買房的契稅分檔次記者從地稅部門了解到，目前個人買賣住房主要涉及以下稅種：土地增值稅、個人所得稅、契稅、營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加以及印花稅。而在此之前，市民小李接手了陳女士家一套位于市郊的80平方米小高層公寓房，價格為60萬元。賣房者要繳哪些稅地稅工作人員表示，個人賣出房產需要繳納營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、個人所得稅、土地增值稅等。如果轉讓的是家庭自用達5年以上、并且是唯一的家庭生活用房，則取得的所得則免征個人所得稅。因此，陳女士一共要為賣房付出39600元稅款。雙方約定，等房子滿了5年再去辦理過戶手續，以此規避稅費。關于專家教您合理避稅的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

買房的契稅分檔次

記者從地稅部門了解到，目前個人買賣住房主要涉及以下稅種：土地增值稅、個人所得稅、契稅、營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加以及印花稅。當然，并不是所有的交易都涉及以上全部稅種。

地稅工作人員表示，買房者主要需要繳納契稅等。在我市購買普通住宅，需要按房款的2%交納契稅；非普通住宅，也就是俗稱的“高檔房”則需要按房款的4%交納契稅。

目前我市普通住房的標準是，同時滿足以下三個條件：建筑面積144平方米（含）以下；銷售單價：江南八區8690元/平方米（含）以下，江寧區5100元/平方米（含）以下、江北片區3700元/平方米（含）以下；容積率（建筑面積/土地面積）在1.0以上。

上文中提到的周先生，購買的別墅面積300多平方米，房款400萬。按照這個衡量標準，小周所購買的別墅屬于高檔房，需要在財政局契稅窗口，按房款的4%繳納契稅，即16萬元。

而市民陳女士購買的房子雖然外觀陳舊、裝潢一般，面積也很小，，但45平方米的住房總價55萬，單價超過了8690元，同樣也屬于非普通住宅。需要按房款的4%繳納契稅，即2.2萬元。

而在此之前，市民小李接手了陳女士家一套位于市郊的80平方米小高層公寓房，價格為60萬元。所以小李買下的房子雖然新，裝潢也不錯，但由于單價低，面積也不到144平方米，則屬于普通住宅，只需要按照房款的2%，即1.2萬元繳納契稅。

賣房者要繳哪些稅

地稅工作人員表示，個人賣出房產需要繳納營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、個人所得稅、土地增值稅等。其中，個人銷售普通住房暫不繳納土地增值稅，而如果銷售的是高檔房，則需要按房款的1%繳納土地增值稅。另外，如果居民購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業稅。如果轉讓的是家庭自用達5年以上、并且是唯一的家庭生活用房，則取得的所得則免征個人所得稅。

另外，個人所得稅可以選擇兩種交稅方案：如果賣房人能提供完整、準確資料的，采取查賬征收的方式，按應繳個稅額的20％計算；如果賣房人不能提供完整資料的，則采取核定征收的方式，按住房轉讓收入的1%比例繳納個人所得稅。

比如上述例子中的陳女士和小李。陳女士出售的住房雖屬于普通住房，但不是個人唯一生活用房，購買也未超過5年，因此不能免去營業稅和個人所得稅，但不用繳納土地增值稅。

他們到房產局交件以后，在地稅窗口，由陳女士繳納營業稅（總價的5%）3萬元；城建稅和教育費附加、地方教育費附加（營業稅的11%）3300元；印花稅（總價的0.05%）300元；由于陳女士無法提供自己幾年前買房的發票，稅務工作人員采取核定征收的方式繳納個人所得稅（總價的1%）6000元。因此，陳女士一共要為賣房付出39600元稅款。

地稅部門還提醒賣房者，如果所賣的房子是繼承、贈予、離婚財產分割等形式取得的，那么必須采取查賬征收的方式來繳納。

地稅部門提醒納稅人，買賣房屋的情況比較復雜，涉及的問題很多，涉及的稅種和相關減免政策也很多，具體情況，具體答復。納稅人可以攜帶相關資料到房產市場的地稅窗口具體咨詢。

不正規避稅后患無窮

“私訂終身”房財兩空

“私訂終身”是指買賣雙方商量好房屋價格后，房主先將房產證交付買主，買主付清絕大部分房款后，房主交鑰匙讓買主住進房子。雙方約定，等房子滿了5年再去辦理過戶手續，以此規避稅費。

風險提示：因為房產證還是原房主的，房主就可能通過掛失來注銷原房產證，辦理新證后，一房兩賣，或者因欠債被法院查封等，都可能造成糾紛。

“贈予避稅”得不償失

所謂贈予避稅，是指雙方不辦理過戶手續，而是以贈予的方式變相交易，以此省下一部分稅款。

風險提示：如果用“假贈予”的方式逃避稅收，買家再次出手的時候需繳比正常交易還要多的個人所得稅，損失會很大。而且如果賣主將房子抵押出去，同時又將房子以贈予的形式賣出，這樣買主的利益就會受到嚴重侵害，即使訴至法院，也很難裁決。

