停車庫權屬爭議糾紛案例

導讀:
但業(yè)主們入住后卻發(fā)現(xiàn),只有購買車位才能取得停車權。為此,業(yè)主委員會代表廣大業(yè)主,以“地下停車庫是小區(qū)配套共用設施,應屬全體業(yè)主共有”為由,多次要求開發(fā)商將車庫歸還給業(yè)主,但開發(fā)商堅決反對。據(jù)此,2003年12月11日法院當庭作出一審判決:被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于判決生效之日起10日內將星漢城市花園地下停車庫移交給原告星漢城市花園業(yè)主委員會管理,并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下停車庫的權益。評 析據(jù)悉,這是全國首例由法院判決確認小區(qū)車庫歸業(yè)主共有的案例。由于我國相關立法的欠缺,判決實際上并未解決車庫的所有權問題。那么停車庫權屬爭議糾紛案例。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
但業(yè)主們入住后卻發(fā)現(xiàn),只有購買車位才能取得停車權。為此,業(yè)主委員會代表廣大業(yè)主,以“地下停車庫是小區(qū)配套共用設施,應屬全體業(yè)主共有”為由,多次要求開發(fā)商將車庫歸還給業(yè)主,但開發(fā)商堅決反對。據(jù)此,2003年12月11日法院當庭作出一審判決:被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于判決生效之日起10日內將星漢城市花園地下停車庫移交給原告星漢城市花園業(yè)主委員會管理,并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下停車庫的權益。評 析據(jù)悉,這是全國首例由法院判決確認小區(qū)車庫歸業(yè)主共有的案例。由于我國相關立法的欠缺,判決實際上并未解決車庫的所有權問題。關于停車庫權屬爭議糾紛案例的法律問題,大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
案 由
由星漢城市花園是南京的一個高檔住宅小區(qū)。1998年9月,星漢公司申報星漢城市花園工程時,南京市規(guī)劃局作出《建筑工程規(guī)劃設計要點通知書》,要求該規(guī)劃中的小區(qū)應配建停車庫。2001年7月,南京市國土資源局在發(fā)給開發(fā)商的國有土地使用權證上明確記載:“使用權面積”和“其中分攤面積”都是7697.6平方米。
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開發(fā)商在銷售住宅時曾承諾:小區(qū)配建地下車庫供業(yè)主停車。但業(yè)主們入住后卻發(fā)現(xiàn),只有購買車位才能取得停車權。為此,業(yè)主委員會代表廣大業(yè)主,以“地下停車庫是小區(qū)配套共用設施,應屬全體業(yè)主共有”為由,多次要求開發(fā)商將車庫歸還給業(yè)主,但開發(fā)商堅決反對。2003年6月,星漢城市花園業(yè)主委員會向鼓樓區(qū)法院提起訴訟,請求法院判決該小區(qū)地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權利歸原告所代表的全體業(yè)主所有。
審 理
2003年11月,本案開庭審理。法院認為,根據(jù)規(guī)范設計要求,車庫應交付建筑物的所有人共同使用。同時,根據(jù)地上建筑物與土地使用權不能相互分割的原則,星漢城市花園土地面積已全部分攤到全體業(yè)主身上,小區(qū)的土地使用權即為該小區(qū)業(yè)主享有,因此,開發(fā)商不再享有該土地上建筑物的所有權和支配權。其次,根據(jù)《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》,附屬公共配套設施費是商品房成本的構成部分,未經(jīng)物價部門批準,任何單位和個人不得擅自增加或變更。由于被告并無證據(jù)證明車庫的建設成本未納入商品房的成本,因此,車庫作為公共配套設施所發(fā)生的費用已經(jīng)計入商品房成本的事實應予認定,被告再行銷售的行為有違誠實信用原則。再次,根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》,配套使用的附屬設施、附屬設備、公用部位屬全體業(yè)主所有,且被告也未按規(guī)定取得銷售車庫的許可證明。因此,被告以車庫的建筑面積未分攤給業(yè)主而有權另行處分的理由也不能成立。
據(jù)此,2003年12月11日法院當庭作出一審判決:被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于判決生效之日起10日內將星漢城市花園地下停車庫移交給原告星漢城市花園業(yè)主委員會管理,并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下停車庫的權益。
評 析
據(jù)悉,這是全國首例由法院判決確認小區(qū)車庫歸業(yè)主共有的案例。由于我國相關立法的欠缺,判決實際上并未解決車庫的所有權問題。它用了“管理”和“收益”兩個詞,回避了最敏感的產(chǎn)權問題。但是通過此案,法律界人士希望該判決會有助于催生我國建筑物區(qū)分所有權制度的建立。
