競拍來的房無法入住房地產拍賣瑕疵引發新糾紛

導讀:
競拍來的房無法入住房地產拍賣瑕疵引發新糾紛 2006年08月17日0918海南日報 隨著拍賣事業的日益發達,尋常百姓參與拍賣的機會越來越多:你既可以參與競拍,也可以委托他人拍賣。經過訴訟,沒有盡職核實的拍賣行最終因為瑕疵交了這筆學費。服務公司認為,拍賣事務所未能全面履行自己義務,致其蒙受巨大的損失,遂向法院訴求,要求拍賣事務所歸還其墊付的土地使用權出讓金40萬元,并賠償損失54萬元。瓊山法院、中行瓊山支行對此均有過錯,應共同承擔賠償服務公司土地使用權出讓金的責任。一審判令拍賣事務所支付土地出讓金40萬元及利息。那么競拍來的房無法入住房地產拍賣瑕疵引發新糾紛。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
競拍來的房無法入住房地產拍賣瑕疵引發新糾紛 2006年08月17日0918海南日報 隨著拍賣事業的日益發達,尋常百姓參與拍賣的機會越來越多:你既可以參與競拍,也可以委托他人拍賣。經過訴訟,沒有盡職核實的拍賣行最終因為瑕疵交了這筆學費。服務公司認為,拍賣事務所未能全面履行自己義務,致其蒙受巨大的損失,遂向法院訴求,要求拍賣事務所歸還其墊付的土地使用權出讓金40萬元,并賠償損失54萬元。瓊山法院、中行瓊山支行對此均有過錯,應共同承擔賠償服務公司土地使用權出讓金的責任。一審判令拍賣事務所支付土地出讓金40萬元及利息。關于競拍來的房無法入住房地產拍賣瑕疵引發新糾紛的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
競拍來的房無法入住房地產拍賣瑕疵引發新糾紛
2006年08月17日0918海南日報
隨著拍賣事業的日益發達,尋常百姓參與拍賣的機會越來越多:你既可以參與競拍,也可以委托他人拍賣。拍賣行想拍出最高的價格,而買受人想花最少的錢買到最好的東西,拍賣中這種利益博弈,讓雙方有意無意地忽略某些瑕疵,引發出房地產買賣中的新型糾紛。
買受人:出讓地如何成了劃撥地
法院:拍賣行未能核實有錯
明明是出讓地,卻在拍賣中聲稱劃撥地,那么土地過戶中這筆出讓金誰來付。經過訴訟,沒有盡職核實的拍賣行最終因為瑕疵交了這筆學費。
案情回放
2002年10月,瓊山法院與海南一拍賣事務所(下稱拍賣事務所)簽訂委托拍賣協議,決定將府城鎮鳳翔路一棟三層樓房拍賣,當時載明為出讓地。同年11月,海口一維修服務公司(下稱服務公司)通過競價,競買到這棟房產及土地,成交金額233萬元。據此,服務公司順利辦理了房產過戶手續,但在辦理土地使用權過戶手續時被告知該地是劃撥地,尚需補繳出讓金40萬元。為此,服務公司多次要求拍賣事務所補交該款,但沒有得到答復。2005年3月,服務公司只好自己出資補交出讓金,才將該地使用權過戶到自己名下。
服務公司認為,拍賣事務所未能全面履行自己義務,致其蒙受巨大的損失,遂向法院訴求,要求拍賣事務所歸還其墊付的土地使用權出讓金40萬元,并賠償損失54萬元。
拍賣事務所則認為,自己在拍賣過程中無違法違約行為,對后來才發現的土地使用權出讓金也無過錯。未預留土地出讓金,是因為法院委拍資料表明拍賣土地是出讓地,錯在瓊山法院審查不嚴而將出讓金劃給案件申請人中行瓊山支行。中行瓊山支行收取此款屬不當得利。瓊山法院、中行瓊山支行對此均有過錯,應共同承擔賠償服務公司土地使用權出讓金的責任。
2005年10月,一審法院經過審理后認為,雖然瓊山法院錯將實為劃撥地的土地當成出讓地,但拍賣事務所未盡職責按照拍賣法的規定,對委托人所提供的資料進行核實也存在過錯,應承擔相應的民事責任。但原告在競買成交后,已順利辦理房產過戶手續,該土地使用權過戶手續遲延辦理,不影響服務公司對該房產的正常使用,賠償損失的主張沒有事實根據和法律依據。一審判令拍賣事務所支付土地出讓金40萬元及利息。
一審宣判后,服務公司與拍賣事務所均提起上訴。經過二審法院調解,在拍賣公司支付52萬元后,服務公司放棄了其他訴求。
律師點評
海南瑞來律師事務所廖暉律師個人認為,本案主要涉及到拍賣財產的瑕疵問題。執行中拍賣的財產,一般都不是全新的或第一手的財產,在這種情況下財產自身潛在的瑕疵就有可能對財產的價值造成影響。該案例中由于拍賣公司沒有對拍賣標的進行核實,造成競買人補繳出讓金40萬元,這個責任是拍賣公司的義務。因為《拍賣法》第四十二條規定:“拍賣人應當對委托人提供的有關文件、資料進行核實。”
