[內容提要]租賃合同的承租人經出租人同意，可以對租賃物及場所進行改善或者增設他物。對于改善或者增添物，能夠拆除的，可以責令拆除;不能拆除的，也可以折價歸還財產所有人;造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。如在當月5日前不交納租金，甲方有權解除合同。乙方擅自裝修改造租賃物，除恢復原狀外，致使租賃物損失部分由乙方進行賠償。后由于呂顯明在租賃經營期間，一直未交納合同約定的剩余租賃物押金及租金50400元，并拖欠水費165元、電費16259。2004年4月27日，原審法院依法對租賃物采取保全措施，查封了租賃物。另在原審法院開庭審理時，雙方當事人均同意解除租賃協議。關于租賃合同改善或增添物的歸屬問題的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

[內容提要]租賃合同的承租人經出租人同意，可以對租賃物及場所進行改善或者增設他物。合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。對于改善或者增添物，能夠拆除的，可以責令拆除;不能拆除的，也可以折價歸還財產所有人;造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。

[事實與理由]2004年3月6日呂顯明作為乙方與熊細東作為甲方簽訂一份租賃合同。約定：一、甲方將位于南昌市灣里區招賢鎮創世紀學校對面的原鑫歡度假村的主樓內部設備、綜合樓二樓及其內部設備、綜合樓一樓的兩個店面(3號、5號)、綜合樓頂租賃給乙方經營，租賃物以清單為準。租賃期為捌年，從2004年3月6日到2012年3月5日，租金為每月2.8萬元。二、乙方每月1日按時交納當月租金給甲方。如在當月5日前不交納租金，甲方有權解除合同。三、乙方向甲方交納20萬元租賃物押金(簽訂合同時交納10萬元，2004年4月6日前交納10萬元)四、甲方為乙方提供為期30天的開張準備時間，不收租賃費。乙方租賃經營期間的水費、電費、通訊費等費由乙方自行負擔，并在合同起止交接時與甲方按月進行結算。五、乙方在租賃期內，如需對租賃物主題結構進行裝修改造，必須經甲方同意并由雙方簽字確認，合同終止時不得拆除。乙方擅自裝修改造租賃物，除恢復原狀外，致使租賃物損失部分由乙方進行賠償。裝修改造工程費用由乙方負擔。六、乙方如有違約，甲方有權解除合同并沒收其租賃押金及其所有投入。如甲方違約。甲方必須無條件雙倍返還租賃物押金并對乙方所有投入進行賠償。七、合同期內，乙方需要更換租賃物內設備，須提前十五天通知甲方，甲方須在十五天內將設備撤離，否則乙方有權自行處理。更換后乙方添加的設備歸乙方所用。八、如遇政府行為或不可抗力，雙方終止合同，押金二十萬元甲方一次性退還乙方，乙方所裝修改造及新建設施歸甲方所有(可動產除外)。九、甲方必須在本合同簽訂日起15日內將原鑫歡度假村的營業執照、經營許可證、特種行業許可證、消防安全許可證、衛生許可證等手續全部轉讓給乙方，保證乙方正常經營(雙方應積極相互配合)。合同還就其他內容作了約定。合同簽訂后當日雙方當事人辦理了交接手續，甲方將租賃物及相關證件交給乙方，但乙方僅向甲方交付了5萬元押金。后雙方當事人就度假村經營的相關成品等轉讓給乙方有償使用簽訂補充協議，確定流動物品款項11190.20元。乙方在終止租賃時應返還相應價值物品或直接付款11190.20元。后由于呂顯明在租賃經營期間，一直未交納合同約定的剩余租賃物押金及租金50400元(截止2004年4月27日)，并拖欠水費165元、電費16259。41元，電話費1603元。熊細東多次催收未果，釀成訴訟。在本案一審期間，熊細東向法院申請訴訟保全。2004年4月27日，原審法院依法對租賃物采取保全措施，查封了租賃物。呂顯明搬離酒店，未再經營。

[法院判決] 2004年5月14日，應熊細東申請，原審法院為避免雙方損失擴大，依法對租賃物解封，由熊細東入店經營。另在原審法院開庭審理時，雙方當事人均同意解除租賃協議。

