停車庫權屬爭議糾紛案例

導讀:
但業主們入住后卻發現,只有購買車位才能取得停車權。為此,業主委員會代表廣大業主,以“地下停車庫是小區配套共用設施,應屬全體業主共有”為由,多次要求開發商將車庫歸還給業主,但開發商堅決反對。據此,2003年12月11日法院當庭作出一審判決:被告江蘇星漢置業有限公司于判決生效之日起10日內將星漢城市花園地下停車庫移交給原告星漢城市花園業主委員會管理,并由星漢城市花園全體業主享有該地下停車庫的權益。評 析據悉,這是全國首例由法院判決確認小區車庫歸業主共有的案例。由于我國相關立法的欠缺,判決實際上并未解決車庫的所有權問題。那么停車庫權屬爭議糾紛案例。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
但業主們入住后卻發現,只有購買車位才能取得停車權。為此,業主委員會代表廣大業主,以“地下停車庫是小區配套共用設施,應屬全體業主共有”為由,多次要求開發商將車庫歸還給業主,但開發商堅決反對。據此,2003年12月11日法院當庭作出一審判決:被告江蘇星漢置業有限公司于判決生效之日起10日內將星漢城市花園地下停車庫移交給原告星漢城市花園業主委員會管理,并由星漢城市花園全體業主享有該地下停車庫的權益。評 析據悉,這是全國首例由法院判決確認小區車庫歸業主共有的案例。由于我國相關立法的欠缺,判決實際上并未解決車庫的所有權問題。關于停車庫權屬爭議糾紛案例的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
案 由
由星漢城市花園是南京的一個高檔住宅小區。1998年9月,星漢公司申報星漢城市花園工程時,南京市規劃局作出《建筑工程規劃設計要點通知書》,要求該規劃中的小區應配建停車庫。2001年7月,南京市國土資源局在發給開發商的國有土地使用權證上明確記載:“使用權面積”和“其中分攤面積”都是7697.6平方米。
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開發商在銷售住宅時曾承諾:小區配建地下車庫供業主停車。但業主們入住后卻發現,只有購買車位才能取得停車權。為此,業主委員會代表廣大業主,以“地下停車庫是小區配套共用設施,應屬全體業主共有”為由,多次要求開發商將車庫歸還給業主,但開發商堅決反對。2003年6月,星漢城市花園業主委員會向鼓樓區法院提起訴訟,請求法院判決該小區地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權利歸原告所代表的全體業主所有。
審 理
2003年11月,本案開庭審理。法院認為,根據規范設計要求,車庫應交付建筑物的所有人共同使用。同時,根據地上建筑物與土地使用權不能相互分割的原則,星漢城市花園土地面積已全部分攤到全體業主身上,小區的土地使用權即為該小區業主享有,因此,開發商不再享有該土地上建筑物的所有權和支配權。其次,根據《江蘇省商品房價格管理規定》,附屬公共配套設施費是商品房成本的構成部分,未經物價部門批準,任何單位和個人不得擅自增加或變更。由于被告并無證據證明車庫的建設成本未納入商品房的成本,因此,車庫作為公共配套設施所發生的費用已經計入商品房成本的事實應予認定,被告再行銷售的行為有違誠實信用原則。再次,根據《江蘇省物業管理條例》,配套使用的附屬設施、附屬設備、公用部位屬全體業主所有,且被告也未按規定取得銷售車庫的許可證明。因此,被告以車庫的建筑面積未分攤給業主而有權另行處分的理由也不能成立。
據此,2003年12月11日法院當庭作出一審判決:被告江蘇星漢置業有限公司于判決生效之日起10日內將星漢城市花園地下停車庫移交給原告星漢城市花園業主委員會管理,并由星漢城市花園全體業主享有該地下停車庫的權益。
評 析
據悉,這是全國首例由法院判決確認小區車庫歸業主共有的案例。由于我國相關立法的欠缺,判決實際上并未解決車庫的所有權問題。它用了“管理”和“收益”兩個詞,回避了最敏感的產權問題。但是通過此案,法律界人士希望該判決會有助于催生我國建筑物區分所有權制度的建立。
在上述案例中,首先,被告并無證據證明車庫的建設成本沒有納入商品房的成本,因此,車庫作為公共配套設施所發生的費用已經計入商品房成本的事實得到法院的認定,被告再行銷售的行為并無法律依據。其次,南京市規劃局發出的《建筑工程規劃設計要點通知書》要求星漢公司按照規定建設配套車庫,表明車庫是作為公共配套設施而建,建車庫是作為開發商的法定義務加以明確。因此,作為公共配套設施的車庫是不應當再由開發商擁有產權從而再向車庫使用者收取費用的。
