物業(yè)服務“小問題”事關人們生活“大民生”!物業(yè)公司擔負著城市居民的安全保護、環(huán)境衛(wèi)生、公共設施維護等重要責任。

然而近年來，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾日益增多，有很多小區(qū)業(yè)主不常在購買的房屋處居住，有的業(yè)主早已移民國外，有的業(yè)主常年在外地工作生活等情況各異。其中

有很多業(yè)主處于“失聯(lián)”狀態(tài)，這種情況就不用繳納物業(yè)費了嗎?

千方百計找到“失聯(lián)”的業(yè)主

北京某物業(yè)公司一直為小區(qū)物業(yè)費催收難題頭疼不已，物業(yè)公司用了多種方式催收物業(yè)費，但是效果甚微。2022年10月21日，該北京物業(yè)公司委托了北京市元甲律所，對其在服務小區(qū)欠物業(yè)費的業(yè)主進行催繳工作。

元甲律所把物業(yè)公司催收工作迅速分配給辦案人員，通過前期詳細調查，該小區(qū)業(yè)主之所以有欠物業(yè)費的行為，是與物業(yè)公司存在一些主觀上的矛盾，無法進行有效溝通，所以產生了欠費行為。

在元甲跟案人員開展工作的過程中，其中有一戶業(yè)主劉先生，之前電話一直無法聯(lián)系上，跟案人員也上門張貼過《律師函》。

但是都沒有收到該業(yè)主的繳費反饋，可以說是一直處于“失聯(lián)”狀態(tài)，律所也是準備進行立案訴訟，等待后續(xù)法院的判決。

在2022年2月20日這天，元甲跟案人員如往常一樣嘗試撥通業(yè)主的電話，結果還是沒有接通。

跟案人員靈機一動，嘗試性地用微信添加聯(lián)系人搜索了這個號碼，結果還真搜到了業(yè)主的微信，然后通過說明原因添加上了業(yè)主微信。

物業(yè)費滯納金“鬧烏龍”

元甲跟案人員在與這位劉先生在后續(xù)積極溝通，劉先生也表示自己是知道欠物業(yè)費的，因為自己常年在外工作，一直沒在該小區(qū)居住，結果就把這件事情就給耽誤了。但是自己有次回家看到門上貼了一張《催繳單》。

自己明明只欠了一萬多塊錢的物業(yè)費，但是這張單子上加了滯納金卻整整算出了四萬多塊錢!

業(yè)主說到這時候的情緒比較激動，他表示“黑社會收高利貸也沒有這么狠呀!如果沒個說法，自己就等物業(yè)公司告他，看看是否能得到法院的判決支持”。

元甲跟案人員了解情況后，立馬對該事件進行了核實，仔細核查了自己之前張貼的《律師函》照片，但是上面本金加滯納金的金額明明只有一萬多元!這時候業(yè)主劉先生也給出了照片，通過比對，原來業(yè)主所看到的這份《催繳單》是之前物業(yè)公司貼的，應該是物業(yè)公司工作人員算錯了金額!

之后元甲跟案人員與物業(yè)公司的經理做了詳細溝通，該物業(yè)經理知道這事以后，特意聯(lián)系了該業(yè)主，表示了誠摯的歉意并表示會對工作失誤的人員按照公司規(guī)章制度進行處罰。這件事的處理方法得到了業(yè)主的認可，加之元甲跟案人員與業(yè)主的多方調解溝通，最后業(yè)主把物業(yè)費進行了全部補交!

隨著人們生活水平不斷提高，大家對物業(yè)服務的要求也越來越高。物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾呈現(xiàn)易發(fā)、多發(fā)趨勢，造成難以調和的局面，遇到問題建議咨詢律師進行專業(yè)處理，才能達到業(yè)主與物業(yè)公司良性溝通、和諧發(fā)展!

