2005年1月10日，原告又以被告朱日順與第三人朱挺偉簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為由，再次向本院提起訴訟，要求法院確認(rèn)該房屋買(mǎi)賣(mài)合同(協(xié)議)無(wú)效。本案中，被告明知其同院的坐落在南安鎮(zhèn)東山村五羊?yàn)┳背贤聊窘Y(jié)構(gòu)兩處房屋系鄔坤風(fēng)、朱挺梅、朱挺偉三人均因繼承共同享有，在未征得共有人同意的情況下，便于1999年12月25日與當(dāng)時(shí)年僅16周歲的朱挺偉簽訂“房屋讓售協(xié)議”，該“協(xié)議”侵犯了房屋共有人的合法權(quán)益，被告本人作為“協(xié)議”主體人員，既未在該“協(xié)議”中簽字，又未到政府有關(guān)部門(mén)辦理登記手續(xù)，故應(yīng)確認(rèn)該房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，因此對(duì)原告的訴請(qǐng)，本院予以支持。關(guān)于擅自簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

導(dǎo)讀：《合同法》第56條規(guī)定：“無(wú)效的合同或者被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律約束力。”

[案情]

原告鄔坤風(fēng)與朱日才(1995年去世)系夫妻關(guān)系，鄔坤風(fēng)與朱挺梅、朱挺偉系母子女關(guān)系，被告朱日順與朱日才系同胞兄弟。1979年至1989年期間，鄔坤風(fēng)夫婦先后建造和繼承分得兩棟土木結(jié)構(gòu)房屋，與被告分得房屋連棟，且與被告共一大院。鄔坤風(fēng)丈夫去世前全家人便開(kāi)始在外租房居住，故鄔坤風(fēng)夫婦共建和繼承祖業(yè)的兩棟房屋均委托被告朱日順負(fù)責(zé)看管。1998年和1999年，鄔坤風(fēng)連續(xù)二次再婚。1999年12月25日，被告朱日順與朱挺偉簽訂了一份“房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”，該“協(xié)議”主要內(nèi)容載明：“立讓售房屋字人朱挺偉現(xiàn)因本人經(jīng)母親調(diào)理已另建住房，愿將先父朱日才遺產(chǎn)：坐(座)落梅關(guān)鎮(zhèn)東山村五羊?yàn)┳?座)北朝南土木結(jié)構(gòu)瓦房前后貳棟。四向(至)界址：前(南)以院門(mén)院墻為界，后(北)以院墻為界，左(東)以己墻為界，右(西)以己墻為界。以上所標(biāo)明房屋以及界址讓售與胞叔朱日順(被告)永遠(yuǎn)掌管為業(yè)，當(dāng)時(shí)議定房屋價(jià)款人民幣叁仟陸佰元整并已當(dāng)場(chǎng)交付清楚(未另立收據(jù))，謹(jǐn)立此據(jù)交付胞叔朱日順執(zhí)業(yè)為憑。讓售房屋字人：朱挺偉，在場(chǎng)人：鄔乾琢(朱挺偉外公)、鄔坤兵(朱挺偉舅舅)、朱雄衛(wèi)(被告堂兄)、劉文華(朱挺偉表兄)、朱雄武(被告堂兄)、何國(guó)棟(被告姐夫)、鐘其林(被告姐夫)，依稿代筆人：蔡開(kāi)文(同村人)。……一九九九年十二月二十五日立。”“協(xié)議”簽訂后，被告當(dāng)日付清了房款計(jì)人民幣3600元。嗣后，因原告鄔坤風(fēng)一家已新建住房，故上述讓售房屋便由被告看管(并使用了一間)。2005年，因國(guó)家建設(shè)高速公路，需拆遷上述爭(zhēng)議房屋(被征用時(shí)各項(xiàng)手續(xù)均由被告經(jīng)手辦理)，二原告和第三人得知后，均主張由被告彌補(bǔ)一定比例的征地補(bǔ)償款，經(jīng)村干部調(diào)解未果，導(dǎo)致二原告和第三人于2005年10月20日，曾以要求被告返還土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)為由向本院提起訴訟，但因訴請(qǐng)的原因，便于2005年12月5日向本院提出撤訴申請(qǐng)。2005年1月10日，原告又以被告朱日順與第三人朱挺偉簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為由，再次向本院提起訴訟，要求法院確認(rèn)該房屋買(mǎi)賣(mài)合同(協(xié)議)無(wú)效。

