本文針對小區(qū)業(yè)主欠繳物業(yè)管理費訴訟進行了分析，物業(yè)糾紛應該如何解決，相關(guān)的法律依據(jù)等。小區(qū)前期物管據(jù)稱與開發(fā)商有牽連關(guān)系,對開發(fā)商的行為不聞不問,引起小區(qū)大部分業(yè)主的不滿,因此發(fā)生糾紛。小區(qū)遂于同年1月17日成立業(yè)主委員會,報南岸區(qū)房管局備案,并召開業(yè)主大會,以三分之二多數(shù)業(yè)主通過決定由小區(qū)業(yè)主委員會暫時對小區(qū)物業(yè)進行自治管理。眼見小區(qū)自治物業(yè)管理即將陷入癱瘓,業(yè)主委員會在與欠費業(yè)主協(xié)商對話無果的情況下,被迫以欠費業(yè)主中態(tài)度最堅決者作為被告,向重慶市南岸區(qū)人民法院提起民事訴訟,請求法院判決被告支付欠繳的物管費及滯納金。關(guān)于物業(yè)糾紛引發(fā)業(yè)委會追繳欠繳物業(yè)費的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

本文針對小區(qū)業(yè)主欠繳物業(yè)管理費訴訟進行了分析，物業(yè)糾紛應該如何解決，相關(guān)的法律依據(jù)等。

物業(yè)服務不滿 引發(fā)物業(yè)糾紛

“小區(qū)大門無人把守,夜晚出行路燈不亮;垃圾成山,遍地惡臭;化糞池快溢進底樓住戶,隨時存在沼氣爆炸的危險;繳費業(yè)主與欠費業(yè)主分成兩派經(jīng)常互相謾罵攻擊,甚至大打出手,業(yè)主委員會負責人還曾被欠費業(yè)主毆打致傷。與此同時,開發(fā)商占據(jù)樓頂修建廟宇,消防隱患及一戶一(水)表問題遲遲不能解決,前期物管撤離不辦移交手續(xù),物業(yè)管理用房沒有著落以致新的物管企業(yè)不愿入駐。……”

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這是重慶市南岸區(qū)海河花園小區(qū)(以下簡稱小區(qū))的現(xiàn)狀。該小區(qū)位于重慶市南岸區(qū)海棠新街40號,住宅279戶,人口1000余人,另有商場門面12家共1000多平方米、車庫900平方米、寫字間2800平方米。小區(qū)開發(fā)商掛靠重慶市金山城鄉(xiāng)建設(shè)實業(yè)總公司,而該開發(fā)商同時又是小區(qū)的大業(yè)主,占據(jù)小區(qū)七個單元中六個單元的樓頂建造樓頂花園,搭建大面積的鴿棚,并修建了一個用于燒香拜佛的廟宇。小區(qū)前期物管據(jù)稱與開發(fā)商有牽連關(guān)系,對開發(fā)商的行為不聞不問,引起小區(qū)大部分業(yè)主的不滿,因此發(fā)生糾紛。前期物管遂在未辦理移交手續(xù)的情況下于2004年1月14日自行撤出。由于有消防隱患、一戶一表、物業(yè)用房等諸多遺留問題未能解決,沒有新的物管企業(yè)愿意接管該小區(qū)。小區(qū)遂于同年1月17日成立業(yè)主委員會,報南岸區(qū)房管局備案,并召開業(yè)主大會,以三分之二多數(shù)業(yè)主通過決定由小區(qū)業(yè)主委員會暫時對小區(qū)物業(yè)進行自治管理。

小區(qū)業(yè)主委員會接手小區(qū)物管工作后,立即就小區(qū)存在的違法建筑(如廟宇、鴿棚)、物業(yè)用房、消防隱患等問題向房管局、規(guī)劃局、消防處等有關(guān)政府主管部門進行反映,希望能夠得到合理解決;同時按照業(yè)主大會通過的約定開始向小區(qū)業(yè)主收取物業(yè)管理費以維持小區(qū)物管的正常工作開支。

