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租賃合同能適用善意取得嗎

孔孟廷律師2021.12.24538人閱讀
導讀:

合同履行一年多后,李某以簽訂合同時未征得其同意為由訴至法院,要求確認余某與鐘某簽訂的租賃合同無效。在庭審中,程某提出該案應適用善意取得制度,合同應為有效。第一種意見認為:丈夫余某未經妻子李某同意,擅自將共有房屋租賃給他人使用,不適用善意取得制度,余某與程某簽訂的租賃合同屬于無效合同。[管析]該文作者贊同第一種意見,在文章中也對租賃合同不適用善意取得制度作出了充分解釋,筆者也極為贊同。筆者在此認為租賃合同無效觀點值得商榷,理由是:一、余某出租夫妻共有房屋的行為是否屬于夫妻日常家事代理權范圍的問題。那么租賃合同能適用善意取得嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

合同履行一年多后,李某以簽訂合同時未征得其同意為由訴至法院,要求確認余某與鐘某簽訂的租賃合同無效。在庭審中,程某提出該案應適用善意取得制度,合同應為有效。第一種意見認為:丈夫余某未經妻子李某同意,擅自將共有房屋租賃給他人使用,不適用善意取得制度,余某與程某簽訂的租賃合同屬于無效合同。[管析]該文作者贊同第一種意見,在文章中也對租賃合同不適用善意取得制度作出了充分解釋,筆者也極為贊同。筆者在此認為租賃合同無效觀點值得商榷,理由是:一、余某出租夫妻共有房屋的行為是否屬于夫妻日常家事代理權范圍的問題。關于租賃合同能適用善意取得嗎的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

租賃合同能適用善意取得嗎?最高人民法院《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》第十七條,對《婚姻法》中“夫或妻對夫妻共同所有的財產,有平等的處理權”之規定作出了明確的解釋:“(一)夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的,任何一方均有權決定。

[案情]

余某與李某系夫妻關系。2009年2月24日,余某未經妻子李某同意,獨自與鐘某簽訂《租房合同書》一份,約定余某將其與李某共有的位于縣城繁華地段的50號房屋租賃給鐘某使用,租期為三年,租金第一年為人民幣8000元,后兩年為每年6000元。合同履行一年多后,李某以簽訂合同時未征得其同意為由訴至法院,要求確認余某與鐘某簽訂的租賃合同無效。在庭審中,程某提出該案應適用善意取得制度,合同應為有效。

[分歧]

租賃合同是否適用善意取得制度?

第一種意見認為:丈夫余某未經妻子李某同意,擅自將共有房屋租賃給他人使用,不適用善意取得制度,余某與程某簽訂的租賃合同屬于無效合同。

第二種意見認為:雖然丈夫余某未經妻子李某同意,但適用善意取得制度,余某與程某簽訂的租賃合同屬于有效合同。

[管析]

該文作者贊同第一種意見,在文章中也對租賃合同不適用善意取得制度作出了充分解釋,筆者也極為贊同。但是,本案中余某與鐘某簽訂的《租房合同書》是否有效,孫清武同志認為無效,理由是根據《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定“有下列情形之一的房屋不得出租:……(三)共有房屋未取得共有人同意的;……”本案中,余某將其與李某共有的房屋租給程某使用,并簽訂房屋租賃合同。由于余某的行為未征得房屋共有人李某同意,其行為違反了上述行政法規的規定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條“有下列情形之一的,合同無效:……(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”的規定,應認定余某與程某簽訂的租賃合同屬于無效合同。

筆者在此認為租賃合同無效觀點值得商榷,理由是:

一、余某出租夫妻共有房屋的行為是否屬于夫妻日常家事代理權范圍的問題。日常家事代理權是配偶權的一項派生權利,它是指在日常家事范圍內,配偶雙方互為代理人的權利,即配偶一方因日常家事與第三人為法律行為時,應視為配偶共同的意思表示,配偶他方承擔連帶責任。最高人民法院《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》第十七條,對《婚姻法》中“夫或妻對夫妻共同所有的財產,有平等的處理權”之規定作出了明確的解釋:“(一)夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的,任何一方均有權決定。

二、余某簽訂租賃合同行為適用表見代理。根據我國《合同法》第四十九條的規定。表見代理是指行為人雖無代理權,但善意第三人在客觀上有充分理由相信行為人具有代理權,基于此種依賴,而與其為民事行為,由此產生的法律后果,由被代理人承擔的代理。表見代理必須具備四個構成要件:1、須行為人不具有代理權。2、存在第三人相信代理人有代理權的表象。3、第三人善意且無過失。4、第三人基于依賴與代理人成立民事法律行為。本案中,余某對夫妻共同房屋進行出租,已然構成表見代理。

