個人住房抵押貸款是個人向銀行貸款的一種方式，對當事人來說是一種便利的方式，個人住房抵押貸款存在法律風險，那么大家是否知道個人住房抵押貸款風險的類型呢？正本清源，逐步使住房抵押成為主要的擔保方式在我國開展個人住房抵押貸款的初期，由于當時住房緊張，法律也不健全，擔心個人出現風險后，無法使借款人遷出，向法院上訴，要求強制執行，但法院考慮社會穩定，往往不受理這種訴訟。以住房作抵押，客觀上難以防范風險。如果保證合同沒有約定保證份額，每個保證人都對貸款金額負連帶保證責任。目前，人民銀行規定各保險公司不能開辦個人購房貸款信用保險。關于個人住房抵押貸款的風險類型有哪些的法律問題，大律網小編為大家整理了債權債務律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

個人住房抵押貸款是個人向銀行貸款的一種方式，對當事人來說是一種便利的方式，個人住房抵押貸款存在法律風險，那么大家是否知道個人住房抵押貸款風險的類型呢？對此很多人不清楚，下面催天下小編為大家解答。

一是借款人方面的風險：

個人借銀行(包括住房資金管理機構)的錢用于住房消費，如果不按期還錢便產生了風險，風險產生的原因有兩種：主觀原因和客觀原因。前者是指借款人有意賴賬、詐騙、假借款、惡意不還錢;后者是借款人因失業、傷殘、死亡、離異等原因導致借款人不能如期還錢。

二是開發項目的風險：

三是銀行方面也存在風險：

對借款人情況審查不嚴;對開發商銷售情況、工程進度、售房款監管賬戶和保證金賬戶的資金流向情況控制不夠;缺乏與房屋土地部門必要的聯系，抵押登記不落實;檔案管理不嚴，丟失重要合同單據，由此造成銀行貸款風險。

防范風險的方式

1、貸前調查

了解借款人貸款的真實目的(自住或投資)、收入來源及家庭狀況。

2、通過設定合理的擔保方式防范風險

根據《中華人民共和國擔保法》和《個人住房貸款管理辦法》的規定，防范借款人貸款風險的擔保方式有三種：抵押、質押和保證。從實用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押應該是最主要的擔保方式。質押有動產質押和權利質押兩種方式。借款人要找到與住房價值量大體相當并獲得貸款人認可的動產幾乎不可能;以權利作為質押，貸款人要求的權利只限于存款單和債券，現實中擁有與住房價值大體相當的存款及有價證券的人要么是人少，要么就不用申請貸款了。

有足夠代償能力的單位或個人為他人借款做保證人，非親非故的情況下，一般人不愿意承擔這種風險。鑒于上述分析，住房抵押應該作為最主要的防御貸款風險手段。

(1)正本清源，逐步使住房抵押成為主要的擔保方式

在我國開展個人住房抵押貸款的初期，由于當時住房緊張，法律也不健全，擔心個人出現風險后，無法使借款人遷出，向法院上訴，要求強制執行，但法院考慮社會穩定，往往不受理這種訴訟。以住房作抵押，客觀上難以防范風險。

其次，由于目前我們的房地產行政管理不能適應市場發展的需要，住房產權證辦理緩慢，沒有產權證，辦不成抵押登記，抵押就做不成。即使拿到產權證，由于辦事部門效率和工作水平問題，產權人仍然辦不成抵押登記。完不成抵押登記，重復抵押的風險無法避免。

此外，國家目前正處于城市化過程中，每年新建大量住房，期房拿不到產權證，抵押登記也無法實現。在這種情況下，實踐中以住房抵押為基礎，產生了以下兩種抵御貸款風險的方式。

①抵押加第三人保證擔保

目前對于抵押加第三人保證擔保方式有兩種具體做法，一種是抵押登記后保證人要承擔一般保證責任，一種是抵押登記后保證人所有的保證責任取消，這里討論的是第一種。

同一債務有兩個以上保證人的，保證人應當按照保證合同約定的保證份額，承擔保證責任。如果保證合同沒有約定保證份額，每個保證人都對貸款金額負連帶保證責任。沒有辦理完抵押物登記的，借款人逾期未償還貸款本息，一般直接要求保證人承擔連帶保證責任。

②抵押加購房綜合保險

借款人以所購住房作抵押申請貸款，但找不到合適的第三方保證擔保，借款人可以投保購房貸款綜合保險。購買住房保險既有人身保險的性質，又有財產保險的性質。

我國目前開展的購房貸款保險與美國的抵押貸款保險有很大不同。前者本質上是壽險，借款人一旦發生意外，失業或疾病時，不能還貸。后者本質上是信用保險。目前，人民銀行規定各保險公司不能開辦個人購房貸款信用保險。

(2)質押

貸款中的質押是指權利質押，借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點建設債券、金融債券、AAA級企業債券、銀行存單等有價證券交由貸款人占有，貸款人以上述權利賃證作為貸款的擔保，向借款人發放貸款。

借款人(出質人)向貸款人(質權人)簽訂質押合同，出質人向質權人移交權利憑證(質物)，質押合同由權利憑證移交給貸款人占有時生效。

在質押期屆滿之前，質權人不得擅自處分。質押期間，權利憑證如造成損壞、遺失，由過錯方承擔責任并負責賠償。質押期屆滿后，貸款人應當將權利憑證及其本息一并退還給借款人。

(3)連代責任保證擔保

由第三方(自然人或法人)為借款人提供連帶責任保證擔保，保證人對債務承擔連帶責任，債務人在主合同規定的債務履行期屆滿沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求保證人在其保證范圍內承擔保證責任。

3、綜合評估借款人的資信標準

實際操作中將貸前的調查和擔保方式轉化為對借款人借款的綜合評估標準，設定量化指標。根據個人穩定度、還款承受能力、購房能力、擔保能力四個方面設計出個人住房貸款資信評定標準。