合同約定建筑面積存爭議 引建設工程施工合同糾紛案

施工者稱合同約定的建筑面積是50平方米，房主應對增加的工程量給付報酬;房主卻說建筑面積是100平方米，不需要另行增加報酬，為此引起了爭執。 2005年5月21日，江蘇省海安縣人民法院一審審結了一起因當事人對合同約定的建筑面積的理解存在爭議而引發的建設工程施工合同糾紛案。

1997年12月，馬某經相關職能部門審批領取建房手續，其領取的規劃許可證同意其建造建房用地100平方米，建筑占地面積88平方米二層一幢。同月28 日，李某與馬某簽訂建房合同一份，合同約定：李某為馬某承建建筑面積約100平方米左右的民房一幢，建筑要求，大面貼條磚，三面毛水泥，樓板三層，頂上面蓋瓦，四周圍琉璃瓦，層高3.4米和3.2米，瓦工總工資9500元，工資報酬于1998年10月付清。協議簽訂后，李某即組織人員對上述房屋進行施工，施工期間，馬某按工程進度，向李某累計付款9000元。1998年4月，工程施工完畢。2000年12月，馬某領取了房屋所有權證書，證書中記載二層總建筑面積為230.14平方米。后因雙方對合同中約定的建筑面積的理解存在誤差而引起訴訟。

原告李某訴稱：我與被告協商簽訂的建房協議中約定我為馬某承建建筑占地面積為50平方米的二層樓房一幢，每平方米報酬95元，總工資9500元。但在施工過程中，馬某又增加建筑面積153平方米，經我核算，馬某尚欠我工資500元、增加的內粉刷報酬2700元及增加的153平方米的工資14535元，請求法院判令被告向我支付。

被告馬某則辯稱：我所建房屋經有關部門批準建筑面積為88平方米，我與原告李某簽訂建房合同時，因施工時建筑面積可能擴大，故在合同中約定建筑面積為100平方米左右，該100平方米即為建筑占地面積。現本人已按約定向其支付了9000元工資報酬。請求法院駁回李某對我的訴訟。

為證明其辯稱，馬某提供了建房合同書、村民建設用地規劃許可證、建設用地通知書、房屋所有權證、村民委員會證明。

法庭審理中，雙方爭議焦點集中到建房合同中約定的“建筑面積大體在100平方米左右”如何理解的問題上，建筑面積與建筑占地面積有何差異上。

對此，李某稱與馬某簽訂的建房合同中約定的建筑面積100平方米左右為二層樓的建筑總面積，即所建房屋的占地面積為50平方米左右。又稱馬某在其施工放線時，有意將建筑占地面積擴大到110多平方米，工程量實際增加了153平方米，增加部分的工資報酬應為14535元。

馬某則抗辯稱其經批準，所建樓房的建筑占地面積為88平方米，建筑用地面積為100平方米，因此，在與李某簽訂建房合同時，雙方約定的建筑面積100平方米左右，就是建筑占地面積，合同中約定的工資報酬9500元，是建造整幢樓房的造價，現樓房的實際占地面積為115.07平方米，并不違反合同的約定。馬某又稱尚未支付的 500元報酬，是由于李某未能將樓房門前走廊的地面做好而扣下的。對此，李某認為該工程雙方在合同中沒有約定，不屬合同約定工程量的范圍，500元應予支付。 海安縣人民法院審理后認為：李某與馬某所簽訂的建房合同并不違反法律、行政法規的規定，應認定合同合法有效，雙方均應嚴格履行。本案原、被告的主要爭議焦點在于建房合同中約定的“建筑面積大體在100平方米左右”如何理解的問題。原告李某主張認為房屋的占地面積為50平方米，二層樓建筑總面積為100平方米左右即合同約定面積。而馬某抗辯認為“100平方米左右”為房屋的占地面積。對此，根據《中華人民共和國合同法》第125條規定：“當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思”，

就本案而言：1、從合同訂立的目的看，馬某經批準建造樓房的建筑占地面積為88平方米，合同約定的“建筑面積大體在100平方米左右”，馬某與李某簽訂合同的目的，是為建造建筑占地面積不低于88平方米的二層樓房一幢，故馬某抗辯認為合同中載明的“100平方米左右”即為建筑占地面積，該抗辯與批準確定的建筑占地面積以及其與李某訂立合同的目的基本吻合;而李某主張房屋實際占地面積為50平方米，“建筑面積大體在100平方米左右”為二層樓房的建筑總面積，該主張與馬某經批準確定的建筑占地面積明顯不符，與馬某與其訂立建房合同的目的亦不吻合。

2、從誠實信用角度看，原告李某主張馬某與其訂立建房合同時，雙方約定的房屋的占地面積僅為50平方米，但事實上李某在施工放線時，明知放線占地面積明顯超出50平方米，其并未提出異議，亦未要求馬某與其簽訂“增加工程量”的補充協議，根據最高人民法院《關于審理建設工程施工合同案件適用法律問題的解釋》第19條的規定：“當事人對工程量有爭議的，按照施工過程中形成的簽證等書面文件確認。承包人能夠證明發包人同意其施工，但未能提供簽證文件證明工程量發生的，可以按照當事人提供的其他證據確認實際發生的工程量”，故李某將“建筑面積100平方米左右”理解為二層樓房的建筑總面積，實際占地面積為50平方米，缺乏依據，且結合當時當地民間建房標準，建筑100平方米占地面積的房屋工價亦在9500元左右。加之，李某亦未能向法院提供馬某增加工程量153平方米的相關證據，如確認書或補充協議等，故對李某的主張不予采信。

3、馬某以李某未將樓房門前地面做好為由，拒絕支付9500元中尚欠的500元報酬，鑒于合同未約定該項工程，故馬某拒絕支付500元報酬的理由不能成立。李某按馬某要求，組織人員對二層樓房的內部進行了粉刷，馬某依法應向其支付報酬2700元。 海安法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第64條第1款，最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第2條第1款、第2款，《中華人民共和國合同法》第125條第1款、第279條，最高人民法院《關于審理建設工程施工合同案件適用法律問題的解釋》第19之規定，判決：1、被告馬某于判決發生法律效力后十日內支付尚欠原告李某工資500元及內粉刷報酬2700元，合計3200元。2、駁回原告李某的其他訴訟請求。