物業管理合同是由業主或業主委員會與物業管理公司簽訂的，由業主或業主委員會聘請并提供費用，物業管理公司依照合同對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協議。物業管理合同的雙方當事人是作為選聘方的業主或業主委員會與作為受聘方的物業管理公司。以銷售為主的物業，當業主入住達到一定比例時，按規定應成立業主委員會，由其作為全體業主的代表，與物業管理公司簽訂物業管理合同。這種合同義務主要存在于出租經營與管理服務并重的物業管理合同中。關于物業管理合同性質的認定的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

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一、物業管理合同的基本內容

（一）物業的界定

“物業”一詞源于香港和東南亞，其一般的含義是指已建成并投人使用的各類房屋以及與其相配套的設備、設施和場地等。這里的各類房屋，既可以是供居住用的住宅區，也可以是工業廠房、寫字樓、商業中心，甚至可以是運動場所。與其配套的設施、設備和場地是指建筑物內外的各類設施、設備及公共市政設施、干道、綠地和庭院等。物業管理是指物業管理公司受物業產權人的聘請，依照物業管理合同對物業以經營的方式進行管理，并向業主和使用人提供綜合服務的行為。它包括常規性公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三部分內容。

（二）物業管理合同的基本含義

物業管理法律關系是基于物業管理合同產生的。物業管理合同是由業主或業主委員會與物業管理公司簽訂的，由業主或業主委員會聘請并提供費用，物業管理公司依照合同對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協議。物業管理合同的雙方當事人是作為選聘方的業主或業主委員會與作為受聘方的物業管理公司。根據物業產權歸屬和物業管理聘請的時間不同，物業管理的選聘方分為兩種，即業主委員會和房地產開發企業。以銷售為主的物業，當業主入住達到一定比例時，按規定應成立業主委員會，由其作為全體業主的代表，與物業管理公司簽訂物業管理合同。房地產開發企業在以下兩種情況下可以作為物業管理合同的委托方：一是對建成后以銷售為主的物業，在物業建成和出售前，其產權歸屬于房地產開發企業，此期間內，房地產開發企業可以選聘物業管理公司，并作為選聘方與其簽訂物業管理合同，這種合同一般稱為前期物業管理服務合同。開發商先期委托物業管理公司管理新建物業只是一種臨時性安排，開發商實際上是代替未來的物業產權人委托物業管理公司對新建物業進行管理；二是建成后并不出售或大部分不出售，而以出租經營為主的物業，其產權或大部分產權始終歸屬開發企業，房地產開發企業就是業主，當然可以作為選聘方簽訂物業管理合同。

（三）物業管理合同的主要內容

物業管理合同的主要條款包括：當事人和物業的基本情況；雙方的權利和義務；物業管理服務事項和服務質量要求；物業管理服務費的標準和收取辦法；物業管理服務用房的使用、管理和收入分配辦法；維修基金的管理和使用；合同的有效期限、合同終止和解除的約定，合同終止時物業資料的移交方式；違約責任及解決糾紛的途徑；雙方當事人約定的其他事項。其中雙方的權利和義務條款是最主要的內容。實踐中，業主選聘的內容可分為兩種基本類型：以管理服務為主的物業管理和出租經營與管理服務并重的物業管理。業主的主要合同義務是支付物業管理費用和物業管理服務費。其中物業管理費用是指為了處理物業管理事務所花費的費用，如維修費等；物業管理服務費則是支付給物業管理公司的服務報酬，即合同對價。業主委員會是業主選舉組成的代表和維護全體業主合法權益的自治組織，對業主大會負責。物業管理公司的主要合同義務為：按照合同約定妥善處理管理事務；必須親自管理物業，非經業主或業主委員會同意，不得將物業管理事務轉給第三方完成；應當按照業主或業主委員會的要求報告物業管理事務的處理情況；向選聘人轉交利益。這種合同義務主要存在于出租經營與管理服務并重的物業管理合同中。

