房產是日常生活中，最為常見的一類不動產無權，在司法實踐中，人們就房產的歸屬問題存在爭議而引起的糾紛案例是較為常見的，為了使人民法院在審理此類案件時有法可依，國家立法機關制定了物權法等法律規范，你是否知道物權法司法解釋一關于房產的規定是怎樣的呢?司法實踐中，對主張否定不動產登記簿記載權屬事項真實性的一方應苛以更多舉證證明責任，并無異議。不動產登記簿作為公文書證其對不動產物權歸屬具有法律上的權利推定效力。司法實務中，理解和適用本條中“有證據”這一表述時，要與《最高人民法院關于適用的解釋》第一百零八條中“高度可能性”的表述看齊。關于物權法司法解釋一關于房產的規定是怎樣的？的法律問題，大律網小編為大家整理了債權債務律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

房產是日常生活中，最為常見的一類不動產無權，在司法實踐中，人們就房產的歸屬問題存在爭議而引起的糾紛案例是較為常見的，為了使人民法院在審理此類案件時有法可依，國家立法機關制定了物權法等法律規范，你是否知道物權法司法解釋一關于房產的規定是怎樣的呢?現在就來一起了解下吧。

一、物權法司法解釋一關于房產的規定是怎樣的?

(1)條文

第二條【不動產確權爭議中登記的證明力】

當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

(二)條文主旨

本條是對不動產物權確認糾紛中，是否可以否定不動產登記簿在證明不動產物權歸屬中的證明力所作的規定。

(三)要點提示

在不動產物權確認糾紛中，如一律賦予不動產登記簿以終局證明效力，則既為不動產登記制度功能所不能承受之重，又有違訴訟證據的基本原則。承認不動產登記簿記載事項存在不實這一點在內部關系中尤為重要。而在外部關系中，則需協調好真實權利保護與交易安全維護之間的關系。

(四)條文理解

關于本條的理解，應著重把握好以下幾個方面：

如何理解本條中的“有證據證明”。

司法實踐中，對主張否定不動產登記簿記載權屬事項真實性的一方應苛以更多舉證證明責任，并無異議。但在舉證應達到何種程度才可否定不動產登記簿的證明力這一問題上存在爭議。大致而言，有以下三種：

一是有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符;

二是主張不動產登記簿記載與真實權利狀態不符的一方提供的證據明顯大于登記簿的證明力;

三是，有充分證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符。

本條在起草過程中，對此問題也存在一個認識不斷深化的過程。截止到2014年7月征求全國人大常委會法工委等部門意見稿為止，本條的文字表述都是“有證據證明”。但在隨后2015年12月，最高人民法院審判委員會送審稿中，“有證據證明”的表述已經修改為“有充分證據證明”。也即，該稿對否定不動產登記簿的證據證明力提出了更高要求。但在最后定稿中，又回到了征求全國人大常委會法工委等部門意見稿的表述，也即刪除了“充分”二字。

至于本條中所述“有證據”，則應結合不動產登記簿的證明力來分析。不動產登記簿作為公文書證其對不動產物權歸屬具有法律上的權利推定效力。進而，一般情況下，不動產登記簿本身既有形式證據效力，又有實質證據效力。也即：一方面，以不動產登記簿舉證證明其有不動產物權的當事人不必再舉證證明不動產登記簿本身的真實性以及記載內容的真實性;另一方面，基于《物權法》第十六條第一款關于物權歸屬和內容推定的規定，不動產登記簿本身很強的證明力。換言之，這就意味著要否定不動產登記簿證明力的當事人不但要有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符，而且其所提供的證據達到一定的證明標準。

司法實務中，理解和適用本條中“有證據”這一表述時，要與《最高人民法院關于適用的解釋》第一百零八條中“高度可能性”的表述看齊。這里的高度可能性，在理論上與“優勢證據”基本一致。

