目前，由于運(yùn)用招投標(biāo)等形式從一級市場取得土地使用權(quán)成本較高，使得不少開發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)二級市場，通過受讓原開發(fā)商無力繼續(xù)開發(fā)的在建工程，來取得土地使用權(quán)，同時(shí)降低成本。但由于轉(zhuǎn)讓在建工程的開發(fā)商，大多存有債務(wù)或其他問題，這就要求受讓方在受讓本市在建工程過程中，除嚴(yán)格按照《上海市房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓試行辦法》（下簡稱《試行辦法》）辦理外，還要特別注意下列問題：一、受讓的在建工程是否存在權(quán)利限制及相應(yīng)處理《試行辦法》并未對此作出規(guī)定。但從《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》及《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》規(guī)定來看，在建工程可以作為貸款抵押；同時(shí)，在建工程轉(zhuǎn)讓人也可能因拖欠債務(wù)等，存在在建工程被查封等權(quán)利限制情況。在此情況下，如僅按《試行辦法》規(guī)定的在建工程轉(zhuǎn)讓條件、審批提交材料內(nèi)容及手續(xù)等操作，而不自行審查擬受讓的在建工程是否存在權(quán)利限制情況，并結(jié)合《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》（下簡稱《轉(zhuǎn)讓辦法》）等相關(guān)法律規(guī)定，作出相應(yīng)處理，極可能導(dǎo)致受讓人在辦妥所有轉(zhuǎn)讓手續(xù)之后，最終向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理過戶手續(xù)時(shí)，因受讓標(biāo)的被查封、抵押，無法辦理過戶手續(xù)。故收購在建工程，首先必須查明該在建工程是否存在權(quán)利限制，并根據(jù)不同情況分別作出處理。1、查封，是執(zhí)法機(jī)關(guān)為保證其法律文書執(zhí)行，作出的限制原權(quán)利人行使權(quán)利（包括處分權(quán)）的一種措施。故在未解除查封情況下，轉(zhuǎn)讓在建工程是法律絕對禁止的行為。只有在原決定機(jī)關(guān)解除查封等措施后，方可轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。前不久，筆者在代理某公司對上海某廠的申請執(zhí)行案中，某家具公司擬受讓被執(zhí)行人訴訟中已被我方申請查封的價(jià)值3000余萬元的廠房，我們就采取三方協(xié)商方法，在達(dá)成債務(wù)轉(zhuǎn)移，由家具公司徑直向我方支付受讓廠房價(jià)值相等部分的錢款并提供擔(dān)保的協(xié)議之后，申請法院解除原查封裁定。既使被執(zhí)行人與家具公司的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓得以順利進(jìn)行，又保證我方的債權(quán)實(shí)現(xiàn)。2、抵押，這是為了保證抵押權(quán)人債權(quán)實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的一種擔(dān)保措施。因法律僅規(guī)定抵押人"擅自"處分無效，而在征得抵押權(quán)人同意后處分，則可成為有效處分。實(shí)踐中，可通過另行向銀行提供抵押或提供其他擔(dān)保、提前還款、債務(wù)轉(zhuǎn)讓、或受讓人用轉(zhuǎn)讓費(fèi)代還銀行債務(wù)等方式，使債權(quán)人認(rèn)為本方利益已有保障，從而同意辦理抵押合同的變更、終止或解除手續(xù)，從而使在建工程得以轉(zhuǎn)讓。二、原在建工程轉(zhuǎn)讓方的債務(wù)狀況不少人以為，用收購項(xiàng)目公司的方式受讓在建工程，需查明原項(xiàng)目公司資產(chǎn)負(fù)債情況；而收購在建工程或接受原開發(fā)商以在建工程作為股權(quán)出資，則無需了解轉(zhuǎn)讓方的債務(wù)。但我們認(rèn)為，收購在建工程或接受在建工程作價(jià)出資時(shí)，仍應(yīng)查明原開發(fā)商的債務(wù)甚至對外擔(dān)保情況，并對之作出相應(yīng)處理。原因主要有兩點(diǎn)：1、轉(zhuǎn)讓方的原有債務(wù)或?qū)ν鈸?dān)保，仍可導(dǎo)致其財(cái)產(chǎn)包括在建工程被查封，從而影響轉(zhuǎn)讓合同的履行。眾所周知，當(dāng)事人從簽訂轉(zhuǎn)讓合同到提出過戶申請、從提出申請到房地交易管理最終審核同意辦妥過戶手續(xù)，要經(jīng)歷兩段時(shí)間。