3年后，廣州50家業(yè)委會(huì)聯(lián)合追討維修資金，發(fā)表《業(yè)主維權(quán)的第一份聯(lián)合宣言》。167戶(hù)業(yè)主將按照房屋建筑面積比例得到相應(yīng)份額的維修資金，這筆錢(qián)將被存入每個(gè)業(yè)主的維修資金專(zhuān)用卡。孫威力表示，維修資金必須受到業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督，由全體業(yè)主提出使用的方法。2006年1月，廣州中院以“雙方當(dāng)事人未就維修資金事項(xiàng)通過(guò)平等協(xié)商設(shè)立權(quán)利義務(wù)關(guān)系”為由駁回業(yè)主起訴。“東悅居物業(yè)維修資金的案子出現(xiàn)后，給開(kāi)發(fā)商的追繳通知書(shū)一直沒(méi)有停止過(guò)，市房管局一直都在積極為業(yè)主追討，其中包括從行政上對(duì)開(kāi)發(fā)商作出限制。關(guān)于維修資金糾紛的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

廣州“維修資金第一案”的告捷象征著業(yè)主自治的勝利，民主法制的勝利，也說(shuō)明公民權(quán)利的維護(hù)、社會(huì)正義的實(shí)現(xiàn)有賴(lài)于強(qiáng)有力的政府監(jiān)管。

該案的告捷還為其他業(yè)主追討維修資金提供了示范，進(jìn)一步明確了1998年10月1日至2003年8月31日期間的繳交主體應(yīng)為開(kāi)發(fā)商。

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“第一案”引發(fā)的眾多小區(qū)的追討行動(dòng)還促進(jìn)了相關(guān)政策法規(guī)的完善。而至少8億元維修資金能否全數(shù)追回，則需要從制度上加強(qiáng)政府的監(jiān)管權(quán)力，從制度建設(shè)上保障維修資金的安全有效。

昨天10時(shí)，廣州五羊新城一棟31層高樓的天臺(tái)上，一個(gè)特殊的新聞發(fā)布會(huì)在召開(kāi)，城內(nèi)10多家媒體的記者頂著烈日，分享了孫威力和他的鄰居們的喜訊。年輕的律師周玉忠則一邊擦汗水，一邊握著話(huà)筒大聲說(shuō)：“這是民主法制的勝利，業(yè)主自治的勝利!

孫是東悅居小區(qū)業(yè)委會(huì)主任。四年前，孫和他的鄰居發(fā)現(xiàn)小區(qū)的電梯壞了，并由此追問(wèn)出小區(qū)開(kāi)發(fā)商拖欠業(yè)主100多萬(wàn)元維修資金的驚人發(fā)現(xiàn)。2003年8月，業(yè)主以開(kāi)發(fā)商不繳納物業(yè)維修資金為由，把開(kāi)發(fā)商告上法院，這被稱(chēng)為“廣州維修資金第一案”。此案歷經(jīng)三年訴訟，四個(gè)裁決，影響波及全國(guó)。并引發(fā)了廣州乃至多個(gè)大城市的追討風(fēng)暴。3年后，廣州50家業(yè)委會(huì)聯(lián)合追討維修資金，發(fā)表《業(yè)主維權(quán)的第一份聯(lián)合宣言》。

孫威力興奮地對(duì)記者說(shuō)，約10天前，廣州市房管局的有關(guān)人員通知他，開(kāi)發(fā)商已將拖欠東悅居業(yè)主的187萬(wàn)維修資金全數(shù)存入政府指定的專(zhuān)用賬戶(hù)。167戶(hù)業(yè)主將按照房屋建筑面積比例得到相應(yīng)份額的維修資金，這筆錢(qián)將被存入每個(gè)業(yè)主的維修資金專(zhuān)用卡。

維修資金將用于墻體電梯維修

歷經(jīng)近四年風(fēng)波，東悅居已經(jīng)越發(fā)老舊，部分墻體的瓷磚甚至出現(xiàn)了嚴(yán)重脫落，及時(shí)到位的維修資金正好派上維修用途。孫威力表示，維修資金必須受到業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督，由全體業(yè)主提出使用的方法。

律師周玉忠則認(rèn)為，業(yè)主自治機(jī)制必須不斷完善，業(yè)主大會(huì)可以授權(quán)單元樓的業(yè)主自己決策使用維修資金，如一個(gè)單元樓的電梯壞了，就由該單元樓的業(yè)主決定如何及時(shí)動(dòng)用維修資金加以維修，而不必經(jīng)過(guò)整個(gè)小區(qū)三分之二以上的業(yè)主同意。