所謂“優勢證據”，是指能證明對特定事實存在或不存在具有高度蓋然性的證據。高度蓋然性，強調的是一種存在可能而非存在必然，是根據事物發展的高度概率進行判斷的一種認識方法，是人民在對事物的認識達不到邏輯必然性條件時不得不采用的一種認識手段。如果一方當事人提出的證據已經證明該事實發生具有高度蓋然性，人民法院即可對該事實予以確認。因為在不能拒絕裁判的前提下，認定高度蓋然性的事實發生，更接近于真實。如果以高度蓋然性的證明標準為參照，特殊類型的民事訴訟所適用的證明標準大致可以分為兩種情況，一種應低于高度蓋然性的證明標準，另一種標準則應高于高度蓋然性的證明標準，直至接近或達到排除合理懷疑的程度”。

由于不動產登記的公信力即為登記內容對善意第三人推定為正確或真實，意味著登記簿上記載的不動產物權權利人被推定為真正權利人。這種推定真實或正確不但體現了國家公權力對不動產權屬的介入，而且還維系交易安全，勾連著善意取得制度的實施。因此，在否定不動產登記簿作為不動產物權歸屬的證據證明力這一問題上，應秉持審慎態度，不宜輕易否定不動產登記簿記載的真實性。特別是在不動產物權歸屬處于真偽不明情形時，一般應維持不動產登記簿在不動產物權歸屬方面的證明效力，而不通過證據之間證明力的比較，采信證明力較大的優勢證據方式，來確認不動產物權的歸屬。只有在相對方所提供的證據在證明其為不動產物權權利人具有高度可能性且不動產登記簿上記載確有錯誤等待證事實方面能夠排除合理懷疑，足以讓法官產生邏輯必然性的心證時，才能確認其享有物權。

具體而言，可通過否定不動產登記簿形式證據力和不動產登記簿實質證據力兩個角度著手：

1、如果有證據證明不動產登記簿本身并非有權機關依職權制作這一事實具有高度可能性，則不動產登記簿本身就不具備證據的真實性，此時，已無需再進一步證明不動產登記簿記載事項不實，即可直接否定不動產登記簿的證明力。

關于不動產登記簿本身的真假性問題，一個簡單的辦法就是根據《最高人民法院關于適用的解釋》第一百一十四條之規定，人民法院可以在必要時，要求制作不動產登記簿的機關對該登記簿的真實性予以說明。

2、如果有證據證明不動產登記簿記載事項不實具有高度可能性，亦可否定不動產登記簿的證明力。雖然不動產登記簿的登記需要經過嚴格的審核程序，但其記載事項與事實不符者，仍難完全避免，其主要發生原因有四：

(1)地政機關的錯誤或疏漏：例如將A地誤登記為B地，張三誤登記為李四。

(2)土地登記簿外的法律變動：例如甲死亡，由乙辦理繼承登記，但真正繼承人為丙。

(3)物權行為無效或撤銷：例如通謀虛偽設定抵押權，讓與土地所有權的物權行為被法院以詐害債權為理由撤銷之。

(4)依法律規定取得不動產物權，但迄未辦理登記;例如征收土地手續已畢，但未為所有權移轉登記等。

司法實踐中，上述情形引發的爭議經常發生。對此，如當事人主張否定不動產登記簿關于不動產權屬記載事項的真實性，是否能得到支持，應根據案件具體情況而定。根據《不動產登記暫行條例》第八條第三款第二項、第三項“不動產登記簿應當記載以下事項：

(二)不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況;

(三)涉及不動產權利限制、提示的事項”之規定，不動產登記簿上應記載登記原因，也就是不動產物權的取得、喪失或限制的方式。因此，對該不動產登記簿記載事項有異議者，只需證明該權利產生、消滅或限制要件不存在即可。

