物業(yè)管理合同是由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的，由業(yè)主或業(yè)主委員會聘請并提供費用，物業(yè)管理公司依照合同對建筑物及其附屬物進行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議。物業(yè)管理合同的雙方當事人是作為選聘方的業(yè)主或業(yè)主委員會與作為受聘方的物業(yè)管理公司。以銷售為主的物業(yè)，當業(yè)主入住達到一定比例時，按規(guī)定應(yīng)成立業(yè)主委員會，由其作為全體業(yè)主的代表，與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同。這種合同義務(wù)主要存在于出租經(jīng)營與管理服務(wù)并重的物業(yè)管理合同中。關(guān)于物業(yè)管理合同性質(zhì)的認定的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

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一、物業(yè)管理合同的基本內(nèi)容

（一）物業(yè)的界定

“物業(yè)”一詞源于香港和東南亞，其一般的含義是指已建成并投人使用的各類房屋以及與其相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地等。這里的各類房屋，既可以是供居住用的住宅區(qū)，也可以是工業(yè)廠房、寫字樓、商業(yè)中心，甚至可以是運動場所。與其配套的設(shè)施、設(shè)備和場地是指建筑物內(nèi)外的各類設(shè)施、設(shè)備及公共市政設(shè)施、干道、綠地和庭院等。物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的聘請，依照物業(yè)管理合同對物業(yè)以經(jīng)營的方式進行管理，并向業(yè)主和使用人提供綜合服務(wù)的行為。它包括常規(guī)性公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三部分內(nèi)容。

（二）物業(yè)管理合同的基本含義

物業(yè)管理法律關(guān)系是基于物業(yè)管理合同產(chǎn)生的。物業(yè)管理合同是由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的，由業(yè)主或業(yè)主委員會聘請并提供費用，物業(yè)管理公司依照合同對建筑物及其附屬物進行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議。物業(yè)管理合同的雙方當事人是作為選聘方的業(yè)主或業(yè)主委員會與作為受聘方的物業(yè)管理公司。根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬和物業(yè)管理聘請的時間不同，物業(yè)管理的選聘方分為兩種，即業(yè)主委員會和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。以銷售為主的物業(yè)，當業(yè)主入住達到一定比例時，按規(guī)定應(yīng)成立業(yè)主委員會，由其作為全體業(yè)主的代表，與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在以下兩種情況下可以作為物業(yè)管理合同的委托方：一是對建成后以銷售為主的物業(yè)，在物業(yè)建成和出售前，其產(chǎn)權(quán)歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，此期間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選聘物業(yè)管理公司，并作為選聘方與其簽訂物業(yè)管理合同，這種合同一般稱為前期物業(yè)管理服務(wù)合同。開發(fā)商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)只是一種臨時性安排，開發(fā)商實際上是代替未來的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理公司對新建物業(yè)進行管理；二是建成后并不出售或大部分不出售，而以出租經(jīng)營為主的物業(yè)，其產(chǎn)權(quán)或大部分產(chǎn)權(quán)始終歸屬開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是業(yè)主，當然可以作為選聘方簽訂物業(yè)管理合同。

（三）物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容

物業(yè)管理合同的主要條款包括：當事人和物業(yè)的基本情況；雙方的權(quán)利和義務(wù)；物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求；物業(yè)管理服務(wù)費的標準和收取辦法；物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和收入分配辦法；維修基金的管理和使用；合同的有效期限、合同終止和解除的約定，合同終止時物業(yè)資料的移交方式；違約責任及解決糾紛的途徑；雙方當事人約定的其他事項。其中雙方的權(quán)利和義務(wù)條款是最主要的內(nèi)容。實踐中，業(yè)主選聘的內(nèi)容可分為兩種基本類型：以管理服務(wù)為主的物業(yè)管理和出租經(jīng)營與管理服務(wù)并重的物業(yè)管理。業(yè)主的主要合同義務(wù)是支付物業(yè)管理費用和物業(yè)管理服務(wù)費。其中物業(yè)管理費用是指為了處理物業(yè)管理事務(wù)所花費的費用，如維修費等；物業(yè)管理服務(wù)費則是支付給物業(yè)管理公司的服務(wù)報酬，即合同對價。業(yè)主委員會是業(yè)主選舉組成的代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的自治組織，對業(yè)主大會負責。物業(yè)管理公司的主要合同義務(wù)為：按照合同約定妥善處理管理事務(wù)；必須親自管理物業(yè)，非經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會同意，不得將物業(yè)管理事務(wù)轉(zhuǎn)給第三方完成；應(yīng)當按照業(yè)主或業(yè)主委員會的要求報告物業(yè)管理事務(wù)的處理情況；向選聘人轉(zhuǎn)交利益。這種合同義務(wù)主要存在于出租經(jīng)營與管理服務(wù)并重的物業(yè)管理合同中。