二、物業管理合同性質的認定

對于物業管理合同在我國合同法中尚未有規定，目前只能將其稱為無名合同。對該合同的性質，多年來我們一直將物業管理的法律關系鎖定在“委托”或“委托代理”上，認為物業管理合同性質是委托合同。但結合物業管理的實際，對照《合同法》就會發現委托合同與物業管理合同是有本質差別的：

（一）《合同法》規定：“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務。”但物業管理合同的管理服務并不是完全按照業主、業主委員會的指示處理的，物業管理公司的管理工作是依據合同約定，遵循物業管理的法律、法規以及行業規范，獨立自主地開展物業管理服務的。

（二）委托合同是諾成合同、非要式合同；而物業管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業管理法律、法規所規定的招標投標的方式來確定物業管理公司，簽署物業管理合同，并且一般要求要采用物業管理示范文本。

（三）委托合同中被委托人處理的事務單一、時間短，而且雙方當事人可以隨時解除合同；而物業管理合同則不同，物業管理公司所提供的是系統的、專業化的服務。一方當事人不得隨時解除合同。

（四）物業管理收費方式一般是物業管理合同的規定由業主或住戶按月交納。而委托合同所規定的費用是將處理事務的費用與給委托人的報酬分別規定的，處理事務的費用可以預付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對于報酬則采用完成委托事務后支付或無償委托不支付報酬。

（五）委托合同一般是基于委托人對受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業管理合同則是通過招標投標之后獲得的。

（六）委托合同可以為有償合同，也可以為無償合同，而物業管理合同一般皆為有償合同。

從上述幾個方面的本質差別可見，物業管理合同與《合同法》上對于“委托合同”法律規定相差甚遠，有著明顯的差別，顯然無論是將物業管理合同定位在“委托合同”的范圍上，還是將物業管理定位在“物業管理委托”的范圍上，都是有悖和曲解《合同法》的委托合同的法律概念的。

我們認為，在物業管理公司所提供的服務內容中，不僅有對全體業主的公共物業的管理，還涉及到對業主個體相關財產的保管，以及對共有物業設施的購買、更換，對物業管理用房的妥善利用等等。因而物管義務中所涉及的性質比較復雜，混同了保管、租賃、承攬、委托等法律關系。物業管理公司在履行合同的過程中，很大程度上是以提供服務的形式進行的，因而該合同服務特征明顯，認定為服務合同較為穩妥，而且2003年9月1日起施行的國務院《物業管理條例》已將物業管理合同命名為物業服務合同。在對物業管理合同案件的審理中，認識到物業管理合同性質的復雜性非常有必要。只有明確認識到物業管理合同特殊性，并有針對性地對所涉及的部分合同性質做出認定，才能夠正確援引相關法律法規對責任做出判斷與衡量。

三、物業管理合同的效力確定標準

物業管理合同作為一種民事法律行為，應當具備《民法通則》規定的下列生效要件：行為人具有相應的民事行為能力；意思表示真實；不違反法律或者社會公共利益。凡是不符合生效要件的合同，即使已經成立，也不能產生合同的法律效力，而屬于無效合同或者可撤銷的合同或者效力待定的合同。對于物業管理合同效力的審查，實踐中應當注意以下幾個方面：[page]

