最高人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：永寧村未經(jīng)批準(zhǔn)在集體土地上擅自建房并出租給該村之外的其他單位用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，違反了國(guó)家有關(guān)土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定，該租賃合同為無(wú)效合同，一審判決租賃合同有效并予以解除不當(dāng)，應(yīng)予糾正。造成合同無(wú)效，紫霧酒家和永寧村均有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。該通告發(fā)出后，永寧村與各租賃戶(hù)未能取得一致意見(jiàn)。紫霧酒家等4戶(hù)因搬遷補(bǔ)償費(fèi)用未能達(dá)成一致意見(jiàn)，不同意搬遷，遭到永寧村等人采取砸門(mén)等強(qiáng)行拆遷措施，雙方發(fā)生爭(zhēng)議。1994年7月12日，紫霧酒家以永寧村為被告向陜西省高級(jí)人民法院起訴，要求賠償房屋裝修損失、營(yíng)業(yè)損失，給付搬家補(bǔ)助費(fèi)等。關(guān)于因土地征用問(wèn)題引起的租賃糾紛的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

最高人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：永寧村未經(jīng)批準(zhǔn)在集體土地上擅自建房并出租給該村之外的其他單位用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，違反了國(guó)家有關(guān)土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定，該租賃合同為無(wú)效合同，一審判決租賃合同有效并予以解除不當(dāng)，應(yīng)予糾正。造成合同無(wú)效，紫霧酒家和永寧村均有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。

1992年6月30日，紫霧酒家與永寧村簽訂了《房屋租賃合同》，約定：紫霧酒家租賃永寧村坐落在西安賓館北側(cè)門(mén)面房5間、庫(kù)房5間，面積約300平方米，租期3年，租金每年兩萬(wàn)元，勞力退養(yǎng)金兩萬(wàn)元，每半年支付一次;并約定租賃期內(nèi)承租方可對(duì)房屋進(jìn)行裝修改造等。該合同由西安市碑林lX-r商行政管理局進(jìn)行了簽訂，嗣后，雙方均按約予以履行。

1994年3月25日，碑林區(qū)人民政府統(tǒng)一征地辦公室(以下簡(jiǎn)稱(chēng)區(qū)統(tǒng)征辦)根據(jù)市統(tǒng)征辦的委托，與永寧村簽訂了征地協(xié)議，代表政府為陜西海潤(rùn)物業(yè)發(fā)展有限公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)征用永寧村村辦企業(yè)用地5畝、菜地14.979畝，由區(qū)統(tǒng)征辦支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、集體土地原有附著物補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)6，293，385元。協(xié)議還約定，由永寧村負(fù)責(zé)被征用土地上的單位和個(gè)人拆遷，市、區(qū)統(tǒng)征辦派人協(xié)助。1994年4月12日，市、區(qū)統(tǒng)征辦發(fā)出聯(lián)合通告，要求“自本通告發(fā)布10日內(nèi)，凡在被征用土地上與永寧村村委會(huì)簽訂有房地產(chǎn)租賃合同的單位和個(gè)人，必須辦理完畢合同終止手續(xù)并搬離現(xiàn)場(chǎng)。逾期，由政府依法強(qiáng)行拆除，后果自負(fù)”。1994年6月1日，永寧村向紫霧酒家等租賃戶(hù)送達(dá)了永寧村的“通告”指出：根據(jù)西安市人民政府(93)107號(hào)文件精神，永寧村位于西安賓館北側(cè)(原村辦企業(yè)用地)19.979畝集體土地，已于—1994年3月25日被建設(shè)單位正式規(guī)劃征用，根據(jù)建設(shè)單位與永寧簽訂的協(xié)議，永寧村必須在1994年6月17日前將被征用的土地提交給建設(shè)單位使用，如未在規(guī)定之期限內(nèi)提交給用地單位，每超出一天將按1%o滯納金給予罰款，所以，請(qǐng)各承租戶(hù)支持其工作，盡快騰出所占的房屋，在一周內(nèi)交還給永寧村。該通告發(fā)出后，永寧村與各租賃戶(hù)未能取得一致意見(jiàn)。1994年6月15日，西安市和碑林區(qū)兩級(jí)政府的負(fù)責(zé)人召集有關(guān)行政部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)、永寧村的村干部、租賃經(jīng)營(yíng)戶(hù)的代表共38人在西安賓館召開(kāi)了永寧村土地征用、拆遷工作協(xié)調(diào)會(huì)議，并形成了會(huì)議紀(jì)要，確定：合同期滿(mǎn)的要依法拆遷，合同未到期的，在不增加永寧村負(fù)擔(dān)的情況下，由永寧村和市、區(qū)統(tǒng)征辦協(xié)調(diào)解決。但會(huì)后各方仍未達(dá)成協(xié)調(diào)解決的意見(jiàn)。