本案經原審法院審理后認為：原、被告簽訂的租賃合同是雙方當事人的真實意思表示，且未違反法律、法規強制性規定，應認定該合同合法有效，原告按約履行了自己的義務。被告承租該房屋后一直未按約交納租賃物押金、房屋租金及相關費用，已構成違約，釀成本案的訴爭，應承擔本案的全部責任，由于雙方均同意解除合同，被告應支付實際發生的租金64400元(算至2004年5月14日止)及流動物品款項、水電費和電話費總計93617.61元，減去被告已支付的5萬元押金，原告要求支付尚欠租金等計43617.61元的訴請，合理合法，本院予以支持。被告提出原告未將公章及財務章交付其使用，且消防安全有問題致使被告無法進行經營活動的主張，但被告未提供相關證據予以證實，故對其抗辯意見，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十一條、第一百零七條之規定，判決：一、終止原告熊細東與被告呂顯明簽訂的房屋租賃合同。二、被告呂顯明于本判決生效后十日內支付原告熊細東租金等計43617.61元，訴訟費3300元及財產保全費400元由被告呂顯明承擔。

宣判后，呂顯明不服上訴認為，熊細東首先違約，未按合同約定將有關證照手續轉讓給上訴人，致使上訴人無法正常經營。另合同還約定，開張30天免收租金，原審判決卻對此段租金予以計算。原審法院查封酒店期間，上訴人未經營，原審判決亦計算了上訴人租金。因此原審判決認定事實錯誤，且原審判決沒有正確認定押金的性質，屬適用法律錯誤。故要求二審法院撤消原判，駁回被上訴人的訴訟請求。熊細東則答辯認為原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

二審法院認為：雙方當事人于2004年3月6日簽訂的租賃合同系雙方當事人真實意思表示，合同合法有效。出租方已履行了交付租賃物的主要義務，承租人亦已開始正常經營，其理應按約交納租賃費及水、電費。上訴人提出因被上訴人未提交相關證件和消防安全有問題而未正常經營的上訴理由，由于其所舉相關證據不足以證實，本院不予支持。本案在原審法院審理期間，雙方合同已實際解除，上訴人亦交納實際使用期間應交費用。法院查封期間產生的租賃費損失(按半個月租金14000元計算)雙方當事人應分擔。上訴人在二審期間還提出其為履行租賃合同，已投入30余萬資金，故要求法院支持其提出的要求被上訴人賠償其損失的請求屬反訴請求，由于其在本案一審期間未提出反訴，本院二審不予審查。上訴人可就此另行起訴，以維護其合法權益。原審判決認定事實基本清楚，處理部分不當，應予糾正。于2004年8月17日作出判決：一、維持南昌市灣里區人民法院(2004)灣民一初字第40號判決書第一項;二、撤銷南昌市灣里區人民法院(2004)灣民一初字第40號判決書第二項;三、上訴人呂顯明于本判決生效后十五日內支付被上訴人熊細東租金及其他費用共計36617.61元;四、駁回被上訴人熊細東一審其他訴訟請求。一、二審案件受理費、保全費共計7000元整，由呂顯明承擔6000元，熊細東租金承擔1000元。

2004年8月30日，承租人呂顯明根據二審法院另行起訴的意見，向一審法院提起訴訟，訴稱：自簽訂合同日的3月6日至4月27日(包括免收租金一個月)，在被告熊細東認可和積極配合下，其先后投入30余萬元資金用于改善和增設他物的經營環境條件，其中修建魚塘、網球場工程款計220783.88元;搭建保安亭、鴿子籠款計4446.25元;內外墻乳膠漆款計3741元;喇叭音響設備款計41600元;購買辦公設施、網絡安裝款計2328元;購買盆景、樹苗款計5275元;購員工制服、旅店棉被款計4603元;廣告宣傳及購買物品款計10179元;購買牙具、浴帽、拖鞋等物品款計10000元;購買酒類、飲料款計20726.5元;維修和購買低值易耗品款計15653.5元;購買馬匹、飼料款計2943元;熊細東妻子余燕華移交物品收款16445元;熊細東占用總統包房及消費款8218.8元;代辦衛生許可證、交納各項 稅收、管理費5933.43元;代委托消防檢測費計3800元;拖欠員工工資款計25200元等，共計380664.06元。故特向法院起訴，要求判令被告熊細東依法承擔合同違約責任，賠償其經濟損失人民幣380664.06元，并承擔本案訴訟費。 [page]

