每月按時支付月供款，多數銀行在業(yè)主斷供六期后會起訴業(yè)主；多數銀行允許提前還貸，業(yè)主如欲提前還貸可事先咨詢銀行有關手續(xù)、費用等。

六、面積差異可獲賠償

多數購房者只注重對房屋質量的驗收，而忽視對房屋面積的核實。實際上，房屋面積的大小不僅影響到最終產權，而且涉及房價，對購房者的經濟利益產生直接影響。所以核查所購房屋的銷售面積也是房屋驗收工作中的一個重要環(huán)節(jié)，應當引起購房者的高度重視。購房者可以要求發(fā)展商提供并審查《建筑工程竣工測量報告》。

1、當竣工面積和合同約定的套內建筑面積差異在0.6%以內的為合理差異；

2、當竣工面積和合同約定的套內建筑面積差異在0.6—3%的，按單位價格，多退少補；

3、當竣工面積和合同約定的套內建筑面積差異在3%以上的，你可以選擇是否解除購房合同，如不解除，則多退少補。如選擇解除合同，可要求發(fā)展商退還房款并承擔利息和房價一定比例的違約金。

在收樓時，你還應用皮尺等工具對房屋進行實際測量，如果覺得房屋面積確實有很大差異，可申請進行重新測量。

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七、公共配套設施業(yè)主共有

目前涉及到房地產公共設施產權的糾紛著實不少，開發(fā)商用單方提供格式合同附表的形式，在使業(yè)主別無選擇(認購書定金條款：不簽合同，定金則不予返還)的情況下，簽署以放棄地下車庫、架空層所有權，樓頂、外立面使用權、廣告位使用權等為內容的霸王合同，一直以來屢見不鮮。

從目前的情況來看，有些小區(qū)停車場都沒有算入容積率內，這就意味著停車場和小區(qū)的花園等一樣，是作為小區(qū)的附屬物存在的。而《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第24條規(guī)定，地上建筑和其他附著物不可分割轉移。也就是說，小區(qū)建好后，房屋一旦賣出，小區(qū)停車場和花園等附屬物的使用權也就一并屬于小區(qū)全體業(yè)主。

另外，從人們日常生活的生活常識以及供人居住的房屋的本身的屬性要求看，房屋的屋頂、外墻面與房屋本身不可分割、不可分離，其作為一個完整的整體而存在。業(yè)主作為買方購買的正是房屋的所有權，房屋的所有權當然及于房屋的屋頂、外墻面。房屋的所有權歸屬于何人時，房屋的屋頂、外墻面當然也歸屬于何人。因此說，屋頂、外墻面屬全體業(yè)主共有。

八、退房也有正當“門路”

合同被宣布無效、合同被撤銷和合同被解除。導致合同無效的情況是合同的各方面要件存在嚴重違法；導致合同可撤銷的情況是合同簽訂過程當中存在欺詐、顯示公平、重大誤解等情況；合同被解除的情況是出現約定可以解除合同的事由或者出現使合同目的無法實現的事由。

買賣過程中的一些不規(guī)范操作和開發(fā)商在資金、工程進度等方面的問題，造成買賣合同無法正常依照約定履行，并最終導致購房者退房的事情時有發(fā)生。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的有關規(guī)定，出現下面幾種情況的可進行退房：

1、延遲交房三個月以上。

2、開發(fā)商證照不全。這種情況合同自始無效。

3、開發(fā)商任意改變合同約定的設計。

4、無法獲得貸款。

5、開發(fā)商的原因導致無法辦理產權證。

6、房屋面積實際誤差超過3%。

7、開發(fā)商不能出示《竣工備案表》，或者房屋質量不合格，導致合同目的不能實現。

8、簽約后開發(fā)商把標的房屋另售他人或擅自抵押。

(責任編輯：六六)