被告xx公司辯稱，原告所訴的與我公司簽訂商品房買賣合同并交付了全部?jī)r(jià)款屬實(shí)。該宣傳資料及鳥瞰圖雖未載入商品房買賣合同，但亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。現(xiàn)被告未征得原告的同意，在原告購(gòu)買的商品房東面修建的裝飾墻影響了原告的采光和通風(fēng)，違反了原、被告之間的合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。關(guān)于商品房買賣合同訴訟案的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

【要點(diǎn)提示】

商品房開發(fā)預(yù)售中的宣傳資料及鳥瞰圖中就簽訂合同標(biāo)的的位置及外觀所做的說明和允諾具體確定，且對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，該宣傳資料及鳥瞰圖應(yīng)當(dāng)視為要約。該宣傳資料及鳥瞰圖雖未載入商品房買賣合同，但亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。如違反，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

【案情】

原告徐xx在2006年看到被告西鄉(xiāng)縣xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱xx公司)關(guān)于xx公司開發(fā)xx樓(xx小區(qū))的宣傳資料及其鳥瞰圖后，于2006年3月31日與被告簽訂了認(rèn)籌意向書，并交付了30000元的購(gòu)房款。原、被告于2006年7月31日正式簽訂了商品房買賣合同，合同約定原告購(gòu)買被告修建的xx樓(xx小區(qū))第4幢第2層04號(hào)房，后原告支付了全部購(gòu)房?jī)r(jià)款。2007年4月被告交付房屋時(shí)，原告發(fā)現(xiàn)xx公司所交的房屋與宣傳資料及其鳥瞰圖的約定不符，被告在原告所購(gòu)房屋東面修建了長(zhǎng)約7.84米、高約0.7米、寬約0.5米的裝飾墻一面,影響了原告的采光及通風(fēng)，且陽(yáng)臺(tái)粉刷墻多處脫落，雙方協(xié)商未果，原告遂訴至本院。本案在審理中，被告修復(fù)了陽(yáng)臺(tái)的粉刷墻，原告遂放棄了要求被告修復(fù)該粉刷墻的訴訟請(qǐng)求。

被告xx公司辯稱，原告所訴的與我公司簽訂商品房買賣合同并交付了全部?jī)r(jià)款屬實(shí)。我公司開發(fā)建設(shè)的xx小區(qū)是嚴(yán)格按照法律規(guī)定的程序進(jìn)行的，且我公司向客戶發(fā)放的宣傳資料是一種邀約邀請(qǐng)，因而對(duì)當(dāng)事人之間沒有內(nèi)容意義上的約束力，我公司沒有違反合同的約定，原告要求拆除裝飾墻無法律依據(jù)，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

【審判】

西鄉(xiāng)縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告雙方簽訂商品房買賣合同系雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，其合同合法有效。xx公司在xx小區(qū)商品房開發(fā)預(yù)售中的宣傳資料及鳥瞰圖中就原、被告簽訂合同標(biāo)的的位置及外觀所做的說明和允諾具體確定，且xx公司在xx小區(qū)商品房開發(fā)預(yù)售中的宣傳資料及鳥瞰圖對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，該宣傳資料及鳥瞰圖應(yīng)當(dāng)視為要約。該宣傳資料及鳥瞰圖雖未載入商品房買賣合同，但亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容?，F(xiàn)被告未征得原告的同意，在原告購(gòu)買的商品房東面修建的裝飾墻影響了原告的采光和通風(fēng)，違反了原、被告之間的合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原告的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。原告自愿放棄要求被告修復(fù)粉刷墻的訴訟請(qǐng)求，予以準(zhǔn)許。被告的辯解理由與法律規(guī)定不符。故依照《中華人民共和國(guó)合同法》第十四條、第十五條、第三十二條、第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條、第一百一十條及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規(guī)定，依法作出(2007)西民初字第612號(hào)民事判決：限西鄉(xiāng)縣xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效之日起15日內(nèi)拆除徐xx所購(gòu)買的xx小區(qū)第4幢第2層04號(hào)房屋東側(cè)超出客廳窗臺(tái)水平線以上的裝飾墻。

一審宣判后，被告xx公司不服本判決，以該商品樓是具有法定資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，且經(jīng)國(guó)家監(jiān)督部門審查合格后才開工建設(shè)的，證明所建房屋具備了滿足用戶合理正常使用的功能，其安全性、通風(fēng)、采光等各項(xiàng)指標(biāo)是符合要求的;建設(shè)設(shè)計(jì)單位圖紙?jiān)谙龋c客戶簽訂購(gòu)房合同在后;宣傳資料及鳥瞰圖只是一種要約邀請(qǐng)等為由提出上訴，要求撤銷原判，駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。本案經(jīng)漢中市中級(jí)法院審理后認(rèn)為：上訴人上訴理由不能成立，主張不予支持。遂駁回上訴，維持原判。

【評(píng)析】

本案主要涉及宣傳資料及鳥瞰圖到底屬要約或是要約邀請(qǐng)及經(jīng)法定部門批準(zhǔn)的房屋設(shè)計(jì)能否成為當(dāng)事人合同內(nèi)容的問題。

