市建房管[2003]364號(hào) 各縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)，各開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，各物業(yè)管理企業(yè)： 現(xiàn)將《貫徹落實(shí)全國(guó)〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。為確保《全國(guó)條例》在我市順利貫徹實(shí)施，現(xiàn)根據(jù)《全國(guó)條例》相關(guān)規(guī)定，結(jié)合《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)精神，就貫徹實(shí)施《全國(guó)條例》提出以下實(shí)施意見(jiàn)：一、加強(qiáng)行業(yè)管理，擴(kuò)大我市物業(yè)管理覆蓋面 實(shí)行全市行業(yè)統(tǒng)一管理。自9月1日起，各縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)均應(yīng)按照《全國(guó)條例》規(guī)定，調(diào)整和充實(shí)現(xiàn)行的物業(yè)管理政策，加強(qiáng)轄區(qū)的物業(yè)管理工作。關(guān)于關(guān)于印發(fā)《貫徹落實(shí)全國(guó)〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》的通知的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

市建房管[2003]364號(hào)

各縣（市）、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)，各開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，各物業(yè)管理企業(yè)：

現(xiàn)將《貫徹落實(shí)全國(guó)〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

附件：貫徹落實(shí)全國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施意見(jiàn)（試行）

寧波市建設(shè)委員會(huì)

二○○三年九月一日

貫徹落實(shí)全國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施意見(jiàn)(試行)

國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《全國(guó)條例》）已于6月8日公布，并自9月1日起施行。為確保《全國(guó)條例》在我市順利貫徹實(shí)施，現(xiàn)根據(jù)《全國(guó)條例》相關(guān)規(guī)定，結(jié)合《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)精神，就貫徹實(shí)施《全國(guó)條例》提出以下實(shí)施意見(jiàn)：

一、加強(qiáng)行業(yè)管理，擴(kuò)大我市物業(yè)管理覆蓋面

實(shí)行全市行業(yè)統(tǒng)一管理。寧波市建設(shè)行政主管部門(mén)是全市物業(yè)管理的行業(yè)主管部門(mén)，各縣（市、區(qū)）建設(shè)或房產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作。

自9月1日起，各縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)均應(yīng)按照《全國(guó)條例》規(guī)定，調(diào)整和充實(shí)現(xiàn)行的物業(yè)管理政策，加強(qiáng)轄區(qū)的物業(yè)管理工作。除繼續(xù)對(duì)新建的住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理以外，新建的高層住宅、商務(wù)樓、商住樓、別墅區(qū)亦應(yīng)實(shí)施規(guī)范化物業(yè)管理。同時(shí)，積極引導(dǎo)政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、廠(chǎng)房等特殊物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

二、維護(hù)業(yè)主權(quán)益，充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的自治作用

各縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)要高度重視業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的自治工作，并從以下幾個(gè)方面加以規(guī)范：

（一）按一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)的原則，及時(shí)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主入住率達(dá)50%以上時(shí)，轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合、協(xié)助做好業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)籌建工作。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主實(shí)際入住率不到50%，但已實(shí)施物業(yè)管理滿(mǎn)兩年的，由轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處商定成立業(yè)主大會(huì)。

只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，可由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

（二）推選產(chǎn)生業(yè)主代表。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)超過(guò)100人時(shí)，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表，并由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的各業(yè)主意見(jiàn)。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)、及棄權(quán)的具體票數(shù)須經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。業(yè)主本人拒不簽字的，視為棄權(quán)。

在實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，每幢房屋至少推選一名業(yè)主代表；在大樓，每層至少推選一名業(yè)主代表；在別墅區(qū)，每10套別墅至少推選一名業(yè)主代表。

（三）合理劃定業(yè)主投票權(quán)。業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，住宅小區(qū)（別墅區(qū)）以一套房屋為一票。非住宅小區(qū)，以100平方米產(chǎn)權(quán)面積為基數(shù)算1票，業(yè)主所擁有的房屋建筑面積除以100平方米所得的商數(shù)（保留小數(shù)后一位）既為該業(yè)主實(shí)際票權(quán)數(shù)。開(kāi)發(fā)單位未出售或待出售的空置物業(yè)（未領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證的）以一票計(jì)數(shù)。

