但買賣合同的履行還必須與登記相結(jié)合。按照這種體例，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各種變動(dòng)不僅需要當(dāng)事人的合意，也需要登記，合意與登記的雙重法律事實(shí)決定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力。另一種是形式主義的登記體例，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、移轉(zhuǎn)、消滅的生效，僅僅以當(dāng)事人的法律行為作為生效的必要充分條件，登記與否不決定物權(quán)變動(dòng)的效力，但不登記不得對(duì)抗第三人。在許多人看來，《合同法》第44條第2款規(guī)定的登記即為許多合同包括房屋買賣合同的生效要件。關(guān)于買賣合同的效力及登記的法律效力的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

一、房屋所有權(quán)以登記為生效要件

當(dāng)事人訂立房屋買賣合同的目的是移轉(zhuǎn)房屋的所有權(quán)。這樣，在房屋買賣交易中，涉及債權(quán)變動(dòng)和物權(quán)變動(dòng)兩個(gè)法律事實(shí)、涉及到債權(quán)和物權(quán)這兩種基本的民事權(quán)利，當(dāng)事人訂立買賣合同即在當(dāng)事人之間建立了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)即在當(dāng)事人之間發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)，買賣合同是房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的原因，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)是買賣合同的履行的結(jié)果。但買賣合同的履行還必須與登記相結(jié)合。房屋屬于典型的不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為公示方式乃公理性規(guī)則。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法例主要為兩種：一種是實(shí)質(zhì)主義的登記體例，即登記有決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和消滅的法律行為能否生效的立法體例，換言之，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各項(xiàng)變動(dòng)都必須登記，不登記者不發(fā)生效力。這種體例以德國(guó)立法為代表，我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、最高人民法院的司法解釋也是這種體例。按照這種體例，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各種變動(dòng)不僅需要當(dāng)事人的合意，也需要登記，合意與登記的雙重法律事實(shí)決定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力。這種登記體例也稱為登記生效主義。另一種是形式主義的登記體例，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、移轉(zhuǎn)、消滅的生效，僅僅以當(dāng)事人的法律行為作為生效的必要充分條件，登記與否不決定物權(quán)變動(dòng)的效力，但不登記不得對(duì)抗第三人。此種體例也稱為登記對(duì)抗主義，以法國(guó)、日本立法為代表。[i]我國(guó)現(xiàn)行法律體系對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記采用了登記生效主義的體例。在房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)方面，《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：非經(jīng)登記，土地和房屋不發(fā)生物權(quán)設(shè)立、變更、移轉(zhuǎn)和消滅的法律效力。建設(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定:凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的,其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定,均為無效”。因此，在我國(guó)房屋買賣中，房屋產(chǎn)權(quán)的移轉(zhuǎn)必須通過過戶登記來實(shí)現(xiàn)。

然而，長(zhǎng)期以來，我國(guó)法學(xué)界和司法部門為了強(qiáng)調(diào)登記的作用，而將登記與合同本身的效力聯(lián)系在一起。在許多人看來，《合同法》第44條第2款規(guī)定的登記即為許多合同包括房屋買賣合同的生效要件。這是沒有區(qū)分合同生效與物權(quán)變動(dòng)、合同形式與物權(quán)公示方式的必然結(jié)果。從理論上說，合同的根本特性是相對(duì)性，合同本身只是當(dāng)事人之間產(chǎn)生的法律關(guān)系，一般不需要具有社會(huì)公開性，即使某些特殊的合同因其涉及到社會(huì)公共利益，法律也僅要求其必須經(jīng)過有關(guān)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)，但未要求其內(nèi)容向社會(huì)公開，這一點(diǎn)與物權(quán)要求公示是有著嚴(yán)格區(qū)別的。[ii]物權(quán)要求公示，否則，物權(quán)就不成其為物權(quán)。就登記這種公示方式而言，它是針對(duì)物權(quán)變動(dòng)而設(shè)計(jì)的，并不針對(duì)合同行為。在登記之前，當(dāng)事人已經(jīng)就不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)達(dá)成了合意，合同關(guān)系已經(jīng)成立，對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生了拘束力。如果將登記與合同效力混為一談，對(duì)因各種原因未登記的合同一概宣告無效，就會(huì)出現(xiàn)三大問題：一是不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人；二是會(huì)沖擊現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)秩序；三是客觀上為債務(wù)人推脫自己的法定義務(wù)留下“合法”借口，從而助長(zhǎng)了背信現(xiàn)象的大量發(fā)生。[iii]其實(shí)，1999年最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條規(guī)定:“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”這一規(guī)定改變了長(zhǎng)期以來我國(guó)法律關(guān)于登記直接決定合同效力的規(guī)定,而認(rèn)為即使沒有登記，合同本身仍然有效，只是物權(quán)不能發(fā)生移轉(zhuǎn)。因此，我國(guó)《合同法》第44條第2款所說的登記是指合同的登記而非作為物權(quán)公示方式的登記。顯然，對(duì)于吉春公司與新莊公司的房屋買賣合同的效力，不能認(rèn)為其房屋過戶登記沒有完成而屬于未生效的合同。