但業(yè)主委員會的工作很快就遇到了麻煩。向政府部門反映的問題遇到了官僚式的相互推諉,比如向規(guī)劃局反映的開發(fā)商違法修建廟宇的問題,規(guī)劃局答復說那只是一個涼亭,是合法的,而這個所謂的“涼亭”在房管局卻是按住宅進行的登記;又比如開發(fā)商搭建超過100平方米的大型鴿棚的問題,規(guī)劃局以開發(fā)商在鴿協(xié)取得了批文為由予以推脫。其他如開發(fā)商占用公用樓頂?shù)膯栴}、物業(yè)用房無法使用的問題、消防隱患無法解除的問題等等都在不同程度上被各有關(guān)部門踢皮球似地推過來讓過去,致使業(yè)主委員會的成員們四處奔波一年有余而毫無收獲。

如何解決問題

如果只是上述問題得到不到解決也許還能克服,但個別業(yè)主拒繳物業(yè)管理費的行為卻使業(yè)主委員會的自治管理無法繼續(xù)下去。這些個別業(yè)主拒繳物管費的態(tài)度異常堅決,他們認為業(yè)主委員會沒有收取物業(yè)管理費的資格,沒有資格對小區(qū)進行物業(yè)管理,甚至認為業(yè)主委員會是打著自治管理的旗號為少數(shù)幾個人謀私利。起初拒繳物管費的業(yè)主只有極少數(shù)的幾家,但這幾家業(yè)主不繳物管費卻仍然享受保安、保潔、路燈、日常維修、小區(qū)環(huán)境改造等物業(yè)管理服務讓許多原來繳費的業(yè)主感到不公平,于是越來越多的業(yè)主加入了拒繳物管費的行列。而小區(qū)業(yè)主也由此而逐漸分化為兩大陣營,爭吵糾紛從此不斷。

眼見小區(qū)自治物業(yè)管理即將陷入癱瘓,業(yè)主委員會在與欠費業(yè)主協(xié)商對話無果的情況下,被迫以欠費業(yè)主中態(tài)度最堅決者作為被告,向重慶市南岸區(qū)人民法院提起民事訴訟,請求法院判決被告支付欠繳的物管費及滯納金。

業(yè)主委員會原本希望能夠通過法院支持性的判決恢復小區(qū)正常的自治管理,同時對其它遺留問題的解決也起到正面的推動作用,但法院方面的處理結(jié)果卻讓他們大失所望。重慶市南岸區(qū)人民法院經(jīng)審理后認為,原告業(yè)主委員會既非公民,法人,又不符合法律(指《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條及《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的意見》第四十條)規(guī)定“其他組織”的要件,因此不屬于民事訴訟的當事人,屬不適格的訴訟主體;其次、根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二條的規(guī)定,物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理關(guān)系的主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè),原、被告之間的關(guān)系不屬于《物業(yè)管理條例》調(diào)整范疇,原告享有什么權(quán)利,應盡什么義務也不明確。并且原告本次訴訟的提起,沒有取得業(yè)主大會的授權(quán),亦不能作為執(zhí)行業(yè)主大會的意思表示。因此,南岸區(qū)人民法院裁定駁回了業(yè)主委員會的起訴。

法院的裁定下達之后,小區(qū)內(nèi)繳費業(yè)主與欠費業(yè)主的派系斗爭更趨于激化,欠費業(yè)主對于法院的裁定深感鼓舞,甚至在小區(qū)內(nèi)張?zhí)柾庖孕緞倮?繳費的業(yè)主則感到沮喪,紛紛停止繳費。而業(yè)主委員會不服法院的裁定,先后向重慶市南岸區(qū)人民檢察院和重慶市第一中級人民法院提出申訴。重慶市第一中級人民法院維持了原裁定。南岸區(qū)人民檢察院經(jīng)與南岸區(qū)人民法院溝通,認為重慶市高級人民法院(以下簡稱高院)最新頒發(fā)的《關(guān)于確認業(yè)主委員會在物業(yè)管理糾紛案件中訴訟主體資格的指導意見》(以下簡稱《指導意見》)對業(yè)委會不利,遂不得不以終止審查的方式駁回了業(yè)主委員會的申訴。業(yè)主委員會最終被迫停止了物管費的收取,保安、保潔等工作人員先后辭職,小區(qū)物業(yè)管理徹底癱瘓,于是就出現(xiàn)了本文開頭所描述的那一幕。

這是一起具有典型意義的小區(qū)業(yè)主委員會因自治管理與業(yè)主發(fā)生糾紛并致訴訟的物業(yè)管理糾紛案件,筆者到目前為止尚未發(fā)現(xiàn)與之相類似的案例。對這個案例做一點調(diào)查、分析和研究可能有助于我們加深對我國物業(yè)管理方面有關(guān)法律法規(guī)的了解,澄清一些在物業(yè)管理方面可能比較模糊甚至錯誤的認識,為我國未來在物業(yè)管理方面的立法提供一點也許是不自量力的建議或參考。

讓我們來看一看這個案例中法院作出的裁定:

法院裁定駁回業(yè)主委員會起訴的最后一個理由是業(yè)主委員會提起訴訟沒有取得業(yè)主大會的授權(quán),亦不能作為執(zhí)行業(yè)主大會的意思表示。筆者認為這個問題完全可以在程序范圍內(nèi)予以解決,因此不打算在這里進行討論。值得關(guān)注的應該是法院裁定當中的前兩個理由。

法院裁定駁回業(yè)主委員會起訴的第一個理由是業(yè)主委員會既非公民、法人,又不符合法律規(guī)定“其他組織”的要件,因此不屬于民事訴訟的當事人,原告屬不適格的訴訟主體。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條之規(guī)定:“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人”,業(yè)主委員會明顯不屬于公民和法人。那么,它能不能算其他組織呢?《最高人民法院關(guān)于適用若干意見》第四十條規(guī)定:“其他組織是指合法成立、有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn),但又不具備法人資格的組織”。最高人民法院在2003年8月20日《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函》中明確解釋:“根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條、最高人民法院《關(guān)于適用若干問題的意見》第四十條之規(guī)定,金湖新村業(yè)主委員會符合‘其他組織’條件,對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項費、公共部門維護費及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的,可以自己名義提起訴訟。”因此,我們可以清楚的看到,最高人民法院已經(jīng)通過司法解釋的形式明確了業(yè)主委員會屬于民事訴訟法規(guī)定的“其他組織”,可以自己名義提起訴訟,也就是說南岸區(qū)人民法院認定業(yè)主委員會不屬于民事訴訟的當事人,屬不適格的主體是不正確的。有人提出最高人民法院的司法解釋只是規(guī)定業(yè)主委員會在涉及開發(fā)商未向業(yè)主委員會移交有關(guān)資料、未提供配套公用設(shè)施、費用及物業(yè)管理用房等方面才可提起訴訟,不應擴張解釋為業(yè)主委員會在其他方面也具備訴訟主體的資格。筆者認為這樣的觀點不對:這根本不是一個應否作擴張或限制解釋的問題,而是一個從何種角度看待權(quán)利的問題。大家現(xiàn)在都知道一個最基本的法理原則:對公權(quán)力而言,法無授權(quán)即禁止;而對私權(quán)利來說,法無禁止即自由。筆者認為,業(yè)主委員會不是一種公權(quán)力組織,業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)進行自治管理的權(quán)利不應當被看作是行使一種公權(quán)力。因此,業(yè)主委員會為維護自己自治管理的權(quán)利而提起訴訟應當適用法無禁止即自由的法理原則,雖然最高人民法院的司法解釋僅僅明確了業(yè)主委員會對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向其移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項費、公共部門維護費及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的,可以自己名義提起訴訟,但只要法律法規(guī)沒有對業(yè)主委員會以自己的名義在其他方面(如本案業(yè)主欠費的問題)提起訴訟作出明確的限制或禁止性規(guī)定,法院對于業(yè)主委員會的訴訟主體資格就沒有權(quán)力加以任何不合理的限制。在這一點上,重慶市高院頒發(fā)的《指導意見》存在同樣的問題,該意見第一條規(guī)定:“本意見所笉物業(yè)管理糾紛是指居住在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛。”第六條又規(guī)定:“有下列情況之一的,不適用本指導意見的規(guī)定:(1)、業(yè)主委員會自主從事物業(yè)管理或經(jīng)營活動,形成的民事侵權(quán)或合同違約訴訟;……”。按照南岸區(qū)人民法院對于上述條款的理解,這就是界定了物業(yè)管理糾紛只能發(fā)生在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會之間,同時否定了業(yè)主委員會自主從事物業(yè)管理時的訴訟主體資格,那么筆者也就只能認為這是對業(yè)主委員會的訴訟主體資格的一種不合理甚至不合法的限制,應該予以糾正。更何況重慶市高院并沒有法律所賦予的司法解釋權(quán),《指導意見》在法律上是本不應當產(chǎn)生效力的。當然上述條款本身含義模糊,容易產(chǎn)生理解分歧,不過這已經(jīng)是本文無睱顧及的另外一個問題了。[page]

