最高人民法院經審理認為：永寧村未經批準在集體土地上擅自建房并出租給該村之外的其他單位用于商業經營，違反了國家有關土地管理法律、法規的規定，該租賃合同為無效合同，一審判決租賃合同有效并予以解除不當，應予糾正。造成合同無效，紫霧酒家和永寧村均有過錯，應各自承擔相應的經濟損失。該通告發出后，永寧村與各租賃戶未能取得一致意見。紫霧酒家等4戶因搬遷補償費用未能達成一致意見，不同意搬遷，遭到永寧村等人采取砸門等強行拆遷措施，雙方發生爭議。1994年7月12日，紫霧酒家以永寧村為被告向陜西省高級人民法院起訴，要求賠償房屋裝修損失、營業損失，給付搬家補助費等。關于因土地征用問題引起的租賃糾紛的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

最高人民法院經審理認為：永寧村未經批準在集體土地上擅自建房并出租給該村之外的其他單位用于商業經營，違反了國家有關土地管理法律、法規的規定，該租賃合同為無效合同，一審判決租賃合同有效并予以解除不當，應予糾正。造成合同無效，紫霧酒家和永寧村均有過錯，應各自承擔相應的經濟損失。

1992年6月30日，紫霧酒家與永寧村簽訂了《房屋租賃合同》，約定：紫霧酒家租賃永寧村坐落在西安賓館北側門面房5間、庫房5間，面積約300平方米，租期3年，租金每年兩萬元，勞力退養金兩萬元，每半年支付一次;并約定租賃期內承租方可對房屋進行裝修改造等。該合同由西安市碑林lX-r商行政管理局進行了簽訂，嗣后，雙方均按約予以履行。

1994年3月25日，碑林區人民政府統一征地辦公室(以下簡稱區統征辦)根據市統征辦的委托，與永寧村簽訂了征地協議，代表政府為陜西海潤物業發展有限公司房地產開發建設征用永寧村村辦企業用地5畝、菜地14.979畝，由區統征辦支付土地補償費、安置補助費、集體土地原有附著物補償費共計6，293，385元。協議還約定，由永寧村負責被征用土地上的單位和個人拆遷，市、區統征辦派人協助。1994年4月12日，市、區統征辦發出聯合通告，要求“自本通告發布10日內，凡在被征用土地上與永寧村村委會簽訂有房地產租賃合同的單位和個人，必須辦理完畢合同終止手續并搬離現場。逾期，由政府依法強行拆除，后果自負”。1994年6月1日，永寧村向紫霧酒家等租賃戶送達了永寧村的“通告”指出：根據西安市人民政府(93)107號文件精神，永寧村位于西安賓館北側(原村辦企業用地)19.979畝集體土地，已于—1994年3月25日被建設單位正式規劃征用，根據建設單位與永寧簽訂的協議，永寧村必須在1994年6月17日前將被征用的土地提交給建設單位使用，如未在規定之期限內提交給用地單位，每超出一天將按1%o滯納金給予罰款，所以，請各承租戶支持其工作，盡快騰出所占的房屋，在一周內交還給永寧村。該通告發出后，永寧村與各租賃戶未能取得一致意見。1994年6月15日，西安市和碑林區兩級政府的負責人召集有關行政部門的領導、永寧村的村干部、租賃經營戶的代表共38人在西安賓館召開了永寧村土地征用、拆遷工作協調會議，并形成了會議紀要，確定：合同期滿的要依法拆遷，合同未到期的，在不增加永寧村負擔的情況下，由永寧村和市、區統征辦協調解決。但會后各方仍未達成協調解決的意見。

1994年6月26日，水寧村與市統征辦現場負責人孫玉林達成委托協議，該協議約定，永寧村把上述被征用土地上的21戶承租戶的搬遷工作委托給孫玉林等人完成，具體實施方案由孫玉林和市、區統征辦商定。1994年6月27日，區統征辦、永寧村又與孫玉林達成承包協議，約定由孫玉林將長安北路西側、西案賓館北側、長興飯店南側的紫霧酒家的21戶承租戶進行搬遷，并約定了承包總費用、時間、人員組成等具體事項。隨后，承包人在市、區統征辦的指揮、協助下開始做上述21戶的搬遷工作，其中17戶從市統征辦領取了補償費后自行搬遷。紫霧酒家等4戶因搬遷補償費用未能達成一致意見，不同意搬遷，遭到永寧村等人采取砸門等強行拆遷措施，雙方發生爭議。1994年7月12日，紫霧酒家以永寧村為被告向陜西省高級人民法院起訴，要求賠償房屋裝修損失、營業損失，給付搬家補助費等。一審法院受理后，于1994年7月21日下達停止拆隊裁定書。同年8月1日，一審法院委托西安市房地產評估所對紫霧酒家等四承租戶的房屋裝飾進行造價評估，雙方當事人均到現場勘察丈量。8月3日，因紫霧酒家等四承租戶提出永寧村的訴訟代理人孫玉林與評估所的工作人員均是西安市房地產管理局的工作人員，對評估單位提出異議，一審法院又委托陜西資產評估公司進行評估，并同樣由雙方當事人到場進行了現場勘察丈量。陜西資產評估公司對紫霧酒家的裝飾工程的評估結論為112，402.42元。8月4日，一審法院裁定恢復對紫霧酒家等四承租戶租賃房屋的拆除。一審法院在審理期間，決定追加市統征辦為共同被告參加訴訟。