南京市國土資源局在發給開發商的國有土地使用權證上明確記載:“使用權面積”和“其中分攤面積”都是7697.6平方米,這是一個明確而重要的信息,即星漢城市花園配套車庫既在7697.6平方米的使用權面積中,又在分攤面積中。這也確定了該配套車庫不能再單獨由開發商辦理產權證從而與小區業主的產權區分開來。所以,法院將星漢城市花園配套車庫判給小區業主共有是有充分依據的。
焦 點
再說“建筑物區分所有權”。建筑物區分所有權是當代民法一項重要的不動產物權形式,其涵義是指不特定多數的所有人共同擁有一棟建筑的不同部分時,各個所有人對其在構造上和使用上具有獨立性的建筑物部分(專有部分)所享有的所有權和對全體或部分所有人共同使用的建筑部分(共有部分)所享有的共有權,以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的社員權(成員權)的總稱。
從歷史淵源來看,建筑物區分所有權之最早獲得承認是在日耳曼法上,該法規定,建筑物、土地乃至建筑物內各個房間或地窖、地下室等,均可作為獨立的所有權客體。近、現代各國城市化的發展,更充實了這一立法的內容。并且,隨著城市化發展的進程,建筑物區分所有權制度的內涵也更加豐富,像諸如建筑物停車位的法律問題、建筑物露臺的法律問題等也被納入到建筑物區分所有法律問題范疇之中。
但是,在我國現有的法律中,并未明確建筑物區分所有這一概念。由于這一領域內的問題亟待解決,所以建設部于2001年8月15日修訂頒布了《城市異產毗連房屋管理規定》,該行政規章實際上確立了建筑物區分所有法律制度,其中第2條規定:“本規定所稱異產毗連房屋,系指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑,而為不同所有人所有的房屋。”該規定中所稱異產毗連房屋就是一種對建筑物分隔區分所有權的情形。當時的立法者已經意識到了建立建筑物區分所有法律制度的迫切性,但對這一問題的深度、廣度認識尚屬有限,如第6條規定:“所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等,應共同合理使用并承擔相應的義務;除另有約定外,任何一方不得多占、獨占。”而對建筑物停車庫的權屬問題卻沒有涉及。對于這一領域的問題,由于現階段也缺乏一個統一的法律規定,所以各地一般都由地方規章規制。譬如上海市2003年1月6日開始施行的《關于商品房項目附屬地下車庫(位)租售問題的暫行規定》就對可單獨擁有房地產權證的商品房項目附屬地下車庫租售等事宜進行了規定。該規定實際上有意無意地回避了建筑物停車位的法律性質問題,僅對開發商能夠單獨辦出產權證的地下車庫進行了法律規制。這當然是一種實用主義的態度,能夠解決實際問題,但是對于建筑物附屬地下車庫的一般法律歸屬卻缺乏一個明確的態度,而這一點才是本文真正關注的焦點所在。
筆者認為,在法無明確規定的情形下,要判斷一座建筑物停車位的法律歸屬,至少應當明確以下幾點:
一是建筑物所在的地方是否有關于小區必須建設附屬配套停車位的硬性規定。目前我國內地這樣的硬性規定幾乎沒有,一般的地方法規都未明確將小區停車位界定為共用設施設備,但我國臺灣頒布的建筑技術規則設計施工編中第59條規定,建筑物停車位的種類大體上可分為法定停車位、增設停車位以及獎勵停車位等三大類,其中法定停車位的所有權當然在全體業主,而另兩種停車位則在一定條件下可由開發商支配。筆者認為,此種立法較為明確具體地廓清了小區業主和開發商的權利范圍,值得我們借鑒。 [page]
二是看建筑物停車位的建設成本是否已納入商品房的成本,如果已納入,則該停車位應當歸全體業主共有;否則,就可能由開發商單獨獲得產權。
三是看小區的土地使用權面積和分攤面積是否相等,如一小區的土地使用權面積等于分攤面積,則說明小區土地使用權歸全體業主所有,作為小區配套設施的附屬停車位也應當歸全體業主所有;如果小區土地使用權面積大于分攤面積,說明有部分土地使用權未納入分攤,若開發商利用這部分未納入分攤的土地建立停車位,則完全有可能單獨取得建筑物停車位的產權,從而有權再行出讓、出租。




