租賃房屋沒有使用 租金仍然需要支付

導讀:
租賃合同簽訂當日,某律師所向李先生開具了一張面值10000元的銀行轉賬支票,并承諾其余款項隨即支付。李先生多次催促其依約交納相關費用,該律師所主任于2010年1月14日以李先生的房屋不適合辦公使用為由,要求解除租賃合同。訂立合同后,該律師所并未實際向李先生支付任何租賃費用,此后又單方終止合同、要求退租,其行為已經構成違約,依法應當承擔相應的違約責任。因李先生對該律師所解除合同的請求并不同意,故租賃合同不因該律師所的解約要求而解除。那么租賃房屋沒有使用。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
租賃合同簽訂當日,某律師所向李先生開具了一張面值10000元的銀行轉賬支票,并承諾其余款項隨即支付。李先生多次催促其依約交納相關費用,該律師所主任于2010年1月14日以李先生的房屋不適合辦公使用為由,要求解除租賃合同。訂立合同后,該律師所并未實際向李先生支付任何租賃費用,此后又單方終止合同、要求退租,其行為已經構成違約,依法應當承擔相應的違約責任。因李先生對該律師所解除合同的請求并不同意,故租賃合同不因該律師所的解約要求而解除。關于租賃房屋沒有使用的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
【內容導航】
一、案情介紹
二、爭議焦點
三、律師點評
正文:
【案例簡介】
香港人李先生于2009年12月24日與某律師事務所簽訂了一份房屋租賃合同,李先生將其位于深圳市福田區某大廈的一套商住房出租給某律師事務所,作為律師事務所的辦公場所,合同約定租賃期為5年,自2010年1月1日起至2015年12月31日止,約定在合同簽訂之日,該律師所應向李先生交納租賃保證金27000元,并預交一個月的租金13500元,租賃合同還約定,在租賃期內,如果承租方未征得出租方同意,中途擅自退租而給出租方造成損失的,承租方應當賠償兩個月的租金。
租賃合同簽訂當日,某律師所向李先生開具了一張面值10000元的銀行轉賬支票,并承諾其余款項隨即支付。但是,某律師所卻于2009年12月28日通知李先生,因其銀行賬戶資金不足,要求李先生不要去銀行辦理交票轉賬,并承諾會以現金支付保證金和租金,但該律師所一直沒有支付任何費用。李先生多次催促其依約交納相關費用,該律師所主任于2010年1月14日以李先生的房屋不適合辦公使用為由,要求解除租賃合同。李先生多次要求該律師所承擔違約責任,但該律師所以其并未使用、且李先生也沒有任何損失為由,拒絕承擔違約責任。
【爭議焦點】
在無法協商解決的情況下,李先生找到本律師,希望通過法律的途徑維護其合法權益。本律師代理李先生向福田區人民法院提起民事訴訟,請求法院支持如下主張:
1、支付違約金27000元;
2、支付2010年1月份的房屋租金13500元;
3、支付2009年12月25日至2010年1月31日物業管理費6733.74元。
該律師事務所辯稱:
1、雙方之間的房屋租賃合同關系已經通過協商解除,律師所提出的解除合同請求已得到李先生同意;
2、合同解除并未給李先生造成損失,因為租賃的中介傭金是由我方代付的;
3、本案不符合由我方承擔違約金、租金的約定條件,我方也沒有實際使用該房屋。
請求法院予以駁回。
本律師認為:李先生與某律師事務所之間簽訂的《房屋租賃合同》合法有效,具有法律約束力,依法成立的合同不得擅自變更、終止或者解除,雙方當事人應當誠實、全面地履行合同義務。訂立合同后,該律師所并未實際向李先生支付任何租賃費用,此后又單方終止合同、要求退租,其行為已經構成違約,依法應當承擔相應的違約責任。因李先生對該律師所解除合同的請求并不同意,故租賃合同不因該律師所的解約要求而解除。李先生作為守約方,其對該律師所的違約行為可以行使合同解除權,李先生于2010年2月1日將該房屋另行出租,應當認定李先生以另行出租房屋的行為解除了涉案租賃合同,而且,因該律師所的違約,已經給李先生造成了實際的損失,如:租金的損失、支付物業管理費的損失等等。因此,該律師所應當向李先生支付自合同成立之日至2010年1月31日止的租金及物業管理費。該律師所辯稱其已經支付了中介傭金而無需承擔違約責任,沒有法律依據。[page]
【律師分析】
1、違約一方是否有權解除合同?
根據《合同法》的相關規定,合同的解除分為兩種情形,一種是協商解除,即合同雙方當事人協商一致,就可以解除合同;另一種是法定解除,即在以下四種情況下,當事人可以解除合同:(1)因不可抗力致使不能實現合同目的;(2)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或以自已的行為表明不履行主要債務的;(3)當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行;(4)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。
如果違約的一方與守約的一方達成協議,當然可以就此解除合同,但是,假如守約的一方不同意解除,那么協議解除的條件就不復存在,在這種情況下,違約的一方是無權行使法定解除權的,也就是說,《合同法》所規定的四種法定解除的情形,是專屬于守約一方的救濟權利。
2、另行出租房屋的行為,能否作為解除權行使的方式?
在本案中,法院以李先生2010年2月已將房屋另行出租,認定為守約一方依法行使合同解除權的行為,是符合法律規定的,因為“作為”也是一種民事法律行為,同樣也是當事人真實意思的表示。