例如，房屋登記簿上必須記載房屋所有權的取得方式，如究竟是因為買賣、互換、贈與、繼承還是其他原因而取得所有權。因此，主張房屋登記簿不正確的人只要證明房屋登記簿上記載的那個特定的所有權取得方式(如買賣合同)并不存在，如合同沒有成立、無效或被撤銷，即可認為登記簿確有錯誤，登記簿的推定就被推翻。此時，登記名義人即便提出其他能夠獲得該房屋所有權的情形(如贈與合同或繼承等)，也無法繼續維持登記簿的正確性推定。當然，要最終確定不動產物權的歸屬和內容，主張登記簿錯誤之人仍須就此等權利發生要件之不存在負舉證責任。

除了要證明不動產登記簿上記載權利狀況不真實之外，本條還規定當事人必須證明自己對特定不動產享有物權。這是因為，即使當事人能提交證據否定不動產登記簿記載權利人的真實性，也不能必然得出自己就是登記簿登記的不動產物權真正權利人的結論。如果當事人不能證明其為該不動產的真實權利人，就可能因不符合《民事訴訟法》第一百一十九條“原告與本案有直接利害關系”之規定，而被裁定駁回起訴。

由上，當事人還需證明自己已經通過合法途徑取得了該物權。至于取得方式為原始取得抑或繼受取得，在所不問。例如在不動產物權變動情形中，凡是記載有關不動產物權變動的有效法律行為的文件或文書，即可能成為本條所指證據。這些文件或文書主要有遺囑、遺贈協議、財產分割協議、合同、人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等。當然，基于以上書面文件公示效力的有限性，當事人在舉證時往往還要結合其他證據一起構成一個完整的證據鏈，以滿足本條所指的“高度可能性”條件，最終實現否定不動產登記簿證明力的目的。

如何理解本條中“請求確認其享有物權的，應予支持”

(一)“請求確認其享有物權的”是確認之訴

一般而言，訴是當事人向人民法院提出的請求法院就特定法律或權利主張進行裁判的訴訟行為。根據訴的性質和內容可以將訴分為確認之訴、給付之訴和形成之訴。確認之訴

是指當事人請求法院確認其主張的法律關系或權利關系存在或不存在的訴。要求確認權利關系或者法律關系是確認之訴原則上的形式，不過作為例外，要求對證明法律關系的文書是否真實(文書是否給予原告所主張的特定人員之意思而制作)之事實進行確認的“確認證明文書(書證)真偽之訴(參照《日本民事訴訟法》第134條)也屬于確認之訴。此外，確認之訴還可以分為確認權利關系存在的積極確認之訴與確認權利關系不存在的消極確認之訴。具體到本條規范對象，訴訟中，當事人提出證據否定不動產登記簿并主張其為不動產物權權利人只是手段，其目的則為請求人民法院確認其對特定不動產享有物權。因此，本條屬于上述確認之訴中的積極確認之訴范疇。

至于確認的對象，固為可登記的物權無疑。但在早期的草稿中，并未作進一步區分。從2011年征求專家學者意見稿第五條表述來看，當時規范的對象為登記了的物權，包括不動產物權，但并沒有將特殊動產物權(例如機動車)明確排除在外。但在其后的征求意見中，有觀點認為，《物權法》第二十三條已經規定，動產物權的設立和轉讓，一般自交付時發生效力。至于特殊動產船舶、航空器和機動車等，《物權法》第二十四條則在堅持交付和占有為公示方法的前提下，采理論上所稱“登記對抗主義”，未經登記，不得對抗善意第三人。因此，對這些特殊動產而言，登記并非能產生法律上的權利推定效力。例如：甲將汽車賣給乙，乙取得汽車后，并未辦理變更登記手續。此時，甲又將汽車賣給丙并為丙辦理了變更登記手續。此時，根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條第四項之規定，應由實際占有汽車的乙獲得汽車所有權。既然對特殊動產而言，登記不產生物權推定效力，那么本條籠統用登記物權來定義，容易讓人誤以為采登記對抗主義的特殊動產也屬于本條的規范對象范疇。故建議對本條中的物權登記作進一步明確和限定。我們認同該觀點，并在2014年7月的征求全國人大常委會法工委等部門意見稿中，將本條表述中規范的對象已經限縮到“不動產物權”范疇，而將特殊動產物權(例如汽車)排除在外。