（四）充分發(fā)揮業(yè)主自治作用。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)作出決定，須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。

業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

（五）依法加強(qiáng)業(yè)主自治中的管理監(jiān)督工作。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷(xiāo)決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員累計(jì)有一年以上不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，或組織、煽動(dòng)其他業(yè)主不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)作出取消其代表或委員資格的決定。

（六）積極配合社區(qū)工作。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合屬地社區(qū)居委會(huì)工作，及時(shí)告知社區(qū)居委會(huì)相關(guān)活動(dòng)開(kāi)展情況，并認(rèn)真聽(tīng)取社區(qū)居委會(huì)意見(jiàn)和建議。

（七）堅(jiān)持財(cái)務(wù)公開(kāi)制度，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在每年第一季度向全體業(yè)主公布上年度房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金、房屋日常維修費(fèi)及利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房所得收益的使用情況，接受全體業(yè)主和物價(jià)管理部門(mén)的監(jiān)督。

業(yè)主對(duì)上述費(fèi)用使用有疑議的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分說(shuō)明；對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的說(shuō)明仍存疑議的，可向業(yè)主委員會(huì)反映，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論表決同意后，由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)審計(jì)單位對(duì)有疑議的財(cái)務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)。

物業(yè)管理合同期滿(mǎn)前一個(gè)月內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)可聘請(qǐng)審計(jì)單位對(duì)物業(yè)管理企業(yè)在合同期內(nèi)利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房收益及房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金、房屋日常維修費(fèi)、綠化管理費(fèi)的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

上述審計(jì)費(fèi)用在利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房收益中列支。

三、進(jìn)一步加強(qiáng)前期物業(yè)管理工作

（一）積極參與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各類(lèi)會(huì)審會(huì)議。各縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)參加開(kāi)發(fā)地塊的擴(kuò)初會(huì)審及竣工驗(yàn)收，并以建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和配套標(biāo)準(zhǔn)為重點(diǎn)，參與對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程的監(jiān)督、管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)參加開(kāi)發(fā)地塊的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收負(fù)責(zé)單位應(yīng)當(dāng)充分考慮物業(yè)管理企業(yè)所提的意見(jiàn)和問(wèn)題。

（二）進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)工作。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售證前，須完成物業(yè)管理招投標(biāo)工作，并與中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位為物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中的招標(biāo)單位，并在物業(yè)管理主管部門(mén)的監(jiān)督下實(shí)施招投標(biāo)工作。

對(duì)新建的總建筑面積在4萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)、3萬(wàn)平方米以上的小高層房屋、2萬(wàn)平方米以上的大樓（別墅區(qū)）必須公開(kāi)招標(biāo)。

違反物業(yè)管理招投標(biāo)工作中有關(guān)規(guī)定的，各級(jí)物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)作出停止招標(biāo)、限期改正的決定。

《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》（示范文本）和《寧波市物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》由市建設(shè)行政主管部門(mén)另行制定。

（三）實(shí)行售房時(shí)業(yè)主簽定《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《業(yè)主臨時(shí)公約》制度。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前向物業(yè)買(mǎi)受人明示《業(yè)主臨時(shí)公約》，并予以說(shuō)明。

物業(yè)買(mǎi)受人在與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，明確物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等具體事宜。

《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的文本須經(jīng)轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)備案后，方可與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂。

《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的示范文本由市建設(shè)行政主管部門(mén)另行制定。

（四）實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)提前介入。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》后15日內(nèi)，派員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，其主要職責(zé)為：

1、熟悉場(chǎng)地，掌握開(kāi)發(fā)地塊的管網(wǎng)、線(xiàn)路布置及設(shè)施設(shè)備功能等情況；

2、督促開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按設(shè)計(jì)方案、向業(yè)主承諾的條件、招標(biāo)書(shū)所列內(nèi)容如期完成各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)備安裝及相關(guān)場(chǎng)地建設(shè)；