被告熊細東辯稱：其與原告呂顯明租賃合同糾紛一案已經過一、二審法院審理，南昌市中級人民法院已判決確認其無違約行為，原告呂顯明提出其違約應賠償投資損失無法律依據，且其已將原告呂顯明改造魚塘、網球場工程所涉土地的土地使用權按實際土地價格轉讓給他人，該項目未獲收益，故不應賠償，請求法院依法駁回原告呂顯明的訴訟請求。

一審受理原告呂顯明的訴請后，于2004年12月17日委托南昌市中級人民法院司法技術處對原告呂顯明主張價值進行評估鑒定。2005年3月9日該技術處作出洪求司「2005」資評字第2號資產評估報告，評估價值總額計人民幣112800.93元。評估項目價格分別為：1、魚塘改造、網球場護坡工程：55126.93元(含直接工程費48171.45元、其它間接費、利潤、其它費用、規費、稅金共計6955.48元)。2、搭建保安亭、鴿子籠：4048元。3、度假村內外墻乳膠漆工程：4060元。4、喇叭、音響設備：37856元。5、辦公設施(用品)、網絡安裝：1711元。6、盆景、樹苗：5500元。7、員工制服、旅店棉被：4499元。

在本案審理期間，被告熊細東就本院2004年5月18日已清點的、交由其保管的呂顯明庫存酒類、飲品、廚房用品同意作價5000元給付原告呂顯明，原告呂顯明表示同意。

被告熊細東對其在原告呂顯明處租賃場所的個人消費款同意折價3200元給付原告呂顯明，原告呂顯明表示同意。

原告呂顯明添置的、現存被告熊細東處的喇叭音響設備(即公共廣播系統)有：型號CE-70P貳臺、型號AP-9811P壹臺、型臺T-KOKOPA壹臺、型號C20-PATM肆只，原告呂顯明同意取回，被告熊細東表示同意。

在本案審理期間，原告呂顯明向本院提出放棄要求被告熊細東應予賠償其搭建保安亭、鴿子籠及內外墻乳膠漆工程損失的訴請。

另查明，2005年3月20日，被告熊細東將鑫歡度假村旁東至新亞學院，南至創世紀學校，西至420倉庫，北至東源村集體土地(約9.85畝)的土地使用權，轉讓給涂敏個人。轉讓價為人民幣40萬元。

一審法院經審理認為：原、被告雙方簽訂的租賃合同系雙方當事人真實意思表示，合法有效。出租方已履行了交付租賃物的主要義務，承租人亦已開始正常經營，原告呂顯明提出因被告熊細東未提交相關證件、租賃場所嚴重缺水、消防安全有問題而致使其無法正常經營，屬違約行為的主張，由于其所舉相關證據不足以證實，本院不予支持。

關于原告呂顯明主張被告熊細東應賠償其購買辦公設施(用品)、購員工制服、旅店棉被款;廣告宣傳及購買物品款;購買牙具、浴帽、拖鞋等物品款;維修和購買低值易耗品款;購買馬匹、飼料款;代辦衛生許可證、交納各項稅收、管理費款;熊細東妻子余燕華移交物品收款;拖欠員工工資款的觀點，本院認為，這些款項在性質上屬于履行合同支出的費用，根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”之規定，現無證據證明被告熊細東違約，且原告呂顯明未提供有效證據證實上列物品已被熊細東侵占或毀損，故對原告呂顯明這一主張，本院不予支持。

關于原告呂顯明要求被告熊細東對其在租賃期間，改造修建魚塘、網球場工程;添置喇叭音響設備;安裝網絡;購買盆景、樹苗等款應予賠償的觀點，因原、被告雙方提前解除合同，根據《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條，“非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理;沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除;不能拆除的，也可以折價歸還財產所有人;造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。”之規定，對不能拆除的應當折價歸還，尚存被告處、可以退回原告的物品，原告可以取回。被告熊細東辯稱其未獲收益，不應折價賠償原告呂顯明在租賃期間投入的損失的觀點，本院不予支持。原告呂顯明改造修建魚塘、網球場工程造價55126.93元，其中直接工程費48171.45元，本院予以認可，其它工程間接費、利潤、其它費用、規費、稅金等費用，因原告無相關證據證明，本院不予認可;原告安裝網絡折價619元及購買的盆景、樹苗按原告實際支出的5500元計算，本院予以認可，以上共計54290.45元。

原告呂顯明現存被告熊細東處喇叭音響設備(即公共廣播系統)有：型號CE-70P貳臺、型號AP-9811P壹臺、型號T-KOKOPA壹臺、型號C20-PATM肆只，原告呂顯明同意取回，被告熊細東表示同意，本院予以準許。