因此，本條只規范不動產物權的確權之訴。根據《民事案件案由規定》，本條適用的具體案由主要為物權確認糾紛，包括所有權確認糾紛;用益物權確認糾紛;擔保物權確認糾紛等。

這里需要注意的是，在司法實踐中，當事人基于自身利益的不同考量，起訴時既有可能將請求確認其對特定不動產享有物權作為獨立的訴訟請求，提起確認之訴，也有可能不單獨提出確認其對特定不動產享有物權的訴訟請求，而只是通過主張其享有不動產物權，從而請求相對方返還不動產或實現擔保物權。此時，當事人并沒有單獨提出獨立的確權的訴訟請求。此時，能否適用本條否定不動產登記簿的權利推定效力?答案是肯定的。當事人起訴要求相對方返還不動產，屬于給付之訴。所謂給付之訴，即原告主張對于被告有特定的私法上之請求權，被告有給付之義務，求法院為判決之訴。例如請求命被告為一定金額之支付、特定物之交付、一定之作為或不作為、一定之意思表示等是。給付之訴在法律關系存在爭議之時，一般需要以確認該法律關系存在為前提。

但該確認并不意味著在給付之訴之外還存在一個獨立的確認之訴。這是因為給付之訴的目的仍然是要求被告履行給付，而不是僅僅為了確認。由上，根據同樣的情形同樣處理的原則，在返還不動產等給付之訴中，既然還需要以不動產物權權屬的確認為前提，那么在需要通過否定不動產登記簿的權利推定力來證明自己為不動產物權權利人時，仍應適用本條確定的“具有高度可能性”證據標準。

(二)“請求確認其享有物權的，應予支持”不適用于第三人善意取得不動產的情形

從司法實踐情況來看，不動產登記簿記載的權利人與真實權利人不一致的情形主要有以下幾種：

第一，夫妻共同所有不動產(主要是房屋)登記在一方名下情形;

第二，借名購買不動產，將不動產物權登記在被借名人名下(主要是房屋)情形;

第三，作為遺產的不動產物權登記在繼承人、受遺贈人以外的人名下情形;

第四，不動產共有人未按約定分割并登記不動產份額情形;

第五，人民法院生效裁判文書確認的不動產物權權利人與不動產登記簿上登記的權利人不一致的;

第六，仲裁委員會的仲裁書確認的不動產物權權利人與不動產登記簿上登記的權利人不一致的等。

以上情形中，如果不動產登記簿登記的權利人是從無權處分人處取得該不動產物權，則可能因為該登記權利人構成善意取得，而使得當事人不能通過依據本條文請求法院確認其享有不動產物權。

例如甲死亡后，由于登記機關的錯誤或申請人提交的是虛假資料，從而導致乙辦理了房屋繼承登記，并已按合理價格將房屋轉讓給了丁且已經辦理了變更登記手續。此時，如果丙以房屋所有權人名義將丁訴至法院請求確認其享有該房屋的所有權，則可能因丁主張善意取得該房屋所有權，而并不能通過引用本條規定，得到法院的支持。這是因為丁關于其善意取得該房屋所有權的抗辯一旦成立，則其就因為善意取得已經成為該房屋的真正所有權人。由于受讓人取得所有權并不是基于轉讓人既存的權利，而是基于法律對善意購買人的的特殊保護或對交易安全的保護，因此，善意取得更多地被歸類為所有權的原始取得類別。

這一點也可從《物權法》第一百零八條“善意受讓人取得動產后，該動產上的原有權利消滅”中得到印證。既然善意取得為原始取得，故丁已成為該房屋真正權利人，相應地，不動產登記簿上關于丁為權利人的記載就已屬于真實權利狀態，也就不存在本條中當事人能提供證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符的可能。類似情形，通常也多見于因不動產的連環買賣引發的確權糾紛中。在此不再贅述。由上，本條所規定的能得到法院支持的確權請求適用情形應有所限定，至少應排除第三人善意取得不動產物權的情形。