廣州市房管局披露追繳內(nèi)幕：從行政上對(duì)開(kāi)發(fā)商作出限制

東悅居的維修資金是怎樣追討回來(lái)的?此案代理律師周玉忠昨天披露了一個(gè)此前不為人知的情況。

周玉忠介紹，2005年10月，“維修資金第一案”取得新證據(jù)，并鬧到廣州市中級(jí)人民法院。2006年1月，廣州中院以“雙方當(dāng)事人未就維修資金事項(xiàng)通過(guò)平等協(xié)商設(shè)立權(quán)利義務(wù)關(guān)系”為由駁回業(yè)主起訴。

該法院還認(rèn)為，法律、法規(guī)對(duì)物業(yè)管理維修基金的收取、使用和管理賦予了行政主管部門(mén)先行處理的職責(zé)。在雙方當(dāng)事人未就物業(yè)管理維修資金繳納問(wèn)題平等協(xié)商達(dá)成協(xié)議的情況下，從本質(zhì)上說(shuō)當(dāng)事人就此承擔(dān)的是行政法上的義務(wù)，應(yīng)由行政主管部門(mén)前置處理為宜。

此前，“第一案”曾在廣州市原東山區(qū)法院、中院和廣東省高院之間流轉(zhuǎn)，當(dāng)時(shí)媒體形容為“踢皮球”，最終皮球從法院被踢到了行政主管部門(mén)房管局。但正是這使事情出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。

廣州市國(guó)土房屋管理局物業(yè)管理處長(zhǎng)楊承志接受本報(bào)采訪(fǎng)時(shí)首先表示，“作為行政部門(mén)，應(yīng)依法行政，法律沒(méi)有規(guī)定的不能做。”他說(shuō)，包括東悅居等樓盤(pán)在內(nèi)的物業(yè)維修基資金的追討，都是依照法律法規(guī)的要求進(jìn)行的。

“東悅居物業(yè)維修資金的案子出現(xiàn)后，給開(kāi)發(fā)商的追繳通知書(shū)一直沒(méi)有停止過(guò)，市房管局一直都在積極為業(yè)主追討，其中包括從行政上對(duì)開(kāi)發(fā)商作出限制。”楊承志處長(zhǎng)介紹說(shuō)，但他沒(méi)有對(duì)限制的具體內(nèi)容做進(jìn)一步說(shuō)明。

楊承志處長(zhǎng)分析，“物業(yè)維修資金追討之所以如此艱難，應(yīng)該有幾個(gè)因素：一是，開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了問(wèn)題，影響了維修資金交納。二是，當(dāng)物業(yè)維修資金追討進(jìn)入了司法程序，開(kāi)發(fā)商能拖就拖。三是，我們都知道的法規(guī)打架，交繳主體的沖突，影響了維修資金交納。”

他說(shuō)：“東悅居物業(yè)維修資金案的開(kāi)發(fā)商最后選擇了和行政機(jī)關(guān)合作，作出了妥協(xié)，終于按照要求交納，我們分析可能他們感到這樣做對(duì)他們更有利。”

市房管局維護(hù)了省人大的立法權(quán)威

東悅居案的糾紛涉及到兩個(gè)法規(guī)“打架”問(wèn)題。

1998年10月1日起施行的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理維修基金由物業(yè)建設(shè)單位繳交。2003年9月1日，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施，規(guī)定由業(yè)主繳納維修資金。2003年，廣州市國(guó)土局發(fā)出通知

，核發(fā)商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日后的，購(gòu)房者與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同在2003年8月31日前的，且建設(shè)單位與購(gòu)房者未在預(yù)售合同里約定由購(gòu)房者交納的，由建設(shè)單位交納首期維修資金。

2006年10月，廣州市房管局曾表示，將盡快解釋法律適用問(wèn)題，明確1998年10月1日至2003年8月31日期間的繳交主體。律師周玉忠介紹，“第一案”告捷，表明廣州市房管局在以上時(shí)段繳交主體的確定上，堅(jiān)決維護(hù)了省人大的立法權(quán)威。

