《上海市住宅物業管理規定》經市人大常委會通過已于2004年11月1日起正式實施。該規定實施以來，對其中第四十一條、四十二條、四十三條規定中“責令限期改正”、“責令限期拆除”行政行為的性質及執行等問題，審判實踐中爭議較大。關于物業管理中責令限期改正、責令限期拆除有關問題解答的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

《上海市住宅物業管理規定》(下稱《住宅物業管理規

定》)經市人大常委會通過已于2004年11月1日起正式實

施。該規定實施以來，對其中第四十一條、四十二條、四十三

條規定中“責令限期改正”、“責令限期拆除”行政行為的性

質及執行等問題，審判實踐中爭議較大。經研究，現對有關

問題解答如下：

一、《住宅物業管理規定》中的“責令限期改正’’是否屬

于行政處罰?是否可以向法院申請強制執行?

答：“責令限期改正”一般是指行政機關或法律、法規授

權的組織，為了制止正在發生或已經發生的違法行為及其

后果，而責成違法行為人立即停止違法行為、消除違法后果

或恢復原狀的行政決定。

2002年，我庭以滬高法行(2002)1號《關于當前行政審

判實務若干問題的解答》曾就“責令限期改正”是行政處罰

還是在處罰過程中對違法行為的糾正問題作出答復：“可以

行為是否終了為界限，即如行政機關所作是終了的行為或

法律、法規明確的行政處罰的種類的行為，應認定為行政處

罰；如果是在實施行政處罰的同時要求行為人糾正違法行

為則不作為行政處罰”。同時，我們判斷一個行政行為是否

是行政處罰，還要看該行為是否符合行政處罰的屬性，即行

政處罰是對行為人違反行政法律規范行為的制裁。

根據上述判斷標準，《住宅物業管理規定》第四十一條

“損壞房屋承重結構的”，第四十三條“擅自改變物業使用性

質的”，“由區縣房地產管理部門責令限期改正，恢復原狀，

可處罰款”中的“責令限期改正”不應作為行政處罰行為。理

由，一是《住宅物業管理規定》是上海市人大常委會公布的

地方法規，其本身不能設定行政處罰種類，而作為上位法的

國務院《物業管理條例》亦未對《住宅物業管理規定》所涉上

述違法行為設定“責令限期改正”行政處罰；二是“責令限期

改正”是對當事人違反行政法律規范行為造成后果的糾正

或制止，而不是制裁；三是在上述條款的立法體例上“責令

《上海審判實踐》2005副刊第3期

限期改正”均非終了的行政處理決定。由此可見，此處“責令

限期改正”僅是行政處罰法第二十三條規定的行政機關實

施行政處罰過程中對違法行為的糾正。

“責令限期改正”如作為行政處罰實施過程中對違法行

為的糾正行為，在性質上不是一種處罰行為，可以將其看作

是行政命令行為。對此類行政命令行為是否可予執行，則取

決于二點，一是該行政命令是否是獨立生效，二是命令的內

容是否具體可執行。故對不具有可執行內容的行政行為，行

政機關申請法院強制執行的，不予執行。

二、《住宅物業管理規定》中“責令限期拆除'是否屬于

行政處罰?是否能夠向法院申請執行?

答：違法搭建建筑物、構筑物的行為在國家法律層面，

屬規劃部門管理范圍。而在本市，則通過地方人大立法授權

房地產管理部門部分納入住宅物業管理范疇，從而使規劃

和房地部門對違法建筑同時擁有管理權。

根據城市規劃法第四十條規定：“在城市規劃區內，未

取得建設工程規劃許可證或者違反許可證的規定進行建

設，嚴重影響城市規劃的，由規劃管理部門責令停止建設，

限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物或者其他設施”，第

四十二條規定：“當事人對行政處罰不服的，可以在接到處

罰通知之日起十五日內，向作出處罰決定的機關的上一級

機關申請復議；對復議決定不服的，可以在接到復議決定之

曰起十五日內，直接向人民法院起訴”。因此，該“限期拆除”

是法律設定的行政處罰種類，同時也是行政處理過程中對

違法行為作出的最終處理決定，并且符合行政處罰是對公

民違反行政法律規范的制裁行為的屬性，故我們通常把城

市規劃法中的“限期拆除”判斷為行政處罰。同時，《上海市

城市規劃條例》對違法建筑物也有“限期拆除”的相應處罰

規定。

由于存在上位法的依據，且對同一違法行為在處理上

應當保持一致性的要求，故對《住宅物業管理規定》第四十

二條“違法搭建建筑物、構筑物的，由房地產管理部門責令

限期拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；當事人逾期

未拆除的，區縣房地產管理部門可以申請人民政府組織強

制拆除”中的“責令限期拆除”行為，亦應當理解為行政處

同時，根據上述規定，區縣房地產管理部門向法院申請

執行的，法院可以要求其向區縣人民政府申請組織強制執

行。

三、違法建筑物是否適用兩年未發現的，不再給予行政

處罰的規定?

對違法建筑物兩年內未被發現的，是否適用行政處罰

法的規定不再處理問題，審判實踐中一直存在較大爭議。

《人民司法》2003年第5期司法信箱欄目曾在答復中明確：

違法建筑物即使沒有被有關行政機關發現，但違法的狀態

在持續之中，應隨時進行行政處理。行政處罰法中規定的兩

年內未被發現的，不再給予行政處罰的規定不適用于持續

違法行為。

我們認為，該答復意見可在審判實踐中予以參考。