但買賣合同的履行還必須與登記相結(jié)合。按照這種體例，不動產(chǎn)物權(quán)的各種變動不僅需要當事人的合意，也需要登記，合意與登記的雙重法律事實決定了不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力。另一種是形式主義的登記體例，即不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、移轉(zhuǎn)、消滅的生效，僅僅以當事人的法律行為作為生效的必要充分條件，登記與否不決定物權(quán)變動的效力，但不登記不得對抗第三人。在許多人看來，《合同法》第44條第2款規(guī)定的登記即為許多合同包括房屋買賣合同的生效要件。關(guān)于買賣合同的效力及登記的法律效力的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

一、房屋所有權(quán)以登記為生效要件

當事人訂立房屋買賣合同的目的是移轉(zhuǎn)房屋的所有權(quán)。這樣，在房屋買賣交易中，涉及債權(quán)變動和物權(quán)變動兩個法律事實、涉及到債權(quán)和物權(quán)這兩種基本的民事權(quán)利，當事人訂立買賣合同即在當事人之間建立了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)即在當事人之間發(fā)生了物權(quán)變動，買賣合同是房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的原因，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)是買賣合同的履行的結(jié)果。但買賣合同的履行還必須與登記相結(jié)合。房屋屬于典型的不動產(chǎn)，不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為公示方式乃公理性規(guī)則。不動產(chǎn)登記制度的立法例主要為兩種：一種是實質(zhì)主義的登記體例，即登記有決定不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和消滅的法律行為能否生效的立法體例，換言之，不動產(chǎn)物權(quán)的各項變動都必須登記，不登記者不發(fā)生效力。這種體例以德國立法為代表，我國《房地產(chǎn)管理法》、《擔保法》、最高人民法院的司法解釋也是這種體例。按照這種體例，不動產(chǎn)物權(quán)的各種變動不僅需要當事人的合意，也需要登記，合意與登記的雙重法律事實決定了不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力。這種登記體例也稱為登記生效主義。另一種是形式主義的登記體例，即不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、移轉(zhuǎn)、消滅的生效，僅僅以當事人的法律行為作為生效的必要充分條件，登記與否不決定物權(quán)變動的效力，但不登記不得對抗第三人。此種體例也稱為登記對抗主義，以法國、日本立法為代表。[i]我國現(xiàn)行法律體系對不動產(chǎn)登記采用了登記生效主義的體例。在房屋產(chǎn)權(quán)變動方面，《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：非經(jīng)登記，土地和房屋不發(fā)生物權(quán)設(shè)立、變更、移轉(zhuǎn)和消滅的法律效力。建設(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定:凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的,其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設(shè)定,均為無效”。因此，在我國房屋買賣中，房屋產(chǎn)權(quán)的移轉(zhuǎn)必須通過過戶登記來實現(xiàn)。

然而，長期以來，我國法學界和司法部門為了強調(diào)登記的作用，而將登記與合同本身的效力聯(lián)系在一起。在許多人看來，《合同法》第44條第2款規(guī)定的登記即為許多合同包括房屋買賣合同的生效要件。這是沒有區(qū)分合同生效與物權(quán)變動、合同形式與物權(quán)公示方式的必然結(jié)果。從理論上說，合同的根本特性是相對性，合同本身只是當事人之間產(chǎn)生的法律關(guān)系，一般不需要具有社會公開性，即使某些特殊的合同因其涉及到社會公共利益，法律也僅要求其必須經(jīng)過有關(guān)機關(guān)的批準，但未要求其內(nèi)容向社會公開，這一點與物權(quán)要求公示是有著嚴格區(qū)別的。[ii]物權(quán)要求公示，否則，物權(quán)就不成其為物權(quán)。就登記這種公示方式而言，它是針對物權(quán)變動而設(shè)計的，并不針對合同行為。在登記之前，當事人已經(jīng)就不動產(chǎn)的物權(quán)變動達成了合意，合同關(guān)系已經(jīng)成立，對當事人產(chǎn)生了拘束力。如果將登記與合同效力混為一談，對因各種原因未登記的合同一概宣告無效，就會出現(xiàn)三大問題：一是不利于保護善意一方當事人；二是會沖擊現(xiàn)有的財產(chǎn)秩序；三是客觀上為債務(wù)人推脫自己的法定義務(wù)留下“合法”借口，從而助長了背信現(xiàn)象的大量發(fā)生。[iii]其實，1999年最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條規(guī)定:“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！边@一規(guī)定改變了長期以來我國法律關(guān)于登記直接決定合同效力的規(guī)定,而認為即使沒有登記，合同本身仍然有效，只是物權(quán)不能發(fā)生移轉(zhuǎn)。因此，我國《合同法》第44條第2款所說的登記是指合同的登記而非作為物權(quán)公示方式的登記。顯然，對于吉春公司與新莊公司的房屋買賣合同的效力，不能認為其房屋過戶登記沒有完成而屬于未生效的合同。