3、查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備狀況，并提出整改意見(jiàn)；

4、向物業(yè)買(mǎi)受人解釋物業(yè)管理政策，并與之簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)中《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；

5、結(jié)合物業(yè)管理特點(diǎn)，對(duì)設(shè)計(jì)方案提出修正建議；

6、做好房屋交付中，接待業(yè)主入住的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

（五）完善資料移交制度。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料，并通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)辦理業(yè)主交房手續(xù)：

1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

3、物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

4、業(yè)主清冊(cè)（房屋分配方案）；

5、分幢分層平面圖和套型圖；

6、房屋、電表、水表等的有關(guān)鑰匙；

7、物業(yè)管理所必需的其他資料。

四、做好物業(yè)用房和各項(xiàng)配套費(fèi)用的落實(shí)工作

（一）確保物業(yè)用房按規(guī)定配置到位。在規(guī)劃、擴(kuò)初方案會(huì)審時(shí)，組織單位應(yīng)在設(shè)計(jì)文本中明確物業(yè)用房的具體位置及相應(yīng)面積。物業(yè)用房一經(jīng)確定不得改動(dòng)，并在綜合驗(yàn)收前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位移交給轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定配置物業(yè)用房：

1、多層住宅、小高層住宅，物業(yè)管理用房按總建筑面積的3‰，物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房按總建筑面積的4‰比例配置，并按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180—93）以總建筑面積的3.8‰的比例配置專(zhuān)業(yè)管理用房；

2、高層住宅、商住樓、別墅區(qū)，物業(yè)管理用房按總建筑面積3‰，物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房按總建筑面積4‰比例配置；

3、高層辦公樓按總建筑面積3‰的比例配置物業(yè)管理用房；

4、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有上述各類(lèi)房屋時(shí)，按上述相應(yīng)規(guī)定分別計(jì)算；

5、門(mén)衛(wèi)房、設(shè)施設(shè)備房不得作物業(yè)用房抵扣；

6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有會(huì)所的，其會(huì)所性質(zhì)的用房不得作物業(yè)用房抵扣。物業(yè)管理用房確需與會(huì)所毗連在一起的，應(yīng)在擴(kuò)初設(shè)計(jì)文本上注明；

7、作為物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的房屋在使用用途上須是商業(yè)用房，其中住宅小區(qū)、別墅區(qū)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房應(yīng)配置在沿街或沿路適于經(jīng)營(yíng)的位置；高層住宅、商住樓的物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房應(yīng)配置在一層店面（包括一、二層相連的店面），若物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房總建筑面積超過(guò)一層店面總建筑面積20%時(shí)，其超出部分可配置在二層；

8、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在新建地塊確無(wú)配置商業(yè)用房的或商業(yè)用房配置確實(shí)不足的，可以鄰近地段商業(yè)用房市場(chǎng)平均價(jià)向轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)交納商業(yè)用房購(gòu)置款，在轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)監(jiān)管下由物業(yè)管理企業(yè)異地購(gòu)買(mǎi)，并在權(quán)證中注明該房屋的歸屬。

9、在物業(yè)用房配置中，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的總建筑面積數(shù)，除扣除學(xué)校、幼兒園、居委會(huì)用房、物業(yè)用房、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建筑面積外，其余一律按實(shí)計(jì)算。

物業(yè)用房屬全體業(yè)主共有，在業(yè)主委員會(huì)未獲得社團(tuán)法人資格前，為防止產(chǎn)權(quán)流失，暫作國(guó)家代管產(chǎn)登記，并注明用房的性質(zhì)。

（二）落實(shí)初期物業(yè)管理費(fèi)。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)總投資2‰的比例向轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)交納初期物業(yè)管理費(fèi)，其中的30%應(yīng)在招投標(biāo)開(kāi)始前交納，其余70%在綜合驗(yàn)收前交納。

轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)在招投標(biāo)結(jié)束后7日內(nèi)將30%初期物業(yè)管理費(fèi)劃撥給物業(yè)管理企業(yè)，嗣后在房屋交付后按規(guī)定分批劃撥。

