但房地產(chǎn)公司未按約定期限付款。付款期限到期后，房地產(chǎn)公司仍未按《協(xié)議書(shū)》的約定付款，光大銀行黑龍江分行和拍賣(mài)行遂以欠款糾紛為由請(qǐng)求黑龍江省高級(jí)人民法院判令房地產(chǎn)公司立即給付欠款人民幣3200萬(wàn)元;判令房地產(chǎn)公司立即給付逾期付款的違約金人民幣96000元;判令本案訴訟費(fèi)由房地產(chǎn)公司全部承擔(dān)。房地產(chǎn)公司在答辯期內(nèi)提出管轄權(quán)異議稱(chēng)：本案是不動(dòng)產(chǎn)糾紛，應(yīng)適用專(zhuān)屬管轄的規(guī)定，本案應(yīng)由拍賣(mài)的房產(chǎn)所在地法院北京市第二中級(jí)人民法院管轄。該院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第三十八條的規(guī)定，裁定駁回被告房地產(chǎn)公司對(duì)本案管轄權(quán)提出的異議。關(guān)于拍賣(mài)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后，依據(jù)延期付款協(xié)議提起的欠款糾紛案件不適用專(zhuān)屬的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

一、基本案情

2003年11月11日，中國(guó)光大銀行黑龍江分行(以下簡(jiǎn)稱(chēng)光大銀行黑龍江分行)、哈爾濱市拍賣(mài)行(以下簡(jiǎn)稱(chēng)拍賣(mài)行)向黑龍江省高級(jí)人民法院提起訴訟稱(chēng)：2002年3月1日光大銀行黑龍江分行委托拍賣(mài)行拍賣(mài)其位于北京市豐臺(tái)區(qū)恒松園小區(qū)2號(hào)樓住宅房產(chǎn)7-23層(85套)，北京世紀(jì)銀聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)公司)參與競(jìng)買(mǎi)并成為買(mǎi)受人，與拍賣(mài)行在2003年1月24日簽訂《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《確認(rèn)書(shū)》)，約定于2003年3月25日房地產(chǎn)公司向拍賣(mài)行和光大銀行黑龍江分行付款人民幣5200萬(wàn)元。但房地產(chǎn)公司未按約定期限付款。2003年6月，房地產(chǎn)公司將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到自己名下后仍未將光大銀行黑龍江分行、房地產(chǎn)公司、拍賣(mài)行三方共管賬戶(hù)中的房款付出。為促使房地產(chǎn)公司結(jié)清購(gòu)房款，光大銀行黑龍江分行、房地產(chǎn)公司、拍賣(mài)行三方在同年8月22日簽訂了《關(guān)于買(mǎi)受人延期付款的協(xié)議書(shū)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《協(xié)議書(shū)》)，約定房地產(chǎn)公司在2003年9月20日付款人民幣1800萬(wàn)元，剩余款項(xiàng)人民幣3200萬(wàn)元于同年10月31日一次付清。同時(shí)，三方約定，發(fā)生訴訟管轄地為光大銀行所在地法院。付款期限到期后，房地產(chǎn)公司仍未按《協(xié)議書(shū)》的約定付款，光大銀行黑龍江分行和拍賣(mài)行遂以欠款糾紛為由請(qǐng)求黑龍江省高級(jí)人民法院判令房地產(chǎn)公司立即給付欠款人民幣3200萬(wàn)元;判令房地產(chǎn)公司立即給付逾期付款的違約金人民幣96000元(自2003年11月1日至11月10日);判令本案訴訟費(fèi)由房地產(chǎn)公司全部承擔(dān)。房地產(chǎn)公司在答辯期內(nèi)提出管轄權(quán)異議稱(chēng)：本案是不動(dòng)產(chǎn)糾紛，應(yīng)適用專(zhuān)屬管轄的規(guī)定，本案應(yīng)由拍賣(mài)的房產(chǎn)所在地法院北京市第二中級(jí)人民法院管轄。