1994年6月26日，水寧村與市統(tǒng)征辦現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人孫玉林達(dá)成委托協(xié)議，該協(xié)議約定，永寧村把上述被征用土地上的21戶(hù)承租戶(hù)的搬遷工作委托給孫玉林等人完成，具體實(shí)施方案由孫玉林和市、區(qū)統(tǒng)征辦商定。1994年6月27日，區(qū)統(tǒng)征辦、永寧村又與孫玉林達(dá)成承包協(xié)議，約定由孫玉林將長(zhǎng)安北路西側(cè)、西案賓館北側(cè)、長(zhǎng)興飯店南側(cè)的紫霧酒家的21戶(hù)承租戶(hù)進(jìn)行搬遷，并約定了承包總費(fèi)用、時(shí)間、人員組成等具體事項(xiàng)。隨后，承包人在市、區(qū)統(tǒng)征辦的指揮、協(xié)助下開(kāi)始做上述21戶(hù)的搬遷工作，其中17戶(hù)從市統(tǒng)征辦領(lǐng)取了補(bǔ)償費(fèi)后自行搬遷。紫霧酒家等4戶(hù)因搬遷補(bǔ)償費(fèi)用未能達(dá)成一致意見(jiàn)，不同意搬遷，遭到永寧村等人采取砸門(mén)等強(qiáng)行拆遷措施，雙方發(fā)生爭(zhēng)議。1994年7月12日，紫霧酒家以永寧村為被告向陜西省高級(jí)人民法院起訴，要求賠償房屋裝修損失、營(yíng)業(yè)損失，給付搬家補(bǔ)助費(fèi)等。一審法院受理后，于1994年7月21日下達(dá)停止拆隊(duì)裁定書(shū)。同年8月1日，一審法院委托西安市房地產(chǎn)評(píng)估所對(duì)紫霧酒家等四承租戶(hù)的房屋裝飾進(jìn)行造價(jià)評(píng)估，雙方當(dāng)事人均到現(xiàn)場(chǎng)勘察丈量。8月3日，因紫霧酒家等四承租戶(hù)提出永寧村的訴訟代理人孫玉林與評(píng)估所的工作人員均是西安市房地產(chǎn)管理局的工作人員，對(duì)評(píng)估單位提出異議，一審法院又委托陜西資產(chǎn)評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，并同樣由雙方當(dāng)事人到場(chǎng)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察丈量。陜西資產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)紫霧酒家的裝飾工程的評(píng)估結(jié)論為112，402.42元。8月4日，一審法院裁定恢復(fù)對(duì)紫霧酒家等四承租戶(hù)租賃房屋的拆除。一審法院在審理期間，決定追加市統(tǒng)征辦為共同被告參加訴訟。

另查明：本案租賃合同中所租賃的房屋是永寧村未經(jīng)批準(zhǔn)在自己所有的集體土地上建造的。

陜西省高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，紫霧酒家與永寧村房屋租賃合同，系雙方自愿簽訂，并經(jīng)碑林區(qū)工商行政管理部門(mén)鑒證，應(yīng)認(rèn)定為合法有效，但由于該房屋附著的土地被征用，致使合同無(wú)法履行，故應(yīng)解除該房屋租賃合同。市統(tǒng)征辦委托并會(huì)同統(tǒng)征辦共同實(shí)施征地方案時(shí)，對(duì)征用土地上的承租戶(hù)紫霧酒家未作妥善處理，即聯(lián)合發(fā)布通知，強(qiáng)行限期要求辦理合同終止手續(xù)并搬離現(xiàn)場(chǎng)不妥。后因紫霧酒家逾期搬遷又雇傭民工強(qiáng)行對(duì)其營(yíng)業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行了部分拆除，構(gòu)成了侵權(quán)，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)賠償?shù)拿袷仑?zé)任。市統(tǒng)征辦在征用永寧村土地時(shí)沒(méi)有充分考慮紫霧酒家租賃永寧村房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的實(shí)際情況，在其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)憑證《搬遷戶(hù)補(bǔ)償冊(cè)》上對(duì)紫霧酒家等四戶(hù)以外的承租戶(hù)均做了不同數(shù)額的補(bǔ)償，故對(duì)紫霧酒家的經(jīng)濟(jì)損失亦應(yīng)由市統(tǒng)征辦補(bǔ)償。永寧村作為出租方，在拆遷過(guò)程中未告知市、區(qū)統(tǒng)征辦其與紫霧酒家的房屋租賃合同尚未期滿(mǎn)，同時(shí)也未積極協(xié)助有關(guān)單位處理好與各承租戶(hù)拆遷補(bǔ)償?shù)仁乱耍o紫霧酒家造成的經(jīng)濟(jì)損失亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。依據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《西安市城市建設(shè)拆遷安置辦法》、《陜西省土地管理實(shí)施辦法》的規(guī)定，市統(tǒng)征辦應(yīng)承擔(dān)紫霧酒家的房屋裝飾補(bǔ)償費(fèi)、租賃房屋合同尚未履行完畢另行租賃房屋的差價(jià)、搬運(yùn)費(fèi)及經(jīng)濟(jì)損失。因拆遷造成生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)停產(chǎn)、歇業(yè)的，除按規(guī)定給予補(bǔ)償費(fèi)外，還應(yīng)按拆遷前6個(gè)月的月平均利潤(rùn)計(jì)算補(bǔ)償。紫霧酒家未向法庭提供國(guó)家稅務(wù)部門(mén)出具的稅票，無(wú)法認(rèn)定其具體損失，原租賃房屋合同期限未滿(mǎn)而另行簽訂的房屋租賃合同因其主體是驪山微電子中心，不予采信，其提供的搬運(yùn)費(fèi)證據(jù)，依法予以確認(rèn)，房屋裝飾以陜西資產(chǎn)評(píng)估公司的評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)。據(jù)此判決：一、解除紫霧酒家與永寧村1992年6月30日簽訂的房屋租賃合同。二、市統(tǒng)征辦于判決生效后10日內(nèi)向紫霧酒家補(bǔ)償房屋裝飾費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi)共計(jì)人民幣122，410.42元。三、駁回紫霧酒家其余的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)7576.79元，鑒定費(fèi)500元，由永寧承擔(dān)2076.79元，市統(tǒng)征辦承擔(dān)6000元。