另查明，上述兩處爭(zhēng)議房屋均未辦理《土地使用證》和《房產(chǎn)證》，也未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

[審判]

本院認(rèn)為：二原告和第三人因朱日才去世，對(duì)鄔坤風(fēng)和朱日才夫妻共同所有房屋均享有繼承權(quán)。原、被告和第三人系三代以?xún)?nèi)的旁系血親關(guān)系，本應(yīng)在生活、生產(chǎn)和相鄰中更加相互理解、相互關(guān)照、和睦相處。本案中，被告明知其同院的坐落在南安鎮(zhèn)(原梅關(guān)鎮(zhèn))東山村五羊?yàn)┳背贤聊窘Y(jié)構(gòu)兩處房屋系鄔坤風(fēng)、朱挺梅、朱挺偉三人均因繼承共同享有，在未征得共有人同意的情況下，便于1999年12月25日與當(dāng)時(shí)年僅16周歲的朱挺偉簽訂“房屋讓售協(xié)議”，該“協(xié)議”侵犯了房屋共有人的合法權(quán)益，被告本人作為“協(xié)議”主體人員，既未在該“協(xié)議”中簽字(導(dǎo)致存在重大瑕疵)，又未到政府有關(guān)部門(mén)辦理登記手續(xù)，故應(yīng)確認(rèn)該房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，因此對(duì)原告的訴請(qǐng)，本院予以支持。被告在抗辯中提出當(dāng)初簽協(xié)議時(shí)原告鄔坤風(fēng)在場(chǎng)，且收了房款的抗辯意見(jiàn)，被告雖提供了證人鐘其林、何國(guó)棟、朱雄衛(wèi)等人的調(diào)查筆錄，但上述三證人系被告親戚，加之原告朱挺梅一直不在場(chǎng)，被告也未提供朱挺梅已對(duì)該“協(xié)議”進(jìn)行了確認(rèn)的證據(jù)，所以，該“協(xié)議”仍屬效力待定狀態(tài)，而至今卻一直未得到二原告的確認(rèn)，故對(duì)被告的這一抗辯意見(jiàn)，本院不予采信。關(guān)于被告提及的當(dāng)初簽“協(xié)議”時(shí)朱挺偉已在學(xué)徒，具備了完全民事行為能力，其所簽“協(xié)議”生效的辯論意見(jiàn)，且不說(shuō)學(xué)徒不能維持生計(jì)，不屬于完全民事行為能力，即使朱挺偉當(dāng)初已成年，已具備了完全民事行為能力，該“協(xié)議”也同樣侵犯了房屋共有人的合法權(quán)益，故對(duì)其這一辯論意見(jiàn)，本院不予采納。至于被告提出“其與朱挺偉簽訂的‘房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議’之后已付清了款項(xiàng)，是善意取得，應(yīng)受到法律保護(hù)”的辯論意見(jiàn)，由于朱挺偉簽“協(xié)議”的當(dāng)時(shí)系限制行為能力人，雖然其對(duì)上述房屋有部分處分權(quán)，但合同簽訂之后，被告并未去要求房屋所有權(quán)利人進(jìn)行簽字確認(rèn)或追認(rèn)，導(dǎo)致該“協(xié)議”至今并未發(fā)生法律效力，因而不符合善意取得的法律特征，故對(duì)其這一意見(jiàn)，本院不予采納。對(duì)被告提及的“原告起訴已超過(guò)訴訟時(shí)效”的辯論意見(jiàn)，因本案“房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”并未發(fā)生法律效力，由此無(wú)效合同自訂立時(shí)起就沒(méi)有法律約束力。本案中，第三人朱挺偉與被告簽訂“房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”的當(dāng)時(shí)系限制行為能力人，被告仍與其簽訂“協(xié)議”雖有過(guò)錯(cuò)，但作為當(dāng)初朱挺偉的法定監(jiān)護(hù)人鄔坤風(fēng)未盡到法定監(jiān)護(hù)人的義務(wù)，導(dǎo)致本案的發(fā)生，亦有不可推卸的責(zé)任，故對(duì)本案訴訟費(fèi)用應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。鑒于本案事實(shí)清楚，證據(jù)充分，第三人經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟，依法可作缺席判決。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第130條、《中華人民共和國(guó)婚姻法》第17條和《中華人民共和國(guó)繼承法》第2條、第3條、第9條、第10條及《中華人民共和國(guó)合同法》第12條、第51條、第56條、第131條之規(guī)定，判決如下：

被告朱日順與第三人朱挺偉于1999年12月25日簽訂的“房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”無(wú)效。

[評(píng)析]

本案的主要爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題有如下幾點(diǎn)：

一、被告與第三人簽訂的“房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”是否符合主資格?是否侵犯他人的合法權(quán)益?