二、物業(yè)管理合同性質(zhì)的認定

對于物業(yè)管理合同在我國合同法中尚未有規(guī)定，目前只能將其稱為無名合同。對該合同的性質(zhì)，多年來我們一直將物業(yè)管理的法律關(guān)系鎖定在“委托”或“委托代理”上，認為物業(yè)管理合同性質(zhì)是委托合同。但結(jié)合物業(yè)管理的實際，對照《合同法》就會發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理合同是有本質(zhì)差別的：

（一）《合同法》規(guī)定：“受托人應(yīng)當按照委托人的指示處理委托事務(wù)。”但物業(yè)管理合同的管理服務(wù)并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示處理的，物業(yè)管理公司的管理工作是依據(jù)合同約定，遵循物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及行業(yè)規(guī)范，獨立自主地開展物業(yè)管理服務(wù)的。

（二）委托合同是諾成合同、非要式合同；而物業(yè)管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業(yè)管理法律、法規(guī)所規(guī)定的招標投標的方式來確定物業(yè)管理公司，簽署物業(yè)管理合同，并且一般要求要采用物業(yè)管理示范文本。

（三）委托合同中被委托人處理的事務(wù)單一、時間短，而且雙方當事人可以隨時解除合同；而物業(yè)管理合同則不同，物業(yè)管理公司所提供的是系統(tǒng)的、專業(yè)化的服務(wù)。一方當事人不得隨時解除合同。

（四）物業(yè)管理收費方式一般是物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交納。而委托合同所規(guī)定的費用是將處理事務(wù)的費用與給委托人的報酬分別規(guī)定的，處理事務(wù)的費用可以預付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對于報酬則采用完成委托事務(wù)后支付或無償委托不支付報酬。

（五）委托合同一般是基于委托人對受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業(yè)管理合同則是通過招標投標之后獲得的。

（六）委托合同可以為有償合同，也可以為無償合同，而物業(yè)管理合同一般皆為有償合同。

從上述幾個方面的本質(zhì)差別可見，物業(yè)管理合同與《合同法》上對于“委托合同”法律規(guī)定相差甚遠，有著明顯的差別，顯然無論是將物業(yè)管理合同定位在“委托合同”的范圍上，還是將物業(yè)管理定位在“物業(yè)管理委托”的范圍上，都是有悖和曲解《合同法》的委托合同的法律概念的。

我們認為，在物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)內(nèi)容中，不僅有對全體業(yè)主的公共物業(yè)的管理，還涉及到對業(yè)主個體相關(guān)財產(chǎn)的保管，以及對共有物業(yè)設(shè)施的購買、更換，對物業(yè)管理用房的妥善利用等等。因而物管義務(wù)中所涉及的性質(zhì)比較復雜，混同了保管、租賃、承攬、委托等法律關(guān)系。物業(yè)管理公司在履行合同的過程中，很大程度上是以提供服務(wù)的形式進行的，因而該合同服務(wù)特征明顯，認定為服務(wù)合同較為穩(wěn)妥，而且2003年9月1日起施行的國務(wù)院《物業(yè)管理條例》已將物業(yè)管理合同命名為物業(yè)服務(wù)合同。在對物業(yè)管理合同案件的審理中，認識到物業(yè)管理合同性質(zhì)的復雜性非常有必要。只有明確認識到物業(yè)管理合同特殊性，并有針對性地對所涉及的部分合同性質(zhì)做出認定，才能夠正確援引相關(guān)法律法規(guī)對責任做出判斷與衡量。

三、物業(yè)管理合同的效力確定標準

物業(yè)管理合同作為一種民事法律行為，應(yīng)當具備《民法通則》規(guī)定的下列生效要件：行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；意思表示真實；不違反法律或者社會公共利益。凡是不符合生效要件的合同，即使已經(jīng)成立，也不能產(chǎn)生合同的法律效力，而屬于無效合同或者可撤銷的合同或者效力待定的合同。對于物業(yè)管理合同效力的審查，實踐中應(yīng)當注意以下幾個方面：[page]

