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2022.01.06 11:31:42
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人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”據此，建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權，而該優先權又不得對抗已經交付全部或大部分購房款的購房人。由此可見，已經交付全部或大部分購房款的消費者權利必然優先于其他抵押權人和其他債權人。
《中華人民共和國民法典》
第三百九十三條? 有下列情形之一的，擔保物權消滅：
(一)主債權消滅(二)擔保物權實現(三)債權人放棄擔保物權(四)法律規定擔保物權消滅的其他情形。
律師介紹
擅長處理建筑工程、債權債務、婚姻家庭、交通事故、合同糾紛、房產糾紛等
內容：眾所周知，房屋抵押是指借款人有權處分房屋，以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。住房抵押貸款是指開發商、銀行和購房者參與住房開發建設的一種購買行為。而房屋抵押的客體是抵押人有權處分的房屋，且必須是已經建成并辦妥房地產權證的現樓。那么住房抵押貸款和房屋按揭有什么區別。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
陳宗瓊律師
擅長：婚姻家庭
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北京市元甲律師事務所
內容：()夫妻雙方婚后用共同財產購買的房屋應屬于夫妻共同財產離婚時般均等分割如果當事人是在全部償還銀行的貸款之后提起離婚訴訟此種法律關系較簡單般平均分割房產。但在房屋價格飛漲的今天夫妻雙方具備次性全額繳納購房款實力的畢竟還是少數大多數都是采取商業按揭貸款的方式購買房屋。也就是說該房產還存在抵押權。分割按揭財產時候存在首付款、已經償還貸款、尚未償還貸款、房屋實際升值等個組成部分。由其中的方取得房產繼續向銀行償還貸款本金、利息同時向另方支付房屋價值的半。那么()夫妻雙方婚后用共同財產購買的(包括貸款)房屋應屬于夫妻共同財產離婚時般均等分割。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
姚平律師
擅長：債權債務、刑事辯護、建設工程、民間借貸
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北京天用律師事務所
內容：抵押權、典權登記費每宗80元。據了解，新的計費方式和收費標準對住房抵押貸款者是一個重大利好，以貸款購買50萬元的房產為例，以前辦理貸款需要交納抵押登記費為房屋價值的2‰，即1000元，而新的計費方式和收費標準是無論多大價值的住房的抵押登記費每宗只有80元。以上是由律師365小編為您整理的有關房屋抵押登記費的內容，房屋抵押登記費新標準，希望對您在準備辦理房屋抵押登記時能有所幫助。那么房屋抵押登記費新標準是什么？。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
張嘉娛律師
擅長：交通事故
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北京天用律師事務所
內容：如今，購房者多通過貸款購房，即向銀行申請貸款支付購房款，購房者分期向銀行還本付息。這種方法很受年輕人的歡迎，那么有些人想把現有的房屋抵押貸款后繼續再購買房屋，這種情況是否可行呢？房屋抵押貸款后是可以再貸款買房的。可以使用所購房產作抵押，這就屬于按揭貸款；也可以其他的房屋作抵押貸款，但前提是作抵押的房屋必須能夠設置抵押權，也就是說，需要得到貸款銀行同意抵押的房屋才能作為貸款的抵押物。那么房屋抵押貸款后是否可以再貸款買房呢。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
任冰峰律師
擅長：房產糾紛、建設工程
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北京市元甲律師事務所
內容：例如二手房買賣合同中可以將違約金約定為總房價的20而且二手房交易習慣將20定為普遍標準。那么別人代寫的房屋購買合同有效嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
李楠楠律師擅長：交通事故
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北京天用律師事務所
內容：開發商隱瞞房屋已抵押的，購房者可以要求解除房屋買賣合同，由開發商返還已付的購房款及利息并承擔不超過己付購房款一倍的賠償責任,2、開發商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，購房者可以要求開發商退房，并依據上述規定進行索賠,2、法律分析：這種買賣合同無效，買受人可以請求返還已付購房款及利息，并賠償損失，要求開發商承擔不超過已付房款一倍的賠償責任,3、法律主觀：如果貸款抵押合同先于 商品房買賣合同 簽訂，并辦理了抵押登記的，開發商未告知購房者的，出售轉讓行為無效。
段建國律師
擅長：建設工程、債權債務、交通事故、合同糾紛
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北京市元甲律師事務所
內容：超過債權數額的部分，歸抵押人所有。第三十六條規定抵押權人有權按照抵押合同的規定監督、檢查抵押房地產的管理情況。(二)抵押房屋可買賣，但須符合一定條件由此可見，法律和規章并沒有禁止抵押人合法轉讓抵押物，只要是取得商品房預售許可證的商品房，被抵押的商品房是可以買賣的。即由銀行密切配合，保證收到相應數額房款后即解除抵押。那么已抵押的房屋能否買賣。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
