.png)
商鋪買賣合同糾紛如何處理
李楠楠律師2021.12.26378人閱讀
導(dǎo)讀：
然而，實(shí)際履行過程中，關(guān)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是很難保證的，雖然法律上規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但是又限定了同等條件下，何為同等條件，最明顯的無(wú)非是出售的物業(yè)價(jià)格，有時(shí)出租人為了變相逼迫承租人搬離，會(huì)故意抬高出售的物業(yè)價(jià)格，對(duì)此，承租人是無(wú)可奈何的，甚至，對(duì)于出租人是否真的出售物業(yè)，無(wú)法掌控，而承租人在對(duì)店鋪投資過大的情況下，往往面臨承受虧損撤租的地步，不過這也非絕對(duì)，還是得看個(gè)案雙方的證據(jù)對(duì)比情況。那么商鋪買賣合同糾紛如何處理。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。
然而，實(shí)際履行過程中，關(guān)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是很難保證的，雖然法律上規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但是又限定了同等條件下，何為同等條件，最明顯的無(wú)非是出售的物業(yè)價(jià)格，有時(shí)出租人為了變相逼迫承租人搬離，會(huì)故意抬高出售的物業(yè)價(jià)格，對(duì)此，承租人是無(wú)可奈何的，甚至，對(duì)于出租人是否真的出售物業(yè)，無(wú)法掌控，而承租人在對(duì)店鋪投資過大的情況下，往往面臨承受虧損撤租的地步，不過這也非絕對(duì)，還是得看個(gè)案雙方的證據(jù)對(duì)比情況。關(guān)于商鋪買賣合同糾紛如何處理的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。
店鋪的轉(zhuǎn)讓合同，常見的事項(xiàng)除了主體之外，主要是：承租的地點(diǎn)、面積、租金、租金遞增的比例及時(shí)間點(diǎn)、租賃保證金或者履約保證金、違約金、合同解除權(quán)、違約責(zé)任、糾紛處理途徑、拆遷賠償問題等。
由于事項(xiàng)較多，僅針對(duì)其中上述部分事項(xiàng)進(jìn)行分析。首先，關(guān)于承租的地點(diǎn)，該事項(xiàng)的約定，一方面涉及約定法院管轄時(shí)的選擇問題，另一方面如是招商階段還涉及出租人變更具體的店面時(shí)，相對(duì)應(yīng)的違約條款設(shè)計(jì)問題。其次，關(guān)于租金遞增以及時(shí)間點(diǎn)的問題，這里需要關(guān)注的是遞增的基數(shù)，是以月租金還是季度租金還是年度租金為計(jì)算基礎(chǔ)。而遞增比例及時(shí)間點(diǎn)，明確約定好則承租人可以預(yù)估租賃合同履行的成本及收益問題，從而對(duì)于承租的投資是否可行作出預(yù)估。第三，關(guān)于租賃保證金或者履約保證金，一般是確保承租人依約履行合同的保證金，針對(duì)的是承租人單方違約或者損壞店面或者違反物業(yè)管理規(guī)定等，該點(diǎn)要詳列部分情況下做好兜底條款的設(shè)計(jì)。關(guān)于糾紛處理機(jī)制，則參閱本人另一篇文章《租賃合同訴訟關(guān)系的約定—法律救濟(jì)與訴訟成本的糾結(jié)》，在此不闡述。第四，關(guān)于拆遷賠償問題，為何需要提及該問題，理由是按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，房屋的征收及補(bǔ)償僅針對(duì)房屋的所有權(quán)人，也就是說，一旦承租的店面發(fā)生征收，則國(guó)家是不對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，該問題將由房屋的所有權(quán)人與承租人自行處理，當(dāng)然，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條的規(guī)定，其中對(duì)房屋所有權(quán)人的征收補(bǔ)償就包括“因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。”
此外，需要提及的就是在合同條款中約定好，租賃合同期滿后續(xù)約的問題、添附物處理的問題等。
店鋪?zhàn)赓U過程中，可能存在的就是跟物業(yè)管理處的物業(yè)管理糾紛、店鋪漏水、證照辦理、租金拖欠等糾紛。在此需要提及的就是關(guān)于買賣不破租賃問題，所謂買賣不破租賃，簡(jiǎn)單說，就是租賃合同履行期間，出租人出售出租物業(yè)的，則物業(yè)買受人受制于租賃合同，即買受人全面行使物業(yè)的所有權(quán)必須等到租賃合同期限屆滿之后。那么這里需要注意的是，物業(yè)出租人出售物業(yè)需要履行告知承租人的義務(wù)，因?yàn)槌凶馊讼碛袃?yōu)先購(gòu)買權(quán)，當(dāng)然，該優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
然而，實(shí)際履行過程中，關(guān)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是很難保證的，雖然法律上規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但是又限定了同等條件下，何為同等條件，最明顯的無(wú)非是出售的物業(yè)價(jià)格，有時(shí)出租人為了變相逼迫承租人搬離，會(huì)故意抬高出售的物業(yè)價(jià)格，對(duì)此，承租人是無(wú)可奈何的，甚至，對(duì)于出租人是否真的出售物業(yè)，無(wú)法掌控，而承租人在對(duì)店鋪投資過大的情況下，往往面臨承受虧損撤租的地步，不過這也非絕對(duì)，還是得看個(gè)案雙方的證據(jù)對(duì)比情況。對(duì)于承租人來(lái)說，只要是買賣交易在租賃合同簽訂之后，承租人就有權(quán)限制買受人行使所有權(quán)，即買受人要受制于物業(yè)出賣人與承租人的租賃合同，代替物業(yè)出賣人履行租賃合同的義務(wù)。
點(diǎn)贊
收藏