（一）當事人是否具有簽訂物業管理合同的主體資格

對物業管理合同選聘方資格的審查，要重點把握的是業主委員會是否經業主大會或業主代表大會民主選舉產生、是否依法辦理登記。物業管理合同的選聘人應當是業主，但由于建筑物所有權多元化格局的形成，同一建筑物往往有幾十個甚至上百個業主，從而使每個業主無法分別行使其物業共用部分的管理權，為此產生了業主大會、業主代表大會和由其產生的業主委員會制度。業主大會或者業主代表大會具有選舉、罷免業主委員會委員、審議通過業主委員會章程和業主公約、批準物業管理服務合同、聽取和審議物業管理服務工作報告、決定物業管理的其他重大事項等職權。業主委員會是經業主大會或者業主代表大會選舉產生的、代表業主利益、實行自治管理、維護業主合法權益的組織，經業主大會或者業主代表大會授權，可以代表業主與物業管理公司簽訂物業管理合同。由于業主大會、業主代表大會和業主委員會是業主的自治性機構，不是法人組織，沒有獨立的法律地位，因而也不能獨立承擔民事責任，其行為產生的法律后果應當由全體業主承擔。從民法學原理而言，業主委員會是全體業主的代表人或代理人。未經合法選舉產生的業主委員會，等于未取得業主對外簽訂物業管理合同的授權，其對外簽訂的合同應當認定無效。對受聘方的主體資格，要首先審查其是否具備物業管理資質。對于地方法規規定必須取得資質證書方可從事物業管理的，則物業管理公司必須取得主管部門頒發的資質證書，否則其簽訂的物業管理合同無效。地方法規對物業管理資質審查制度未作明確規定的；只要受委托的物業管理公司經工商登記，領取了企業法人營業執照，就應認定其具有簽訂物業管理合同的主體資格。

（二）應審查雙方意思表示是否真實

對此，應重點審查業主委員會是否超越其職責范圍簽訂合同，業主委員會選聘或解聘物業管理公司、簽訂的物業管理合同條款是否經全體業主大會審查批準。業主委員會是全體業主的代理人，它與物業管理公司簽訂的物業管理合同關系到全體業主的切身利益，而且對所有業主都具有法律約束力，因而業主委員會不得超出授權范圍簽訂合同，簽訂的合同條款應當經過業主大會或者業主代表大會批準，否則其簽訂的合同對業主沒有法律約束力。審判實踐中應當注意，經過業主大會或者業主代表大會過半數決定批準簽訂的物業管理合同，對全體業主都具有法律約束力，全體業主都必須按合同履行。在表決時，持與決議相反意見的業主不得以合同違背其真實意思表示為由要求確認合同無效。如果這些持與決議相反意見的業主拒不履行合同約定的義務，實際上又成為物業管理合同的受益人時，已經構成違約，物業管理公司有權要求其承擔違約責任。

（三）應審查合同的內容是否合法

目前，物業管理行業在我國起步時間不長，相應的法律制度尚不健全，業主與物業管理公司、業主與開發商之間信息不對稱，無論是在房地產、物業管理的專業知識、信息來源方面，還是在經濟實力方面，業主都處于弱者地位，在物業管理合同的簽訂和履行過程中，侵犯業主合法權益的現象較為普遍。因此，在合同內容的合法性審查方面，應把重點放在合同條款是否侵害全體業主的共同利益上。若物業管理合同中規定物業管理公司可不經業主同意單方擴大收費范圍、提高收費標準，等于給予物業管理公司單方擅自變更合同內容的特權，這違反了合同法的平等、自愿和公平原則，與法律規定明顯相悖，應當認定該條款無效。若合同規定，第一業主可在任何情況下更改樓宇名稱，有權在樓宇屋頂各平臺、共用部分、公用設施、樓宇外墻展示、安裝或附加任何招牌、廣告牌或結構，等等。上述屋頂、外墻、建筑物的共用部分、公共設施等各項權利，為全體業主所共有，而不得為第一業主即房地產開發企業保留或特有。即使在建筑物沒有售完的情況下，第一業主作為建筑物的所有權人之一，與其他業主的法律地位也是平等的，對建筑物的共有部分及附屬設施應與其他業主平等地享有和行使共有物權。如果物業管理合同中出現第一業主利用其優勢地位侵犯其他業主合法權益的條款的，應認定該條款無效。此外，對于物業管理服務合同的內容中出現侵犯業主權益的不平等條款的，亦應確認無效。