關(guān)于業(yè)主委員會的訴訟主體資格問題,還有人提出另外一種觀點,認為業(yè)主委員會起訴業(yè)主是自己告自己,從道理上講不通。筆者認為這種觀點是站不住腳的,它至少不能成為剝奪業(yè)主委員會訴訟主體資格的理由。實踐當中所謂“自己告自己”而由法院受理并裁決的案件并不少見,比如公司告董事和股東,或者反過來。就本案而言,海河花園小區(qū)業(yè)主公約第十四條(違約責任)有明確約定“對欠費超過3個月的業(yè)主,業(yè)主委員會或其他業(yè)主都可依據(jù)本公約依法提起訴訟追討”。也就是說該小區(qū)所有業(yè)主已經(jīng)通過訂立契約的形式授權(quán)業(yè)主委員會可以提起訴訟。在并不違背法律法規(guī)強制性規(guī)定的前提下,契約就是法律。業(yè)主委員會僅僅依據(jù)業(yè)主公約也應該有權(quán)對欠費業(yè)主提起民事訴訟,欠費業(yè)主應該承擔違約責任。這在法律上和邏輯上都是沒有問題的。

南岸區(qū)人民法院裁定駁回業(yè)委會起訴的第二個理由是根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二條的規(guī)定,物業(yè)管理關(guān)系的主體應是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè),原、被告之間的關(guān)系不屬于《物業(yè)管理條例》調(diào)整范疇,原告享有什么權(quán)利,應盡什么義務也不明確。因此業(yè)委會不能以物業(yè)管理糾紛為由提起訴訟。這里我們不能不涉及到國務院于2003年6月8日頒布、于2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》),根據(jù)《條例》第二條規(guī)定:“本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。”作為一部到目前為止在規(guī)范物業(yè)管理活動方面具有最高法律效力的行政法規(guī),其對物業(yè)管理的定義無疑應該是權(quán)威的;人民法院依據(jù)《條例》第二條認定和裁判本案似也無可厚非。但筆者面對這個第二條卻不得不產(chǎn)生以下疑問:物業(yè)管理權(quán)是如何產(chǎn)生的?或者說物業(yè)管理權(quán)的權(quán)利來源是什么?眾所周知,任何一個物業(yè)管理企業(yè)在和任何一個小區(qū)及其業(yè)主簽訂物業(yè)管理(服務)合同并進駐該小區(qū)開始從事物業(yè)管理活動之前,該物管企業(yè)對于該小區(qū)根本不能享有任何權(quán)利。很明顯,物業(yè)管理企業(yè)之所以對某個小區(qū)享有物業(yè)管理權(quán),是因為該企業(yè)與這個小區(qū)的全體業(yè)主簽訂了物業(yè)管理合同,而小區(qū)的全體業(yè)主正是通過簽訂物業(yè)管理合同這種方式對物業(yè)管理企業(yè)進行了授權(quán)。也就是說物業(yè)管理權(quán)實際上是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利,物業(yè)管理權(quán)的行使本應屬于物業(yè)的所有權(quán)人,而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)。小區(qū)業(yè)主有權(quán)決定與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理;當然也有權(quán)決定不聘請物業(yè)管理企業(yè)而進行自治管理,這毫無疑問應屬于業(yè)主對于其自有或共有財產(chǎn)進行自由處分的權(quán)利范圍,不應加以任何不合理的限制。筆者相信《條例》的立法本意也絕非要限制業(yè)主的權(quán)利,建設(shè)部劉志峰副部長在2003年7月14日全國物業(yè)管理工作會議上的講話中曾明確提到:“選聘物業(yè)管理企業(yè)實施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一,業(yè)主還可以根據(jù)實際情況決定采用其他方式,比如自我管理,或者將保潔、綠化等各項事務直接委托專業(yè)公司。《條例》本著尊重業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的原則,并不強制業(yè)主必須實行物業(yè)管理,而只是規(guī)范物業(yè)管理時各方的行為。”汪光燾部長也在同一次會議上強調(diào):“業(yè)主具有可以選擇管理企業(yè)和不選擇管理企業(yè)的權(quán)利”。但是《條例》第二條給物業(yè)管理所下的定義卻很容易讓人理解成業(yè)主只能通過選聘物業(yè)管理企業(yè)才能對自己所有或共有的物業(yè)進行管理,而業(yè)主的自治管理卻被排除在了該定義之外。所以在本案當中法院才會根據(jù)《條例》第二條認定物業(yè)管理關(guān)系的主體應是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè),業(yè)主委員會與欠費業(yè)主之間的關(guān)系不屬于《條例》調(diào)整的范疇。如果不是法院對《條例》第二條理解錯誤的話,那筆者只能認為《條例》第二條在定義上出現(xiàn)了問題,因為它限制了公民的權(quán)利,剝奪了業(yè)主對于自己所有或共有的物業(yè)按照自己的意愿進行自治管理的資格,其效力與其上位法《中華人民共和國民法通則》關(guān)于公民財產(chǎn)個人所有和共有的相關(guān)規(guī)定有沖突,應當予以修改。

