2010年12月28日出臺的《城鎮房屋租賃合同糾紛辦案要件指南》中明確規定，除有證據證明存在如下要件事實之一之外，租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，不影響租賃合同的效力。如果當事人約定，租賃房屋在租賃期間發生所有權變動時，其自愿放棄要求租賃房屋的受讓人繼續履行租賃合同的權利，則應從其約定。關于房屋所有權變動影響租賃嗎？的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

核心內容：房屋所有權變動影響租賃嗎？房屋租賃過程中，承租人被告知所有權變動，房屋租賃合同還有沒有效力呢？2010年12月28日出臺的《城鎮房屋租賃合同糾紛辦案要件指南》中明確規定，除有證據證明存在如下要件事實之一之外，租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，不影響租賃合同的效力。

一、《城鎮房屋租賃合同糾紛辦案要件指南》中要件事實如下：

1、房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的；

3、當事人約定了租賃合同隨所有權變動而終止的除外條件；

二、《城鎮房屋租賃合同糾紛辦案要件指南》中的原則體現：

在租賃關系存續期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在，并要求承租人返還租賃物，這就是俗稱的“買賣不破租賃”原則，《合同法》第二百二十九條的規定，就是這一原則的體現。

“買賣不破租賃”中的“買賣”為廣義的概念，還包括因贈與、繼承、互易等引起的所有權變動。但是，出于平衡利益的需要，“買賣不破租賃”原則的適用也要受到一定條件的限制，在當事人能夠證明存在如下要件事實時，就不再適用該原則。

1、存在房屋出租前已設立抵押權的事實。當抵押權與租賃權并存于同一物時，因抵押人不能履行到期債務而將抵押物拍賣時，就可能引起抵押權與租賃權的沖突，根據抵押權與租賃權設立時間不同，是否適用“買賣不破租賃”原則也有所不同。

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根據《物權法》第一百九十條，以及最高法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(下稱《租賃糾紛解釋》)第二十條的規定，當抵押權與租賃權并存于同一物時，如租賃權設立在前，抵押權實現后不影響租賃合同的效力，即適用“買賣不破租賃”原則；抵押權設立在先時，租賃關系不得對抗抵押權，抵押權實現后，受讓人不受租賃合同的約束，因為承租人在明知或應知存在抵押而仍自愿承租的情況下，相應風險應由其承擔。

2、存在房屋出租前已被法院查封的事實。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。根據《租賃糾紛解釋》第二十條的規定，在查封與租賃共存于同一房屋上時，判斷租賃合同是否受影響，也要審查二者產生的先后順序。

(1)如果租賃先于查封存在，則在債權人依法定程序取得被查封財產所有權后，原租賃契約效力當然及于債權人，對債權人具有法律拘束力，因為承租人在承租時并不能預見到將來租賃物會被查封。

(2)若租賃后于查封存在，則在債權人依法定程序取得被查封財產所有權后，原租賃契約不及于債權人，除非債權人同意。因為查封的目的是實現債權，承租人明知或應知承租的房子有可能被拍賣，卻仍然與出租人訂立租賃契約，由此帶來的風險只能由他自己承受。

3、存在當事人約定“買賣不破租賃”適用除外條件的事實。“買賣不破租賃”是承租人依照《合同法》第二百二十九條享有的法定權利，至于該權利是否行使，可由承租人自由處分。如果當事人約定，租賃房屋在租賃期間發生所有權變動時，其自愿放棄要求租賃房屋的受讓人繼續履行租賃合同的權利，則應從其約定。

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