盡管我國(guó)《合同法》第133條的規(guī)定“標(biāo)的物所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移,但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事另有約定的除外”，但是，標(biāo)的物所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移僅適用于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)仍以登記為公示方式，不動(dòng)產(chǎn)的交付不具有公示的意義。本案中，吉春公司也依合同約定向新莊公司完成交付，銀建公司于2001年2月初與新莊公司完成的房產(chǎn)交付，實(shí)際上是指該房產(chǎn)的占有由吉春公司向新莊公司移轉(zhuǎn)、再由新莊公司移轉(zhuǎn)給銀建公司。這種交付在房屋買賣中，不能引起物權(quán)變動(dòng)。當(dāng)然，銀建公司占有標(biāo)的房屋即對(duì)該房屋享有合法的占有權(quán)，如果第三人侵害其占有，則其可以基于占有之訴請(qǐng)求保護(hù)。不過，卻不能基于物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)來尋求保護(hù)。

二、登記的構(gòu)成與生效的時(shí)間

考察登記的實(shí)際運(yùn)作過程，可以發(fā)現(xiàn)登記這個(gè)法律事實(shí)由登記申請(qǐng)人的行為和登記機(jī)關(guān)的登記行為結(jié)合而成。沒有當(dāng)事人的申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)的登記行為便失去了存在的基礎(chǔ)；只有當(dāng)事人的申請(qǐng)而沒有登記機(jī)關(guān)的登記行為，則登記亦無法實(shí)現(xiàn)。物權(quán)變動(dòng)當(dāng)事人申請(qǐng)登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動(dòng)登記，該行為顯然包含了下列意思：其一，當(dāng)事人移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的合意；其二，當(dāng)事人請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)辦理登記的意思。對(duì)于移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的合意，當(dāng)事人在訂立買賣合同時(shí)就已經(jīng)達(dá)成，合同一方依據(jù)合同的規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記的申請(qǐng),乃是一種依據(jù)合同應(yīng)負(fù)的義務(wù)；而另一方要求其履行登記義務(wù)實(shí)際上是要求其實(shí)際履行合同。如果負(fù)有登記義務(wù)的一方拒不辦理登記申請(qǐng),則應(yīng)當(dāng)以構(gòu)成違約論,另一方有權(quán)要求其承擔(dān)違約責(zé)任。如果合同沒有規(guī)定登記的義務(wù)，當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律的規(guī)定負(fù)有辦理登記的義務(wù),此種義務(wù)一旦為法律所固定下來,便可以自動(dòng)轉(zhuǎn)化為合同義務(wù)。任何一方違反此種義務(wù),都將構(gòu)成違約。可見，買賣合同的拘束力自合同成立一直到申請(qǐng)登記為止。但是，在買賣合同成立、生效后，當(dāng)事人一方基于其利益衡量可能選擇承擔(dān)違約責(zé)任而不愿移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，即不向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。德國(guó)民法所謂的物權(quán)行為（物權(quán)契約）即指當(dāng)事人的這一合意。登記機(jī)關(guān)的登記行為屬于事實(shí)行為，一經(jīng)完成即發(fā)生法律效力，此點(diǎn)當(dāng)無疑義。從世界范圍看，登記機(jī)關(guān)有法院和行政機(jī)關(guān)之別，但無論何種機(jī)關(guān)，它們都具有公共權(quán)力機(jī)關(guān)的性質(zhì)，由于公共權(quán)力的介入，其公示的效力便得到了強(qiáng)化。

物權(quán)變動(dòng)生效的起點(diǎn)是登記完成或者登記生效。因此，登記的完成既是物權(quán)變動(dòng)生效的起點(diǎn)，也是登記公信力的起點(diǎn)。無論是初始登記、變更登記，還是注銷登記，其程序都包括申請(qǐng)、受理、審查、簿記四個(gè)環(huán)節(jié)。[iv]因此，簿記的完成（包括證書的發(fā)放）才能視為登記完成，登記完成時(shí)才能生效。登記是否完成，既不能依據(jù)登記機(jī)關(guān)工作人員的口頭答復(fù)或者書面答復(fù)判定，更不能依據(jù)登記機(jī)關(guān)“領(lǐng)導(dǎo)”的批示判定，而應(yīng)當(dāng)從登記簿上的記載予以判斷。登記簿是表征登記的標(biāo)的物上存在權(quán)利的根據(jù)。