二、原審法院裁判要旨

黑龍江省高級(jí)人民法院經(jīng)審查認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二十五條“合同的雙方當(dāng)事人可以在書(shū)面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對(duì)級(jí)別管轄和專(zhuān)屬管轄的規(guī)定，”光大銀行黑龍江分行、拍賣(mài)行起訴房地產(chǎn)公司系欠款糾紛而不是不動(dòng)產(chǎn)糾紛，因此，雙方當(dāng)事人的約定管轄不違反法律規(guī)定，房地產(chǎn)公司向該院提出的管轄權(quán)異議理由不成立。該院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第三十八條的規(guī)定，裁定駁回被告房地產(chǎn)公司對(duì)本案管轄權(quán)提出的異議。

三、當(dāng)事人的上訴和答辯意見(jiàn)

房地產(chǎn)公司不服黑龍江省高級(jí)人民法院(2003)黑高商初字第57-1號(hào)民事裁定，向最高人民法院院提起上訴稱(chēng)：《民事訴訟法》第三十四條所表述的“不動(dòng)產(chǎn)糾紛”是指只要法律關(guān)系中所涉及的合同標(biāo)的是不動(dòng)產(chǎn)，那么該案就應(yīng)屬不動(dòng)產(chǎn)糾紛;“不動(dòng)產(chǎn)糾紛”也并非專(zhuān)指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬糾紛，本案的合同標(biāo)的是不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)屬不動(dòng)產(chǎn)糾紛，應(yīng)適用專(zhuān)屬管轄的規(guī)定。我方與拍賣(mài)行建立法律關(guān)系的依據(jù)是雙方在北京簽署的《確認(rèn)書(shū)》。該《確認(rèn)書(shū)》約定的解決爭(zhēng)議地點(diǎn)在北京，拍賣(mài)會(huì)的舉辦、所拍標(biāo)的都是在北京，這些足以決定本案的案件管轄地在北京。原審法院以原審原告方追索欠款的訴求為案由來(lái)確定管轄法院是錯(cuò)誤的，最高人民法院頒行的《民事案件案由規(guī)定(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《案由規(guī)定》)中沒(méi)有如此案由的規(guī)定。我方與原審原告簽訂的《協(xié)議書(shū)》不是在《確認(rèn)書(shū)》之外建立新的法律關(guān)系，原審法院以《協(xié)議書(shū)》中的約定管轄條款確定管轄法院錯(cuò)誤，請(qǐng)求撤銷(xiāo)原審裁定。另外，由于光大銀行與我方無(wú)任何法律上的必然聯(lián)系，其不能被列為共同原告，即使光大銀行以行使代位權(quán)向我方提起訴訟也是錯(cuò)誤的。

被上訴人光大銀行黑龍江分行辯稱(chēng)：由于上訴人未按《協(xié)議書(shū)》的規(guī)定如期付房款，答辯人為主張債權(quán)訴至法院，本案應(yīng)屬欠款糾紛?！睹袷略V訟法》規(guī)定的“因不動(dòng)產(chǎn)提起的訴訟”，主要是涉及不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)以及相鄰關(guān)系等發(fā)生的糾紛，因上訴人已將拍賣(mài)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)更名過(guò)戶(hù)，不存在權(quán)屬糾紛，所以本案不屬于專(zhuān)屬管轄案件。最高人民法院關(guān)于印發(fā)《案由規(guī)定》的通知規(guī)定：第一審法院立案時(shí)可根據(jù)當(dāng)事人的起訴確定案由。所以，黑龍江省高級(jí)人民法院享有管轄權(quán)。答辯人是《協(xié)議書(shū)》的一方當(dāng)事人，享有訴權(quán)。請(qǐng)求二審法院駁回上訴人的上訴請(qǐng)求。被上訴人拍賣(mài)行辯稱(chēng)：本案雙方訴爭(zhēng)的不是不動(dòng)產(chǎn)，而是答辯人在上訴人拖欠房款情況下的債權(quán)。在房產(chǎn)已過(guò)戶(hù)給上訴人的情況下，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)已無(wú)爭(zhēng)議，本案應(yīng)屬不動(dòng)產(chǎn)糾紛。上訴人對(duì)《民事訴訟法》第三十四條的解釋?zhuān)疝q人不能認(rèn)同。根據(jù)《協(xié)議書(shū)》中的約定管轄條款確定管轄法院并無(wú)不當(dāng)。