（三）落實(shí)綠化管理費(fèi)。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在竣工驗(yàn)收前按綠化總造價(jià)10% 的比例（每平方米綠地造價(jià)不低于100元），向轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)交納綠化管理費(fèi)。

綠化管理費(fèi)用于綠化種植一年（樹(shù)木二年）后的日常管理，其20%在綠化種植一年后，由轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)劃撥給物業(yè)管理企業(yè)；其余部分經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議同意后，由轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)逐年劃撥給物業(yè)管理企業(yè)。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在房屋交付前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂綠化管理養(yǎng)護(hù)協(xié)議，協(xié)議應(yīng)明確在綠化種植一年（樹(shù)木二年）內(nèi)，綠化養(yǎng)護(hù)工作由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)協(xié)助做好綠化管理工作；在綠化種植滿(mǎn)一年（樹(shù)木二年）后開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)共同查驗(yàn)綠化養(yǎng)護(hù)情況，查驗(yàn)合格后由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。

五、健全房屋保修制度

（一）在正常使用條件下，房屋質(zhì)量保修內(nèi)容和保修期限：

1、屋面防水8年；

2、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏8年；

3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

4、電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在設(shè)計(jì)文件規(guī)定的合理使用年限內(nèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)保修。

（二）因住戶(hù)使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修造成質(zhì)量問(wèn)題的，由住戶(hù)自行承擔(dān)維修責(zé)任。

（三）房屋保修期以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)用證簽發(fā)之日起計(jì)算。

（四）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可以自行負(fù)責(zé)保修，也可委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修。但有下列情況之一的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施房屋保修：

1、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在我市首次開(kāi)發(fā)的；

2、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位為非本市企業(yè)的；

3、由多家開(kāi)發(fā)建設(shè)單位共同開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目；

4、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)原開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保修不及時(shí)的；

5、原開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有業(yè)主集體投訴房屋質(zhì)量問(wèn)題，且經(jīng)查鑿實(shí)的。

（五）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)保修的，須與物業(yè)管理企業(yè)簽定《房屋保修責(zé)任協(xié)議》，明確保修責(zé)任，并留置一定的維修資金，在轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)監(jiān)管下專(zhuān)款專(zhuān)用。

（六）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位將房屋保修事項(xiàng)委托給物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)的，雙方應(yīng)簽訂《房屋保修委托協(xié)議》，并在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收前十五日內(nèi)，按建安造價(jià)的1%標(biāo)準(zhǔn)一次性向轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)繳交房屋保修費(fèi)。

（七）轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)收取的房屋保修費(fèi)屬小區(qū)（大樓、別墅區(qū)）全體業(yè)主共同所有，轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)以小區(qū)為單位設(shè)立帳戶(hù)，分別儲(chǔ)存、核算，并負(fù)責(zé)保值增值，不得挪作他用。

（八）房屋保修費(fèi)按下列規(guī)定予以劃撥：

在房屋交付后三個(gè)月內(nèi)，轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)將保修費(fèi)的20%撥付給物業(yè)管理企業(yè)；其余部分在業(yè)主大會(huì)成立后，由物業(yè)管理企業(yè)提出保修計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或經(jīng)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)審議同意后，由轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)劃撥，原則上每年度撥付經(jīng)費(fèi)不超過(guò)保修費(fèi)總額的10%。

（九）下列情形，不屬于房屋保修費(fèi)所含的保修范圍，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位另行安排維修：

1、在綜合驗(yàn)收或單體驗(yàn)收時(shí)，驗(yàn)收單位提出（且在會(huì)議紀(jì)要上已明確）的整改意見(jiàn)而開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未作整改或整改未完畢的；