“陰陽合同”易留后患

“陰陽合同”是指在售房中，買賣雙方簽下兩份合同，一份填下真實的房價，雙方按照這個價格來交易；另一份則把房價降低，拿到房管部門去交件，由于總價低了，納稅額也會相應減少。

風險提示：高價買賣低價報稅屬于虛假交易，違反稅收政策，風險性較大。其次，買房人如果再次將房子轉讓時，由于買入價低，房屋出售時估值也會相應降低。

且再次賣出和買入價之間的差額較大，再次繳稅時也會相應多繳。另一方面，買方如果堅持以合同價為據，剩下的差價不付，也會產生糾紛。

稅務專家教你合理避稅

本報記者李子俊報道自今年下半年來，隨著國家一系列信貸政策的調控，紅火一時的房市開始遇冷。本月11日，中國人民銀行、中國銀監會下發通知，明確以戶為單位執行第二套房貸政策，這無疑又給遇冷的樓市兜頭潑了盆冷水。

在南京市二手房成交量連續4個月萎靡不振的現狀下，如何順利賣出手中的房子？有稅務專家建議：投資者可選擇合理避稅方式，同時做好租房策略和對房價走勢的研判。

辦法一：提供完整、準確的資料

投資客小王最近很煩惱。早在8月份時，他就敏銳地“嗅”到了房價一路“高歌猛進”的勢頭已一去不復返，于是趕緊將手頭上五六套房子掛在中介，準備拋售。但是，幾個月過去了，卻連一套都沒有賣出去。眼看著國家的信貸政策一個接一個，中介的門庭也越來越冷落。

這時，專家給小王支了一招，可以讓他合理避稅1萬元，把這1萬元的優勢體現在房價之中，房子必然會好賣一些。

相關政策規定，二手房交易中將可以選擇兩種交稅方案：如果賣房人能提供完整、準確資料的，按應繳個稅額的20％計算；如果賣房人不能提供完整資料的，將按住房轉讓收入的1%繳納個人所得稅。

這也就是說，買賣二手房可以按照兩種方式中較低的稅費繳納。以小王手上一套掛牌價為100萬元的二手房為例，一年前他買進的是90萬元。如果按照第一種方式繳納，需要交（100-90）×20%=2萬元的個稅；按照第二種方式繳納，則只需要繳納100×1%=1萬元的個稅。

辦法二：達到5年期限再賣

市民許大媽的兒子最近在郊區買了套大房子，手頭挺緊。許大媽于是想把自己現在住的一套2003年購買的70多平方米的房子賣掉，給兒子提前還貸。目前該房在中介的掛牌價為60萬。

稅務專家表示，有政策規定，對個人出售自住5年以上，并且是家庭唯一生活用房的普通住房，免征個人所得稅及營業稅。許大媽家目前的戶口本上只有她和老伴的名字，這套房子是老倆口的唯一生活用房，同時也符合普通住房的條件。從房產證的日期上來看，到明年4月份，該房就滿5年了。因此稅務專家建議許大媽，暫緩出售，可以考慮先行出租，等滿5年后再出售。按這樣計算，許大媽可節省下60×5%=3萬元的營業稅，以及60×1%=6000元的個稅。

辦法三：賣完再買，一年內可退稅

小張是鎮江人，畢業后留寧工作。今年4月，小張家人為他花40萬元在鎮江購置了一套房子。最近，小張在公司所處的江寧區看中了一套90萬元的房子，他準備將鎮江的房子以60萬的價格賣掉后，買下江寧的房子。

稅務專家表示，不久前，江蘇省地稅局曾發通知，我省境內的個人出售住房后，于一年內在省內其他城市購買另一套住房的，可以按規定抵、退個人所得稅保證金。小張應控制好賣房后再次買房的時間，一年內在寧買房時，如能夠提供房屋原值發票、合理費用發票，且購房價格大于售房價格，可按規定抵、退個人所得稅保證金。

辦法四：將稅款從房價中剝離

以前文所提及的小王為例，他原來在中介掛牌的幾套房子都是含稅價。也就是說，一套掛牌100萬元的房子，包含了近6萬元的營業稅、個稅等各項稅種，小王真正拿到手的只有94萬元。

稅務專家在此建議，買賣雙方最好將稅款從房價中剝離，否則計入房款總額寫入合同后，雙方到交易大廳窗****營業稅、契稅時，還將按100萬元的實際賣出價，重復計算一次，反而要多交稅。

小王可以將稅從房款中單列出來，把房價降為不含稅后的94萬元，寫入買賣合同，至于剝離出的稅款怎么交，雙方可以簽補充協議再約定。