四、本院裁判要旨

本院經(jīng)審查認(rèn)為：光大銀行黑龍江分行和拍賣(mài)行起訴的依據(jù)是《協(xié)議書(shū)》。該《協(xié)議書(shū)》雖與《確認(rèn)書(shū)》有關(guān)，但又獨(dú)立于《確認(rèn)書(shū)》，它是在拍賣(mài)過(guò)程已經(jīng)結(jié)束、房產(chǎn)已過(guò)戶(hù)而買(mǎi)受人逾期不付房款情況下，當(dāng)事人對(duì)房款的給付問(wèn)題達(dá)成的新協(xié)議。當(dāng)事人依該協(xié)議提起訴訟。表明雙方爭(zhēng)議的糾紛是基于拍賣(mài)成交的事實(shí)而產(chǎn)生的清償欠款的合同糾紛，該糾紛與房產(chǎn)本身無(wú)關(guān)，不應(yīng)適用專(zhuān)屬管轄的規(guī)定。最高人民法院關(guān)于印發(fā)《案由規(guī)定》的通知規(guī)定，第一審法院立案時(shí)可根據(jù)當(dāng)事人的起訴確定案由。普通程序的案件案由，一般應(yīng)當(dāng)包括兩部分：當(dāng)事人訴爭(zhēng)的法律關(guān)系及其爭(zhēng)議，但《規(guī)定(試行)》只列出當(dāng)事人訴爭(zhēng)的法律關(guān)系部分，而當(dāng)事人的爭(zhēng)議部分由受理法院根據(jù)當(dāng)事人的具體爭(zhēng)議確定。本案中，原審原告光大銀行黑龍江分行、拍賣(mài)行以請(qǐng)求原審被告房地產(chǎn)公司給付欠款為由提起訴訟，原審法院依原審原告的訴訟請(qǐng)求將本案案由確定為欠款糾紛并無(wú)不當(dāng)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二十五條“合同的雙方當(dāng)事人可以在書(shū)面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對(duì)級(jí)別管轄和專(zhuān)屬管轄的規(guī)定”，本案當(dāng)事人在《協(xié)議書(shū)》約定的管轄條款不違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效，本案應(yīng)由約定管轄地光大銀行黑龍江分行所在地法院管轄。上訴人關(guān)于本案不是欠款糾紛，而是不動(dòng)產(chǎn)糾紛，應(yīng)適用專(zhuān)屬管轄的規(guī)定的上訴理由不能成立，對(duì)其關(guān)于應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地的人民法院管轄本案的訴訟主張本院不予支持。綜上，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，本院根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條、第一百五十四條之規(guī)定，裁定如下：駁回上訴，維持原裁定。本案二審案件受理費(fèi)50元，由北京世紀(jì)銀聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)。

五、對(duì)本案適用法律的分析

本案當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是本案是否是不動(dòng)產(chǎn)糾紛案件，應(yīng)否適用專(zhuān)屬管轄的規(guī)定。

對(duì)于該問(wèn)題的分析主要從以下四個(gè)方面進(jìn)行：

1、《協(xié)議書(shū)》與《確認(rèn)書(shū)》的關(guān)系問(wèn)題。上訴人認(rèn)為，《協(xié)議書(shū)》不能獨(dú)立于《確認(rèn)書(shū)》，本案應(yīng)依《確認(rèn)書(shū)》約定的解決爭(zhēng)議地點(diǎn)來(lái)確定管轄法院。本案案件事實(shí)是，光大銀行黑龍江分行、拍賣(mài)行、房地產(chǎn)公司簽訂的《協(xié)議書(shū)》第二條寫(xiě)明：“乙方(指房地產(chǎn)公司，筆者加)延期付款原因：限定交款日后，乙方違約。遂向甲方(指光大銀行黑龍江分行，筆者加)提出各種原因，要求先行辦理標(biāo)的過(guò)戶(hù)再付款的請(qǐng)求——現(xiàn)乙方已將標(biāo)的過(guò)戶(hù)完了，并取得了房產(chǎn)證、土地證，但仍未將三家共管的5200元款項(xiàng)付出。為此制定本協(xié)議。”由該條規(guī)定我們可以判定，三方簽訂《協(xié)議書(shū)》的目的是確定房地產(chǎn)公司給付房款的日期和數(shù)額。該《協(xié)議書(shū)》僅是就房款的給付問(wèn)題進(jìn)行新的約定，其雖與《確認(rèn)書(shū)》有關(guān)，但又獨(dú)立于《確認(rèn)書(shū)》，確定本案的管轄法院應(yīng)依據(jù)《協(xié)議書(shū)》而非《確認(rèn)書(shū)》。