被告熊細東就由其保管的，本院2004年5月18日查封原告呂顯明庫存物品清點詳單上所列酒類、飲品、廚房用品提出折價5000元歸還給原告呂顯明，原告呂顯明表示同意，本院予以準許。

原告呂顯明主張被告熊細東應支付占用總統包房及其個人消費的觀點，本院認為，原告要求被告支付總統包房費用，但卻未向本院提供相關證據，本院不予采信;對被告熊細東個人消費費用，被告熊細東同意作價3200元給付原告呂顯明，原告呂顯明表示同意，本院予以準許。

原告呂顯明向本院提出放棄要求被告熊細東應予賠償其搭建保安亭、鴿子籠及內外墻乳膠漆工程損失的訴請，本院予以準許。

原告呂顯明主張被告熊細東應支付其墊付委托檢測消防費用3800元，因其所舉相關證據不足以證實，相反被告熊細東卻在庭審時向本院提交了一份由其交納消防檢測費用2000元的收據，證明該檢測費用系由被告熊細東所交納，故原告的該項主張，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第二百二十三條第一款、《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條之規定，判決如下：一、被告熊細東應在本判決生效后七日內給付原告呂顯明添附物現存價值款人民幣54290.45元。二、被告熊細東應在本判決生效后七日內給付原告呂顯明庫存酒類、飲品、廚房用品款5000元，個人消費款計3200元，合計人民幣8200元。三、原告呂顯明應在本判決生效后七日內取回現存被告能細東處的喇叭音響設備(即公共廣播系統)：型號CE-70P貳臺、型號AP-9811P壹臺、型號T-KOKOPA壹臺、型號C20-PATM肆號。四、原告呂顯明其他訴訟請求不予準許。本案受理費8220元，由原告呂顯明承擔5720元，被告熊細東承擔2500元。 [page]

宣判后，熊細東不服提出上訴認為，1、一審法院審理程序違法，被上訴人呂顯明在一審開庭審理時，未經審判長同意中途退庭，本案應按其自動撤訴處理。2、一審法院審理證據不清，一審鑒定所采用的財產損失清單為被上訴人呂顯明單方提供，該清單熊細東對其真實性、關聯性及合法性均提出了異議。3、一審法院認定事實錯誤，本案沒有證據證明呂顯明在承租地栽種了5500元盆景、樹苗;另一審法院認定呂顯明網絡安裝時發生的費用及在租賃物后面發生的施工費用屬在租賃物上增添附屬物是認定事實錯誤。4、一審法院適用法律錯誤。根據雙方事人在租賃合同中約定，呂顯明違約，熊細東有權解除合同并沒收其租賃物押金及其所有投入，呂顯明所裝修改造及興建設施歸甲方所有，無論是適用違約條款還是適用非正常原因終止合同條款，熊細東均沒有必要向呂顯明支付經濟補償。且一審法院適用民通意見86條屬適用法律錯誤。