在上述案例中,首先,被告并無證據(jù)證明車庫的建設成本沒有納入商品房的成本,因此,車庫作為公共配套設施所發(fā)生的費用已經(jīng)計入商品房成本的事實得到法院的認定,被告再行銷售的行為并無法律依據(jù)。其次,南京市規(guī)劃局發(fā)出的《建筑工程規(guī)劃設計要點通知書》要求星漢公司按照規(guī)定建設配套車庫,表明車庫是作為公共配套設施而建,建車庫是作為開發(fā)商的法定義務加以明確。因此,作為公共配套設施的車庫是不應當再由開發(fā)商擁有產(chǎn)權從而再向車庫使用者收取費用的。
南京市國土資源局在發(fā)給開發(fā)商的國有土地使用權證上明確記載:“使用權面積”和“其中分攤面積”都是7697.6平方米,這是一個明確而重要的信息,即星漢城市花園配套車庫既在7697.6平方米的使用權面積中,又在分攤面積中。這也確定了該配套車庫不能再單獨由開發(fā)商辦理產(chǎn)權證從而與小區(qū)業(yè)主的產(chǎn)權區(qū)分開來。所以,法院將星漢城市花園配套車庫判給小區(qū)業(yè)主共有是有充分依據(jù)的。
焦 點
再說“建筑物區(qū)分所有權”。建筑物區(qū)分所有權是當代民法一項重要的不動產(chǎn)物權形式,其涵義是指不特定多數(shù)的所有人共同擁有一棟建筑的不同部分時,各個所有人對其在構造上和使用上具有獨立性的建筑物部分(專有部分)所享有的所有權和對全體或部分所有人共同使用的建筑部分(共有部分)所享有的共有權,以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產(chǎn)生的社員權(成員權)的總稱。
從歷史淵源來看,建筑物區(qū)分所有權之最早獲得承認是在日耳曼法上,該法規(guī)定,建筑物、土地乃至建筑物內各個房間或地窖、地下室等,均可作為獨立的所有權客體。近、現(xiàn)代各國城市化的發(fā)展,更充實了這一立法的內容。并且,隨著城市化發(fā)展的進程,建筑物區(qū)分所有權制度的內涵也更加豐富,像諸如建筑物停車位的法律問題、建筑物露臺的法律問題等也被納入到建筑物區(qū)分所有法律問題范疇之中。
但是,在我國現(xiàn)有的法律中,并未明確建筑物區(qū)分所有這一概念。由于這一領域內的問題亟待解決,所以建設部于2001年8月15日修訂頒布了《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》,該行政規(guī)章實際上確立了建筑物區(qū)分所有法律制度,其中第2條規(guī)定:“本規(guī)定所稱異產(chǎn)毗連房屋,系指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑,而為不同所有人所有的房屋。”該規(guī)定中所稱異產(chǎn)毗連房屋就是一種對建筑物分隔區(qū)分所有權的情形。當時的立法者已經(jīng)意識到了建立建筑物區(qū)分所有法律制度的迫切性,但對這一問題的深度、廣度認識尚屬有限,如第6條規(guī)定:“所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等,應共同合理使用并承擔相應的義務;除另有約定外,任何一方不得多占、獨占。”而對建筑物停車庫的權屬問題卻沒有涉及。對于這一領域的問題,由于現(xiàn)階段也缺乏一個統(tǒng)一的法律規(guī)定,所以各地一般都由地方規(guī)章規(guī)制。譬如上海市2003年1月6日開始施行的《關于商品房項目附屬地下車庫(位)租售問題的暫行規(guī)定》就對可單獨擁有房地產(chǎn)權證的商品房項目附屬地下車庫租售等事宜進行了規(guī)定。該規(guī)定實際上有意無意地回避了建筑物停車位的法律性質問題,僅對開發(fā)商能夠單獨辦出產(chǎn)權證的地下車庫進行了法律規(guī)制。這當然是一種實用主義的態(tài)度,能夠解決實際問題,但是對于建筑物附屬地下車庫的一般法律歸屬卻缺乏一個明確的態(tài)度,而這一點才是本文真正關注的焦點所在。
筆者認為,在法無明確規(guī)定的情形下,要判斷一座建筑物停車位的法律歸屬,至少應當明確以下幾點:
一是建筑物所在的地方是否有關于小區(qū)必須建設附屬配套停車位的硬性規(guī)定。目前我國內地這樣的硬性規(guī)定幾乎沒有,一般的地方法規(guī)都未明確將小區(qū)停車位界定為共用設施設備,但我國臺灣頒布的建筑技術規(guī)則設計施工編中第59條規(guī)定,建筑物停車位的種類大體上可分為法定停車位、增設停車位以及獎勵停車位等三大類,其中法定停車位的所有權當然在全體業(yè)主,而另兩種停車位則在一定條件下可由開發(fā)商支配。筆者認為,此種立法較為明確具體地廓清了小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商的權利范圍,值得我們借鑒。 [page]
二是看建筑物停車位的建設成本是否已納入商品房的成本,如果已納入,則該停車位應當歸全體業(yè)主共有;否則,就可能由開發(fā)商單獨獲得產(chǎn)權。
三是看小區(qū)的土地使用權面積和分攤面積是否相等,如一小區(qū)的土地使用權面積等于分攤面積,則說明小區(qū)土地使用權歸全體業(yè)主所有,作為小區(qū)配套設施的附屬停車位也應當歸全體業(yè)主所有;如果小區(qū)土地使用權面積大于分攤面積,說明有部分土地使用權未納入分攤,若開發(fā)商利用這部分未納入分攤的土地建立停車位,則完全有可能單獨取得建筑物停車位的產(chǎn)權,從而有權再行出讓、出租。




