合同履行一年多后，李某以簽訂合同時(shí)未征得其同意為由訴至法院，要求確認(rèn)余某與鐘某簽訂的租賃合同無效。在庭審中，程某提出該案應(yīng)適用善意取得制度，合同應(yīng)為有效。第一種意見認(rèn)為：丈夫余某未經(jīng)妻子李某同意，擅自將共有房屋租賃給他人使用，不適用善意取得制度，余某與程某簽訂的租賃合同屬于無效合同。[管析]該文作者贊同第一種意見，在文章中也對(duì)租賃合同不適用善意取得制度作出了充分解釋，筆者也極為贊同。筆者在此認(rèn)為租賃合同無效觀點(diǎn)值得商榷，理由是：一、余某出租夫妻共有房屋的行為是否屬于夫妻日常家事代理權(quán)范圍的問題。關(guān)于租賃合同能適用善意取得嗎的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

租賃合同能適用善意取得嗎？最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問題的解釋(一)》第十七條，對(duì)《婚姻法》中“夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”之規(guī)定作出了明確的解釋：“(一)夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。

[案情]

余某與李某系夫妻關(guān)系。2009年2月24日，余某未經(jīng)妻子李某同意，獨(dú)自與鐘某簽訂《租房合同書》一份，約定余某將其與李某共有的位于縣城繁華地段的50號(hào)房屋租賃給鐘某使用，租期為三年，租金第一年為人民幣8000元，后兩年為每年6000元。合同履行一年多后，李某以簽訂合同時(shí)未征得其同意為由訴至法院，要求確認(rèn)余某與鐘某簽訂的租賃合同無效。在庭審中，程某提出該案應(yīng)適用善意取得制度，合同應(yīng)為有效。

[分歧]

租賃合同是否適用善意取得制度？

第一種意見認(rèn)為：丈夫余某未經(jīng)妻子李某同意，擅自將共有房屋租賃給他人使用，不適用善意取得制度，余某與程某簽訂的租賃合同屬于無效合同。

第二種意見認(rèn)為：雖然丈夫余某未經(jīng)妻子李某同意，但適用善意取得制度，余某與程某簽訂的租賃合同屬于有效合同。

[管析]

該文作者贊同第一種意見，在文章中也對(duì)租賃合同不適用善意取得制度作出了充分解釋，筆者也極為贊同。但是，本案中余某與鐘某簽訂的《租房合同書》是否有效，孫清武同志認(rèn)為無效，理由是根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定“有下列情形之一的房屋不得出租：……(三)共有房屋未取得共有人同意的；……”本案中，余某將其與李某共有的房屋租給程某使用，并簽訂房屋租賃合同。由于余某的行為未征得房屋共有人李某同意，其行為違反了上述行政法規(guī)的規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條“有下列情形之一的，合同無效：……(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定余某與程某簽訂的租賃合同屬于無效合同。

筆者在此認(rèn)為租賃合同無效觀點(diǎn)值得商榷，理由是：

一、余某出租夫妻共有房屋的行為是否屬于夫妻日常家事代理權(quán)范圍的問題。日常家事代理權(quán)是配偶權(quán)的一項(xiàng)派生權(quán)利，它是指在日常家事范圍內(nèi)，配偶雙方互為代理人的權(quán)利，即配偶一方因日常家事與第三人為法律行為時(shí)，應(yīng)視為配偶共同的意思表示，配偶他方承擔(dān)連帶責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問題的解釋(一)》第十七條，對(duì)《婚姻法》中“夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”之規(guī)定作出了明確的解釋：“(一)夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。

二、余某簽訂租賃合同行為適用表見代理。根據(jù)我國(guó)《合同法》第四十九條的規(guī)定。表見代理是指行為人雖無代理權(quán)，但善意第三人在客觀上有充分理由相信行為人具有代理權(quán)，基于此種依賴，而與其為民事行為，由此產(chǎn)生的法律后果，由被代理人承擔(dān)的代理。表見代理必須具備四個(gè)構(gòu)成要件：1、須行為人不具有代理權(quán)。2、存在第三人相信代理人有代理權(quán)的表象。3、第三人善意且無過失。4、第三人基于依賴與代理人成立民事法律行為。本案中，余某對(duì)夫妻共同房屋進(jìn)行出租，已然構(gòu)成表見代理。

綜上所述，余某與鐘某簽訂的《租房合同書》成立有效。

(原標(biāo)題：租賃合同是否適用善意取得制度)