被上訴人呂顯明未作書面答辯，其委托代理人鄧熱花在二審庭審時答辯表示，一審判決事實清楚、處理正確，要求二審法院維持原判。

2005年9月7日，二審法院經審理認為：同意一審法院雙方租賃合同法律效力的確認和熊細東在履行租賃合同中沒有違約行為的認定。因此熊細東對呂顯明在履約期間投入沒有因違約而產生的賠償責任。由于雙方租賃合同已解除，對于解除后的雙方合同權益問題，合同有約定的應從約定，無約定的依法律規定處理。原審法院引用《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條，作為熊細東賠償呂顯明投入損失54290.45元的法律依據。但一審法院對該法律條文的理解和適用存在錯誤。首先，本案所涉添附的物僅包括魚塘改造、網球場護坡、保安亭、鴿子籠、度假村內外墻乳膠漆工程。盆景不屬添附，不適用該法條規定;其次，按該法條的規定，本案中熊細東對于呂顯明的添附，能夠拆除的，可以責令呂顯明拆除;不能拆除的，也可以折價歸熊細東;造成熊細東損失的，呂顯明應當負賠償責任。因此，一審法院依此判決熊細東承擔賠償責任錯誤，應予糾正。本院認為，熊細東在履行合同中無違約行為，呂顯明要求其承擔賠償責任無法律依據。對于呂顯明在租賃期間的投入，能取回和拆除的，可由其取回和拆除。不能取回和拆除的添附，如果雙方合同未約定如何處理的，應按《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條的規定，本著公平原則，由受益人在受益范圍內折價予以補償。本案中由于呂顯明所訴魚塘改造和網球場護坡工程所處土地均已被熊細東出讓，且熊細東在與呂顯明解除合同后，已將租賃物出租他人經營網吧，作為僅完成部分土方工程的魚塘改造和網球場護坡(呂顯明完成的工程量尚未有充足證據予以確認)，對于熊細東無使用價值，其也未實際使用。因此，熊細東不是受益人，不應對此承擔賠償責任。對于可取回的音響設備和盆景、員工制服、旅店棉被等，可由呂顯明取回;已滅失的，熊細東應承擔保管不善的賠償責任。由于呂顯明在一審過程中已放棄要求熊細東賠償其搭建保安亭、鴿子籠及內外墻膠乳漆工程損失的訴請，本院二審對此不再審查和裁判。據此，依照《中華人民共和國事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)、(三)項和《中華人民共和國合同法》第九十七條、《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條之規定，判決如下：一、維持南昌市灣里區人民法院(2004)灣巡民初字第30號民事判決第二、三、四項;二、撤銷南昌市灣里區人民法院(2004)灣巡民初字第30號民事判決第一項;三、限熊細東在本判決生效之日起七日內賠償呂顯明盆景折價款5500元、員工制服和旅店棉被折價款4499元，合計9999元。一、二審案件受理費共計16440元，由呂顯明承擔11440元，熊細東承擔5000元。

[法理與務實評析]本案是出租人將全部主樓、部分綜合樓的房屋和房屋前后左右的場地及附近尚未完工的魚塘、網球場出租給承租人，承租8年，每月租金2.8萬元，承租人以辦公、觀光旅游、會議、休閑、度假為經營目的，雙方簽訂的是一份租賃合同。因此，租賃物較多，面積較大，租金較高，租期較長，承租人為吸引招攬更多的休閑度假者，經熊細東同意投入幾十萬元資金除對樓房內外進行改善修裝以外，還對未完工的魚塘、網球場進行了興建平整，并開始了經營。承租人由于資金不足，未按合同約定交納15萬元押金和當月租金2.8萬元及水電費1.8萬元，計18.6萬元而釀成出租人單方行使解除權的糾紛，致使產生兩個一審、兩個二審的案件。

綜合兩個一審、二個二審的審理結果，對于單方行使解除權的限制或者法官是否需要如何掌握一方當事人根本違約作出判斷或者怎樣防止一方當事人濫用解除權避免輕易解除合同給對方造成重大損害或者“表示同意解除合同”的含義等問題本文不予談論。筆者就添附物的概念及歸屬，如何正確理解和適用《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條(以下簡稱最高院第86條)，公平公正處理添附物的問題淺談意見如下：

一、添附物的概念及歸屬

所謂添附是指不同所有人的財產或勞動成果附合在一起，形成一種不能分離的新的財產權，如果要恢復原狀，在事實上已不可能或在經濟上不合理。在這種情況下，就要確定這個新物的所有權的歸屬。通常添附主要有混合、附合和加工三種形式。所謂混合是指不同所有人的財產混雜合并在一起，對原物已經不能識別，且難以分離，從而形成新的財產;所謂附合是指不同所有人的財產密切結合在一起而形成新的財產，對原物雖然尚能辯明，但無法分離或分離后會大大降低新物的價值;所謂加工是指一方使用他人的財產加工改造，形成具有更高價值的新的財產。本案承租人呂顯明在開張準備期和經營期至出租人熊細東提起訴訟和財產保全日計52天內，改造興建的魚塘;護坡土建的網球場;搭建在主樓前后的保安亭和鴿子籠;粉刷在主樓和綜合樓內外墻上的乳膠漆;安裝在主樓內外的喇叭、音響、磨菇燈、網絡;擺設在主樓和魚塘前后的盆景;栽種在主樓和魚塘前后的樹苗以及擺設在主樓內的辦公用品、穿在工作人員身上的服裝、添置在旅店床上的棉被及其牙具、浴帽、拖鞋、馬匹、酒類、飲品、廚房用品等等都是承租人呂顯明為實現合同的目的投入的財產，均對租賃物進行改善或者增設的物品。 [page]

