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房?jī)r(jià)變動(dòng)引起的房屋交易糾紛問題
王學(xué)瑞律師2021.12.29788人閱讀
導(dǎo)讀：
——政策變化導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)就筆者去年接觸到的二手房屋買賣合同的糾紛來說，咨詢者多為賣方。然而，自今年4月下旬以來，向筆者咨詢的當(dāng)事人多為二手房買賣合同的買方，由于國家抑制房?jī)r(jià)政策的不斷出臺(tái)，房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)無法避免。除此之外，甲方和乙方在當(dāng)日另行簽訂了《二手房買賣補(bǔ)充協(xié)議》，該協(xié)議規(guī)定除支付29萬的房款之外，乙方還要在房屋過戶手續(xù)向甲方支付100多萬的房屋裝修及室內(nèi)設(shè)施費(fèi)用。在5月份的時(shí)候，乙方向甲方提出，由于國家信貸政策發(fā)生了重大變動(dòng)，導(dǎo)致房屋價(jià)款發(fā)生了不可預(yù)期的變動(dòng)，應(yīng)當(dāng)屬于不可抗力或者情勢(shì)變更的是由，因此其有權(quán)解除合同。那么房?jī)r(jià)變動(dòng)引起的房屋交易糾紛問題。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。
——政策變化導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)就筆者去年接觸到的二手房屋買賣合同的糾紛來說，咨詢者多為賣方。然而，自今年4月下旬以來，向筆者咨詢的當(dāng)事人多為二手房買賣合同的買方，由于國家抑制房?jī)r(jià)政策的不斷出臺(tái)，房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)無法避免。除此之外，甲方和乙方在當(dāng)日另行簽訂了《二手房買賣補(bǔ)充協(xié)議》，該協(xié)議規(guī)定除支付29萬的房款之外，乙方還要在房屋過戶手續(xù)向甲方支付100多萬的房屋裝修及室內(nèi)設(shè)施費(fèi)用。在5月份的時(shí)候，乙方向甲方提出，由于國家信貸政策發(fā)生了重大變動(dòng)，導(dǎo)致房屋價(jià)款發(fā)生了不可預(yù)期的變動(dòng)，應(yīng)當(dāng)屬于不可抗力或者情勢(shì)變更的是由，因此其有權(quán)解除合同。關(guān)于房?jī)r(jià)變動(dòng)引起的房屋交易糾紛問題的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。
——政策變化導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)
就筆者去年接觸到的二手房屋買賣合同的糾紛來說，咨詢者多為賣方。原因很簡(jiǎn)單，賣方在簽訂合同之后，房?jī)r(jià)不斷上漲，每天的上升幅度都很大，以致賣方寧愿毀約，寧可賠償買方雙倍的定金或者支付違約金并且賠償中介費(fèi)，也不愿繼續(xù)履行合同和辦理過戶手續(xù)。然而，自今年4月下旬以來，向筆者咨詢的當(dāng)事人多為二手房買賣合同的買方，由于國家抑制房?jī)r(jià)政策的不斷出臺(tái)，房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)無法避免。在這種情況，很多投機(jī)性較強(qiáng)的買方寧可喪失已經(jīng)支付的定金、中介費(fèi)用甚至是違約金，也不愿繼續(xù)支付房款履行合同。此外，二手房買賣合同中還經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)，買賣雙方在中介的居間下，往往為了少交過戶稅費(fèi)而故意做“陰陽合同”，陽合同提交給有關(guān)政府部門，在上面故意做低價(jià)格，陰合同由雙方自行簽訂，具體房款支付等按照陰合同執(zhí)行。
那么，國家政策變動(dòng)是否屬于不可抗力而使違約方免于違約責(zé)任?如果非屬不可抗力，那么買方違約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么違約責(zé)任?陰陽合同到底哪個(gè)有效?陰陽合同是否影響違約責(zé)任的承擔(dān)?鑒于上述種種問題，筆者結(jié)合最近接到的一個(gè)咨詢案例，擬回答上述問題。
宏觀背景介紹：
今年年初，國務(wù)院辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)【2010】4號(hào))，提出要加大差別化信貸政策的執(zhí)行力度，具體是指要求各大銀行通過嚴(yán)格設(shè)定執(zhí)行二套房貸款門款政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，從而抑制投資投機(jī)性購房需求。對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。
2010年4月17日，針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)上漲以及投機(jī)性購房者頻現(xiàn)，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(國發(fā)【2010】10號(hào))，要求各大銀行實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。要點(diǎn)如下：對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定，而且對(duì)于個(gè)別地區(qū)，甚至有權(quán)暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。同樣，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民也要暫停發(fā)放購買住房貸款。此外，文件還要求住建部要會(huì)同央行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。[page]
顯然，國發(fā)【2010】10號(hào)文相對(duì)與年初的國辦發(fā)【2010】4號(hào)文相比，不論是從發(fā)文機(jī)關(guān)的層級(jí)上講，還是從調(diào)控力度上講，都上升了一個(gè)級(jí)別。
案例介紹：
2010年3月20日，賣方甲和買方乙在中介的居間下，簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，將北京市朝陽區(qū)的一處房產(chǎn)賣給乙方。為了履行本合同，甲方已經(jīng)將房屋的抵押注銷手續(xù)辦完，乙方支付了全部中介費(fèi)用(注幾乎已成行內(nèi)慣例)。根據(jù)本合同，甲方建筑面積100來平米的房子以29萬的價(jià)格賣給乙方，乙方在簽訂合同當(dāng)時(shí)向甲方支付了2萬元的定金。該合同只約定了逾期付款的違約金，并未明確約定解除合同的違約金。除此之外，甲方和乙方在當(dāng)日另行簽訂了《二手房買賣補(bǔ)充協(xié)議》，該協(xié)議規(guī)定除支付29萬的房款之外，乙方還要在房屋過戶手續(xù)向甲方支付100多萬的房屋裝修及室內(nèi)設(shè)施費(fèi)用。如果一方違約，另一方應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于合同金額10%的違約金。
在5月份的時(shí)候，乙方向甲方提出，由于國家信貸政策發(fā)生了重大變動(dòng)，導(dǎo)致房屋價(jià)款發(fā)生了不可預(yù)期的變動(dòng)，應(yīng)當(dāng)屬于不可抗力或者情勢(shì)變更的是由，因此其有權(quán)解除合同。并且，乙方已向有關(guān)機(jī)關(guān)咨詢過，做低房屋交易價(jià)款逃避交稅是違法的，存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)，因此合同是無效的，其有權(quán)要求甲方返還定金。
律師分析：
國家政策變動(dòng)是否屬于“不可抗力”或者適用于“情勢(shì)變更”?
根據(jù)《民法通則》以及《合同法》的相關(guān)條款，可知“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。因此，構(gòu)成不可抗力，必須滿足這幾個(gè)條件：1、該事件是當(dāng)事人雙方在簽訂合同時(shí)無法預(yù)見的;2、該事件在發(fā)生之前并不能會(huì)當(dāng)事人的意志或行為而能夠避免;3、該事件發(fā)生之后，當(dāng)事人雙方無法克服該事件產(chǎn)生后果。
根據(jù)《合同法》第94條規(guī)定，當(dāng)不可抗力致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，當(dāng)事人一方是可以解除合同;根據(jù)《合同法》第117條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。由此可以看出，當(dāng)事人并不能任意濫用不可抗力，并非只要發(fā)生不可抗力，一方當(dāng)事人的責(zé)任就理所當(dāng)然地被免除。
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