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房屋租賃合同違約金比例計算
邢穎律師2021.12.29570人閱讀
導讀：
雙方在合同中約定逾期付款按租金總額每天收取3%的滯納金過高，原告基于約定向被告主張20萬元的違約金從本案實際情況來看仍然過高，依法應予調(diào)整。在租賃合同中雙方當事人約定違約金的計算辦法，常約定為按所訂租賃物的百分之幾或幾十計算違約金。承租人應按所訂租賃物總值的20%賠償違約金給出租人。責任說第二種觀點認為，違約金是債務(wù)人不履行債務(wù)所應承擔的違約責任。正是依違約金約款產(chǎn)生的違約金債務(wù)是合同的從債務(wù)，違約金才發(fā)生其擔保作用。而持有第二種觀點的論著主要認為合同法設(shè)立違約責任制度，通過懲罰過錯違約，使債務(wù)人積極適當?shù)穆男衅淞x務(wù)，從而保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。那么房屋租賃合同違約金比例計算。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
雙方在合同中約定逾期付款按租金總額每天收取3%的滯納金過高，原告基于約定向被告主張20萬元的違約金從本案實際情況來看仍然過高，依法應予調(diào)整。在租賃合同中雙方當事人約定違約金的計算辦法，常約定為按所訂租賃物的百分之幾或幾十計算違約金。承租人應按所訂租賃物總值的20%賠償違約金給出租人。責任說第二種觀點認為，違約金是債務(wù)人不履行債務(wù)所應承擔的違約責任。正是依違約金約款產(chǎn)生的違約金債務(wù)是合同的從債務(wù)，違約金才發(fā)生其擔保作用。而持有第二種觀點的論著主要認為合同法設(shè)立違約責任制度，通過懲罰過錯違約，使債務(wù)人積極適當?shù)穆男衅淞x務(wù)，從而保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。關(guān)于房屋租賃合同違約金比例計算的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。
2、約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。”
由于受違約金兼有懲罰性和賠償性的影響。雙方在合同中約定逾期付款按租金總額每天收取3%的滯納金過高，原告基于約定向被告主張20萬元的違約金從本案實際情況來看仍然過高，依法應予調(diào)整。
在租賃合同中雙方當事人約定違約金的計算辦法，常約定為按所訂租賃物的百分之幾或幾十計算違約金。顯然，這種約定存在問題，違反了公平原則。承租人應按所訂租賃物總值的20%賠償違約金給出租人。
所謂不完全履行，是指當事人在履行合同時，沒有按照合同約定的全部履行因素進行履行的情況。這種情況在租賃合同案件中經(jīng)常遇到。當事人雙方約定在每月合同付款期限屆滿后，承租人每月只給付出租人70-80%的租金，如果超期出租人按租金的3%加收承租人的費用。
違約金的主要作用，這一點歷來是學界爭議的焦點。對此，學術(shù)界有三種不同的觀點：
擔保說
一種觀點認為，違約金的主要作用在于擔保合同的履行。認為它“是當前社會主義組織間合同擔保的主要形式，社會主義組織間的經(jīng)濟合同，如果沒有違約金的規(guī)定，就是不完整的”。因而是一種擔保方式（擔保說）。
責任說
第二種觀點認為，違約金是債務(wù)人不履行債務(wù)所應承擔的違約責任。由于違約金與傳統(tǒng)民法中擔保方式存在著性質(zhì)上的差別，所以“違約金不是債的擔保方式，立法和法學理論也不應該要求違約金發(fā)揮債的擔保作用”（責任說）。
折衷說
第三種觀點認為，違約金既是擔保方式，又是違約責任方式（折衷說）。
現(xiàn)在持第三種觀點的人越來越多。其實這三種觀點只是第二種觀點與第三種觀點之爭，因為現(xiàn)在沒有人認為違約金是一種純粹的擔保方式，將其認為是純粹的擔保方式與違約金在各國的運用是不相符的。因而，我們這里只對第二種觀點與第三種觀點進行分析比較。
具體理由
考察一般持第三種觀點的論著其具體理由主要有四：
1、違約金具有從屬性。違約金與違約金的支付不同，前者一般依違約金條款產(chǎn)生，是從屬于合同債務(wù)的從債，后者僅使債的標的。正是依違約金約款產(chǎn)生的違約金債務(wù)是合同的從債務(wù)，違約金才發(fā)生其擔保作用。因為保證、定金、抵押、質(zhì)押等傳統(tǒng)民法的擔保方式也正是為主債實現(xiàn)而設(shè)立的從債，因而才具有擔保性。
2、違約金的設(shè)立可以使當事人預知不履行的后果。在合同訂立以后，當事人對違約可能造成的損失及承擔的責任的范圍，均能事先了解，而當事人為避免承擔支付違約金的責任，就必須正確履行合同。正是從這個意義上說，違約金可以督促當事人嚴格履行合同，確保債權(quán)實現(xiàn)。此點也是違約金與傳統(tǒng)擔保方式相同之處。
3、第二種觀點一般以違約金債務(wù)人喪生清償能力后的實際結(jié)果來否定違約金具有擔保屬性理由不充分。擔保不是保險，它只能在一定程度上起到維護債權(quán)人利益的作用，即使傳統(tǒng)的民法中的擔保方式也不能保證債務(wù)人履行到期履行債務(wù)。
4、由于懲罰性違約金的數(shù)額較多，且多與違約所致?lián)p失無關(guān)，故更能有效的督促當事人履行合同。
而持有第二種觀點的論著主要認為合同法設(shè)立違約責任制度，通過懲罰過錯違約，使債務(wù)人積極適當?shù)穆男衅淞x務(wù)，從而保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。從這個意義上講，違約責任也是對合同的擔保。但是在擔保債權(quán)實現(xiàn)這點上，違約責任畢竟有其不足，主要體現(xiàn)在：要受制于債務(wù)人的財產(chǎn)狀況；作為事后補救顯得消極；在效力上屬于債的范疇而無法與物權(quán)對抗；違約責任多以過錯為要件而對于無過錯情形無濟于事。而在將違約責任同債的擔保做分析比較之后，可以發(fā)現(xiàn)如果說違約金有擔保功能，那也沒有超出其他違約責任方式所具有的擔保作用的限度，因而從其擔保力不夠來最終反對其具有擔保屬性。
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