盡管我國《合同法》第133條的規(guī)定“標的物所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移,但法律另有規(guī)定或者當事另有約定的除外”，但是，標的物所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移僅適用于動產(chǎn)物權(quán)的變動，而不動產(chǎn)物權(quán)變動仍以登記為公示方式，不動產(chǎn)的交付不具有公示的意義。本案中，吉春公司也依合同約定向新莊公司完成交付，銀建公司于2001年2月初與新莊公司完成的房產(chǎn)交付，實際上是指該房產(chǎn)的占有由吉春公司向新莊公司移轉(zhuǎn)、再由新莊公司移轉(zhuǎn)給銀建公司。這種交付在房屋買賣中，不能引起物權(quán)變動。當然，銀建公司占有標的房屋即對該房屋享有合法的占有權(quán)，如果第三人侵害其占有，則其可以基于占有之訴請求保護。不過，卻不能基于物權(quán)的請求權(quán)來尋求保護。

二、登記的構(gòu)成與生效的時間

考察登記的實際運作過程，可以發(fā)現(xiàn)登記這個法律事實由登記申請人的行為和登記機關(guān)的登記行為結(jié)合而成。沒有當事人的申請，登記機關(guān)的登記行為便失去了存在的基礎(chǔ)；只有當事人的申請而沒有登記機關(guān)的登記行為，則登記亦無法實現(xiàn)。物權(quán)變動當事人申請登記機關(guān)辦理物權(quán)變動登記，該行為顯然包含了下列意思：其一，當事人移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)所有權(quán)的合意；其二，當事人請求登記機關(guān)辦理登記的意思。對于移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)所有權(quán)的合意，當事人在訂立買賣合同時就已經(jīng)達成，合同一方依據(jù)合同的規(guī)定應(yīng)當辦理登記的申請,乃是一種依據(jù)合同應(yīng)負的義務(wù)；而另一方要求其履行登記義務(wù)實際上是要求其實際履行合同。如果負有登記義務(wù)的一方拒不辦理登記申請,則應(yīng)當以構(gòu)成違約論,另一方有權(quán)要求其承擔違約責任。如果合同沒有規(guī)定登記的義務(wù)，當事人也應(yīng)當依據(jù)法律的規(guī)定負有辦理登記的義務(wù),此種義務(wù)一旦為法律所固定下來,便可以自動轉(zhuǎn)化為合同義務(wù)。任何一方違反此種義務(wù),都將構(gòu)成違約?？梢?，買賣合同的拘束力自合同成立一直到申請登記為止。但是，在買賣合同成立、生效后，當事人一方基于其利益衡量可能選擇承擔違約責任而不愿移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)的所有權(quán)，即不向登記機關(guān)申請登記。德國民法所謂的物權(quán)行為（物權(quán)契約）即指當事人的這一合意。登記機關(guān)的登記行為屬于事實行為，一經(jīng)完成即發(fā)生法律效力，此點當無疑義。從世界范圍看，登記機關(guān)有法院和行政機關(guān)之別，但無論何種機關(guān)，它們都具有公共權(quán)力機關(guān)的性質(zhì)，由于公共權(quán)力的介入，其公示的效力便得到了強化。

物權(quán)變動生效的起點是登記完成或者登記生效。因此，登記的完成既是物權(quán)變動生效的起點，也是登記公信力的起點。無論是初始登記、變更登記，還是注銷登記，其程序都包括申請、受理、審查、簿記四個環(huán)節(jié)。[iv]因此，簿記的完成（包括證書的發(fā)放）才能視為登記完成，登記完成時才能生效。登記是否完成，既不能依據(jù)登記機關(guān)工作人員的口頭答復或者書面答復判定，更不能依據(jù)登記機關(guān)“領(lǐng)導”的批示判定，而應(yīng)當從登記簿上的記載予以判斷。登記簿是表征登記的標的物上存在權(quán)利的根據(jù)。