張旭律師
擅長：交通事故
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北京市元甲律師事務所
內容：雙方按照約定準備未還貸資金，同時由賣方或者賣方委托的中介公司或律師向貸款銀行提出提前還貸的書面申請，在經過銀行審核通過后還款。貸款銀行出具《借款清結證明》，賣方收回《房地產其他權利證明》。雙方持《借款清結證明》到房屋所在地的房地產交易中心辦理注銷抵押登記的手續，同時辦理房屋交易手續。如果提前還貸資金是由買方出的，那么買方最好要求中介公司或其他第三人能夠提供擔保，以防款項落空。辦理轉按揭手續和上述方式不同的是，買方先到銀行辦理轉按揭手續，分兩種情況：一是同行轉按，二是跨行轉按，后者操作手續比較麻煩。那么兩種方法教你購買按揭中的房屋。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
黃東潔律師
擅長：婚姻家庭
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北京市元甲律師事務所
內容：依據《民法典婚姻家庭編》的規定，婚前一方支付首付款購買的房屋，婚后以共同財產償還貸款的，夫妻離婚時，由雙方協商分割，協商不成的，由法院進行判決。
翁玉素律師擅長：婚姻家庭、房產糾紛
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北京市元甲律師事務所
內容：租賃關系直接針對房屋的占有、使用和收益，而抵押權針對的是房屋的交換價值，兩者并無本質的沖突。根據《民法通則》、《擔保法》以及有關司法解釋的規定，我國是根據抵押權設定的先后來處理房屋租賃與抵押關系的。所謂買賣不破租賃，是指在租賃合同存續期間，出租人將租賃房屋讓與第三人的，租賃合同對該受讓人仍然有效。但是，需要注意的是，租賃合同關系在出租人與承租人之間還是存在的，而且承租人的優先購買權不受抵押權存在的影響。那么房屋租賃與抵押糾紛的處理。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
于海明律師
擅長：交通事故
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北京市元甲律師事務所
內容：依據《上海市1994年公房出售暫行辦法》及其《實施細則》規定，同時《滬高法1996-250號文處理公有住房出售后糾紛的若干意見》規定，按“九四”方案購買的房屋，產權證登記為一人的，在訴訟時效內，購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產權的，可確認房屋產權共有。那么房屋抵押貸款上海市1994年公房出售暫行辦法。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
劉曉紅律師擅長：婚姻家庭、房產糾紛
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北京市元甲律師事務所
內容：1、實地看房：信貸員、居間機構、評估員、買賣雙方到申請按揭貸款的房屋現場對房屋現場勘察；2、產權驗證：產權人及共有權人（賣方）帶著身份證原件及房產證原件，到房管局交驗身份證原件及戶口本原件：進行驗證，并辦理相關手續；3、簽署合同：銀行認真核對校驗客戶的資料原件，鑒別所有簽字人員的真實性，監督客戶簽字，收取房產證原件及訂金（具體數額由買賣雙方確定），復印資料，提醒雙方在該行辦理帳戶；4、填寫合同，銀行整理資料根據客戶提供的相關資料，填寫合同；5、繳費義務：銀行收取費用預審通過后，通知客戶交費；6、產權過戶：買賣雙方在房管局的幫助下辦理產權過戶手續那么購買二手房貸款房產證需要抵押么。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
林艷英律師擅長：婚姻家庭
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內容：如果遇到有二次抵押房屋的房子，就算房東自己想辦法還貸款，也應謹慎購買,第二種是房屋是全款購買的，但是房東拿著房產向銀行抵押貸款,相信很多人在買房時都遇到過這樣的情況，就是房子還有房貸未還清，或者還有抵押貸款未還清，房東又沒錢還貸款，會要求購房者提前支付首付款或全款用于還貸款,總之，有抵押的房子能買，而且在某些情況下，擁有抵押品甚至可以增加獲得貸款的機會,遇到抵押房應該注意哪些問題呢正常房貸如果房屋只有正常的房貸抵押，那么是很正常的，這種房子是可以購買的，不過盡量不要選擇幫房東還房貸，這樣做有一定的風險。
張蕓律師
擅長：交通事故
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北京市元甲律師事務所
內容：孫銀山訴南京歐尚超市有限公司江寧店買賣合同糾紛案(最高人民法院審判委員會討論通過 2014年1月26日發布)裁判要點消費者購買到不符合食品安全標準的食品，要求銷售者或者生產者依照食品安全法規定支付價款十倍賠償金或者依照法律規定的其他賠償標準賠償的，不論其購買時是否明知食品不符合安全標準，人民法院都應予支持,房產糾紛雙倍賠償的情況有哪些法律分析：1、合同訂立后，《商品房買賣合同解釋》第八條規定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。
李孟陽律師
擅長：債權債務、建設工程、合同糾紛
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房屋拆遷補償合同糾紛：1999年購買宅基地，2017年遇到拆遷分配2套房，賣方自2014年反悔持續起訴，持續了十年的戰爭終于畫上了句號??????客戶說：我們是他全家的救命恩人??
