地役權(quán)在兩塊地上如何建物

一、地役權(quán)

地役權(quán)，是指為使用自己不動(dòng)產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。其一，地役權(quán)是按照當(dāng)事人的約定設(shè)立的用益物權(quán)。其二，地役權(quán)是存在于他人不動(dòng)產(chǎn)上的用益物權(quán)。其三，地役權(quán)是為了需役地的便利而設(shè)立的用益物權(quán)。

性質(zhì)：(一)地役權(quán)是存在于他人不動(dòng)產(chǎn)之上的物權(quán)(二)地役權(quán)是以他人不動(dòng)產(chǎn)供自己的不動(dòng)產(chǎn)便利之用的權(quán)利(三)地役權(quán)具有從屬性1.地役權(quán)不得與需役地分離而為讓與2.地役權(quán)不得由需役地分離而為其他權(quán)利的標(biāo)的3.地役權(quán)隨需役地所有權(quán)或使用權(quán)的消滅而消滅(四)地役權(quán)具有不可分性1.分生上的不可分性2.消滅上的不可分性3.享有與負(fù)擔(dān)上的不可分性

二、地役權(quán)的性質(zhì)

1、以他人的不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物，以利用他人的不動(dòng)產(chǎn)為內(nèi)容。在地役權(quán)法律關(guān)系中，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)來提高自己不動(dòng)產(chǎn)的效益是設(shè)立地役權(quán)的主要目的。值得注意的是，我國《民法典》設(shè)立的地役權(quán)標(biāo)的范圍突破了德國等大陸法系國家的立法。這是因?yàn)椋焊鶕?jù)《德國民法典》第1018條，地役權(quán)法律關(guān)系只發(fā)生在兩塊土地之間，至于土地上的建筑物之間是否可以設(shè)立地役權(quán)，并無明確規(guī)定;而我國《民法典》第372條為了拓展地役權(quán)的調(diào)整范圍，將地役權(quán)的標(biāo)的確定為“不動(dòng)產(chǎn)”，使得對(duì)土地上的建筑物、附著物等也可設(shè)定地役權(quán)。

2、為了提高自己不動(dòng)產(chǎn)的效益?！靶б妗笨梢园凑盏匾蹤?quán)人的意志設(shè)定，在地役權(quán)合同中體現(xiàn)為“利用目的”，既可以包括生活上的便利，也包括生產(chǎn)經(jīng)營上的便利;既可以包括物質(zhì)層面的，也可以包括精神層面的，如眺望。

3、按照合同設(shè)立。地役權(quán)是意定物權(quán)，可以交由地役權(quán)人與供役地人協(xié)商確定地役權(quán)的范圍、存續(xù)的期間、是否支付費(fèi)用、具體負(fù)擔(dān)的類型等。這里的協(xié)商就體現(xiàn)為地役權(quán)合同。

三、成立條件

地役權(quán)是以他人土地供自己土地便利而使用的權(quán)利。

(一)設(shè)立地役權(quán)的形式：應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。

(二)地役權(quán)登記效力：當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

(三)地役權(quán)的期限：地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)剩余的期限。

(四)土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。

(五)地役權(quán)的效力1.地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。2.土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)上述用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。3.地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。

(六)地役權(quán)的抵押：地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

(七)地役權(quán)的變動(dòng)：1.需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。2.供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。