小產權房具有什么性質,可以買賣嗎

導讀:
核心內容:在商品房價格高企的今天,部分購房者出于經濟考慮,選擇價格相對低廉的農村房屋,而農村房屋買賣的特殊規定,又讓這類買賣極易出現糾紛,小產權房是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。那么小產權房具有什么性質,可以買賣嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
核心內容:在商品房價格高企的今天,部分購房者出于經濟考慮,選擇價格相對低廉的農村房屋,而農村房屋買賣的特殊規定,又讓這類買賣極易出現糾紛,小產權房是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。關于小產權房具有什么性質,可以買賣嗎的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
核心內容:在商品房價格高企的今天,部分購房者出于經濟考慮,選擇價格相對低廉的農村房屋,而農村房屋買賣的特殊規定,又讓這類買賣極易出現糾紛,小產權房是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。那么小產權房具有什么性質,可以買賣嗎?
小產權房具有什么性質?
說到農村房屋,就得先解釋下什么是小產權房。小產權房并非嚴格的法律概念,通常意義上講的小產權房有兩種:一種是合法的小產權房,即在集體土地上建設的,權屬證明由鄉鎮政府或村委會頒發的村民自住房屋或其他房屋;一種是違法的小產權房,即非法占用集體土地或在無相關審批手續的情況下進行非法建設并進行交易的房屋。
小產權房可以買賣嗎?
1、違法的小產權房不能買
對于違法的小產權房,通常是先由行政部門做出是否為“違章建筑”的決定,如果買賣的房屋被認定為“違章建筑”,則該買賣合同一般被認定為無效。合同無效后,買房可以要求賣方返還購房款,如果賣方有締約過失,買房可以要求對應賠償。
2、合法的小產權房看情況
(1)買受人是同一集體經濟組織的成員或者訴訟時,買受人已經遷入所購房屋所在地的集體經濟組織。
這種情況下,一般可以認定合同有效。值得一提的是在判斷買受人是否具備集體經濟組織成員資格時,法院一般以購房家庭為參考單位,只要購房家庭之一為房屋所在地集體經濟組織成員的,農村房屋買賣合同就會被認定為有效合同。
(2)買受人是本集體經濟組織之外的單位或者個人,各地法院對于合同效力認定不完全相同。
安徽地區認為城鎮居民、法人或者其他組織購買農村集體所有土地上的房屋簽訂的房屋買賣合同應當認定為無效合同。非同一農村集體經濟組織成員之間簽訂的房屋買賣合同,也應認定為無效合同。
參見《安徽省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法院問題的指導意見》(2012年3月5日)
廣東地區認為當事人將農村村民住宅建設用地轉讓、出租或以合建形式變相轉讓農村村民住宅建設用地而簽訂的合同,一般應認定無效。
參見《廣東省高級人民法院關于審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用于非農業建設糾紛案件若干問題的指導意見》(粵高法發【2001】42號)
上海地區認為將房屋出售給本鄉(鎮)以外的人員的,如果取得有關組織和部門批準的,可以認定為有效;對于將房屋出售給本鄉(鎮)以外的人員的,未經有關組織和部門批準,合同尚未實際履行或購房人尚未實際居住使用該房屋的,該合同應作無效處理;對于出售給本鄉(鎮)以外的人員,未經有關組織和部門批準,如果合同已經實際履行完畢,且購房人已經實際居住使用該房屋,對合同效力暫不表態,實際處理中應本著尊重現狀、維持穩定的原則,承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住和使用該房屋的權利。
參見《上海市高級人民法院民一庭關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》(滬高法民一【2004】4號)