根據(jù)本案案情，我們認(rèn)為：吉春公司與新莊公司依合同約定完成交付并著手辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，表明雙方已經(jīng)依照買賣合同履行合同義務(wù)，雙方當(dāng)事人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的意思并沒有發(fā)生改變。在房屋登記過戶未完成時(shí)，吉春公司與新莊公司的合同雖然已生效，但是由于登記沒有完成，當(dāng)事人之間只是設(shè)定了債權(quán)，還沒有發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，所以，新莊公司也就還沒有取得房屋的所有權(quán)。此時(shí)其轉(zhuǎn)讓房屋的行為就是無權(quán)處分行為。

三、登記的公信力

登記是否具有公信力，在登記生效主義和登記對(duì)抗主義的立法例中是有區(qū)別的。在登記生效主義立法例中，登記具有公信力，即基于對(duì)法定登記的信賴而進(jìn)行的物權(quán)變動(dòng)是有效的物權(quán)變動(dòng)。登記的公信力包含兩方面的內(nèi)容：（1）登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人。（2）凡是信賴登記所記載的物權(quán)而與權(quán)利人進(jìn)行的交易,在法律上應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。登記對(duì)任何第三人來講都是正確的，這就是所謂權(quán)利正確性的推定規(guī)則。如果登記所記載的權(quán)利人與實(shí)際的權(quán)利人不一致，有關(guān)當(dāng)事人必須依據(jù)法定的程序向人民法院請(qǐng)求更正，也可以向登記機(jī)關(guān)請(qǐng)求更正。在變更登記以前,當(dāng)事人因?yàn)樾刨囋瓉淼怯浀膬?nèi)容而從事交易，仍然應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。[v]從公信力的基本原理看，公信力制度包含下列幾個(gè)要件：第一，存在公示的法律事實(shí)。物權(quán)變動(dòng)的雙方當(dāng)事人須依法定方式公示其物權(quán)變動(dòng)。第二，第三人與公示的物權(quán)人（前手）發(fā)生了交易，即發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)。如果彼此之間未發(fā)生物權(quán)變動(dòng)則談不上公信力的適用問題。第三，該第三人對(duì)其交易方的公示事實(shí)有著充分的信賴。這就是說，第三人出于對(duì)其交易方公示事實(shí)的確信無疑才與之發(fā)生交易的，第三人的這種信賴即為第三人的善意。如果第三人知道或者應(yīng)當(dāng)知道公示有瑕疵還仍然與之交易者，該第三人即為惡意。對(duì)于惡意者，自然不應(yīng)當(dāng)給予保護(hù)。凡未經(jīng)法定程序證明該第三人為惡意者，即推定為善意。欠缺上述三個(gè)要件中的任何一個(gè)要件，公信力規(guī)則就無從適用。在登記對(duì)抗主義的立法例中，登記沒有公信力。[vi]我國(guó)立法雖然沒有明文規(guī)定登記的公信力規(guī)則，但依據(jù)基本學(xué)理，既然房屋登記采信的是登記生效主義，那么，登記自然就具有公信力。

本案中，由于吉春公司與新莊公司之間房屋的物權(quán)變動(dòng)正在辦理登記之中，登記沒有完成，該登記不能產(chǎn)生公信力。在新莊公司與銀建公司的房屋買賣行為中，銀建公司信賴登記機(jī)關(guān)的告知而不是信賴登記簿的記載事實(shí)，很難視為善意的第三人。并且，銀建公司僅要求登記機(jī)關(guān)一次性將該房產(chǎn)過戶登記到其名下，是否已經(jīng)完成登記，不得而知。所以，銀建公司不能以登記的公信力來尋求法律保護(hù)。

＊作者為湖南大學(xué)法學(xué)院教授、中國(guó)人民大學(xué)民商法學(xué)2001級(jí)博士研究生。

[i] 孫憲忠：《論物權(quán)法》，法律出版社2001年版，第468頁。

[ii] 參見王利明：《合同法研究》第1卷，中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年版，第452頁。

[iii] 參見王利明：《合同法研究》第1卷，中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年版，第485—486頁。

[iv] 參見許明月、胡光志等：《財(cái)產(chǎn)權(quán)登記法律制度研究》，中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社2002年版，第79頁。

[v] 參見王利明：《物權(quán)法論》（修訂本），中國(guó)政法大學(xué)出版社2003年版，第93—94頁。