案例來源：

北京市元甲律師事務所，以上為元甲律所辦理過的真實案例，為確保個人和商業(yè)隱私，文中所有人物的名字均使用化名。

相關資料：

物業(yè)公司如何追討欠繳的物業(yè)費

1、端正思想，放下姿態(tài)，做好服務，是物業(yè)費能否順利收取的保障

物業(yè)公司是按照法定程序成立并具有相應資質條件，經營物業(yè)服務業(yè)務的企業(yè)型經濟實體，是獨立的企業(yè)法人。它屬于服務性企業(yè)，它與業(yè)主或使用人之間是平等的主體關系，它接受業(yè)主的委托，依照有關法律法規(guī)的規(guī)定或合同的約定，對特定區(qū)域內的物業(yè)實行專業(yè)化管理并獲得相應報酬。因為是服務性企業(yè)，物業(yè)公司必須明確自己的地位。

聰明的物業(yè)公司知道他們端的是業(yè)主的飯碗。要樹立小區(qū)是我家的理念，精心服務于每位業(yè)主。當好業(yè)主的服務員，做好合同規(guī)定的事項，而不能越權當主人，在小區(qū)內擅自決定并實施其他工作。物業(yè)公司應該明確自己不是業(yè)主的管家，而是業(yè)主的服務員。

物業(yè)公司必須端正思想，放下管理者的高姿態(tài)，心甘情愿的做好服務，這樣才能處理好與業(yè)主及業(yè)主委員會的關系。放下姿態(tài)是前提，只有放下姿態(tài)了，明確自己的身份地位職責，才能樹立服務理念，養(yǎng)成服務思維，形成服務習慣。服務是關鍵，服務做好了，設備設施才能運行良好，綠化達標，秩序井然，業(yè)主也就沒有怨言。

相反，物業(yè)公司只知道收費，不知道服務，服務質量差，業(yè)主怨聲載道，只能激化矛盾，物業(yè)工作也難以進行。因此擺正自己位置，放下姿態(tài)，做好服務，是物業(yè)費能否順利收取的重要保障。

2、融洽與業(yè)主的關系，是物業(yè)能否順利收取的關鍵

物業(yè)公司明確了服務理念，還應該與業(yè)主處理好關系。保持與業(yè)主的融洽關系，是物業(yè)能否順利開展的關鍵。與業(yè)主關系融洽了，物業(yè)費的收繳也會順利暢通。物業(yè)公司應該廣泛聽取業(yè)主的心聲，與業(yè)主交朋友，多與業(yè)主溝通交流，爭取得到大多數(shù)業(yè)主的維護和認可。

人們都有跟從心理，大多數(shù)業(yè)主都認可繳費了，有些人也會跟從主動繳費。有些物業(yè)公司抱怨業(yè)主有敵對情緒，對物業(yè)服務橫加指責，不管是不是物業(yè)職責，遇到麻煩問題，都推到物業(yè)身上。明顯是物業(yè)與業(yè)主溝通不夠，很多業(yè)主不知道物業(yè)是干什么的。

因此物業(yè)公司應該宣傳自己，讓業(yè)主明白物業(yè)公司的職責義務，對業(yè)主疑問耐心解答，消除疑慮，化解矛盾。

3、法院訴訟是追討物業(yè)費的一個手段，是對賴著不給的業(yè)主的一種法律制裁

物業(yè)公司不是為某一個人服務，而是面向的廣大業(yè)主。物業(yè)公司服務再好，眾口難調，也有雞蛋里挑骨頭找茬耍賴的。對于少部分沒有繳納的業(yè)主，物業(yè)公司可以上門催繳。經過上門催繳，會有一部分人繳納物業(yè)費用。對于頑固不化仍然拒不繳納的，可以組織證據材料， 通過法院訴訟得以實現(xiàn)。

法院訴訟索要物業(yè)費，關鍵是提供充分有效的證據材料。證據充分，能夠證明物業(yè)公司履行了物業(yè)服務合同，收費合法，就會得到法院的支持。因此物業(yè)公司需要提供兩方面的證據材料。

一方面要證明收費的合法性，需要提供物業(yè)公司營業(yè)執(zhí)照、資質證書、收費許可證等文件，證明收費的合法性。

另一方面還需要證明履行了物業(yè)服務合同、服務合同的項目、范圍等的舉證。

法院訴訟只是追討物業(yè)費的一個手段，是對賴著不給的業(yè)主的一種法律制裁。如果訴訟得到法院支持，通過對無賴業(yè)主的訴訟，也能促進其他業(yè)主主動履行繳費義務。

4、和第三方催收平臺合作

物業(yè)公司還可以委托催收律師事務所來催收物業(yè)費，一般平臺都支持批量發(fā)布債權，分案靈活，能夠幫助實現(xiàn)物業(yè)費的清收，形成物業(yè)服務的良性循環(huán)，化解物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾。