買房后沒過戶賣方欠債被強制執行怎么辦

導讀:
買房后沒過戶賣方欠債被強制執行怎么辦
買房后沒過戶賣方欠債被強制執行怎么辦
購買的二手房未過戶,如何排除強制執行?
根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定,“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產;(三)已支付全部價款,或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”
1、針對第一點,關于在人民法院查封之前已經簽訂合法有效的書面買賣合同。這里的規定排除了被執行人為規避強制執行而故意隱瞞執行與他人簽署的買賣合同,甚至通過惡意串通等簽署買賣合同來規避被執行人的強制執行,逃避債務等情況。
2、關于第二點,在人民法院查封之前已合法占有該不動產。購房人需要舉證證明已經合法占有不動產,房產交付及使用等材料。
3、針對第三點,已支付全部價款,或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行。此項規定需要購房人實際履行全部款項的支付義務,如果存在尚未支付的款項,也應當將剩余款項按照法院要求交付執行,這點需要特別注意,對購房人的款項支付程度是全部支付,與在開發商處購買商品房的法律規定條件是不同的。
4、針對第四點,非因買受人自身原因未辦理過戶登記。此處對購房人過錯的認定是需要根據案件的具體情況,主觀和客觀情況相結合來認定購房人是否存在過錯。一般認為,物權期待權是指案外人對涉案房屋雖然不享有物權法規定的物權,但是因具備了物權的實質要件,依法可以合理預期通過辦理不動產登記將該物權期待權轉化為物權法上的物權。此條的關鍵是購房人對購買涉案房屋無法辦理過戶是否存在過錯,如果存在過錯的話,則對涉案房屋不享有物權期待權,不能排除強制執行,應承擔房屋無法過戶期間所產生的風險。
(1)如果購買的房屋限購。在明知房屋受現行限購政策的影響,不符合上市交易條件仍簽訂購房合同,房屋未能及時辦理過戶登記系購房人自身過錯所致,則會被認為不符合該司法解釋第二十八條規定的第四項條件。參見山東省青島市中級人民法院(2021)魯02民終2422號案,本案中張某在購房時已經知曉房屋受限購限售政策影響無法辦理過戶,其應當承擔因無法過戶期間房屋可能產生的風險,因此張某在無法辦理過戶方面存在過錯。因涉案房屋受限購限售政策影響,張某的物權期待權無法產生物權法規定的效果,因此其要求確認涉案房屋歸其所有的訴訟請求,經一審、二審法院審理后均未支持。
(2)如果購買的房屋限售。因購房人在購買房屋時,因違反限售政策而認定購房人存在過錯,最終被法院認定不符合該司法解釋第28條的規定,最終未能排除強制執行。參見山東省青島市中級人民法院(2021)魯02民終6708號案,本案中法院對于薛某超在購買涉案房屋時,根據青島市存量房屋限售政策,涉案房屋的買賣是受限制的,且薛某超對此明知,在此情況下其仍與金某燕簽訂房地產買賣契約,法院認為購房人存在一定過錯,最終就未辦理過戶登記歸責于薛某超。法院就此認為本案不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的排除執行的條件,對涉案房屋的強制執行并確認房屋歸其所有的主張并未支持,予以駁回。
這幾項條件均是為了保障真實的善意地履行了全部價款且非本人原因導致未辦理過戶購房人的物權請求權的權利。同時也是對被執行人的債權人的債權請求權和購房人的物權請求權的權益保護當中平衡問題。
如果從開發商處購買的商品房,如何排除強制執行呢?
如果買的商品房,開發商涉訴了,購買的房屋被強制執行的,那么雖然尚未辦理過戶手續,在滿足下列條件時也能夠排除強制執行。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條 金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。針對購買的商品房,作為購房者需要就合同簽訂,名下無其他居住的房屋,已支付款項超過合同約定總價款的萬分之五十進行舉證證明。此處的款項支付與司法解釋第二十八條的全款支付不同,同時也未約定非因買受人自身原因未辦理過戶登記的條件。