（一）當事人是否具有簽訂物業(yè)管理合同的主體資格

對物業(yè)管理合同選聘方資格的審查，要重點把握的是業(yè)主委員會是否經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會民主選舉產(chǎn)生、是否依法辦理登記。物業(yè)管理合同的選聘人應(yīng)當是業(yè)主，但由于建筑物所有權(quán)多元化格局的形成，同一建筑物往往有幾十個甚至上百個業(yè)主，從而使每個業(yè)主無法分別行使其物業(yè)共用部分的管理權(quán)，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和由其產(chǎn)生的業(yè)主委員會制度。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會具有選舉、罷免業(yè)主委員會委員、審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約、批準物業(yè)管理服務(wù)合同、聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)工作報告、決定物業(yè)管理的其他重大事項等職權(quán)。業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生的、代表業(yè)主利益、實行自治管理、維護業(yè)主合法權(quán)益的組織，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會授權(quán)，可以代表業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同。由于業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會是業(yè)主的自治性機構(gòu)，不是法人組織，沒有獨立的法律地位，因而也不能獨立承擔民事責任，其行為產(chǎn)生的法律后果應(yīng)當由全體業(yè)主承擔。從民法學原理而言，業(yè)主委員會是全體業(yè)主的代表人或代理人。未經(jīng)合法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，等于未取得業(yè)主對外簽訂物業(yè)管理合同的授權(quán)，其對外簽訂的合同應(yīng)當認定無效。對受聘方的主體資格，要首先審查其是否具備物業(yè)管理資質(zhì)。對于地方法規(guī)規(guī)定必須取得資質(zhì)證書方可從事物業(yè)管理的，則物業(yè)管理公司必須取得主管部門頒發(fā)的資質(zhì)證書，否則其簽訂的物業(yè)管理合同無效。地方法規(guī)對物業(yè)管理資質(zhì)審查制度未作明確規(guī)定的；只要受委托的物業(yè)管理公司經(jīng)工商登記，領(lǐng)取了企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，就應(yīng)認定其具有簽訂物業(yè)管理合同的主體資格。

（二）應(yīng)審查雙方意思表示是否真實

對此，應(yīng)重點審查業(yè)主委員會是否超越其職責范圍簽訂合同，業(yè)主委員會選聘或解聘物業(yè)管理公司、簽訂的物業(yè)管理合同條款是否經(jīng)全體業(yè)主大會審查批準。業(yè)主委員會是全體業(yè)主的代理人，它與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同關(guān)系到全體業(yè)主的切身利益，而且對所有業(yè)主都具有法律約束力，因而業(yè)主委員會不得超出授權(quán)范圍簽訂合同，簽訂的合同條款應(yīng)當經(jīng)過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會批準，否則其簽訂的合同對業(yè)主沒有法律約束力。審判實踐中應(yīng)當注意，經(jīng)過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會過半數(shù)決定批準簽訂的物業(yè)管理合同，對全體業(yè)主都具有法律約束力，全體業(yè)主都必須按合同履行。在表決時，持與決議相反意見的業(yè)主不得以合同違背其真實意思表示為由要求確認合同無效。如果這些持與決議相反意見的業(yè)主拒不履行合同約定的義務(wù)，實際上又成為物業(yè)管理合同的受益人時，已經(jīng)構(gòu)成違約，物業(yè)管理公司有權(quán)要求其承擔違約責任。

（三）應(yīng)審查合同的內(nèi)容是否合法

目前，物業(yè)管理行業(yè)在我國起步時間不長，相應(yīng)的法律制度尚不健全，業(yè)主與物業(yè)管理公司、業(yè)主與開發(fā)商之間信息不對稱，無論是在房地產(chǎn)、物業(yè)管理的專業(yè)知識、信息來源方面，還是在經(jīng)濟實力方面，業(yè)主都處于弱者地位，在物業(yè)管理合同的簽訂和履行過程中，侵犯業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)象較為普遍。因此，在合同內(nèi)容的合法性審查方面，應(yīng)把重點放在合同條款是否侵害全體業(yè)主的共同利益上。若物業(yè)管理合同中規(guī)定物業(yè)管理公司可不經(jīng)業(yè)主同意單方擴大收費范圍、提高收費標準，等于給予物業(yè)管理公司單方擅自變更合同內(nèi)容的特權(quán)，這違反了合同法的平等、自愿和公平原則，與法律規(guī)定明顯相悖，應(yīng)當認定該條款無效。若合同規(guī)定，第一業(yè)主可在任何情況下更改樓宇名稱，有權(quán)在樓宇屋頂各平臺、共用部分、公用設(shè)施、樓宇外墻展示、安裝或附加任何招牌、廣告牌或結(jié)構(gòu)，等等。上述屋頂、外墻、建筑物的共用部分、公共設(shè)施等各項權(quán)利，為全體業(yè)主所共有，而不得為第一業(yè)主即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留或特有。即使在建筑物沒有售完的情況下，第一業(yè)主作為建筑物的所有權(quán)人之一，與其他業(yè)主的法律地位也是平等的，對建筑物的共有部分及附屬設(shè)施應(yīng)與其他業(yè)主平等地享有和行使共有物權(quán)。如果物業(yè)管理合同中出現(xiàn)第一業(yè)主利用其優(yōu)勢地位侵犯其他業(yè)主合法權(quán)益的條款的，應(yīng)認定該條款無效。此外，對于物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)主權(quán)益的不平等條款的，亦應(yīng)確認無效。