在房地產拍賣領域最先得以實踐的是土地使用權的拍賣。總體來看，房地產拍賣額在拍賣行業的經營項目中所占的比例較大。以上狀況的出現與房地產拍賣的特點緊密相關。法院將依法查封的被執行人所有的房產委托拍賣機構進行公開拍賣以達到執行目的，已成為人民法院處置房地產執行標的的主要方式。關于論房地產拍賣糾紛中的利益平衡機制的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

論房地產拍賣糾紛中的利益平衡機制
文應勤榮
一、我國房地產拍賣的現狀及問題
1、房地產拍賣發展速度快，所占拍賣份額較大
自1986年我國恢復發展拍賣業以來，拍賣領域不斷擴展，拍賣已經進入了文物藝術品、機動車、房地產、股權、無形資產等領域。在房地產拍賣領域最先得以實踐的是土地使用權的拍賣。從1987年深圳市首次成功地以拍賣方式出讓一宗國有土地使用權開始，至今除西藏自治區以外全國其他的省(自治區、直轄市)都建立了國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度。據國土資源部統計，招標拍賣掛牌出讓土地面積、價款分別由1999年的1082公頃、114億元，提高到2003年的5.19萬公頃、2937.76億元。全國招標拍賣掛牌出讓土地面積占出讓土地總面積的比例由1999年的不足2%上升到2003年的27.78%。在房產拍賣方面，因經濟糾紛中法院強制執行而進行的房地產拍賣占據了主流，另有少數房地產開發商項目清盤中的尾房拍賣，而真正以拍賣方式為營銷手段的商品房拍賣還很少。總體來看，房地產拍賣額在拍賣行業的經營項目中所占的比例較大。2002年全國拍賣企業累計成交額9425956.31萬元，房地產拍賣成交額8557128.38萬元，在各經營項目中占56%。2003年全國拍賣企業累計成交額2259960.75萬元，房地產拍賣成交額4747603.38萬元，在各經營項目中占36%。
以上狀況的出現與房地產拍賣的特點緊密相關。第一，房地產價格對市場極為敏感，也是樓市競爭中的主要因素，而房地產拍賣恰恰具有良好的價格發現功能。在拍賣中，價格被公開透明的競買過程操控，最終的成交價格最接近于買賣雙方的心理價位和市場價值，容易被雙方所接受。第二，房地產的價值較大，在經濟活動中經常被用作抵押或債務償還物品，并通過拍賣變現清償債務。第三，房地產位置固定、易于控制、價值高昂的特點使得法院在執行過程中越來越傾向于將被執行人所有的房產作為執行標的加以執行。法院將依法查封的被執行人所有的房產委托拍賣機構進行公開拍賣以達到執行目的，已成為人民法院處置房地產執行標的的主要方式。第四，房地產拍賣拍品來源多樣化。目前我國房地產拍賣業務主要來源于以下幾個方面：(l)政府部門委托的土地使用權拍賣。根據《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，經營性用地的使用權必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。土地管理部門不具備拍賣的資質，通常需要委托拍賣機構進行土地一級市場的出讓拍賣。(2)法院委托的查封抵債房地產拍賣。(3)債權人委托的抵押房地產拍賣。根據《中華人民共和國擔保法》，抵押權人有權將抵押房地產直接委托給拍賣行拍賣，但實踐中一般都是由抵押權人向法院提起訴訟，法院對抵押房地產予以凍結，法院庭審后下達判決書或裁定書，由法院委托拍賣行進行拍賣變現。(4)法人委托拍賣的房地產，主要是開發商急于脫手的尾房。(5)自然人委托拍賣的房地產。
2、房地產拍賣法律關系比較復雜，容易產生糾紛
（1）房地產拍賣中涉及的當事人較多
一般的房地產拍賣活動當事人包括拍賣人，競買人(拍得標的物之后稱為買受人)和委托人(強制性拍賣中的委托人是人民法院，任意性拍賣中的委托人是房屋的所有人)。如果在房地產上還設定了抵押或者房產所有人在該房產被買受人拍得并辦理過戶登記之前已將其轉賣給第三人，那么該房地產的拍賣還將涉及到抵押權人和第三人的權益保護問題。
（2）我國房地產市場的管理模式比較復雜，容易造成拍品瑕疵
中央的房地產市場管理是由建設部和國土資源部共同進行的，省、自治區和直轄市沿用中央的管理模式。市、縣的房地產市場管理存在兩種模式，絕大多數市、縣的房地產市場是由建設局(房產局)和國土資源局共同管理，少數市、縣的房地產市場是由建設局(房產局)和國土資源局合并為一個局來統一管理，即實現房地產市場的統一管理。抵押中的財產一般都由抵押人控制，如果抵押權人未能有效控制抵押物的有效證件，在土地和房屋管理部門分開設置的地方就容易出現重復抵押和分頭抵押行為。如個別債務人將《土地使用證》在A銀行進行抵押貸款，又將《房屋所有權證》在B銀行進行抵押貸款，而法院只是受理了其中一家銀行的訴訟，并裁定強制執行、委托拍賣。若拍賣人沒有全面查核，拍賣成交后就難以辦理產權過戶手續，出現法律糾紛。
（3）無證房地產的拍賣容易導致糾紛
