被告xx公司辯稱，原告所訴的與我公司簽訂商品房買賣合同并交付了全部價款屬實。該宣傳資料及鳥瞰圖雖未載入商品房買賣合同，但亦應當視為合同內容?，F被告未征得原告的同意，在原告購買的商品房東面修建的裝飾墻影響了原告的采光和通風，違反了原、被告之間的合同約定，應當承擔相應的違約責任。關于商品房買賣合同訴訟案的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

【要點提示】

商品房開發預售中的宣傳資料及鳥瞰圖中就簽訂合同標的的位置及外觀所做的說明和允諾具體確定，且對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，該宣傳資料及鳥瞰圖應當視為要約。該宣傳資料及鳥瞰圖雖未載入商品房買賣合同，但亦應當視為合同內容。如違反，應當承擔相應的違約責任。

【案情】

原告徐xx在2006年看到被告西鄉縣xx房地產開發有限公司(以下簡稱xx公司)關于xx公司開發xx樓(xx小區)的宣傳資料及其鳥瞰圖后，于2006年3月31日與被告簽訂了認籌意向書，并交付了30000元的購房款。原、被告于2006年7月31日正式簽訂了商品房買賣合同，合同約定原告購買被告修建的xx樓(xx小區)第4幢第2層04號房，后原告支付了全部購房價款。2007年4月被告交付房屋時，原告發現xx公司所交的房屋與宣傳資料及其鳥瞰圖的約定不符，被告在原告所購房屋東面修建了長約7.84米、高約0.7米、寬約0.5米的裝飾墻一面,影響了原告的采光及通風，且陽臺粉刷墻多處脫落，雙方協商未果，原告遂訴至本院。本案在審理中，被告修復了陽臺的粉刷墻，原告遂放棄了要求被告修復該粉刷墻的訴訟請求。

被告xx公司辯稱，原告所訴的與我公司簽訂商品房買賣合同并交付了全部價款屬實。我公司開發建設的xx小區是嚴格按照法律規定的程序進行的，且我公司向客戶發放的宣傳資料是一種邀約邀請，因而對當事人之間沒有內容意義上的約束力，我公司沒有違反合同的約定，原告要求拆除裝飾墻無法律依據，請求法院駁回原告的訴訟請求。

【審判】

西鄉縣人民法院經審理認為，原、被告雙方簽訂商品房買賣合同系雙方的真實意思表示，不違反法律規定，其合同合法有效。xx公司在xx小區商品房開發預售中的宣傳資料及鳥瞰圖中就原、被告簽訂合同標的的位置及外觀所做的說明和允諾具體確定，且xx公司在xx小區商品房開發預售中的宣傳資料及鳥瞰圖對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，該宣傳資料及鳥瞰圖應當視為要約。該宣傳資料及鳥瞰圖雖未載入商品房買賣合同，但亦應當視為合同內容?，F被告未征得原告的同意，在原告購買的商品房東面修建的裝飾墻影響了原告的采光和通風，違反了原、被告之間的合同約定，應當承擔相應的違約責任。原告的訴訟請求符合法律規定，應予支持。原告自愿放棄要求被告修復粉刷墻的訴訟請求，予以準許。被告的辯解理由與法律規定不符。故依照《中華人民共和國合同法》第十四條、第十五條、第三十二條、第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條、第一百一十條及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規定，依法作出(2007)西民初字第612號民事判決：限西鄉縣xx房地產開發有限公司在本判決生效之日起15日內拆除徐xx所購買的xx小區第4幢第2層04號房屋東側超出客廳窗臺水平線以上的裝飾墻。

一審宣判后，被告xx公司不服本判決，以該商品樓是具有法定資質的設計單位設計，且經國家監督部門審查合格后才開工建設的，證明所建房屋具備了滿足用戶合理正常使用的功能，其安全性、通風、采光等各項指標是符合要求的;建設設計單位圖紙在先，與客戶簽訂購房合同在后;宣傳資料及鳥瞰圖只是一種要約邀請等為由提出上訴，要求撤銷原判，駁回被上訴人的訴訟請求。本案經漢中市中級法院審理后認為：上訴人上訴理由不能成立，主張不予支持。遂駁回上訴，維持原判。

