一、法院處理房產分割的基本方式

(一)房屋價值的界定離婚案件中法院分割房產一般是以房產現值作為分割的依據而非購房時的價值。房價的市值一般由當事人雙方估價后達成一致的意見若不能達成一致的意見一般由原告申請向法院評估并預交評估費用由法院委托相關評估機構進行評估作價以該評估報告作為分割的標準。一般評估報告的有效期從3個月到6個月不等。評估費用一般在判決離婚后由當事人雙方分擔。

(二)房產分割存在的問題

1、關于產權房是否系夫妻共同財產的界定標準及分割問題實踐中各地對于產權房是否系共同財產界定的標準存在差異主要原因在于購買時間和取得產權時間有差異、繳納房款的進程、房產證是否取得個案有差異這些因素都導致房產分割在離婚案件中司法實踐處理不一。在地區法院在分割產權房時一般會酌情考慮一套房子的實體分割比如將有二居室的房子判決一人一居室。

2、關于公房分割存在的問題由于離婚糾紛中涉及的公房可能是職工經房改售房取得產權證的部分產權的房屋也可能是婚前或者婚后購買但沒有取得產權證的公房經濟利益涉及當事人及其所在單位處理問題較多。對于“部分產權”公房的處理司法實踐中一般會判決取得部分產權的一方按所得房屋產權的比例依照離婚時當地政府有關部門公布的同類住房標準價給予對方一定的經濟補償。3、關于承租公房的承租權問題目前關于處理承租公房法律依據主要是最高人民法院1996年2月5日頒布的關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答。

(三)判斷產權房是否系夫妻共同財產的標準的司法實踐

1、已取得產權證的房產有些法官認為對于私房和具備產權證且可以上市交易的公房一般按照房產證頒發的時間來界定房產是否系夫妻共同財產。理由是根據民法物權原理及我國房屋管理政策一般情況下房屋權屬登記是房屋所有權取得的必經程序。只有辦理了房屋產權登記或者過戶手續才能真正取得房屋所有權。因此對于在婚姻案件中涉及房產分割若系爭房產是登記以后取得房屋所有權的應該認定為夫妻共同財產無論該房屋在何時購買以及房款如何交納。但在分割房屋時應考慮相關因素如果在婚姻登記之前取得房屋產權證應該認定為夫或妻一方的個人財產不能作為夫妻共同財產進行分割。

2、尚未取得產權證的房產(1)一方婚前購買房款繳清但產權證未辦理完畢。此種情況一般認定該房系一方個人財產為宜。(2)一方婚前簽訂購房繳納部分房款部分房款系婚后繳納在離婚時房產證仍未辦理完畢。此種情況以房產物權的期待權歸一方但以夫妻共同財產繳納的房款屬共同財產予以分割為宜。

二、對公房使用權糾紛的處理

1、婚前取得承租權的情況由于一方在婚前已取得該房的承租權因此無論婚姻關系存續幾年或5年或10年或20年房屋均應歸該方享有。對此婚姻法司法解釋(一)第19條有明確規定“婚姻法第18條規定為夫妻一方所有的財產不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。”

2、婚前一方承租的本單位的房屋離婚時雙方均為本單位職工的房屋如何分割?婚前一方即已取得公房承租權離婚時雙方均為本單位職工的由于這一情況的發生只涉及雙方身份關系的變更因此不影響公房承租權的歸屬即這一情況下承租權仍歸該一方享有。

3、一方婚前借款取得承租權婚后夫妻共同償還借款的在此情況下把承租權判令由原享有的一方享有并判令由該方按照婚后共同償還借款數額的一半給予另一方補償是符合現行法律規定且比較合理的一種處置方式。

4、婚前一方取得承租權婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權。根據城市房屋拆遷管理條例的規定“承租房屋拆遷時如果被拆遷人(即公房所有權人)與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的拆遷入應當對被拆遷入實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租”。雖然在這種情況下承租房屋的承租權是在婚后取得但是這一承租權的取得是據于原有承租權的存在根據現行法律該房屋的承租權還是應該歸原享有承租權的一方享有。

5、夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的屬夫妻共同財產。

6、一方將其在婚前承租的本單位的房屋交回本單位或交給另一單位后另一方單位另給調換房屋的這種情況和第4種情況基本一樣因此在公房承租權的處置上也應該是一樣的。其實在現實中可能還存在其他類似的情況。或者是這棟房屋的承租權變為了那棟房屋的承租權或者是這棟房屋的承租權因拆遷變為貨幣或者其他財產形態在這些情況下只要后一種財產形態形成完全是基于原來存在的承租權則后一形態之下的財產無論是承租權或者是貨幣或者是股票、基金等都應該歸夫妻一方享有。

