房屋拆遷補償?shù)膶ο笫潜徊鸪课莸乃腥恕Ｋ晕覀兟蓭熢谵k理房屋拆遷案件時，應(yīng)充分掌握原《條例》與新修訂《條例》的異同點，以確保當(dāng)事人的合法權(quán)益。但經(jīng)法院調(diào)查，該房屋產(chǎn)權(quán)人王某仍然健在，該房產(chǎn)權(quán)仍為王某所有。關(guān)于律師承辦房屋拆遷安置案應(yīng)注意的法律問題的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

律師承辦房屋拆遷安置案應(yīng)注意的法律問題

房屋拆遷安置，是指在城市房屋拆遷時，拆遷人在其進行的房屋拆遷范圍內(nèi)，應(yīng)當(dāng)給被拆遷房屋的使用人（或叫房屋承租人，下同），依法進行安置的一項民事活動。從1991年6月1日國務(wù)院頒布實施《城市房屋拆遷管理條例》（經(jīng)下簡稱原《條例》）到今天，這部規(guī)范、調(diào)整城市房屋拆遷關(guān)系的行政法規(guī)，于2001年6月13日重新修訂公布，并于2001年11月1日施行。而大連市政府從1991年至今，關(guān)于規(guī)范城市房屋拆遷的政策，也調(diào)整了四次。因此，律師在承辦這些案件中，一定要注意房屋拆遷安置個案中的事實證據(jù)及相應(yīng)的法律適用。筆者拋出此文的目的，在于和同仁們共同探討解決此類案件中的一些復(fù)雜問題，以推動城市建設(shè)的健康發(fā)展。

一、注意房屋拆遷安置案與房屋拆遷補償案的異同點房屋拆遷安置和房屋拆遷補償是兩個不同的概念。房屋拆遷補償，是指在城市房屋拆遷時，拆遷人在其進行的房屋拆遷范圍內(nèi)，對被拆除房屋的所有人，應(yīng)當(dāng)依法進行補償?shù)囊豁椕袷禄顒印Ｋc房屋拆遷安置最大區(qū)別就是，補償安置的對象不同。房屋拆遷補償?shù)膶ο笫潜徊鸪课莸乃腥恕７课莶疬w安置的對象是被拆除房屋的使用人。基于此，我們就應(yīng)得出房屋拆遷安置案與房屋拆遷補償案的異同點。

1、案件的主體不同。房屋拆遷安置案主體（當(dāng)事人）一般是被拆除房屋的使用人和拆遷人。而房屋拆遷補償案主體（當(dāng)事人）必定是被拆除房屋的所有人和拆遷人。

2、案件適用的法律原則不同。房屋拆遷安置案，適用的是房屋拆遷不破租賃的法律原則。這一原則體現(xiàn)在修訂后的《條例》第27條款中。而房屋拆遷補償案，適用的是我國民法通則的等價有償原則。這原則在修訂后的《條例》第24條新增條款中得到充分體現(xiàn)。

3、案件的共同點就是都以國務(wù)院頒發(fā)的行政法規(guī)即《城市房屋拆遷管理條例》為解決案件糾紛的法律依據(jù)。不過，因原《條例》是社會主義計劃經(jīng)濟條件下，依據(jù)我國城市居民多以租住公房為主的情況而制定的，而新修訂的《條例》則是社會主義市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。城市房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)已發(fā)生重大變化，公房70%已通過住房制度改革的方式出售給了公民個人。新建的商品房90%已為公民個人所有。所以我們律師在辦理房屋拆遷案件時，應(yīng)充分掌握原《條例》與新修訂《條例》的異同點，以確保當(dāng)事人的合法權(quán)益。