根據(jù)本案案情，我們認為：吉春公司與新莊公司依合同約定完成交付并著手辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，表明雙方已經(jīng)依照買賣合同履行合同義務(wù)，雙方當事人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的意思并沒有發(fā)生改變。在房屋登記過戶未完成時，吉春公司與新莊公司的合同雖然已生效，但是由于登記沒有完成，當事人之間只是設(shè)定了債權(quán)，還沒有發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果，所以，新莊公司也就還沒有取得房屋的所有權(quán)。此時其轉(zhuǎn)讓房屋的行為就是無權(quán)處分行為。

三、登記的公信力

登記是否具有公信力，在登記生效主義和登記對抗主義的立法例中是有區(qū)別的。在登記生效主義立法例中，登記具有公信力，即基于對法定登記的信賴而進行的物權(quán)變動是有效的物權(quán)變動。登記的公信力包含兩方面的內(nèi)容：（1）登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人。（2）凡是信賴登記所記載的物權(quán)而與權(quán)利人進行的交易,在法律上應(yīng)當受到保護。登記對任何第三人來講都是正確的，這就是所謂權(quán)利正確性的推定規(guī)則。如果登記所記載的權(quán)利人與實際的權(quán)利人不一致，有關(guān)當事人必須依據(jù)法定的程序向人民法院請求更正，也可以向登記機關(guān)請求更正。在變更登記以前,當事人因為信賴原來登記的內(nèi)容而從事交易，仍然應(yīng)當受到保護。[v]從公信力的基本原理看，公信力制度包含下列幾個要件：第一，存在公示的法律事實。物權(quán)變動的雙方當事人須依法定方式公示其物權(quán)變動。第二，第三人與公示的物權(quán)人（前手）發(fā)生了交易，即發(fā)生了物權(quán)變動。如果彼此之間未發(fā)生物權(quán)變動則談不上公信力的適用問題。第三，該第三人對其交易方的公示事實有著充分的信賴。這就是說，第三人出于對其交易方公示事實的確信無疑才與之發(fā)生交易的，第三人的這種信賴即為第三人的善意。如果第三人知道或者應(yīng)當知道公示有瑕疵還仍然與之交易者，該第三人即為惡意。對于惡意者，自然不應(yīng)當給予保護。凡未經(jīng)法定程序證明該第三人為惡意者，即推定為善意。欠缺上述三個要件中的任何一個要件，公信力規(guī)則就無從適用。在登記對抗主義的立法例中，登記沒有公信力。[vi]我國立法雖然沒有明文規(guī)定登記的公信力規(guī)則，但依據(jù)基本學理，既然房屋登記采信的是登記生效主義，那么，登記自然就具有公信力。

本案中，由于吉春公司與新莊公司之間房屋的物權(quán)變動正在辦理登記之中，登記沒有完成，該登記不能產(chǎn)生公信力。在新莊公司與銀建公司的房屋買賣行為中，銀建公司信賴登記機關(guān)的告知而不是信賴登記簿的記載事實，很難視為善意的第三人。并且，銀建公司僅要求登記機關(guān)一次性將該房產(chǎn)過戶登記到其名下，是否已經(jīng)完成登記，不得而知。所以，銀建公司不能以登記的公信力來尋求法律保護。

＊作者為湖南大學法學院教授、中國人民大學民商法學2001級博士研究生。

[i] 孫憲忠：《論物權(quán)法》，法律出版社2001年版，第468頁。

[ii] 參見王利明：《合同法研究》第1卷，中國人民大學出版社2002年版，第452頁。

[iii] 參見王利明：《合同法研究》第1卷，中國人民大學出版社2002年版，第485—486頁。

[iv] 參見許明月、胡光志等：《財產(chǎn)權(quán)登記法律制度研究》，中國社會科學出版社2002年版，第79頁。

[v] 參見王利明：《物權(quán)法論》（修訂本），中國政法大學出版社2003年版，第93—94頁。