《合同法》第二百二十三條規定“承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。”本案中承租人經出租人同意，購置盆景、樹苗擺設栽種在主樓和魚塘的前前后后，與出租人的租賃物主樓和魚塘混雜合并在一起而形成優美的環境條件，并符合租賃合同承租人取得出租人租賃物的合法占有、使用，在出租人的土地使用權上加工改造而形成具有更高價值的財產。對盆景、樹苗雖然尚能辯明，但無法分離或分離后會大大降低租賃物及場所與盆景、樹苗的價值，對此，盆景、樹苗應當屬于承租人對租賃物進行改善增設的他物，不但沒有改變租賃物的原狀，反而美化了租賃物，改善了環境，視為雙方的利益所在。又如：甲租乙的房屋搞商業大廈，甲經乙同意在房屋前場土地上栽種花木，擺設石獅和盆景，又在房屋窗簾內掛上油畫，花木、石獅、盆景、油畫均屬于租賃合同中的增設物，再比如：A承租B的店面，A經B同意，在店門口內按裝兩塊感應玻璃門，感應玻璃門就屬于增設物。本案中承租人呂顯明購買2000元的盆景，擺設在主樓、綜合樓及魚塘的前前后后，盆景應當屬于增設物，法律應以保護。

因添附而形成的新的財產是基于不同所有人的原有財產而形成的。因此，對新物往往發生所有權的爭議，處理這類糾紛，在混合和附合的情況下，一般應根據雙方原財產價值的大小來處理，新物歸原財產價值大的一方所有，原財產價值小的一方可取得與其原財產相當的補償。如果是動產與不動產的附合，新的財產應歸不動產所有人所有，動產所有人可取得與其動產相當的補償;如果是從物與主物的附合，新物品應當歸主物所有人所有，從物所有人可取得與其財產價值相當的補償。在因加工而發生爭議的情況下，加工而成的新物一般應歸原財產所有人所有;對加工人的加工勞動給予適當補償，如果加工價值顯然大于原材料價值，新財產也可歸加工人所有，對原財產所有人可按其財產的價值給予補償。基于這種法理，結合租賃關系的改善或者增設他物的實際，圍繞物權優于債權原則，物權應當有個歸屬，也就是說改善或者增設的物體歸誰所有。本案中，現存的魚塘、網球場、保安亭、鴿子籠、乳膠漆、網絡、盆景、樹苗等因無法與租賃物分離或分離后會大大降低使用的價值，又根據租賃物的價值與改善增設物的價值大小或者動產與不動產的附合或者主物與從物的附合來確定歸屬，改善增設物理所當然要歸屬于租賃物價值大或者不動產或者主物的財產所有人所有，改善增設的魚塘等價值小或動產或從物的財產所有人可取得與其財產相當的補償，這就形成一種法理務實，租賃物與改善增設物組合形成新物，稱為添附物。魚塘、網球場、盆景、樹苗等要拆除，在事實上已不可能或在經濟上不合理，因此，一審法院確認呂顯明改善增設的魚塘等是添附物歸熊細東所有，判令熊細東給付呂顯明添附物現有價值人民幣54290.45元是正確的，而二審法院認為盆景不屬添附物，又認為可由呂顯明取回，再又認為已滅失由熊細東承擔保管不善的賠償責任的觀點于法有悖，改認一審法院意見不正確。

二、正確理解和適用最高院第86條司法解釋

最高院第86條規定“非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理;沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除;不能拆除的，也可以折價歸財產所有人;造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。”也就是說，財產所有人如果同意非財產所有人在自己的財產上增添附屬物，并就財產返還時對附屬物如何處理有約定的，應按約定辦理;沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可由添附人拆除;不能拆除的，也可將增添附屬物拆價歸財產所有人;因增添附屬物給財產所有人造成損失的，應當負賠償責任。如何理解和適用“不能拆除的，也可以折價歸財產所有人;造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。”