【評析】

本案主要涉及宣傳資料及鳥瞰圖到底屬要約或是要約邀請及經法定部門批準的房屋設計能否成為當事人合同內容的問題。

根據《合同法》第十四條規定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示。要約又被稱為發盤、出盤、發價、報價等。一個意思表示成為要約必須符合下列條件：一是該意思表示的內容應該具體確定。具體，即意思表示的內容必須具有足以使合同成立的最基本的條款。確定，是指要約的內容必須可以根據一般生活常識或者特定交易行業的知識確定下來。二是該意思表示經要約人承諾后，要約人就受該意思表示的約束。而要約邀請又稱為要約引誘，是指一方發出的邀請對方或者引誘對方向自己發出要約的行為。《合同法》第十五條規定，要約邀請是向他人發出的希望他人向自己發出要約的意思表示。一般來說，可以根據如下標準對要約和要約邀請加以區分：一是根據法律規定加以確定，即法律對某些不容易辨別的意思表示的性質明確作出規定的，就應根據法律的規定來確定。二是根據意思表示的措辭內容本身來確定，即如果某意思表示的措辭表達足以使某符合要約的構成要件，則該意思表示可以被認為是要約。三是根據作出意思表示一方的特別說明來確定，即對于當事人自己作出的意思表示，根據一般的標準不容易判斷的時候，當事人可以作出特別的說明，將該意思表示認定為要約或者是要約邀請。國上根據交易習慣加以確定，即根據在某一特定的交易區域多年來自發形成的為當地的交易主體所普遍接受的交易規則來確定是要約或是要約邀請。

本案中，xx公司作為商品房出賣人，在與徐xx簽訂認籌意向書并由徐xx選擇所購房屋具體位置時，提供的是xx小區商品房開發預售宣傳資料及鳥瞰圖，并未出示該幢樓的設計圖紙，盡管購房合同后附有所購房屋的平面示意圖，但該圖中并不能看出所購房屋窗外是否有裝飾墻。在xx公司對所售房屋的宣傳資料中，徐xx所購房屋窗外是一平臺，并無裝飾墻存在，該宣傳資料所反映內容，對徐xx選擇所購房屋的具體位置及對合同的訂立有重大影響。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。根據這一規定，本案中，xx公司的宣傳資料及鳥瞰圖應視為要約，應是合同內容。xx公司交付給被xx公司房屋東側的窗外有裝飾墻，且該裝飾墻確實影響了購房者房屋的通風采光，已構成違約，應承擔相應責任。至于xx公司稱其所建房屋經合法審批，有合法有效的設計圖，因該設計圖并未在訂立合同時出示，且該設計圖是否合法與徐xx房屋的通風采光受到實際影響這一事實無關聯;因設計圖紙并未給徐xx出示，出示的宣傳資料及鳥瞰圖卻與交付房屋實際不符，只能證明xx公司對徐xx所購房屋東側裝飾墻存在情況作了不實宣傳，另根據合同約定，出賣人有如實告知買受人影響所購商品房質量或使用功能的事項，裝飾墻影響了徐xx所購房屋的使用功能，xx公司并未告知，亦構成違約。故一、二審法院判令xx公司拆除裝飾墻是正確的。 [page]

本案之所以出現此種結果，完全是xx公司在商品房開發中未按規定向購房人披露真實信息所引起，即就是設計圖紙在后，xx公司也應及時告知購房人房屋的設計情況，以便購房人決定是否繼續購買。而xx公司以商業機密為由隱瞞購房人應知情況，從而導致糾紛并引起訴訟。由此，也提醒房地產開發企業要以此為戒，加強對法律法規的學習，誠信經商，預防和減少糾紛的發生，以實際行動維護和促進房地產市場的健康運行與發展。黃大鵠