【案例分析】男子偷偷炒股虧71萬！法院：屬于重大過錯，應賠償妻子！原告曹某與被告范某結婚后共同購買了一套房屋，后經雙方協商將房屋出售。但范某未經曹某同意將大部分房款用于炒股，結果虧損了70余萬元。曹某得知后將范某訴至法院，請求分割售房款。 一、二審法院均認為，范某的行為屬于嚴重損害夫妻共同財產利益的重大過錯，侵害了曹某的平等支配權，故支持了曹某的訴訟請求，判令范某給付曹某88.9萬元。 據中國裁判文書網官網披露的判決書顯示，曹某與范某于2004年2月10日登記結婚，2006年8月生育一女?；楹蠖速彽梅课?，房屋登記在范某名下。 2020年12月20日，范某與劉某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將涉案房屋以228萬元價格出售。 房款支付細節如下： 房屋首付款為46萬元，其中劉某于2021年1月6日向范某名下銀行賬戶轉賬41萬元，其余5萬元轉至曹某賬戶; 2021年3月12日，劉某向范某銀行賬戶轉入31萬元; 2021年3月23日，劉某再向該賬戶轉入房款90萬元; 2021年4月8日，劉某又向該賬戶轉入房款60萬元; 2021年5月15日交房后，劉某向范某名下賬戶轉款1萬元。 拿到這筆錢后，范某聲稱給曹某房款共計33.29萬元，其余用于償還銀行貸款、債務，炒股，支付女兒生活費及日常消費支出等，現房款已無剩余。其中，雙方將首付款44.7萬元用于償還銀行貸款本息，剩余首付款1.29萬元在曹某賬戶內。而房款150萬元，范某則未經曹某同意，于2021年3月24日向股票資金賬號轉賬89萬元，而后再次轉賬55萬元。 但是，經過他一番操作后，自2021年3月24日至2021年5月31日，范某從股票資金賬號轉出73萬元，共計虧損71.12萬元。范某稱剩余房款另用于償還信用卡41.17萬元，償還多名親屬共計30萬元，范某還稱借款用于償還銀行貸款及債務、炒股及家庭生活。 為證明房款和債務分配約定以及范某揮霍、轉移夫妻共同財產等主張，曹某向法院提交的2020年7月6日《房產分配協議》約定：女方占房產三分之二，男方占房產三分之一。 值得一提的是，范某與曹某的微信聊天記錄顯示：范某長期不顧曹某反對炒股，且炒股未經過曹某同意。范某則辯稱炒股為正常投資，系為改善家庭生活條件，并非揮霍夫妻共同財產。 案件經法院審理，一審、二審法院認為，范某與曹某經協商一致后出售房屋獲得房款228萬元應屬于夫妻共同財產。但范某未將所獲得房款150萬元的事實告知曹某，并未經曹某同意擅自處分該房款，且不顧曹某的多次反對仍進行大額炒股投資，將144萬元房款用于股票投資并虧損了70余萬元，屬于嚴重損害夫妻共同財產利益的行為，侵害了曹某的平等支配權，故曹某請求婚內分割售房款的訴訟請求，符合法律規定，法院予以支持。曹某請求婚內分割售房款的訴訟請求，符合法律規定，法院予以支持。于是，判決范某給付曹某88.9萬元。 北京高院經審理后認為，雙方經協商一致后出售了涉案房屋，獲得房款228萬元應屬于夫妻共同財產，雙方在處分房款時亦應當友好協商。但范某未將所獲得房款150萬元的事實告知曹某，并未經曹某同意擅自處分該房款，且不顧曹某的多次反對仍進行大額炒股投資，將144萬元房款用于股票投資并虧損了70余萬元，屬于嚴重損害夫妻共同財產利益的行為，侵害了曹某的平等支配權。 一、二審法院支持曹某請求婚內分割售房款的訴訟請求，判令范某給付曹某889020.58元，具有事實和法律依據。一、二審判決認定事實清楚，適用法律正確。 北京高院在裁判原文是： 本院經審查認為：夫妻雙方對共同財產，有平等的處分權，但一方非因生活需要在處分重大夫妻共同財產時應當與另一方協商一致。婚姻關系存續期間，一方有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產或者偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產利益的行為，夫妻一方可以向人民法院請求分割共同財產。 本案中，范某與曹某經協商一致后出售了涉案房屋，獲得房款228萬元應屬于夫妻共同財產，雙方在處分房款時亦應當友好協商。但范某未將所獲得房款150萬元的事實告知曹某，并未經曹某同意擅自處分該房款，且不顧曹某的多次反對仍進行大額炒股投資，將144萬元房款用于股票投資并虧損了70余萬元，屬于嚴重損害夫妻共同財產利益的行為，侵害了曹某的平等支配權。 一、二審法院支持曹某請求婚內分割售房款的訴訟請求，判令范某給付曹某889020.58元，具有事實和法律依據。綜上，一、二審判決認定事實清楚，適用法律正確，審判程序亦無不當。范某的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條規定的情形。 案號：(2023)京民申1855號 裁判時間：2023年6月13日