綜上所述,余某與鐘某簽訂的《租房合同書》成立有效。

(原標題:租賃合同是否適用善意取得制度)

聲明:該作品系作者結合法律法規,政府官網及互聯網相關知識整合,如若內容錯誤,請通過 【投訴】 功能聯系刪除
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  • 取得完整產權的經濟適用房可以訂立房屋租賃合同。經濟適用住房購房人擁有有限產權,在滿5年辦理房產證同時對超過核定的最高購房總價標準以外部分補交10%的綜合地價款后方可取得完全產權,才能進行轉讓出租。法律依據:《經濟適用住房管理辦法》第三十條  經濟適用住房購房人擁有有限產權。購買經濟適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經濟適用住房滿5年,購房人上市轉讓經濟適用住房的,應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款,具體交納比例由市、縣人民政府確定,政府可優先回購;購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后,取得完全產權。
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  • 無權處分但第三人為善意取得時的合同效力

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    楊一凡

    無權處分但第三人為善意取得時的合同效力

    內容:無權處分但第三人為善意取得時的合同效力效力待定。但是善意第三人在符合法定條件的情況下可以善意取得。我國《民法典》第三百一十一條規定,無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。當事人善意取得其他物權的,參照適用前兩款規定。那么無權處分但第三人為善意取得時的合同效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    擅長:交通事故、合同糾紛、債權債務

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  • 出租人是否享有設備融資租賃合同中的抵押權

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    出租人是否享有設備融資租賃合同中的抵押權

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  • 夫妻房子一方賣的能善意取得嗎

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    于海明律師

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    于海明

    租賃合同能適用善意取得嗎

    內容:合同履行一年多后,李某以簽訂合同時未征得其同意為由訴至法院,要求確認余某與鐘某簽訂的租賃合同無效。在庭審中,程某提出該案應適用善意取得制度,合同應為有效。第一種意見認為:丈夫余某未經妻子李某同意,擅自將共有房屋租賃給他人使用,不適用善意取得制度,余某與程某簽訂的租賃合同屬于無效合同。[管析]該文作者贊同第一種意見,在文章中也對租賃合同不適用善意取得制度作出了充分解釋,筆者也極為贊同。筆者在此認為租賃合同無效觀點值得商榷,理由是:一、余某出租夫妻共有房屋的行為是否屬于夫妻日常家事代理權范圍的問題。那么租賃合同能適用善意取得嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    于海明律師
    2021.12.24538人收看
  • 馮清琴律師

    主任律師
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    擅長:債權債務、建設工程、合同糾紛

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  • 部分情況下,房屋租賃合同可以適用強制履行。租賃合同為繼續性合同,租賃義務的履行具有相當程度的人合性,有賴于雙方之間的信任關系。對于房屋租賃合同中的持續性行為,難以強制履行;對于存在不能履行情形的行為,不可以強制履行。法律依據:《民事訴訟法》第二百四十四條 被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務,人民法院有權查封、扣押、凍結、拍賣、變賣被執行人應當履行義務部分的財產。但應當保留被執行人及其所扶養家屬的生活必需品。采取前款措施,人民法院應當作出裁定。
  • 善意取得合同效力如何

    馮清琴律師

    北京天用律師事務所

    馮清琴

    善意取得合同效力如何

    內容:善意取得合同效力如何善意取得的合同,即使他人沒有處分權,仍然是有效的。所謂善意,主要指不知情,指行為人在為某種民事行為時不知存在某種足以影響該行為法律效力的因素的一種心理狀態。我國《物權法》中規定以合理的價格轉讓就充分說明了這種行為的性質必須的有償的,受贈、繼承等無償方式取得的物不能發生善意取得的效力。受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。當事人善意取得其他物權的,參照適用前兩款規定。那么善意取得合同效力如何。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    馮清琴律師
    2022.02.06169人收看
  • 李楠楠律師

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    擅長:交通事故

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  • 法人代表違規簽訂擔保合同相對人善意取得怎么認定

    任冰峰律師

    北京天用律師事務所

    任冰峰

    法人代表違規簽訂擔保合同相對人善意取得怎么認定

    內容:善意作為人的主觀活動狀況,不顯于外部,難于度測,實際中采用的是推定的方法,即推定受讓人是善意的,應由原權利人對受讓人是否具有惡意進行舉證,如果不能證明其為惡意,就推定其為善意。在不需要登記的情形下,占有的轉移是適用善意取得的條件之一,即受讓人實際占有交付的財產。

    任冰峰律師
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  • 吳夢云律師

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    擅長:合同糾紛、債權債務、建設工程

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孔孟廷律師

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