綜上所述，雖然未能簽訂預售合同的過錯屬于被告，但原告要求被告雙倍返還30萬元并賠償差價損失的請求缺乏相應證據，只能請求被告返還30萬元本金及相應利息損失。由于訴爭房屋已為善意第三人取得，故原告要求被告與其就該房屋簽訂預售合同已無事實依據。答疑 商品房認購書，是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。本案中，該協議中內容不符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規定條件，因此，該協議應視為商品房認購書，原告無權要求被告履行交付房屋的義務。關于購房者為何要不到雙倍賠償的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

2004年6月14日，原告向被告支付了現金30萬元。2004年8月24日，被告華茂公司及華鵬公司聯合向原告發出“關于變更住宅VIP協議主體的通知”，聲明華鵬公司與被告間的代理銷售合同終止及原華鵬公司簽訂的協議主體變更為被告并繼續有效。當原告與被告協商簽訂預售合同時，被告發現在與華鵬公司工作交接時出現疏忽，原告所訂房屋已于2004年8月13日賣與他人。

因無法就訴爭房屋簽訂預售合同，對賠償問題又未能協商一致，原告起訴至法院，請求判令被告履行協議，與原告簽訂正式房屋預售合同；否則，被告應雙倍返還原告已經支付的30萬元房屋定金。

析法

本案的爭議焦點是原、被告雙方所簽協議的性質及30萬元協議款的性質。

法院審理后認為，從協議內容來看，該協議雖約定了面積、幢號和價格（確切地說，在價格上尚不能視為雙方達成了合意），且簽訂協議時銷售方也取得了預售許可證，但尚不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的條件，故該“協議”的性質應為商品房認購書，而非商品房買賣合同；對30萬元“協議款”可否認定為定金，從形式上分析，定金是一種擔保形式，必須明確約定，而本案“協議”中只是約定為“協議款”，在收條上為“現金”，并無定金的約定。從內容上分析，“協議”中對該30萬元的約定內容也不符合定金的性質，故該30萬元不能按照定金的性質處理。

綜上所述，雖然未能簽訂預售合同的過錯屬于被告，但原告要求被告雙倍返還30萬元并賠償差價損失的請求缺乏相應證據，只能請求被告返還30萬元本金及相應利息損失。由于訴爭房屋已為善意第三人取得，故原告要求被告與其就該房屋簽訂預售合同已無事實依據。根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條之規定，法院判決被告返還原告協議款人民幣30萬元，并賠償原告相應利息損失，對原告的其余訴訟請求則不予支持。

答疑

商品房認購書，是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。商品房認購書不同于商品房買賣合同，商品房認購書通常并不具備購房合同的全部內容，兩者之間系預約與本約的關系。根據民法理論，預約是約定將來訂立一定內容合同的合同，將來應訂立的合同稱為本約。預約合同最突出的特征在于，它約定的是當事人為將來訂立本合同而談判的義務，約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結果的直接確認。具體到認購書中，商品房認購書的目的在于確定雙方去洽談購房合同的義務，購房合同則是對購房行為的直接確認。也就是說，商品房認購書約定的是雙方在約定的將來時間洽談的義務，只要雙方到期前來洽談，并對認購書約定的條款都同意作為購房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為，就已經正確地履行了商品房認購書約定的義務。因此，無論是開發商還是準買受人，均不能根據商品房認購書強制要求對方與自己簽訂購房合同。本案中，該協議中內容不符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規定條件，因此，該協議應視為商品房認購書，原告無權要求被告履行交付房屋的義務。

至于30萬元協議款的性質認定問題，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條規定：“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者定金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持?！笨梢钥闯觯绻p方對款項性質未作明確約定，則不能當然推定款項就是定金。如果沒有約定定金字樣而想認定款項的性質為定金，則必須通過約定的內容來體現。

本案中，原告交付的30萬元協議款并非定金，而是訂金。這兩者雖只是一字之別，但產生的法律后果大相徑庭。

提示

隨著我國經濟發展和住房體制改革的深入，商品房預售日益普遍。由于商品房預售是一個復雜的過程，預售雙方往往會在簽訂正式預售合同之前預先訂立一個商品房預售認購書，初步約定預售交易條件。認購書廣泛存在于商品房銷售中后，由于其獨特的法律地位和對雙方權利義務不甚清晰的界定，由認購書及其中定金問題所引發的糾紛日漸增多。因此，準確界定所簽協議是商品房認購書還是商品房買賣合同、所交付的協議款是訂金抑或定金至關重要。簽訂正式的房屋預售協議之前，買賣雙方簽訂的有關認購書（或稱意向書）并不是房屋買賣合同，不具備房屋預售合同的法律效力。若認購書中有定金條款，購房者在簽訂認購書后反悔，銷售方有權沒收購房者定金；若銷售商違約，不與購房者簽訂正式預售合同，則購房者有權要求銷售商雙倍返還定金。而如果認購書中約定的只是訂金，那么就不具備定金的法律后果了。

因此，在簽訂購房合同時，購房者應對此有充分的理解，并根據自己的實際情況慎重行事。