筆者今年承辦了一起由甘井子區(qū)檢察院民刑科提起抗訴的，我市某律師代理的房屋拆遷補償案。原告關(guān)某自稱1992年從王某手中購得房屋，2000年1月該房屋被某開發(fā)公司拆遷，因就房屋拆遷補償達不成協(xié)議，關(guān)某提起訴訟，2000年8月被甘井子區(qū)法院駁回起訴。今年3月甘井子區(qū)檢察院提起抗訴，此案再審。筆者代理被告應(yīng)訴后，發(fā)現(xiàn)此案不存在房屋拆遷補償問題，關(guān)某要求房屋開發(fā)商（拆遷人）賠償其房屋作價補償費25萬余元的請求，與事實證據(jù)不符，關(guān)某不具備原告的主體資格。因為關(guān)某手中的房屋產(chǎn)權(quán)證仍是王某的。雖然關(guān)某派出所的證明和某公證處的公證書，證明王某已死亡，此房產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)讓為關(guān)某所有。但經(jīng)法院調(diào)查，該房屋產(chǎn)權(quán)人王某仍然健在，該房產(chǎn)權(quán)仍為王某所有。關(guān)某只是租住，所以，今年5月，甘井子區(qū)法院依法再次駁回原告關(guān)某的起訴。

二、注意房屋拆遷安置案的訴訟時效確定

我們知道，訴訟時效是指權(quán)利人在一定期間內(nèi)不行使權(quán)利，即喪失依訴訟程序保護其權(quán)利的可能性的民事法律制度。根據(jù)我國民法通則的有關(guān)規(guī)定，我國的訴訟時效分為三種：一是普通訴訟時效；二是特殊訴訟時效中的短期訴訟時效；三是特殊訴訟時效中的長期訴訟時效。那么在房屋拆遷安置案中的訴訟時效如何確定呢？筆者認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)房屋拆遷安置的三種不同的安置方式來具體確定。而這種確定主要是確定訴訟時效起算的時間，即我們大家通常所運用的用事實證據(jù)去推定權(quán)利人何時應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)利被侵犯。筆者根據(jù)多年的司法實踐，向大家介紹一下三種不同的安置方式的訴訟時效期間從何時開始計算。

1、以移地安置方式發(fā)生的房屋拆遷安置糾紛案的訴訟時效期間從何時開始計算？筆者認(rèn)為，一般以拆遷人給被拆除房屋的使用人發(fā)出的《選房通知書》或《看房通知書》上所確定的期限屆滿之日起開始計算。因為根據(jù)我國房屋拆遷的行政法規(guī)和當(dāng)?shù)卣恼咭?guī)定，拆遷人對被拆除房屋使用人移地安置的，都是一次性提供安置房源給被拆除房屋使用人挑選。而拆遷實踐中，拆遷人在此之前都給被拆除房屋使用人發(fā)書面通知，通知他們在一定期間挑選自己看好的房屋且簽訂相關(guān)協(xié)議。如果被拆除房屋使用人對拆遷人提供的房源沒看好而放棄，那么他要重新主張安置房屋就必須在接到選房或看房通知單后，在其規(guī)定的最后一天期限內(nèi)次日起兩年內(nèi)主張自己的權(quán)利。否則就會因訴訟時效而喪失自己的勝訴權(quán)。如公民王某所租住西崗區(qū)民權(quán)街道某委某號一套37平方米的公房，1996年8月該地段被我市某房屋開發(fā)公司拆遷改造。當(dāng)時作為拆遷人的該公司發(fā)出通知讓其務(wù)必在1996年9月15日前去甘井子區(qū)泡崖子選定一套房后，再簽投資代建協(xié)議書。由于王某不愿意去泡崖子居住而拒絕選房。同時要求該公司為其在西崗區(qū)內(nèi)安置房屋。但該公司以在西崗區(qū)沒有安置房源不能提供房屋安置而拒絕，且再次通知王某必須按《選房通知書》所規(guī)定的房源和期限選房，否則視放棄權(quán)利。所以形成糾紛。今年2月王某到沙河口區(qū)法院起訴主張權(quán)利，要求法院判決該公司重新給她在市內(nèi)西崗區(qū)范圍內(nèi)安置住房。理由該公司去年已在西崗區(qū)開發(fā)建設(shè)一批住宅小區(qū)，而從1996年8月至今該公司一直沒給其安置住房。該案經(jīng)法院審理最后因王某拿不出近幾年向該公司主張過安置房屋的權(quán)利的證據(jù)，而被法院以其訴訟請求超過時效而駁回。