2、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)糾紛專(zhuān)屬管轄的理解。《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第三十四條所規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。所謂不動(dòng)產(chǎn)糾紛，是指與不動(dòng)產(chǎn)本身有關(guān)的糾紛，如因不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、相鄰權(quán)等引起的訴訟，以及地界糾紛等。法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)糾紛由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄，其立法意旨在于便于人民法院進(jìn)行調(diào)查、勘驗(yàn)，對(duì)案件作出正確的處理，并有利于法院進(jìn)行執(zhí)行，在涉外糾紛中有利于維護(hù)國(guó)家主權(quán)。因此，在符合上訴立法目的的情形下，以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的案件也可以不由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄。如1986年1月7日法(研)復(fù)(1986)2號(hào)《最高人民法院關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問(wèn)題的批復(fù)》中規(guī)定：“凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄，個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合‘兩便’原則的，也可由被告戶(hù)籍地或居所地法院管轄。這樣并不有悖法律規(guī)定，重要的是便于受理法院查明案情和便于執(zhí)行，從而正確、及時(shí)地審結(jié)案件。”在國(guó)外的一些立法例中，并非所有的以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的案件都由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院專(zhuān)屬管轄，甚至有的國(guó)家法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)糾紛案件適用的是任意管轄。因此，并非凡是法律關(guān)系所涉合同的標(biāo)的是不動(dòng)產(chǎn)的案件都應(yīng)該適用專(zhuān)屬管轄的規(guī)定。

3、本案案由是不動(dòng)產(chǎn)糾紛還是欠款糾紛。由于同一法律關(guān)系可能產(chǎn)生多種爭(zhēng)議，《案由規(guī)定》不可能詳盡所有案由，所以最高人民法院關(guān)于印發(fā)《案由規(guī)定》的通知規(guī)定：“第一審法院立案時(shí)可根據(jù)當(dāng)事人的起訴確定案由。……當(dāng)事人的爭(zhēng)議部分由受理法院根據(jù)當(dāng)事人的具體爭(zhēng)議確定。”也即是說(shuō)，盡管《案由規(guī)定》中沒(méi)有某一案由的規(guī)定，但一審法院可以根據(jù)當(dāng)事人的起訴確定該案由。本案中，《協(xié)議書(shū)》只對(duì)房款的給付問(wèn)題進(jìn)行約定，該《協(xié)議書(shū)》表明，在拍賣(mài)標(biāo)的物(房產(chǎn))已過(guò)戶(hù)的情形下，當(dāng)事人間對(duì)作為拍賣(mài)標(biāo)的物的房產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn))本身不存在爭(zhēng)議，而只是對(duì)房款的給付存在爭(zhēng)議。光大銀行黑龍江分行、拍賣(mài)行以該《協(xié)議書(shū)》為依據(jù)、以清償欠款為由向黑龍江省高級(jí)人民法院提起訴訟，黑龍江省高級(jí)人民法院根據(jù)原審原告的訴訟請(qǐng)求將本案確定為欠款糾紛并無(wú)不當(dāng)。

4、本案協(xié)議管轄條款是否有效。《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二十五條對(duì)協(xié)議管轄進(jìn)行了規(guī)定。協(xié)議管轄規(guī)定的立法目的是在充分體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治的原則基礎(chǔ)上，減少管轄爭(zhēng)議，縮減訴訟成本，節(jié)省訴訟時(shí)間，杜絕法院之間互相推委，因此，只要當(dāng)事人之間的協(xié)議管轄條款不違反法律規(guī)定，就應(yīng)認(rèn)定為有效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二十五條的規(guī)定，國(guó)內(nèi)民事訴訟協(xié)議管轄的適用范圍僅限于一般合同糾紛案件，本案是清償債務(wù)的合同糾紛案件，當(dāng)事人可以進(jìn)行協(xié)議管轄，該協(xié)議管轄不違反法律的規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定為有效，本案應(yīng)由協(xié)議管轄地法院光大銀行黑龍江分行所在地法院黑龍江省高級(jí)人民法院管轄。