2、未按設(shè)計(jì)圖紙或違反強(qiáng)制性規(guī)范、擅自改變?cè)O(shè)計(jì)用途的；

3、房屋承重結(jié)構(gòu)發(fā)生維修的；

4、設(shè)施設(shè)備的核心部位發(fā)生維修的；

5、建筑材料、構(gòu)配件以次充好的；

6、業(yè)主在交付驗(yàn)房時(shí)提出的維修問(wèn)題；

7、另有保修文件規(guī)定由設(shè)施設(shè)備生產(chǎn)廠(chǎng)家、安裝單位負(fù)責(zé)保修的。

六、加強(qiáng)資質(zhì)管理和人員培訓(xùn)，提高我市的物業(yè)管理整體水平

（一）資質(zhì)管理。從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并獲得物業(yè)管理主管部門(mén)頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。

各級(jí)物業(yè)管理企業(yè)按下列規(guī)定承接物業(yè)：

1、一級(jí)企業(yè)（含暫一級(jí)），可承接各類(lèi)物業(yè)；

2、二級(jí)企業(yè)（含暫二級(jí)），可承接30萬(wàn)平方米以下的住宅小區(qū)（別墅區(qū)），20萬(wàn)平方米以下的大樓、及廠(chǎng)房、醫(yī)院、學(xué)校等物業(yè)。

3、三級(jí)企業(yè)（含暫三級(jí)），可承接20萬(wàn)平方米以下的住宅小區(qū)（別墅區(qū)），15萬(wàn)平方米以下的大樓、及廠(chǎng)房、醫(yī)院、學(xué)校等物業(yè)。

4、四級(jí)企業(yè)（含暫四級(jí)），可承接10萬(wàn)平方米以下的住宅小區(qū)。

物業(yè)管理招投標(biāo)中開(kāi)發(fā)建設(shè)單位推薦的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)要求另行規(guī)定。

非本市物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)本市承接物業(yè)的，其資質(zhì)須經(jīng)市建設(shè)行政主管部門(mén)備案后，才能加入本市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。

（二） 物業(yè)管理從業(yè)人員要求。物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)的經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理（含管理處主任）須經(jīng)培訓(xùn)，并取得相應(yīng)上崗證書(shū)，方可從事物業(yè)管理工作。2004年9月1日以后未取得經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理上崗證書(shū)而仍從事物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理工作的，按《全國(guó)條例》第六十一條規(guī)定予以查處。

物業(yè)技術(shù)人員應(yīng)取得相應(yīng)行業(yè)的技術(shù)資格證書(shū)。

其他一線(xiàn)物業(yè)管理工作人員經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)上崗培訓(xùn)后，方可從事物業(yè)管理工作。

（三）推行物業(yè)管理小區(qū)（大樓、別墅區(qū)）管理處主任責(zé)任制。為進(jìn)一步提高我市的物業(yè)管理整體水平，增強(qiáng)小區(qū)管理處主任的服務(wù)意識(shí)，明確小區(qū)管理處主任的責(zé)任。要求將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理工作視為一個(gè)“項(xiàng)目”，建立項(xiàng)目考核機(jī)制，實(shí)行小區(qū)管理處主任責(zé)任制，把物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主投訴率與管理處主任的聘任直接掛鉤。

《物業(yè)小區(qū)管理處主任管理辦法》由市建設(shè)行政主管部門(mén)另行制定。

七、加強(qiáng)橫向聯(lián)系，明確各專(zhuān)業(yè)部門(mén)在物業(yè)管理工作中的職責(zé)

為配合市政、環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位進(jìn)入社區(qū)，開(kāi)展服務(wù)工作，轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)督促開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在綜合驗(yàn)收后三個(gè)月內(nèi)將相關(guān)設(shè)施移交給各專(zhuān)業(yè)部門(mén)管理。各物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照《全國(guó)條例》第四十五條、第五十二條規(guī)定積極與各專(zhuān)業(yè)部門(mén)聯(lián)系，配合有關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)落實(shí)維修責(zé)任或向最終用戶(hù)收費(fèi)事宜。

八、其他幾個(gè)應(yīng)明確的問(wèn)題

（一）關(guān)于公共物業(yè)的用途改變問(wèn)題。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論同意后，并以業(yè)主委員會(huì)名義依法辦理有關(guān)手續(xù)。