根據我國土地管理部門和房屋管理部門的要求，進行拍賣轉讓的房地產應當是產權明晰的。可是在我國，因法院強制執行而進行的房地產拍賣仍占主流，在法院裁定委托的強制拍賣中，被執行人對于房地產的拍賣通常是不情愿的，有的被執行人甚至已經逃匿。在這種情況下，法院和拍賣公司都不可能為該房產辦理產權證書并墊付相應的費用，所以要求拍品帶有齊全的產權證書交付拍賣是比較困難的。實踐中的解決辦法是按房產現狀進行拍賣，成交后由新的買受人申請補辦，否則法院就無法實施強制執行。如果不能對無證房地產出現瑕疵的原因進行詳細考察，就辦理產權過戶的事宜與當地房地產管理部門進行協商，即使拍賣成交之后也難以完成產權過戶手續，使得買受人的利益無法得到保障，拍賣公司也因此受到損失。
二、構建解決房地產拍賣糾紛的利益平衡機制
1、解決復雜房地產拍賣糾紛的原則是利益平衡
法律糾紛的解決實質上是一種民事利益或者民事權利的配置，配置得公平，糾紛解決得就好。這種配置一般通過兩種方式，一是規則的方式，另一個是橫平的方式。前者是指法律通過明確的權利設定來配置利益，任何分配都有明確的法律條文為依據。后者則針對一些法無明文規定的情形，在規則缺失的情況下只能從法律原則出發，按照個案中各方利益均衡來解決具體的糾紛。在我國，沒有針對房地產拍賣的統一法，在《拍賣法》中也沒有就房地產拍賣作出專門的規定，有關房地產拍賣應當遵循的規則散見在各部門法之中，所以我國房地產拍賣方面的法律規制就適合于采用橫平的方式來解決出現的糾紛。雖然房地產拍賣中產生的糾紛不能在現行法中找到直接的解決方案，但是我們可以從基本法律原則出發，構建房地產拍賣中的利益平衡機制，以法律原則填補法律適用的不足，以資平衡與救濟。
2、構建利益平衡機制的三個要素
在房地產拍賣中，拍品的瑕疵是最容易引發問題的環節。而最清楚拍品現狀的是房地產的所有人，也就是說拍賣人、買受人和第三人相對于所有人而言對于拍品真實情況的掌握這一問題上都處于弱勢地位。從法理學的角度講，利益的平衡是解決糾紛的實質，所以確立對于這三類主體的保護機制，構建利益平衡機制，平衡強弱之間的利益關系符合民法的公平原則，是解決房地產拍賣糾紛的根本。
首先，免責條款的適用一一對拍賣人的保護。拍賣人對于拍品瑕疵使用免責條款引發的拍賣糾紛并不少見，尤其是長期困擾著藝術品拍賣的鷹品問題。同樣的問題也存在于房地產拍賣中。“依現狀拍賣”是房地產拍賣的特點之一，拍賣公司往往在自己制定的拍賣規則中規定免責條款一一“本標的依現狀拍賣，房地產資產面積數據僅供參考，不再重新測量，不多退少補”，以此免于承擔瑕疵擔保責任。拍賣業因拍賣標的之真偽和優劣而引致拍賣糾紛時，圍繞著委托人、拍賣人是否可以以聲明方式免除其瑕疵擔保責任這一爭議焦點，拍賣人、競買人、代理人、審判機構分別依據《拍賣法》、《合同法》和《消費者權益保護法》的相關條款，提出了截然不同的主張和理由。不同地域、不同審級的審判機構亦分別作出過不同的判決。從保護拍賣人利益的角度出發，本文認為應該同意免責條款的適用。
其次，不動產登記與物權轉移合同的關系一一對善意第三人的保護。在執行房地產拍賣時，經常遇到被執行人以房地產已實際轉讓給第三人(簽訂了轉讓合同，第三人已付了房款，甚至已占有，但沒有過戶，被拍賣房產表面上沒有權利瑕疵)為理由提出抗辯、第三人以自己擁有對該房地產的所有權為理由提出異議。從第三人的角度來講，房屋沒有過戶，第三人不能取得所有權，要保護善意第三人的權益只能通過其享有的債權。也就是說，第三人雖然不能取得所購房產的所有權，但仍然享有買賣合同中的債權，可以通過債權的行使彌補所有權的落空，從而實現民法中的公平原則。這一解決辦法的前提就是確定第三人享有完整的債權，即有關物權變動的公示可以作為物權變動的成立要件，但不能成為以物權變動為目的的債權合同的成立和生效要件。這一點我們將在下文進行論證。
最后，不動產的善意取得制度一一對善意買受人的保護。在上一原則描述的情況下，當買受人通過競買善意取得的房地產涉及第三人的利益時，買受人對于拍得房產的所有權和使用權要求將無法得到滿足。從買受人的角度來講，如果其競買前通過現場勘查無法得知房地產歸屬的真實狀況，或者在買受人拍得房產之后，過戶之前房產的歸屬情況發生了變化，致使買受人無法得到該房產，此時買受人的行為是善意的，其權利應當得到保護。可是保護買受人的善意取得又找不到法律依據，因為傳統的善意取得概念將標的物限定為動產，我國《民法通則》未確立不動產善意取得制度。所以，如果能夠確立房地產拍賣中對于不動產善意取得制度的適用，能夠恰當的保護善意買受人的利益。
結束語
房地產拍賣固有的特點使得它已經成為一種重要而普遍的房地產交易方式。本文考察了目前我國房地產拍賣的總體情況和常見問題，并把落腳點放在以拍賣實現房地產交易這一過程中的法律問題上面，提出了解決復雜的房地產拍賣糾紛應當遵循的一個簡單原則——利益平衡原則，實現整體利益的均衡，順利解決法無明文規定時房地產拍賣中產生的糾紛。這與法理學中提出的“利益的平衡是解決糾紛的實質”的思想相吻合。
（作者單位：寧波市建設委員會培訓中心）