元甲普法：空置房要交物業費嗎?答案來了! 空置房到底要不要交物業費?答案是：要交!因為物業服務具有公眾性空置房業主也享受到了物業服務。 此前，湖南省高級人民法院審理了一起物業合同糾紛案件房屋空置拒不繳納物業費的當事業主楊某敗訴被判交納拖欠的物業費! 業主房屋空置5年不交物業費 物業公司起訴! 2015年5月，楊某在湖南省平江縣某小區購買了一套住宅并辦理了收房手續。同年，楊某與物業公司簽訂了物業服務協議。 此后，由于楊某一直未交納物業費，物業公司多次致電和書面催交，但楊某以未真正入住為由拒不交納物業費。 2020年9月，物業公司將楊某起訴至湖南省平江縣人民法院，要求楊某支付物業費，并承擔近千元的違約金。 楊某辯稱，其房屋在交付后一直處于閑置狀態，既未對房屋進行裝修，也未居住或使用，根本未享受過物業公司提供的任何服務，所以不應支付物業費和違約金。 而物業公司堅稱，雖然楊某的房屋處于閑置狀態，但物業公司仍為其房屋的安全、公共設施的維護、小區的整體綠化和保潔提供了服務，故楊某理應交納物業費，并承擔違約金。 法院判決 業主應按合同支付物業費 法院經審理后認為，楊某作為業主，物業公司依據雙方簽訂的合同，為楊某提供物業服務，因此，當事人之間系物業服務合同糾紛，楊某應按物業服務合同及相關規定向原告交納物業費。 楊某辯稱辦理入住手續后未實際居住，未享受過物業公司提供的任何服務，所以不應支付物業費和違約金的主張，不予采納。 依據《合同法》第六十條(現《民法典》第五百零九條)《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條，判決楊某支付2015年至2019年12月31日期間的物業費。(全國人大常委會法工委：地方立法空置房物業費打折，與上位法不一致，應予以糾正) 審理法官怎么說? “交納物業費是業主應承擔的一項基本合同義務?！? 根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定： 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。 物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。 溫馨提示 物業服務具有公眾性，它的價值在于在滿足公共性服務的同時，達到對整個居住環境品質的提升，最終體現對業主個體的服務價值。 物業費的構成包括保潔費、保安費、綠化費等，大部分是為全體業主公共部分的管理、共用設備設施維護的費用，并非針對專門某個業主的服務。 雖然房屋空置，但小區衛生仍需天天清潔打掃，公共秩序必須時時巡查維護，所有設施設備如電梯、消防等費用也要正常支出。 根據《民法典》第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。 《民法典》第五百零九條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
結婚時需要兩人雙向奔赴，離婚時需要個人謹慎對待！元甲律師對各類夫妻財產進行詳細整理，幫助當事人在離婚糾紛中獲得房屋折價款、財物等最大權益。
被繼承人使用再婚前的財產，在再婚后購買的房屋和車輛是否屬于其再婚后的個人財產？ 本案二審法院審查認定，再婚后購買的房屋及車輛全款來源于被繼承人再婚前的個人財產，未與再婚妻子財產混同，登記在被繼承人名下的房屋及車輛，屬于婚前財產轉化而來，仍屬于其個人財產。
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