7、婚前雙方均租有公房婚后合并調換房屋的使用權歸雙方共有。

8、其他應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。這是一個彈性條款給法院以自由裁量權當法院認為如果將公房承租權判給一方顯失公平或有其他嚴重不妥的后果時可以運用這一條款酌情處理。

2、男女在同等條件下照顧女方。這不是“女士優先”的問題而是在一般情況下離婚對女方的傷害和打擊要比男方大。

3、照顧身心殘疾或生活困難的一方。身心殘疾好理解也應當照顧。“生活困難”就要從雙方的收入和當地的實際生活水平參考其他因素酌情考慮了。

4、照顧無過錯一方。比如一方有婚外情有婚姻法第46條規定的情形或是有不良嗜好或是道德品質敗壞等。

5、取得代管房或自管房單位的意見。畢竟房子是人家的還需要聽取人家的意見

6、其他方法(1)雙方均主張公房承租權并且同意競價取得的應采用競價方式由出價高者得。(2)一方主張公房承租權的由評估機構對該房在拆遷情況下承租人將可獲得的補償款做出評估取得房屋承租權或所有權的一方應當按照評估價的一半為標準給予另一方相應的補償。(3)雙方均不主張公房承租權的經得產權單位同意且雙方均提出申請的則可以拍賣公房的承租權就所得價款進行分割。(4)雙方均不主張公房承租權的產權單位也不同意將承租權轉讓給第三方則可按照實際情況及照顧子女和女方權益的原則判決由一方使用由該一方按照評估機構評估價的一半為標準向另一方做出補償。

(二)公房使用權的補償離婚時若夫妻一方取得了公房的使用權則沒有分得使用權的另一方是否能得到補償則要具體情況具體分析,

1、如果沒有取得使用權的一方本來就無權要求承租公房沒有補償。

(三)“部分產權”公房的處理分得房屋“部分產權”的一方一般應按所得房屋產權的比例依照離婚時當地政府有關部門公布的同類住房標準價給予對方一半價值的補償。如果雙方都爭房子所有權對于“部分產權”部分可競價解決。誰出價高房子判歸誰。應當指出的是這是20世紀90年代的司法解釋的規定根據最新的婚姻法司法解釋(二)第21條的規定,離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協商不了的人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬應當根據實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產權證后再由任何一方另行向法院起訴。

(四)“軍產房”的處理中國人民解放軍房地產管理條件第4條規定,“軍隊房地產的權屬統歸軍委、總部。其產權產籍由各級后勤基建營房部門歸口管理按其用途分別由有關業務部門具體負責使用和管護。”根據這一規定軍隊房地產的權屬由中國人民解放軍總后勤部代表行使禁止任何單位或者個人丟棄而損壞或者擅自處置軍隊房地產應當承擔相應的法律責任。

離婚時，一方隱藏、轉移、變賣、毀損夫妻共同財產，或偽造債務企圖侵占另一方財產的，分割夫妻共同財產時，對隱藏、轉移、變賣、毀損夫妻共同財產或偽造債務的一方，可以少分或不分。離婚后，另一方發現有上述行為的，可以向人民法院提起訴訟，請求再次分割夫妻共同財產。人民法院對前款規定的妨害民事訴訟的行為，依照民事訴訟法的規定予以制裁。

離婚時房產達不成協議可以去法院起訴要求分割房產。夫妻一方婚前購買的房屋，且付清全部房款，是屬于一方的婚前財產，不能進行分割。但如果是婚前支付首付，然后婚后還貸，則還貸部分屬于夫妻共同財產。法律依據

離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成的，由人民法院根據財產的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權益的原則判決。對夫或者妻在家庭土地承包經營中享有的權益等，應當依法予以保護。

離婚時房產達不成協議可以去法院起訴要求分割房產。夫妻一方婚前購買的房屋，且付清全部房款，是屬于一方的婚前財產，不能進行分割。但如果是婚前支付首付，然后婚后還貸，則還貸部分屬于夫妻共同財產。

法律依據：

《民法典》第一千零八十七條

離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成的，由人民法院根據財產的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權益的原則判決。對夫或者妻在家庭土地承包經營中享有的權益等，應當依法予以保護。