但買賣合同的履行還必須與登記相結合。按照這種體例，不動產物權的各種變動不僅需要當事人的合意，也需要登記，合意與登記的雙重法律事實決定了不動產物權變動的效力。另一種是形式主義的登記體例，即不動產物權的設立、變更、移轉、消滅的生效，僅僅以當事人的法律行為作為生效的必要充分條件，登記與否不決定物權變動的效力，但不登記不得對抗第三人。在許多人看來，《合同法》第44條第2款規定的登記即為許多合同包括房屋買賣合同的生效要件。關于買賣合同的效力及登記的法律效力的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

一、房屋所有權以登記為生效要件

當事人訂立房屋買賣合同的目的是移轉房屋的所有權。這樣，在房屋買賣交易中，涉及債權變動和物權變動兩個法律事實、涉及到債權和物權這兩種基本的民事權利，當事人訂立買賣合同即在當事人之間建立了債權債務關系，房屋所有權的移轉即在當事人之間發生了物權變動，買賣合同是房屋所有權移轉的原因，房屋所有權的移轉是買賣合同的履行的結果。但買賣合同的履行還必須與登記相結合。房屋屬于典型的不動產，不動產物權變動以登記為公示方式乃公理性規則。不動產登記制度的立法例主要為兩種：一種是實質主義的登記體例，即登記有決定不動產物權的設立、移轉、變更和消滅的法律行為能否生效的立法體例，換言之，不動產物權的各項變動都必須登記，不登記者不發生效力。這種體例以德國立法為代表，我國《房地產管理法》、《擔保法》、最高人民法院的司法解釋也是這種體例。按照這種體例，不動產物權的各種變動不僅需要當事人的合意，也需要登記，合意與登記的雙重法律事實決定了不動產物權變動的效力。這種登記體例也稱為登記生效主義。另一種是形式主義的登記體例，即不動產物權的設立、變更、移轉、消滅的生效，僅僅以當事人的法律行為作為生效的必要充分條件，登記與否不決定物權變動的效力，但不登記不得對抗第三人。此種體例也稱為登記對抗主義，以法國、日本立法為代表。[i]我國現行法律體系對不動產登記采用了登記生效主義的體例。在房屋產權變動方面，《城市房地產管理法》第60條規定：非經登記，土地和房屋不發生物權設立、變更、移轉和消滅的法律效力。建設部《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第18條規定:凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的,其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定,均為無效”。因此，在我國房屋買賣中，房屋產權的移轉必須通過過戶登記來實現。

然而，長期以來，我國法學界和司法部門為了強調登記的作用，而將登記與合同本身的效力聯系在一起。在許多人看來，《合同法》第44條第2款規定的登記即為許多合同包括房屋買賣合同的生效要件。這是沒有區分合同生效與物權變動、合同形式與物權公示方式的必然結果。從理論上說，合同的根本特性是相對性，合同本身只是當事人之間產生的法律關系，一般不需要具有社會公開性，即使某些特殊的合同因其涉及到社會公共利益，法律也僅要求其必須經過有關機關的批準，但未要求其內容向社會公開，這一點與物權要求公示是有著嚴格區別的。[ii]物權要求公示，否則，物權就不成其為物權。就登記這種公示方式而言，它是針對物權變動而設計的，并不針對合同行為。在登記之前，當事人已經就不動產的物權變動達成了合意，合同關系已經成立，對當事人產生了拘束力。如果將登記與合同效力混為一談，對因各種原因未登記的合同一概宣告無效，就會出現三大問題：一是不利于保護善意一方當事人；二是會沖擊現有的財產秩序；三是客觀上為債務人推脫自己的法定義務留下“合法”借口，從而助長了背信現象的大量發生。[iii]其實，1999年最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條規定:“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”這一規定改變了長期以來我國法律關于登記直接決定合同效力的規定,而認為即使沒有登記，合同本身仍然有效，只是物權不能發生移轉。因此，我國《合同法》第44條第2款所說的登記是指合同的登記而非作為物權公示方式的登記。顯然，對于吉春公司與新莊公司的房屋買賣合同的效力，不能認為其房屋過戶登記沒有完成而屬于未生效的合同。

盡管我國《合同法》第133條的規定“標的物所有權自標的物交付時起轉移,但法律另有規定或者當事另有約定的除外”，但是，標的物所有權自標的物交付時起轉移僅適用于動產物權的變動，而不動產物權變動仍以登記為公示方式，不動產的交付不具有公示的意義。本案中，吉春公司也依合同約定向新莊公司完成交付，銀建公司于2001年2月初與新莊公司完成的房產交付，實際上是指該房產的占有由吉春公司向新莊公司移轉、再由新莊公司移轉給銀建公司。這種交付在房屋買賣中，不能引起物權變動。當然，銀建公司占有標的房屋即對該房屋享有合法的占有權，如果第三人侵害其占有，則其可以基于占有之訴請求保護。不過，卻不能基于物權的請求權來尋求保護。