紫霧酒家和市統(tǒng)征辦對(duì)一審判決均不服，向最高人民法院提起上訴。最高人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：永寧村未經(jīng)批準(zhǔn)在集體土地上擅自建房并出租給該村之外的其他單位用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，違反了國(guó)家有關(guān)土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定，該租賃合同為無(wú)效合同，一審判決租賃合同有效并予以解除不當(dāng)，應(yīng)予糾正。造成合同無(wú)效，紫霧酒家和永寧村均有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。紫霧酒家未經(jīng)認(rèn)真審查，租用永寧村擅自建設(shè)的房屋進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，停業(yè)損失應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān);永寧村應(yīng)當(dāng)知道其所建的房屋不得出租給其他單位用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，并在明知該房所占用的土地被征用的情況下，仍然與紫霧酒家簽訂為期3年的房屋租賃合同，并允許紫霧酒家進(jìn)行裝修，故應(yīng)補(bǔ)償紫霧酒家的裝修費(fèi)用。市統(tǒng)征辦委托區(qū)統(tǒng)征辦和永寧達(dá)成了征地補(bǔ)償協(xié)議，支付了永寧村包括拆遷房屋補(bǔ)償費(fèi)在內(nèi)的征地補(bǔ)償費(fèi)，因此，永寧村應(yīng)在協(xié)議生效后按照規(guī)定將被征用的土地及地上附著的房屋無(wú)償交給市統(tǒng)征辦拆除或者自行拆除。市統(tǒng)征辦依法拆除已被征用的土地上的附著房屋屬于合法行為，不構(gòu)成民事侵權(quán)。永寧村在房屋拆遷公告公布后，沒(méi)有妥善終止與紫霧酒家的房屋租賃關(guān)系，即采取強(qiáng)制手段拆除出租的房屋不當(dāng)，應(yīng)適當(dāng)支付紫霧酒家的搬遷費(fèi)用。因永寧村對(duì)紫霧酒家承擔(dān)裝修費(fèi)的補(bǔ)償責(zé)任。則不再承擔(dān)侵權(quán)的民事責(zé)任。紫霧酒家拆請(qǐng)由永寧村賠償另行租房差價(jià)損失的主張，因永寧村不能繼續(xù)出租房屋是政府的征地行為引起的，且紫霧酒家對(duì)簽訂該無(wú)效租賃合同也有過(guò)錯(cuò)，故該部分損失應(yīng)由紫霧酒家自行承擔(dān)。本案是紫霧酒家與永寧村因房屋租賃合同糾紛提起訴訟，一審判決市統(tǒng)征辦應(yīng)承擔(dān)紫霧酒家的房屋裝飾補(bǔ)償費(fèi)，租賃房屋合同未履行完畢另行租賃房屋的差價(jià)、搬運(yùn)費(fèi)及經(jīng)濟(jì)損失等，依據(jù)不足，依法予以糾正。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(三)項(xiàng)的規(guī)定，最高人民法院于1999年9月27日以(1999)民終字第34號(hào)民事判決書(shū)判決如下：[page]

一、撤銷(xiāo)陜西省高級(jí)人民法院(1994)陜民初字第1—1號(hào)民事判決。

二、紫霧酒家與永寧村1992年6月30日簽訂的房屋租賃合同無(wú)效。

三、永寧村于本判決生效后十日內(nèi)向紫霧酒家補(bǔ)償房屋裝飾費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi)122，410.42元;逾期付款按中國(guó)人民銀行同期貸款利率加倍支付利息。

四、駁回紫霧酒家的其他訴訟請(qǐng)求。

一審、二審案件受理費(fèi)共15，153.58元，由紫霧酒家負(fù)擔(dān)3153.58元，永寧村負(fù)擔(dān)12，000元;鑒定費(fèi)500元，紫霧酒家和永寧村各負(fù)擔(dān)250元。