關(guān)于業(yè)主自治物業(yè)管理的問題,還有一種意見認為物業(yè)管理是一種營利性的經(jīng)營行為,從事物業(yè)管理必須取得工商行政管理部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照方能進行,業(yè)主或其代表業(yè)主委員會沒有取得工商營業(yè)執(zhí)照,所以他們不能自己進行物業(yè)管理。筆者認為這種觀點很值得商榷,這種觀點實際上仍然先入為主地認為物業(yè)管理必然是取得營業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理企業(yè)才能從事的經(jīng)營牟利行為,而完全無視物業(yè)管理權(quán)是由業(yè)主財產(chǎn)所有權(quán)派生且本應由業(yè)主享有的事實。以這種觀點看待物業(yè)管理問題,不但在理論上是錯誤的,在實踐中也會造成不好的后果。如本案即是十分典型的一例。筆者認為當業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會自行行使物業(yè)管理權(quán)的時候,此時的物業(yè)管理并非必然地具有營利的目的,而更多地應該體現(xiàn)服務的宗旨。我們?yōu)槭裁捶且o物業(yè)管理貼上一個“以營利為目的”的先天性標簽呢?

綜上所述,筆者認為重慶市南岸區(qū)人民法院裁定駁回海河花園小區(qū)業(yè)主委員會的訴訟請求是錯誤的。如果法院能夠正確適用法律審理本案當中的實體問題并作出公正的判決,海河花園小區(qū)的狀況應該不會惡化到如此地步,對當?shù)馗饔嘘P(guān)主管部門臨事推諉,甚至包庇袒護開發(fā)商的官僚作風也會產(chǎn)生一種強有力的鞭笞作用。遺憾的是重慶市南岸區(qū)人民法院沒能就這個筆者所知的第一例業(yè)主委員會訴業(yè)主欠費案作出具有積極意義的判決,其后果當然是非常消極的。而重慶市南岸區(qū)人民檢察院沒能成功建議南岸區(qū)人民法院再審此案或者對本案依法提請抗訴,筆者個人也認為十分可惜。

隨著我國居民生活水平越來越高,各地物業(yè)管理糾紛在數(shù)量、規(guī)模和種類上必然呈現(xiàn)急劇變化和增多的勢頭。本文所涉及的這例業(yè)主委員會訴業(yè)主欠費案是筆者目前所見到的第一例,但絕不會是最后的一例。筆者希望在本文中所作的一點淺薄的探討能夠起到拋磚引玉的功用,激發(fā)大家對我國在物業(yè)管理方面存在的諸多問題進行更深入更成熟的思考。我想這也是我們創(chuàng)建和諧社會所不應該忽視的一個重要方面吧!