二、登記的構成與生效的時間

考察登記的實際運作過程，可以發現登記這個法律事實由登記申請人的行為和登記機關的登記行為結合而成。沒有當事人的申請，登記機關的登記行為便失去了存在的基礎；只有當事人的申請而沒有登記機關的登記行為，則登記亦無法實現。物權變動當事人申請登記機關辦理物權變動登記，該行為顯然包含了下列意思：其一，當事人移轉不動產所有權的合意；其二，當事人請求登記機關辦理登記的意思。對于移轉不動產所有權的合意，當事人在訂立買賣合同時就已經達成，合同一方依據合同的規定應當辦理登記的申請,乃是一種依據合同應負的義務；而另一方要求其履行登記義務實際上是要求其實際履行合同。如果負有登記義務的一方拒不辦理登記申請,則應當以構成違約論,另一方有權要求其承擔違約責任。如果合同沒有規定登記的義務，當事人也應當依據法律的規定負有辦理登記的義務,此種義務一旦為法律所固定下來,便可以自動轉化為合同義務。任何一方違反此種義務,都將構成違約。可見，買賣合同的拘束力自合同成立一直到申請登記為止。但是，在買賣合同成立、生效后，當事人一方基于其利益衡量可能選擇承擔違約責任而不愿移轉不動產的所有權，即不向登記機關申請登記。德國民法所謂的物權行為（物權契約）即指當事人的這一合意。登記機關的登記行為屬于事實行為，一經完成即發生法律效力，此點當無疑義。從世界范圍看，登記機關有法院和行政機關之別，但無論何種機關，它們都具有公共權力機關的性質，由于公共權力的介入，其公示的效力便得到了強化。

物權變動生效的起點是登記完成或者登記生效。因此，登記的完成既是物權變動生效的起點，也是登記公信力的起點。無論是初始登記、變更登記，還是注銷登記，其程序都包括申請、受理、審查、簿記四個環節。[iv]因此，簿記的完成（包括證書的發放）才能視為登記完成，登記完成時才能生效。登記是否完成，既不能依據登記機關工作人員的口頭答復或者書面答復判定，更不能依據登記機關“領導”的批示判定，而應當從登記簿上的記載予以判斷。登記簿是表征登記的標的物上存在權利的根據。

根據本案案情，我們認為：吉春公司與新莊公司依合同約定完成交付并著手辦理產權過戶登記手續，表明雙方已經依照買賣合同履行合同義務，雙方當事人移轉房屋所有權的意思并沒有發生改變。在房屋登記過戶未完成時，吉春公司與新莊公司的合同雖然已生效，但是由于登記沒有完成，當事人之間只是設定了債權，還沒有發生物權變動的結果，所以，新莊公司也就還沒有取得房屋的所有權。此時其轉讓房屋的行為就是無權處分行為。

三、登記的公信力

登記是否具有公信力，在登記生效主義和登記對抗主義的立法例中是有區別的。在登記生效主義立法例中，登記具有公信力，即基于對法定登記的信賴而進行的物權變動是有效的物權變動。登記的公信力包含兩方面的內容：（1）登記記載的權利人在法律上推定其為真正的權利人。（2）凡是信賴登記所記載的物權而與權利人進行的交易,在法律上應當受到保護。登記對任何第三人來講都是正確的，這就是所謂權利正確性的推定規則。如果登記所記載的權利人與實際的權利人不一致，有關當事人必須依據法定的程序向人民法院請求更正，也可以向登記機關請求更正。在變更登記以前,當事人因為信賴原來登記的內容而從事交易，仍然應當受到保護。[v]從公信力的基本原理看，公信力制度包含下列幾個要件：第一，存在公示的法律事實。物權變動的雙方當事人須依法定方式公示其物權變動。第二，第三人與公示的物權人（前手）發生了交易，即發生了物權變動。如果彼此之間未發生物權變動則談不上公信力的適用問題。第三，該第三人對其交易方的公示事實有著充分的信賴。這就是說，第三人出于對其交易方公示事實的確信無疑才與之發生交易的，第三人的這種信賴即為第三人的善意。如果第三人知道或者應當知道公示有瑕疵還仍然與之交易者，該第三人即為惡意。對于惡意者，自然不應當給予保護。凡未經法定程序證明該第三人為惡意者，即推定為善意。欠缺上述三個要件中的任何一個要件，公信力規則就無從適用。在登記對抗主義的立法例中，登記沒有公信力。[vi]我國立法雖然沒有明文規定登記的公信力規則，但依據基本學理，既然房屋登記采信的是登記生效主義，那么，登記自然就具有公信力。

本案中，由于吉春公司與新莊公司之間房屋的物權變動正在辦理登記之中，登記沒有完成，該登記不能產生公信力。在新莊公司與銀建公司的房屋買賣行為中，銀建公司信賴登記機關的告知而不是信賴登記簿的記載事實，很難視為善意的第三人。并且，銀建公司僅要求登記機關一次性將該房產過戶登記到其名下，是否已經完成登記，不得而知。所以，銀建公司不能以登記的公信力來尋求法律保護。

＊作者為湖南大學法學院教授、中國人民大學民商法學2001級博士研究生。

[i] 孫憲忠：《論物權法》，法律出版社2001年版，第468頁。

[ii] 參見王利明：《合同法研究》第1卷，中國人民大學出版社2002年版，第452頁。

[iii] 參見王利明：《合同法研究》第1卷，中國人民大學出版社2002年版，第485—486頁。

[iv] 參見許明月、胡光志等：《財產權登記法律制度研究》，中國社會科學出版社2002年版，第79頁。

[v] 參見王利明：《物權法論》（修訂本），中國政法大學出版社2003年版，第93—94頁。