2、以回遷安置方式而發(fā)生的房屋拆遷安置案的訴訟時效期間從何時開始計算？筆者認(rèn)為，應(yīng)以拆遷人發(fā)給被拆除房屋使用人的《準(zhǔn)予回遷安置通知書》上確定的期限屆滿之日起開始計算。因為從這時開始，如果拆遷人還不給被拆除房屋使用人回遷安置的，該房屋使用人就知道自己權(quán)利被侵犯。從房屋拆遷的實踐看，回遷安置的，拆遷人一般都給被拆除房屋使用人提供過渡性房源或提供過渡性房源安置房屋的費用（租金）。而按照我國拆遷行政法規(guī)和當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)政策規(guī)定，這種過渡期的長短因開發(fā)商的建設(shè)規(guī)模大小和建設(shè)樓宇的高低不同而不同，但最長的時間為3年。有時，因為開發(fā)商的原因過渡期往往還延長，即超過拆遷人當(dāng)時發(fā)出的《準(zhǔn)予回遷安置通知書》上所規(guī)定的最后回遷期限。顯然這時的訴訟時效就不能適用民法通則第135條即期間為2年的規(guī)定，而應(yīng)根據(jù)具體案情具體而定。[page]

3、以貨幣化安置形成的房屋拆遷糾紛案的訴訟時效期間起算，如何確定？筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以拆遷人下發(fā)的《領(lǐng)款通知單》所確定的期限屆滿之日起計算。因為從這時開始，如果拆遷人不將貨幣發(fā)放給被拆除房屋使用人，那么該房屋使用人就應(yīng)該知道自己依法應(yīng)享有的貨幣化安置權(quán)利被侵犯。如果從這時開始兩年內(nèi)，該房屋使用人不主張自己的權(quán)利，去向拆遷人申領(lǐng)房款，而在兩年以后才要，拆遷人不給，則其可以向法院起訴，但喪失了勝訴權(quán)。

三、注意房屋拆遷安置案中的兩種不同法律關(guān)系

同是房屋拆遷安置案為什么會出現(xiàn)不同的法律關(guān)系？這是原《條例》和新修訂的《條例》及當(dāng)?shù)卣朴喌南嚓P(guān)政策的規(guī)定導(dǎo)致的 。所以，我們律師在承辦這類案件時應(yīng)當(dāng)加以注意。筆者根據(jù)多年的司法實踐，認(rèn)為，在如下情況出現(xiàn)時，則房屋拆遷安置糾紛案會引起兩種不同的法律關(guān)系，我們律師應(yīng)當(dāng)加以把握。

1、拆遷人與被拆遷房屋使用人（新修訂《條例》稱房屋承租人）就安置問題達不成協(xié)議時，一方當(dāng)事人是否應(yīng)向人民法院起訴？答案是否定的。因為新修訂的《條例》第16條規(guī)定，在這種情況出現(xiàn)時，應(yīng)由當(dāng)事人向房屋拆遷主管部門（在大連是市房管局）申請裁決。（如房管局是被拆遷人的由大連市人民政府裁決）。當(dāng)事人對這一裁決不服的，在收到裁決書之后一定期限內(nèi)向人民法院起訴。這一行政法規(guī)條款的出臺，就為此類房屋拆遷安置糾紛案的起訴設(shè)置了一個前提條件，即當(dāng)事人應(yīng)先向政府或政府下屬的房屋拆遷主觀部門申請裁決。（而在大連市1994年9月25日經(jīng)遼寧省第八屆人大常委會第十次會議批準(zhǔn)通過的《大連市城市房屋拆遷管理條例》以下稱《管理條例》）就制定了類似規(guī)定。該《管理條例》第16條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人就補償、安置達不成協(xié)議的，或履行協(xié)議發(fā)生糾紛的，可向拆遷主管部門申請調(diào)解或裁決，對拆遷主管部門居間裁決不服的，可在接到裁決書之日起15日內(nèi)，按民事訴訟程序向人民法院起訴。”當(dāng)然這里所說的拆遷主管部門的裁決是居間裁決是不對的，對裁決書的不服向人民法院提起的訴訟應(yīng)是行政訴訟，而不是民事訴訟。對此裁決不服，當(dāng)事人才向人民法院提起訴訟。而此時的訴訟所爭議的法律關(guān)系當(dāng)然是行政訴訟法律關(guān)系，而不是按照民事訴訟程序向人民法院起訴。對這點，我們有些同行甚至人民法院都不掌握，結(jié)果導(dǎo)致增加當(dāng)事人的訴訟期間費用的不良結(jié)果發(fā)生。