買受人:拍來的大廈無法經營
法院:安置下崗職工超出規定
經過激烈競標拍來的大廈,卻因職工安置問題無法正常經營。面對拍賣公司負責安置職工費用承諾,法院認為超出了法律規定。正因如此,發現重大瑕疵的買受人并沒得到賠償。
案情回放
2002年12月,海南一拍賣有限公司(下稱拍賣公司)接受農行海南省分行營業部委托,公開拍賣其位于海口市和平南路的“六合大廈”整幢大樓的房屋產權。2003年1月,拍賣公司與海口一運輸服務有限公司(下稱運輸公司)簽訂競買協議,約定“六合大廈現有的職工安置問題,按照省政府的有關規定進行安置,所需費用由委托方負責。如委托方不負責,則由拍賣公司負責職工安置問題費用”。
2003年1月,拍賣公司公開拍賣六合大廈房產權,運輸公司以1600萬元價格競得,并辦理了過戶手續。但原六合大廈員工因安置費沒有得到解決,四處上訪申訴,使其無法正常經營。運輸公司因此不愿交納拍賣傭金44萬元及代辦費4萬元,拍賣公司遂訴訟至法院。
2004年8月,法院經過審理后認為,關于職工安置問題及補償費用由拍賣公司承擔的約定,超越了公開拍賣標的物的范圍,違反了拍賣法的有關規定,該條款應屬無效。職工安置及補償費用,國家勞動法、地方法規有明確的規定,此問題應由勞動管理部門協調解決,拍賣公司并無法律上的義務。運輸公司違約在先,因此一審判令支付拍賣傭金44萬元及代辦費4萬元。
律師點評
海南瑞來律師事務所廖暉律師個人認為,本案主要涉及到的是合同法中關于拍賣合同效力的問題,本案中運輸公司以1600萬元價格競得了六合大廈,并辦理了過戶手續。即拍賣合同中合同標的已經履行完畢,合同已經生效。但是關于職工安置問題及補償費用由拍賣公司承擔的約定,超越了公開拍賣標的物的范圍,違反了拍賣法的規定,該條款應屬無效。根據《合同法》第五十六條的規定:“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效,不影響其他部分效力的,其他部分仍然有效。”由于運輸公司對該條款的簽訂也負有過錯,所以該條款的無效并不能避免運輸公司支付拍賣傭金的義務。
買受人:競拍的房子無法居住
法院:了解瑕疵風險自擔
拍來的12套住房卻無法入住,法院并沒有支持買受人關于瑕疵的訴訟,原因就在于拍賣行事先已經告知住房的瑕疵。
案情回放
2004年4月,王先生通過拍賣競買得到中行文昌支行委托海南一拍賣有限公司的12套房產的所有權,并辦理了過戶手續。但他領取房產證后,發現上述房產已有人居住,無法順利接收。遂訴請法院,要求銀行和拍賣公司將房產交到他的手里。
銀行和拍賣公司在答辯中稱,王先生是在了解競買標的瑕疵,即有職工居住,清場困難的情況下,與他們簽訂的競買協議的。而他們的義務,提供現有資料協助王先生。現在他們已提供了現有資料協助他順利辦理了過戶手續,已全部履行了其應盡的義務,并無不當。
法院據此駁回了王先生的訴訟請求。
律師點評
海南瑞來律師事務所廖暉律師個人認為,本案所涉及的是競買人對其風險責任如何承擔的問題。一般來說我們在拍賣合同中主要由委托拍賣合同、拍賣服務合同和買賣合同三部分組成,其中合同主體有委托人、拍賣人和競買人三方。委托拍賣合同是委托人與拍賣人之間訂立的明確委托人與拍賣人權利義務關系的民事合同;拍賣服務合同是拍賣人與競買人之間達成的有償服務合同,基于此合同,拍賣成交后,拍賣人有權向最高應價的競買人(買受人)收取傭金;拍賣中的買賣合同是拍賣人與買受人之間因拍賣成交而達成的轉讓拍賣標的所有權的民事合同。與一般買賣合同不同的是,拍賣標的的買受人和拍賣標的的轉讓價格,是通過拍賣的方式來確立的。基于雙方平等的民事主體關系和契約神圣的原則,如果拍賣人在拍賣前已經向競買人說明拍賣標的的瑕疵,而競買人對此不表示異議,則在此過程中所發生瑕疵的責任也都應該由競買人來承擔。該案的競買人王先生是在了解競買標的有瑕疵的情況下,與拍賣公司簽訂的競買協議,所以法院駁回了王先生的訴訟請求。
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《拍賣法》第18條要求,拍賣人應當向競買人說明拍賣標的的瑕疵。《拍賣法》第61條規定,拍賣人違反本法第18條第二款的規定,未說明拍賣標的的瑕疵,給買受人造成損害的,買受人有權向拍賣人要求賠償