調(diào)查報(bào)道引發(fā)追討行動(dòng) 半年追回4億多

廣州維修資金已歸集18億元 寄望制訂《行政強(qiáng)制法》加大執(zhí)法力度

2005年底，《新快報(bào)》刊發(fā)《揭開(kāi)廣州物業(yè)維修基金的黑洞》系列調(diào)查報(bào)道。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，絕大部分交了維修資金的業(yè)主沒(méi)有拿到該拿的資金卡，這意味著交給開(kāi)發(fā)商或物管公司的錢(qián)沒(méi)有被存到銀行里，沒(méi)有存到業(yè)主的名下。當(dāng)時(shí)從有關(guān)部門(mén)提供的數(shù)字推算，廣州至少有8億元維修資金下落不明。

2006年10月，由于單獨(dú)維權(quán)孤掌難鳴，廣州12個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)聯(lián)合發(fā)起倡議，號(hào)召?gòu)V州涉及維修資金問(wèn)題的樓盤(pán)和業(yè)主加入集體追討行列。

2006年10月22日，發(fā)起維修基金共同追討活動(dòng)的廣州市業(yè)委會(huì)聯(lián)誼會(huì)開(kāi)始上書(shū)省人大及國(guó)務(wù)院。

2006年10月25日，市房管部門(mén)制定五項(xiàng)工作計(jì)劃以解決專(zhuān)項(xiàng)維修基金存在的問(wèn)題。

2006年11月，廣州市房管局明確告知欠繳維修資金的建設(shè)單位和物業(yè)管理公司，逾期欠繳維修資金，將受到限制賣(mài)樓的懲罰。

12月4日，房管局再發(fā)通知，公布了欠繳維修資金的28家建設(shè)單位名單，并指出公布的僅為第一批欠繳單位。業(yè)內(nèi)人士注意到，這是主管部門(mén)第一次公布欠繳維修資金的建設(shè)單位名單。

在2007年1月下旬召開(kāi)的廣州市兩會(huì)上，廣州市人大代表田子軍、政協(xié)委員吳明高等再次就維修資金問(wèn)題提出了議案和提案，要求運(yùn)用法律手段盡快將維修資金返還業(yè)主。

據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，從1999年至2006年全市應(yīng)繳資金總額為23億元左右。截至2006年9月底，廣州市歸集總額為14.13億元。楊承志表示，經(jīng)過(guò)半年多的努力，目前廣州市歸集總額達(dá)18億元，半年追回4個(gè)多億。 [page]

“去年物業(yè)維修資金的追繳效果比較好。”楊承志介紹：“主要在于，一是政府部門(mén)加大了力度，重點(diǎn)追討欠數(shù)多的開(kāi)發(fā)商;我們?cè)趫?bào)紙上公布了一批欠交企業(yè)名單，起到了威懾作用，這個(gè)舉措作用大，畢竟涉及到一個(gè)企業(yè)的聲譽(yù)。二是媒體的宣傳力度很大，形成的社會(huì)輿論壓力不能忽視，作用很大。”

參與聯(lián)合追討行動(dòng)的孫威力認(rèn)為，正是業(yè)主曠日持久的維權(quán)行動(dòng)，促使有關(guān)部門(mén)下定決心追討維修資金。在東悅居最終追討回維修資金的過(guò)程中，廣州市房管局發(fā)揮了依法監(jiān)管的重要作用。“只要主管部門(mén)有心，一定會(huì)有辦法。”孫說(shuō)。

廣州業(yè)主委員會(huì)聯(lián)誼會(huì)籌備組負(fù)責(zé)人王文和所在的萬(wàn)豐花園卻仍不能追回維修資金。“第一案”讓王看到了希望。他認(rèn)為，廣州市房管部門(mén)越來(lái)越重視維修資金出現(xiàn)的問(wèn)題，先后出臺(tái)了不少措施，積極彌補(bǔ)政策法規(guī)上的漏洞，說(shuō)明在行政途徑上的暢通同樣可以解決大量問(wèn)題。

楊承志說(shuō)，“從目前行政的規(guī)定上來(lái)講，對(duì)交繳方單純依靠行政的壓力不大，甚至可以說(shuō)很低。我們有時(shí)寧愿幫助業(yè)主去打官司，主要就是我們的行政強(qiáng)制力不夠。”

他說(shuō)，“大家應(yīng)該注意到國(guó)家下一步的立法重點(diǎn)之一是《行政強(qiáng)制法》的制訂，行政強(qiáng)制力不夠，導(dǎo)致很多措施難以執(zhí)行，國(guó)家正在制訂這部法律，我們也希望這部法律的出臺(tái)，加強(qiáng)我們行政執(zhí)法的力度和效果。” (記者 陳文 陳志杰 實(shí)習(xí)生 譚欣)