在第一時(shí)間段中，轉(zhuǎn)讓方為保證本方利益，肯定會(huì)要求受讓方支付部分轉(zhuǎn)讓費(fèi)；而在第二個(gè)時(shí)間段中，盡管法律規(guī)定："房地產(chǎn)交管管理機(jī)構(gòu)受理轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人過戶申請的日期"為"房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的日期"，但法律也有著除外條款的規(guī)定，即房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)不予過戶的，該日期再不能作為房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日（見《轉(zhuǎn)讓辦法》第二十條）。而在此時(shí)間段內(nèi)，一旦發(fā)生司法機(jī)關(guān)作出查封決定并通知房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)協(xié)助執(zhí)行，交易管理機(jī)構(gòu)很難置協(xié)助執(zhí)行通知于不顧，去核準(zhǔn)過戶。因此，上列兩個(gè)時(shí)間段中仍可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓人因到期債務(wù)或擔(dān)保，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的被查封情況。2、轉(zhuǎn)讓方因拖欠建筑商工程款，建筑商拒不辦理工程移交手續(xù)，致使轉(zhuǎn)讓雙方無法進(jìn)行工程交接，從而影響受讓人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)及日后工程進(jìn)度。上述兩種原因都可能造成受讓人不能實(shí)現(xiàn)合同目標(biāo)，并造成已付轉(zhuǎn)讓款難以收回局面，故必須在簽訂轉(zhuǎn)讓前查明轉(zhuǎn)讓方債務(wù)情況，并在合同中作出相應(yīng)處理。數(shù)月前，筆者在為上海某房地產(chǎn)公司收購蘇州某在建工程項(xiàng)目提供法律服務(wù)中，發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方拖欠銀行債務(wù)業(yè)已到期，銀行正準(zhǔn)備向法院申請財(cái)產(chǎn)保全，即主動(dòng)與其債權(quán)人溝通，采取三方協(xié)議商用部分轉(zhuǎn)讓款代轉(zhuǎn)讓方徑直支付給債權(quán)人，換取其對轉(zhuǎn)讓中的財(cái)產(chǎn)不申請保全措施承諾的方法，有效地防止了轉(zhuǎn)讓標(biāo)的被查封情況發(fā)生，保障了轉(zhuǎn)讓的順利進(jìn)行。三、轉(zhuǎn)讓前已發(fā)生的預(yù)售及相關(guān)處理因可轉(zhuǎn)讓的在建工程大多符合原商品房預(yù)售條件，故不少在建工程已作過預(yù)售。盡管《轉(zhuǎn)讓辦法》和《試行辦法》對原預(yù)售如何處理作了明確規(guī)定，但因下列原因，仍可能導(dǎo)致合同糾紛：1、簽約轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，預(yù)購人是否同意解除預(yù)售合同狀況不明。按《試行辦法》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同在前，通知預(yù)售人解除合同在后，但能否解除，決定權(quán)不在轉(zhuǎn)讓人而在預(yù)購人。這就會(huì)形成轉(zhuǎn)讓標(biāo)的及真正價(jià)值的不確定性。2、受讓人簽約時(shí)未注意預(yù)購人不同意解除預(yù)售合同須由其繼續(xù)履行預(yù)售合同這一與一般法律規(guī)定不同的特別規(guī)定，致使所簽轉(zhuǎn)讓合同未對此進(jìn)行約定，而在接盤后一旦發(fā)現(xiàn)自己無法辦理另行預(yù)售、出售、登記過戶手續(xù)，或原預(yù)購人根據(jù)《轉(zhuǎn)讓辦法》第四十九條第二款規(guī)定要求本方繼續(xù)履行，則產(chǎn)生心理失衡，容易形成與轉(zhuǎn)讓方的糾紛。因此，在建工程受讓人在簽訂轉(zhuǎn)讓合同前，必須清醒地意識(shí)到自己受讓在建工程后，如預(yù)購人不愿解除合同的話，自己則有繼續(xù)履行的職責(zé)；同時(shí)，充分了解已發(fā)生預(yù)售的合同內(nèi)容、預(yù)付款收付情況等，并在建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓合同中設(shè)定發(fā)生預(yù)購人不同意解除原預(yù)售合同情況的相應(yīng)處理，才能按受讓工程的真正價(jià)值，準(zhǔn)確設(shè)定本方義務(wù)，防范風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)自己的合同目的。上海市茂眾律師事務(wù)所唐一平律師注：本文發(fā)表于2002年《房地產(chǎn)世界》第八期