去年筆者遇到此類案件，由于拆遷人和被拆除房屋使用人陳某沒達成安置協(xié)議，陳某的房屋是1998年拆除的，陳某便將拆遷人送上法院。一審法院判決原告陳某勝訴，后此案拆遷人上訴，二審法院以該案違反程序，發(fā)回重審。一審法院遂告知陳某先走裁決這條路再到法院打行政官司。陳某撤訴，最近已向市房管局申請裁決。

2、拆遷人與被拆除房屋使用人達成安置協(xié)議，而一方不履行協(xié)議的，此時一方當(dāng)事人可直接向人民法院起訴。但還應(yīng)視不同的情況而區(qū)分不同的法律關(guān)系。首先，如果是拆遷人不履行安置協(xié)議的，通常的情況不按協(xié)議的規(guī)定提供房屋，或發(fā)放貨幣，不付給其他依法應(yīng)當(dāng)發(fā)放的臨時安置補償費。這時，拆遷人和被拆除房屋使用人之間就是一種平等主體法律關(guān)系，被拆除房屋使用人可直接按民事訴訟程序向人民法院起訴。

其次，如果是被拆除房屋使用人不履行協(xié)議，即被拆除房屋使用人在領(lǐng)取新房屋鑰匙或貨幣后，又拒絕搬遷的，或簽訂安置協(xié)議后又反悔拒不搬遷的，拆遷人實踐中按民事訴訟程序向人民法院起訴，還是按行政訴訟程序向人民法院起訴司法實踐中爭議很大。遼寧省高級人民法院主張按行政程序向人民法院起訴，其理由是，強制搬遷是一種行政措施，這種觀點值得商榷。

四、注意某些房屋拆遷安置案的法律沖突

筆者今年承辦了這樣一起房屋拆遷安置案。原告某廢品收購站從1992年起就一直租住某街道的一套面積為60平方米的倉庫為廢品倉庫，有房屋租賃合同為證。2000年5月該房屋被我市某房屋開發(fā)公司拆遷。因該公司作為拆遷人已與某街道達成了貨幣化安置協(xié)議。由拆遷人按大連市政府大政發(fā)（1999）88號文件《大連市城市棚戶區(qū)及重點工程地塊房屋拆遷貨幣化安置辦法》的相關(guān)規(guī)定，一次付給該房產(chǎn)權(quán)人即某街道人民幣96,000元人民幣，對該房屋產(chǎn)權(quán)人實行了安置，所以該公司拒絕再出96,000元人民幣，對該房屋的承租人某廢品收購站再次安置，遂引起訴訟。訴訟時，原告的理由按原《條例》和大連市政府的《貨幣化安置辦法》，原告具有訴訟主體資格，他們是合法的被拆遷人，同時按照《貨幣化安置辦法》第四條、第六條第二款規(guī)定，他們擁有合法的房屋租賃合同，被告（拆遷人，該開發(fā)公司）就應(yīng)給他們也進行貨幣化安置。筆者接受被告的委托，認(rèn)真分析了原告舉出的證據(jù)和所引用的行政法規(guī)和大連市政府的《貨幣化安置辦法》。筆者認(rèn)為，雖然大連市政府的《貨幣化安置辦法》已由大連市政府大政發(fā)（2001）第15號文《大連市城市房屋拆遷管理辦法》廢除，但本案因發(fā)生在2000年5月所以可適用該《貨幣化安置辦法》，不過該《貨幣化安置辦法》與民法通則規(guī)定的公平、等價有償原則是相違背的，再加上該《貨幣化安置辦法》只是大連市政府的政策，不能與法相抗。所以筆者認(rèn)為，原告的主張是不能成立的。作為該房屋的拆遷人開發(fā)商不能為拆除一套房子付兩筆相同的費用。筆者的觀點得到了法院的支持。這個案例說明在我國由社會主義計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變時制訂的前后一些法律法規(guī)或政策有些沖突。我們律師在辦理這些案件應(yīng)注意這些法律沖突，從以事實為根據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩的辦案原則出發(fā)，努力維護法律的尊嚴(yán)，同時維護當(dāng)事人的合法權(quán)益。