在商業活動中，商鋪回購問題經常引發糾紛，不僅關乎著資金的安全，也涉及到合同法的諸多細則。商鋪回購通常涉及買賣雙方基于合同約定的權益義務關系，在特定條件下買方有權要求賣方按約定價格買回先前出售的商鋪。從法律角度來看，這是一種附條件的買賣合同。根據《中華人民共和國合同法》，此類合同需要雙方真實意愿相符，內容合法且不違反強制性法律規定。

何謂商鋪回購?

所謂商鋪回購實際上是一種所有權和經營權相分離的房地產銷售形式，開發商在出售商鋪時與業主約定在一定期限內由開發商承租或代為出租業主所購商鋪，對外經營，并承諾滿足一定年限后開發商以市場價格回購商鋪。這種返租、回購的經營模式也被稱為產權式商鋪，開發商以定期的高利潤回報促使消費者來購買房產，其中存在多種法律關系，開發商與業主間不僅有房屋買賣法律關系，還有房屋租賃法律關系，包含了商鋪出售、商鋪租賃、商鋪回購三個階段，也是生活中容易發生糾紛的領域。

商鋪回購過程中，常見的糾紛包括回購價格爭議、回購條件是否成熟、違約責任等。對于這些問題，首先應明確合同中有關條款的具體表述;其次要評估實際情況是否符合合同約定的條件;最后，一旦確定存在違約行為，應根據合同及相關法律規定主張違約責任。

商鋪回購協議的正確認定

所謂商鋪回購實際上是一種所有權和經營權相分離的房地產銷售形式，開發商在出售商鋪時與業主約定在一定期限內由開發商承租或代為出租業主所購商鋪，對外經營，并承諾滿足一定年限后開發商以市場價格回購商鋪。

這種返租、回購的經營模式也被稱為產權式商鋪，開發商以定期的高利潤回報促使消費者來購買房產，其中存在著多種法律關系，開發商與業主間不僅有房屋買賣法律關系，還有房屋租賃法律關系，包含了商鋪出售、商鋪租賃、商鋪回購三個階段，也是生活中容易發生糾紛的領域。

一、商鋪出售階段業主的不完整物權

在商鋪返租回購模式下，業主作為商鋪的所有權人，實際上并不享有完整的獨立物權。在合同約定的返租期間內，開發商享有對商鋪的占有、使用權利，負責商鋪的租賃經營事宜。在此階段內，業主的物權屬性在理論上有建筑物區分所有權說和按份共有說兩種觀點。這兩種觀點雖然略有差異，但并不影響業主對于商鋪所產生的收益享有權利。

二、商鋪租賃、回購階段開發商的商鋪交付認定

開發商與業主在簽訂商鋪買賣合同的同時會簽訂商鋪租賃合同，不同于一般的房屋買賣合同業主與開發商在房屋竣工后需要進行實際交付，才能占有使用該房屋，商鋪在出售行為完成時，后續業主不會直接參與商鋪經營過程，而是由開發商全權負責經營管理，因此，實質意義上的交房過程往往被省略。

三、商鋪返租、回購模式中的法律風險

商鋪返租、回購因其高額固定的利潤回報吸引了購房者的青睞，但是其中的法律風險必須引起重視。對于普通購房者，要求開發商承擔相應的責任在這種銷售模式下因為法律關系的復雜而變得更加困難，特別在包租行為中，對商鋪開發商和經營管理者公司人格混同的舉證困難就是實務中經常會遇到的難題。在業主主張公司人格混同產生舉證責任時，因業主并非公司相關證據的持有者，因此非常難以在此取得優勢證據。同樣，在商鋪返租期屆滿需要開發商回購商鋪時，因時間跨度長，無法確保開發商最終履行承諾，業主的權益也就無法被保障。

商鋪返租、回購模式中的法律風險

商鋪返租、回購因其高額固定的利潤回報吸引了購房者的青睞，但是其中的法律風險必須引起重視。

對于普通購房者，要求開發商承擔相應的責任，在這種銷售模式下因為法律關系的復雜而變得更加困難，特別在包租行為中，對商鋪開發商和經營管理者公司人格混同的舉證困難就是實務中經常會遇到的難題。在業主主張公司人格混同產生舉證責任時，因業主并非公司相關證據的持有者，因此難以在此取得優勢證據。同樣，在商鋪返租期屆滿需要開發商回購商鋪時，因時間跨度長，無法確保開發商最終履行承諾，業主的權益也就無法被保障。

要避免此類糾紛，關鍵在于合同條款的制定。建議在簽訂合同之初就明確各項條件，如回購的價格計算公式、觸發回購的具體情形、程序流程等，盡量做到條款明確無歧義。同時，保留好相關證據，如經營狀況報告等，為可能出現的糾紛提供依據。