根據(jù)《合同法》第十四條規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示。要約又被稱為發(fā)盤、出盤、發(fā)價(jià)、報(bào)價(jià)等。一個(gè)意思表示成為要約必須符合下列條件：一是該意思表示的內(nèi)容應(yīng)該具體確定。具體，即意思表示的內(nèi)容必須具有足以使合同成立的最基本的條款。確定，是指要約的內(nèi)容必須可以根據(jù)一般生活常識(shí)或者特定交易行業(yè)的知識(shí)確定下來。二是該意思表示經(jīng)要約人承諾后，要約人就受該意思表示的約束。而要約邀請(qǐng)又稱為要約引誘，是指一方發(fā)出的邀請(qǐng)對(duì)方或者引誘對(duì)方向自己發(fā)出要約的行為?！逗贤ā返谑鍡l規(guī)定，要約邀請(qǐng)是向他人發(fā)出的希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。一般來說，可以根據(jù)如下標(biāo)準(zhǔn)對(duì)要約和要約邀請(qǐng)加以區(qū)分：一是根據(jù)法律規(guī)定加以確定，即法律對(duì)某些不容易辨別的意思表示的性質(zhì)明確作出規(guī)定的，就應(yīng)根據(jù)法律的規(guī)定來確定。二是根據(jù)意思表示的措辭內(nèi)容本身來確定，即如果某意思表示的措辭表達(dá)足以使某符合要約的構(gòu)成要件，則該意思表示可以被認(rèn)為是要約。三是根據(jù)作出意思表示一方的特別說明來確定，即對(duì)于當(dāng)事人自己作出的意思表示，根據(jù)一般的標(biāo)準(zhǔn)不容易判斷的時(shí)候，當(dāng)事人可以作出特別的說明，將該意思表示認(rèn)定為要約或者是要約邀請(qǐng)。國(guó)上根據(jù)交易習(xí)慣加以確定，即根據(jù)在某一特定的交易區(qū)域多年來自發(fā)形成的為當(dāng)?shù)氐慕灰字黧w所普遍接受的交易規(guī)則來確定是要約或是要約邀請(qǐng)。

本案中，xx公司作為商品房出賣人，在與徐xx簽訂認(rèn)籌意向書并由徐xx選擇所購(gòu)房屋具體位置時(shí)，提供的是xx小區(qū)商品房開發(fā)預(yù)售宣傳資料及鳥瞰圖，并未出示該幢樓的設(shè)計(jì)圖紙，盡管購(gòu)房合同后附有所購(gòu)房屋的平面示意圖，但該圖中并不能看出所購(gòu)房屋窗外是否有裝飾墻。在xx公司對(duì)所售房屋的宣傳資料中，徐xx所購(gòu)房屋窗外是一平臺(tái)，并無裝飾墻存在，該宣傳資料所反映內(nèi)容，對(duì)徐xx選擇所購(gòu)房屋的具體位置及對(duì)合同的訂立有重大影響?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)這一規(guī)定，本案中，xx公司的宣傳資料及鳥瞰圖應(yīng)視為要約，應(yīng)是合同內(nèi)容。xx公司交付給被xx公司房屋東側(cè)的窗外有裝飾墻，且該裝飾墻確實(shí)影響了購(gòu)房者房屋的通風(fēng)采光，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。至于xx公司稱其所建房屋經(jīng)合法審批，有合法有效的設(shè)計(jì)圖，因該設(shè)計(jì)圖并未在訂立合同時(shí)出示，且該設(shè)計(jì)圖是否合法與徐xx房屋的通風(fēng)采光受到實(shí)際影響這一事實(shí)無關(guān)聯(lián);因設(shè)計(jì)圖紙并未給徐xx出示，出示的宣傳資料及鳥瞰圖卻與交付房屋實(shí)際不符，只能證明xx公司對(duì)徐xx所購(gòu)房屋東側(cè)裝飾墻存在情況作了不實(shí)宣傳，另根據(jù)合同約定，出賣人有如實(shí)告知買受人影響所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的事項(xiàng)，裝飾墻影響了徐xx所購(gòu)房屋的使用功能，xx公司并未告知，亦構(gòu)成違約。故一、二審法院判令xx公司拆除裝飾墻是正確的。 [page]

本案之所以出現(xiàn)此種結(jié)果，完全是xx公司在商品房開發(fā)中未按規(guī)定向購(gòu)房人披露真實(shí)信息所引起，即就是設(shè)計(jì)圖紙?jiān)诤螅瑇x公司也應(yīng)及時(shí)告知購(gòu)房人房屋的設(shè)計(jì)情況，以便購(gòu)房人決定是否繼續(xù)購(gòu)買。而xx公司以商業(yè)機(jī)密為由隱瞞購(gòu)房人應(yīng)知情況，從而導(dǎo)致糾紛并引起訴訟。由此，也提醒房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以此為戒，加強(qiáng)對(duì)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，誠(chéng)信經(jīng)商，預(yù)防和減少糾紛的發(fā)生，以實(shí)際行動(dòng)維護(hù)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行與發(fā)展。黃大鵠