綜上所述，雖然未能簽訂預(yù)售合同的過錯屬于被告，但原告要求被告雙倍返還30萬元并賠償差價損失的請求缺乏相應(yīng)證據(jù)，只能請求被告返還30萬元本金及相應(yīng)利息損失。由于訴爭房屋已為善意第三人取得，故原告要求被告與其就該房屋簽訂預(yù)售合同已無事實依據(jù)。答疑 商品房認購書，是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。本案中，該協(xié)議中內(nèi)容不符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定條件，因此，該協(xié)議應(yīng)視為商品房認購書，原告無權(quán)要求被告履行交付房屋的義務(wù)。關(guān)于購房者為何要不到雙倍賠償?shù)姆蓡栴}，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

2004年6月14日，原告向被告支付了現(xiàn)金30萬元。2004年8月24日，被告華茂公司及華鵬公司聯(lián)合向原告發(fā)出“關(guān)于變更住宅VIP協(xié)議主體的通知”，聲明華鵬公司與被告間的代理銷售合同終止及原華鵬公司簽訂的協(xié)議主體變更為被告并繼續(xù)有效。當(dāng)原告與被告協(xié)商簽訂預(yù)售合同時，被告發(fā)現(xiàn)在與華鵬公司工作交接時出現(xiàn)疏忽，原告所訂房屋已于2004年8月13日賣與他人。

因無法就訴爭房屋簽訂預(yù)售合同，對賠償問題又未能協(xié)商一致，原告起訴至法院，請求判令被告履行協(xié)議，與原告簽訂正式房屋預(yù)售合同；否則，被告應(yīng)雙倍返還原告已經(jīng)支付的30萬元房屋定金。

析法

本案的爭議焦點是原、被告雙方所簽協(xié)議的性質(zhì)及30萬元協(xié)議款的性質(zhì)。

法院審理后認為，從協(xié)議內(nèi)容來看，該協(xié)議雖約定了面積、幢號和價格（確切地說，在價格上尚不能視為雙方達成了合意），且簽訂協(xié)議時銷售方也取得了預(yù)售許可證，但尚不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的條件，故該“協(xié)議”的性質(zhì)應(yīng)為商品房認購書，而非商品房買賣合同；對30萬元“協(xié)議款”可否認定為定金，從形式上分析，定金是一種擔(dān)保形式，必須明確約定，而本案“協(xié)議”中只是約定為“協(xié)議款”，在收條上為“現(xiàn)金”，并無定金的約定。從內(nèi)容上分析，“協(xié)議”中對該30萬元的約定內(nèi)容也不符合定金的性質(zhì)，故該30萬元不能按照定金的性質(zhì)處理。

綜上所述，雖然未能簽訂預(yù)售合同的過錯屬于被告，但原告要求被告雙倍返還30萬元并賠償差價損失的請求缺乏相應(yīng)證據(jù)，只能請求被告返還30萬元本金及相應(yīng)利息損失。由于訴爭房屋已為善意第三人取得，故原告要求被告與其就該房屋簽訂預(yù)售合同已無事實依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條之規(guī)定，法院判決被告返還原告協(xié)議款人民幣30萬元，并賠償原告相應(yīng)利息損失，對原告的其余訴訟請求則不予支持。

答疑

商品房認購書，是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。商品房認購書不同于商品房買賣合同，商品房認購書通常并不具備購房合同的全部內(nèi)容，兩者之間系預(yù)約與本約的關(guān)系。根據(jù)民法理論，預(yù)約是約定將來訂立一定內(nèi)容合同的合同，將來應(yīng)訂立的合同稱為本約。預(yù)約合同最突出的特征在于，它約定的是當(dāng)事人為將來訂立本合同而談判的義務(wù)，約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對行為結(jié)果的直接確認。具體到認購書中，商品房認購書的目的在于確定雙方去洽談購房合同的義務(wù)，購房合同則是對購房行為的直接確認。也就是說，商品房認購書約定的是雙方在約定的將來時間洽談的義務(wù)，只要雙方到期前來洽談，并對認購書約定的條款都同意作為購房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為，就已經(jīng)正確地履行了商品房認購書約定的義務(wù)。因此，無論是開發(fā)商還是準買受人，均不能根據(jù)商品房認購書強制要求對方與自己簽訂購房合同。本案中，該協(xié)議中內(nèi)容不符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定條件，因此，該協(xié)議應(yīng)視為商品房認購書，原告無權(quán)要求被告履行交付房屋的義務(wù)。

至于30萬元協(xié)議款的性質(zhì)認定問題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者定金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。”可以看出，如果雙方對款項性質(zhì)未作明確約定，則不能當(dāng)然推定款項就是定金。如果沒有約定定金字樣而想認定款項的性質(zhì)為定金，則必須通過約定的內(nèi)容來體現(xiàn)。

本案中，原告交付的30萬元協(xié)議款并非定金，而是訂金。這兩者雖只是一字之別，但產(chǎn)生的法律后果大相徑庭。

提示

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和住房體制改革的深入，商品房預(yù)售日益普遍。由于商品房預(yù)售是一個復(fù)雜的過程，預(yù)售雙方往往會在簽訂正式預(yù)售合同之前預(yù)先訂立一個商品房預(yù)售認購書，初步約定預(yù)售交易條件。認購書廣泛存在于商品房銷售中后，由于其獨特的法律地位和對雙方權(quán)利義務(wù)不甚清晰的界定，由認購書及其中定金問題所引發(fā)的糾紛日漸增多。因此，準確界定所簽協(xié)議是商品房認購書還是商品房買賣合同、所交付的協(xié)議款是訂金抑或定金至關(guān)重要。簽訂正式的房屋預(yù)售協(xié)議之前，買賣雙方簽訂的有關(guān)認購書（或稱意向書）并不是房屋買賣合同，不具備房屋預(yù)售合同的法律效力。若認購書中有定金條款，購房者在簽訂認購書后反悔，銷售方有權(quán)沒收購房者定金；若銷售商違約，不與購房者簽訂正式預(yù)售合同，則購房者有權(quán)要求銷售商雙倍返還定金。而如果認購書中約定的只是訂金，那么就不具備定金的法律后果了。

因此，在簽訂購房合同時，購房者應(yīng)對此有充分的理解，并根據(jù)自己的實際情況慎重行事。