（二）關(guān)于特殊維修項(xiàng)目。物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以先由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，維修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)在物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金中墊支，并由業(yè)主委員會(huì)向責(zé)任人追繳相應(yīng)維修費(fèi)用。

（三）規(guī)范特殊物業(yè)的管理。自成體系、獨(dú)立區(qū)域內(nèi)的政府辦公樓、廠(chǎng)房、醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等由業(yè)主決定是否實(shí)施物業(yè)管理，實(shí)施物業(yè)管理的可不繳交物業(yè)管理初期費(fèi)、房屋保修費(fèi)、綠化管理費(fèi)等費(fèi)用。但上述房屋有兩個(gè)業(yè)主（含）以上的，須在設(shè)計(jì)文本中考慮適合管理的用房，用房產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主所有。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新建的政府辦公樓、廠(chǎng)房、醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等應(yīng)統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理。

（四）關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳問(wèn)題。業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交納。

（五）物業(yè)管理區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，各縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)按以下標(biāo)準(zhǔn)劃分物業(yè)管理區(qū)域：

1、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域以一家開(kāi)發(fā)建設(shè)單位開(kāi)發(fā)的一塊地塊為核定依據(jù)，包含一家開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在同一地塊分期或分批開(kāi)發(fā)房屋；

2、多家開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在同一地塊開(kāi)發(fā)的視為同一物業(yè)管理區(qū)域；但總建筑面積在10萬(wàn)平方米以上，各開(kāi)發(fā)建設(shè)單位建造的房屋使用性質(zhì)各異、主要設(shè)施設(shè)備互不相連、且分開(kāi)后更宜于物業(yè)管理和業(yè)主住用方便的，經(jīng)轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)初審報(bào)市建設(shè)行政主管部門(mén)認(rèn)定可視為兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域；

3、雖為兩個(gè)以上相鄰開(kāi)發(fā)地塊，但區(qū)內(nèi)道路相連、主要設(shè)施設(shè)備共用且統(tǒng)一管理后更宜于物業(yè)管理和業(yè)主住用方便的，其物業(yè)管理區(qū)域的確定，由轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)初審后報(bào)市建設(shè)行政主管部門(mén)認(rèn)定。

（六）相關(guān)政策銜接問(wèn)題

1、9月1日之前成立的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)按《全國(guó)條例》和本實(shí)施意見(jiàn)開(kāi)展業(yè)主自治工作；

2、9月1日之前收繳的房屋保修費(fèi)、綠化管理費(fèi)，除已按原規(guī)定撥付外，剩余部分按本實(shí)施意見(jiàn)予以劃撥；

3、已在9月1日之前召開(kāi)的擴(kuò)初會(huì)議上明確的物業(yè)用房（以擴(kuò)初設(shè)計(jì)文本和擴(kuò)初方案會(huì)審會(huì)議紀(jì)要為準(zhǔn)），按擴(kuò)初方案會(huì)審會(huì)議精神配置物業(yè)用房；9月1日之前未明確的或9月1日以后召開(kāi)的擴(kuò)初方案會(huì)審會(huì)議按本實(shí)施意見(jiàn)配置物業(yè)用房；

4、9月1日以后綜合驗(yàn)收的新建物業(yè)按本實(shí)施意見(jiàn)交納房屋保修費(fèi)、綠化管理費(fèi)、初期物業(yè)管理費(fèi)；

5、9月1日之前未實(shí)施物業(yè)管理、9月1日以后要求實(shí)施物業(yè)管理的已建高層房屋等物業(yè)，業(yè)主單一的可不配置物業(yè)用房，但業(yè)主應(yīng)留置一定的管理用房，以保證物業(yè)管理企業(yè)正常的工作開(kāi)展；多個(gè)業(yè)主的，應(yīng)按本實(shí)施意見(jiàn)配置物業(yè)用房。

本實(shí)施意見(jiàn)自2003年9月1日起實(shí)施，各單位在實(shí)施中遇到的情況和問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)與我委聯(lián)系。