縱覽本案事實(shí)與證據(jù)，被告在與第三人簽訂“房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”時(shí)，應(yīng)當(dāng)知曉第三人系年僅16周歲的限制行為能力人，盡管其已在學(xué)徒，但仍無(wú)固定收入，仍不能維持其生計(jì)，故不能認(rèn)定其已具備了完全民事行為能力。根據(jù)《合同法》第47條規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)。相對(duì)人可以催告法定代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。”由此可見(jiàn)，法律對(duì)限制行為能力人所簽訂的合同效力有嚴(yán)格的限定，屬于親自締約的能力受到限制的合同主體。這是由于限制民事行為能力意思表示的欠缺，在簽訂與他們的意思表示能力不相對(duì)應(yīng)的合同時(shí)，應(yīng)由其法定代理人代理或者征得其代理人的同意實(shí)施，尤其本案中第三人與被告簽訂的是不動(dòng)產(chǎn)的房屋這一重大財(cái)產(chǎn)，就更顯得與其年齡、智力不相適應(yīng)，與其所簽訂的合同主體不相符。 [page]

本案中所爭(zhēng)議的房屋系鄔坤風(fēng)夫婦的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，當(dāng)鄔坤風(fēng)丈夫去世后，二原告和第三人即發(fā)生了繼承。因而，即使該房屋已征得了第三人的法定代理人鄔坤風(fēng)的同意，也同樣侵犯了原告朱挺梅的合法權(quán)益。

二、被告對(duì)房屋的取得是否符合“善意取得”的法律特征?是否能受到法律的保護(hù)?

《民法通則》第78條規(guī)定：“按份共有人按照各自的份額，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。”在本案中，第三人擅自處分的是與他人共有的房屋，且系不動(dòng)產(chǎn)。目前，我國(guó)法律規(guī)定“善意取得”僅適用動(dòng)產(chǎn)，而被告取得的系不動(dòng)產(chǎn)，因此被告的這一取得不符合“善意取得”的法律特征，不能受到法律的保護(hù)。

三、原告提起的訴訟是否屬于確認(rèn)之訴?是否可以以判決的形式處理?

根據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于確認(rèn)和處理無(wú)效經(jīng)濟(jì)合同適用何種法律文書(shū)問(wèn)題的批復(fù)〉》(法[經(jīng)]復(fù)[1990]2號(hào))中：“人民法院審理只需確認(rèn)合同效力的案件，用判決書(shū)。人民法院審理既要確認(rèn)合同效力，又要對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛作出處理的案件，凡當(dāng)事人對(duì)法院關(guān)于合同效力的確認(rèn)無(wú)異議，且財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛經(jīng)調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，用調(diào)解書(shū)，在調(diào)解書(shū)的認(rèn)定是非責(zé)任部分寫(xiě)明合同的效力;凡當(dāng)事人對(duì)法院關(guān)于合同效力的確認(rèn)有異議，或者雖無(wú)異議，但財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛經(jīng)調(diào)解達(dá)不成協(xié)議的，用判決書(shū)”之有關(guān)規(guī)定，本案可以按確認(rèn)之訴來(lái)受理，并應(yīng)以判決的形式作出處理。

四、本案中，原告的起訴是否超過(guò)訴訟時(shí)效?

《合同法》第56條規(guī)定：“無(wú)效的合同或者被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律約束力。”由此可見(jiàn)，從時(shí)間效力范圍而言，無(wú)效的合同或者被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律約束力。在這里，所謂“自始”，是指自合同成立之時(shí)起。所謂“沒(méi)有法律約束力”，是指不能產(chǎn)生當(dāng)事人預(yù)期的法律后果，不發(fā)生履行效力;從民事訴訟法的角度來(lái)看，宣告合同無(wú)效的判決與撤銷(xiāo)合同的判決都屬于形成判決，都具有形成力，即依照判決的宣告而引起民事法律關(guān)系發(fā)生、變更或消滅的效力。在審判實(shí)踐中，無(wú)效合同和被撤銷(xiāo)的合同溯及既往地不發(fā)生法律約束力，即不發(fā)生行為人所預(yù)期的法律效果。因此，本案中，原告的起訴不受兩年訴訟時(shí)效的約束。

作者：大余法院 張曉斌