另查明：本案租賃合同中所租賃的房屋是永寧村未經批準在自己所有的集體土地上建造的。

陜西省高級人民法院經審理認為，紫霧酒家與永寧村房屋租賃合同，系雙方自愿簽訂，并經碑林區工商行政管理部門鑒證，應認定為合法有效，但由于該房屋附著的土地被征用，致使合同無法履行，故應解除該房屋租賃合同。市統征辦委托并會同統征辦共同實施征地方案時，對征用土地上的承租戶紫霧酒家未作妥善處理，即聯合發布通知，強行限期要求辦理合同終止手續并搬離現場不妥。后因紫霧酒家逾期搬遷又雇傭民工強行對其營業場所進行了部分拆除，構成了侵權，應承擔侵權賠償的民事責任。市統征辦在征用永寧村土地時沒有充分考慮紫霧酒家租賃永寧村房屋進行經營活動的實際情況，在其財務會計憑證《搬遷戶補償冊》上對紫霧酒家等四戶以外的承租戶均做了不同數額的補償，故對紫霧酒家的經濟損失亦應由市統征辦補償。永寧村作為出租方，在拆遷過程中未告知市、區統征辦其與紫霧酒家的房屋租賃合同尚未期滿，同時也未積極協助有關單位處理好與各承租戶拆遷補償等事宜，給紫霧酒家造成的經濟損失亦應承擔相應的民事責任。依據國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《西安市城市建設拆遷安置辦法》、《陜西省土地管理實施辦法》的規定，市統征辦應承擔紫霧酒家的房屋裝飾補償費、租賃房屋合同尚未履行完畢另行租賃房屋的差價、搬運費及經濟損失。因拆遷造成生產經營企業停產、歇業的，除按規定給予補償費外，還應按拆遷前6個月的月平均利潤計算補償。紫霧酒家未向法庭提供國家稅務部門出具的稅票，無法認定其具體損失，原租賃房屋合同期限未滿而另行簽訂的房屋租賃合同因其主體是驪山微電子中心，不予采信，其提供的搬運費證據，依法予以確認，房屋裝飾以陜西資產評估公司的評估報告為準。據此判決：一、解除紫霧酒家與永寧村1992年6月30日簽訂的房屋租賃合同。二、市統征辦于判決生效后10日內向紫霧酒家補償房屋裝飾費、搬運費共計人民幣122，410.42元。三、駁回紫霧酒家其余的訴訟請求。案件受理費7576.79元，鑒定費500元，由永寧承擔2076.79元，市統征辦承擔6000元。

紫霧酒家和市統征辦對一審判決均不服，向最高人民法院提起上訴。最高人民法院經審理認為：永寧村未經批準在集體土地上擅自建房并出租給該村之外的其他單位用于商業經營，違反了國家有關土地管理法律、法規的規定，該租賃合同為無效合同，一審判決租賃合同有效并予以解除不當，應予糾正。造成合同無效，紫霧酒家和永寧村均有過錯，應各自承擔相應的經濟損失。紫霧酒家未經認真審查，租用永寧村擅自建設的房屋進行商業經營，停業損失應當自行承擔;永寧村應當知道其所建的房屋不得出租給其他單位用于商業經營，并在明知該房所占用的土地被征用的情況下，仍然與紫霧酒家簽訂為期3年的房屋租賃合同，并允許紫霧酒家進行裝修，故應補償紫霧酒家的裝修費用。市統征辦委托區統征辦和永寧達成了征地補償協議，支付了永寧村包括拆遷房屋補償費在內的征地補償費，因此，永寧村應在協議生效后按照規定將被征用的土地及地上附著的房屋無償交給市統征辦拆除或者自行拆除。市統征辦依法拆除已被征用的土地上的附著房屋屬于合法行為，不構成民事侵權。永寧村在房屋拆遷公告公布后，沒有妥善終止與紫霧酒家的房屋租賃關系，即采取強制手段拆除出租的房屋不當，應適當支付紫霧酒家的搬遷費用。因永寧村對紫霧酒家承擔裝修費的補償責任。則不再承擔侵權的民事責任。紫霧酒家拆請由永寧村賠償另行租房差價損失的主張，因永寧村不能繼續出租房屋是政府的征地行為引起的，且紫霧酒家對簽訂該無效租賃合同也有過錯，故該部分損失應由紫霧酒家自行承擔。本案是紫霧酒家與永寧村因房屋租賃合同糾紛提起訴訟，一審判決市統征辦應承擔紫霧酒家的房屋裝飾補償費，租賃房屋合同未履行完畢另行租賃房屋的差價、搬運費及經濟損失等，依據不足，依法予以糾正。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(三)項的規定，最高人民法院于1999年9月27日以(1999)民終字第34號民事判決書判決如下：[page]

一、撤銷陜西省高級人民法院(1994)陜民初字第1—1號民事判決。

二、紫霧酒家與永寧村1992年6月30日簽訂的房屋租賃合同無效。

三、永寧村于本判決生效后十日內向紫霧酒家補償房屋裝飾費、搬運費122，410.42元;逾期付款按中國人民銀行同期貸款利率加倍支付利息。

四、駁回紫霧酒家的其他訴訟請求。

一審、二審案件受理費共15，153.58元，由紫霧酒家負擔3153.58元，永寧村負擔12，000元;鑒定費500元，紫霧酒家和永寧村各負擔250元。