首先，關于添附的問題。一審法院認為，添附人呂顯明所增添的附屬物有：改造修建魚塘、網球場工程直接工程費48171.45元和安裝網絡折價619元及購買的盆景、樹苗按實際支出的5500元計算，共計54290.45元，屬于不能拆除的添附物予以認可。也就是說，不能拆除通過折價，上述增添的附屬物歸財產所有人熊細東，添附人呂顯明可取得與其增添附屬物財產現有價值款5.4萬余元的補償，由熊細東給付，沒有判決熊細東的賠償責任。而二審法院認為：“不能拆除的，也可以折價歸熊細東;造成熊細東損失的，呂顯明應當負賠償責任。”根據這段話的意思，明顯屬于“填空”錯誤。理由是：一審法院僅僅針對“不能拆除的，也可以折價歸財產所有人”進行了審查、確認、判決，沒有對“造成財產所有人損失的，應當負賠償責任”的確認和判決，或者說審查和確認了造成財產損失的是呂顯明，這個損失費用由取得添附物財產所有人熊細東負賠償責任。也就是說，本案糾紛沒有造成出租人熊細東租賃物的財產損失，反而增添了原租賃物及場所的魚塘修建、網球場平整、網絡、盆景、樹苗，還有承租人呂顯明放棄的保安亭、鴿子籠、乳膠漆等。如果按二審法院理解和適用最高院第86條，熊細東不但能夠取得上述增添附屬物的權利，而且可以不負折價補償給付的義務或者享有不給付添附人呂顯明折價款的權利。這樣，二審法院在處理本案租賃合同解除時，顯然是對承租人可請求出租人在現存的增加價值額的限度內償還支出費用的重大誤解。

其次，關于受益人的問題。一審法院在審查、確認、判決前，確實另查明：2005年3月20日，熊細東將度假村旁邊的9.85畝土地使用權(包括了呂顯明訴稱的改造魚塘和建設網球場護坡所在位置)以40萬元的價值轉讓給他人。并且一審法院注意到熊細東以魚塘和網球場無使用價值已轉讓的辯稱其未獲收益，不應折價給付呂顯明租賃期間投入損失的觀點，一審不予支持。理由是考慮以下四種情況：一是承租人對租賃物負有占有、使用和保管義務，呂顯明對魚塘、網球場的改善和建設是暫時的占有使用和保管，魚塘和網球場的土地仍不失為熊細東所有;二是承租人用水泥、中砂組成漿砌毛石護坡和反鏟挖掘機挖上4米深土方的魚塘、網球場的工程建設經過了出租人同意，連同其它租賃物在承租期內，要承擔交付租金的義務，并且已經法院裁判，一方履行義務，另一方取得收益，要說受益人，當然是魚塘、網球場的財產所有人或者土地使用權人熊細東;三是合同解除后，魚塘的泥漿毛石不能拆除，網球場的土方石塊不能恢復4米高的山坡，不可能恢復到原來的狀況，或者說要恢復到原來的狀況在經濟上不合理，也尚未造成土地使用權人的損失，自合同終止后，熊細東享有占用、使用、收益、處分魚塘、網球場的權利，受益人當然是熊細東;四是呂顯明完成魚塘改造和網球場護坡的工程量，已有江西求實司法鑒定中心鑒定結果的證據證明，添附物歸誰，受益人不辯而明。而二審法院認為“本案中由于呂顯明所訴魚塘改造和網球場護坡工程所處土地均已被熊細東出讓，且熊細東在與呂顯明解除合同后，已將租賃物出租他人經營網吧，作為僅完成部分土方工程的魚塘改造和網球場護坡(呂顯明完成工程量尚未有充足證據予以確認)，對于熊細東無使用價值，其也未實際使用，因此熊細東不是受益人，不應對此承擔補償責任”的審查、確認和裁判是不正確的，是對最高院第86條理解和適用的重大誤解。 [page]

最后二審法院還有二點不正確。一是限熊細東賠償呂顯明員工制服和旅店棉被折價款4499元，認為員工制服和旅店棉被可由呂顯明取回;已滅失的，熊細東承擔保管不善的賠償責任。員工制服和旅店棉被屬承租人在承租期內因經營需要給員工制作的服裝，工作人員穿在身上的服裝自然由其控制管理，況且一審查明熊細東無侵占或毀損，怎么能由熊細東承擔賠償責任呢;旅店棉被要么呂顯明已經取回(一審判決之后呂顯明尚未抗辯)，要么仍在旅店的床鋪上，完全可由呂顯明取回，不可能滅失，不能判令熊細東負賠償責任。二是認為呂顯明在一審過程中已放棄要求熊細東賠償其搭建保安亭、鴿子籠及內外墻乳膠漆工程損失的訴請，二審對此不審查并裁判，本著公平原則，結合本案的具體情況，改判一審正確的意見，就應當一并審查和裁判。

上述意見是否正確，愿與同行磋商，以視法律正貌。

作者：灣里法院 高昭彭