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防范拖欠工程款風(fēng)險(xiǎn)的措施
孔孟廷律師2023.04.2780人閱讀
導(dǎo)讀：
四、施工方接受開發(fā)商以現(xiàn)房抵償工程款，但未及時(shí)辦理房屋所有權(quán)證，將可能導(dǎo)致抵債房屋被開發(fā)商的其他債權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號(hào)）第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié),三、施工方接受以期房抵償工程款后，卻未辦理商品房預(yù)告登記，導(dǎo)致開發(fā)商將已抵償?shù)钠诜哭D(zhuǎn)賣或抵押《民法典》第221條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。
防止拖欠工程款如下：
1、嚴(yán)格控制合同，盡可能細(xì)化工程款支付條款，工程款的支付時(shí)間應(yīng)明確，逾期支付的法律后果應(yīng)具體；
2、工程結(jié)算支付與分部分項(xiàng)工程或施工人承包工程竣工掛鉤；
3、應(yīng)用法律規(guī)定保護(hù)自己的合法權(quán)益；
4、優(yōu)先支付工程款的規(guī)定；
5、工程造價(jià)結(jié)算款的確定不及時(shí)竣工驗(yàn)收。
《中華人民共和國民法典》
第八百零七條 發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。
日常生活中，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)施工方建設(shè)好房屋后，開發(fā)商無力支付工程款，便用其開發(fā)的商品房抵償施工方工程款的情形。因法律規(guī)定，若發(fā)包人與承包人協(xié)議約定以房屋直接沖抵工程價(jià)款且發(fā)包人對(duì)房屋不再享有權(quán)利，因不履行該協(xié)議而引起的糾紛屬于房屋買賣合同糾紛，故在商品房買賣合同關(guān)系中，施工方就不再享有基于建設(shè)工程施工合同關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利，例如工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。這對(duì)施工方來說存在一定風(fēng)險(xiǎn)，故施工方在考慮開發(fā)商提出的以房抵債的提議時(shí)，要注意以下情形。
一、開發(fā)商用已抵押的商品房抵償工程款
《民法典》第406條第1款規(guī)定，“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。”施工方如果愿意接受開發(fā)商以房抵工程款，首先應(yīng)查明該房屋是否被抵押。施工方可以到房屋抵押登記部門進(jìn)行查詢，只有確認(rèn)該房屋未被抵押時(shí)，才可接受抵償工程款。
二、開發(fā)商將未取得預(yù)售許可證的期房抵償工程款
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號(hào)）第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”為避免此類風(fēng)險(xiǎn)，施工方在接受開發(fā)商以期房抵償工程款前，應(yīng)查明開發(fā)商是否已取得抵債期房的預(yù)售許可證。
三、施工方接受以期房抵償工程款后，卻未辦理商品房預(yù)告登記，導(dǎo)致開發(fā)商將已抵償?shù)钠诜哭D(zhuǎn)賣或抵押
《民法典》第221條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”預(yù)售商品房買賣合同未經(jīng)預(yù)告登記，或者在能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記，將會(huì)導(dǎo)致預(yù)告登記失效，如果此時(shí)開發(fā)商惡意違約，將已抵債期房“一房二賣”或另行抵押，將導(dǎo)致施工方無法對(duì)抗其他商品房買受人或抵押權(quán)人，從而失去主張房屋物權(quán)的權(quán)利。
四、施工方接受開發(fā)商以現(xiàn)房抵償工程款，但未及時(shí)辦理房屋所有權(quán)證，將可能導(dǎo)致抵債房屋被開發(fā)商的其他債權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號(hào)）第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”施工方接受開發(fā)商以現(xiàn)房抵償工程款后，要及時(shí)辦理抵債房屋的房屋所有權(quán)證，否則，開發(fā)商的其他債權(quán)人可以申請(qǐng)執(zhí)行該房屋，從而導(dǎo)致施工方損失。
拖欠工程款？6種方法避免！
1.用合同防范違約
施工企業(yè)在投標(biāo)及簽訂合同時(shí)，一定要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在投標(biāo)文件和施工合同中，約定建設(shè)單位不驗(yàn)收工程、不接收工程、不接收或回復(fù)結(jié)算書、不簽訂結(jié)算定案的處理方式，并約定建設(shè)單位不按時(shí)支付工程款的違約責(zé)任。這樣即使最后訴諸法院，也能最大程度維護(hù)施工企業(yè)的合法權(quán)益。
2.認(rèn)真保存施工資料
施工過程中，一定要為項(xiàng)目部配齊管理人員，這樣可以有效發(fā)揮項(xiàng)目的組織和管理作用，不僅可以保證施工的順利進(jìn)行，而且可以及時(shí)簽訂各種單證，真正保存好施工資料，最終達(dá)到縮短工期、節(jié)省成本、增加利潤的目的，為有理有據(jù)進(jìn)行工程結(jié)算打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。即使最終無法達(dá)成結(jié)算，也完全可以根據(jù)施工資料起訴，使自己立于不敗之地。
3.完工后盡快整理資料報(bào)驗(yàn)
即使建設(shè)方不急于接收成品，或故意拖延接收，也要及時(shí)將竣工資料提交建設(shè)單位和監(jiān)理公司（要求他們簽收或記入監(jiān)理工作記錄，記入本方施工日志），以證明施工方的實(shí)際竣工時(shí)間，避免工期違約責(zé)任。
4.盡快編制“結(jié)算書”
在制作《結(jié)算書》時(shí)，必須事先把所有單證逐號(hào)搜集齊全并與監(jiān)理進(jìn)行核對(duì)，內(nèi)容存有瑕疵的要設(shè)法加以完善。
5.進(jìn)行結(jié)算談判
每次談判達(dá)成一致的，在每項(xiàng)后列明各方觀點(diǎn)，并寫明雙方最終協(xié)商一致的結(jié)果。沒有達(dá)成一致的，也在每項(xiàng)后列明雙方觀點(diǎn)，留在下次談判時(shí)解決；每次談判都要盡量縮小爭議范圍，便于訴訟。
5.黃金時(shí)間：竣工結(jié)算之日起六個(gè)月
竣工結(jié)算之日（完工之日）起的六個(gè)月，這是主張工程價(jià)款的黃金時(shí)期。竣工結(jié)算雙方如果無法談妥，施工方必須在 6 個(gè)月以內(nèi)起訴（或申請(qǐng)仲裁），否則，將喪失建設(shè)工程處置價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目，房屋如已售罄，此優(yōu)先權(quán)將無法對(duì)抗購房者的優(yōu)先權(quán)，導(dǎo)致自己的利益喪失保護(hù)。起訴后要及時(shí)申請(qǐng)?jiān)靸r(jià)鑒定，加快審理進(jìn)度，防止“夜長夢(mèng)多”。
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