離婚后有貸款的房子如何處理

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王女士,現(xiàn)年40歲,是一國(guó)有企業(yè)的負(fù)責(zé)人,8歲的兒子讀小學(xué)二年級(jí),現(xiàn)有工資收入可滿足日常的需求,因?yàn)楣ぷ鞣泵Γ跖繜o(wú)暇顧及投資的問(wèn)題。去年與丈夫離婚時(shí),法院將原在前夫名下的一處地處繁華地帶、260平米70年產(chǎn)權(quán)的商住公寓判歸其所有,原有銀行貸款為240萬(wàn)元、20年期限,現(xiàn)在有200萬(wàn)元未結(jié)清的貸款,月租金26500元,每月的物業(yè)費(fèi)等相關(guān)支出為1500元,銀行貸款月供15000元。
客戶需求:
1、希望能夠?qū)⒎课莓a(chǎn)權(quán)過(guò)戶到自己名下(因?yàn)殡m然有法院判決書,但由于前夫的自有公司經(jīng)營(yíng)狀況不穩(wěn)定,為避免卷入不必要的糾紛,所以希望將產(chǎn)權(quán)能夠過(guò)戶到自己的名下)。
2、在保證現(xiàn)有生活水平條件下,選擇合理的貸款方案,用此套房產(chǎn)為自己安排一個(gè)退休計(jì)劃、為兒子做一個(gè)大學(xué)階段的支出計(jì)劃。
病癥:
1、需要做一未結(jié)清貸款的離異夫妻產(chǎn)權(quán)變更,以避免不必要的糾紛。
2、選擇合理的貸款方案以滿足王女士的退休養(yǎng)老計(jì)劃(除保險(xiǎn)計(jì)劃外的)和兒子本科和碩士階段的求學(xué)計(jì)劃。
專家處方:
第一步、為王女士做一個(gè)離異夫婦之間的更名轉(zhuǎn)按揭。
第二步、制定合理的還款計(jì)劃。
根據(jù)王女士的情況:據(jù)法定退休年齡60歲還有20年的工作時(shí)間,收入狀況穩(wěn)定,可保證目前的家庭支出;兒子還有10年上大學(xué),加上本碩階段7年的時(shí)間,合計(jì)17年。那么我們可以先滿足其兒子的大學(xué)階段的求學(xué)計(jì)劃,再做好王女士的退休養(yǎng)老計(jì)劃。于是,根據(jù)目前該房產(chǎn)的租金收益情況,我們?yōu)橥跖孔鲆粋€(gè)還款方案——十五年期限,200萬(wàn)元的等額本金還貸計(jì)劃。
十年后的房屋租金(按現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)算),每月至少在25000萬(wàn)元,而以現(xiàn)有的利率水平算,十年后的月供低于15000元,每月會(huì)有10000元的租金凈收益,足以滿足兒子的求學(xué)計(jì)劃(假設(shè)相關(guān)參數(shù)比例保持一致);20年后,房屋租金每月凈收益不低于25000元,還可以為王女士提供一個(gè)安逸的退休養(yǎng)老計(jì)劃。




