故原告該主張不成立;其次，被告主張出售該房屋并未得到其妻同意，故被告認為該出售行為無效。故被告抗辯合同無效的主張不能成立。判決后，原被告雙方均未提出上訴。該債權合同就生效。它不受物權能否變動，物權是否變動的影響，即使物權不能變動，債權合同仍然有效。合同是否有效，從簽訂之日就已經確定，而不能通過合同是否履行來決定合同的效力，合同的效力是獨立存在的。合同是否履行，涉及的是否違約的問題而不是合同是否有效問題。關于物權未變就不影響合同效力嗎的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

【案情】1994年4月，原告祝某與被告余某雙方經人介紹簽訂了房屋買賣契約，雙方約定：由原告祝某出資63000元購買被告余某個人婚前所建的房屋及廚房空地，被告將房屋權屬相關證明交付給原告;由原告負責繳納房屋交易稅及相關費用;原告將全部購房款付清后，被告一個月內即騰出該房。1994年5月，原告入住該屋并居住至今。2007年3月，原告準備擴建時，卻被房產部門告知需先辦理過戶手續，于是原告要求被告協助辦理該房屋產權過戶登記手續，被告拒絕了協助，并要求原告把該房賣回被告。

在雙方協商未果情況下，原告便起訴至本院，要求責令被告履行協助辦理房屋過戶手續之義務。

被告余某認為：首先，當時雙方辦理的應當是典當協議，而不是買賣協議，并口頭說明了等自身經濟狀況好轉后，便贖回該房。其次，該協議并沒有得到房屋的另一共同所有人其妻子同意，故該合同無效。

【審判】鉛山法院認為：首先，被告主張雙方辦理的是典當協議，該主張被原告否認，亦無任何證據證明，而且被告也承認只在簽訂協議之前有口頭典當意思表示。根據雙方所簽訂的房屋買賣契約中條款，該契約已明確房屋買賣合同得實質內容。故原告該主張不成立;其次，被告主張出售該房屋并未得到其妻同意，故被告認為該出售行為無效。根據本案查明情況，該棟房產仍系被告婚前財產，且簽訂該協議之時，被告之妻也在現場，并在原告支付全部購房款后，按合同約定搬出該房，并由原告實際居住至今，可以認定其妻已默認該合同。故被告抗辯合同無效的主張不能成立。

因此，原被告雙方簽訂得房屋買賣協議，依法成立。依據《物權法》第十五條，《民通意見》第八十五條規定，判決被告履行其協助原告辦理房屋過戶手續之義務。判決后，原被告雙方均未提出上訴。

【評析】筆者認為：第一，被告辯稱其行為系典當行為，按我國民法理論和《擔保法》規定，典當是典當關系的雙方當事人通過典當特定物品取得(支付)典當金并定期回贖的民事法律行為，典當本質上屬于擔保物權，只能適用在動產上。本案中，被告的主張無任何證據證明，且其“典當”合意只是在簽訂買賣合同之前。故其主張應不予認定。

第二，原、被告之間房屋買賣屬于典型的不動產交易行為，也是典型的不動產物權變動。被告出賣房屋時是為了獲得價款，原告支付價款的目的在于獲得該房屋所有權。可以得知，物權變動的原因即房屋買賣合同，相對應的是，該房屋所有權的轉移就成為這一原因的結果。在本案中，兩種不同的權利變動是在兩種不同的法律基礎上進行的。依據買賣合同所產生的法律關系是債權債務關系，其建立的基礎是雙方當事人的意思表示，在雙方當事人就訂立房屋買賣合同的意思表示達成一致時，合同即產生約束力。我國現行法律關于物權變動采取債權形式主義模式①，即物權因法律行為發生變動時，當事人之間除有債權合同外，尚需履行登記或交付的法定方式。因此，債權合同的效力是獨立存在的，只要符合《民法通則》第五十五條規定的條件，即具備以下三個條件(1)行為人具有相應的行為能力;(2)意思表示真實;(3)不違反法律或者社會公共利益。該債權合同就生效。它不受物權能否變動，物權是否變動的影響，即使物權不能變動，債權合同仍然有效。

合同是否有效，從簽訂之日就已經確定，而不能通過合同是否履行來決定合同的效力，合同的效力是獨立存在的。合同是否履行，涉及的是否違約的問題而不是合同是否有效問題。因此，合同的效力不能根據是否辦理物權登記來認定。否則的話，賣方為了獲取不正當利益，為了不履行合同，就不去辦理房地產過戶等級，結果就使合同無效，這樣的話，合同的效力就由一方當事人決定了，顯然這在民法理論上是說不通的，同時在實踐中也必將擾亂社會主義市場經濟秩序，違背了誠實信用原則。

故在房屋買賣合同糾紛案件中，該類因物權未變動而主張合同無效的抗辯理由，法院不應予以支持。

作者：鉛山縣人民法院 朱貴林、吳漢煒