為此，陳光支付檢測費(fèi)800元，后陳光即以租賃房屋存在嚴(yán)重缺陷為由，向萬方提出解除合同的要求。雙方一致確認(rèn)雙方簽署的《上海市房屋租賃合同》，于當(dāng)日解除。聲稱自己并不存在違約行為，且陳光實(shí)際居住該房屋使用時(shí)間已滿二個(gè)月，表示不同意雙倍返還租金及承擔(dān)環(huán)境檢測費(fèi)。審理中，根據(jù)雙方的申請(qǐng)法院委托上海房屋質(zhì)量檢測站，對(duì)該租賃房屋室內(nèi)空氣污染物進(jìn)行檢測。2008年11月13日上午，房屋質(zhì)量檢測站會(huì)同陳光、萬方至該房屋現(xiàn)場開窗通風(fēng)及采樣，萬方在廚房地上發(fā)現(xiàn)盛放不明液體的瓶子和鐵桶各一只，當(dāng)即提出異議并拍照。房屋質(zhì)量檢測站經(jīng)過討論研究后，決定采納萬方的意見。關(guān)于房屋空氣質(zhì)量不合格引發(fā)的租賃糾紛的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

紅紅火火的上海房屋租賃市場，眼下已占到購買房屋數(shù)量總額的五成以上，新上海人、國外來滬人員、年輕的白領(lǐng)和來滬打工者等各階層成員是租賃市場的主力。但也應(yīng)該看到近年來，因房屋租賃引起的訴訟糾紛，逐漸成為了法院房屋類受案大幅增長的重要因素之一。

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什么情況下房屋租賃合同無效

房屋租賃合同范本

從2008年全年上海靜安法院收案統(tǒng)計(jì)看，房屋類糾紛案件為559件，占全部民事收案的11%，其中涉及房屋租賃案件為154件，占到房屋類糾紛案件的28%。房屋類糾紛案件租賃糾紛除了因承租價(jià)格或一方提前終止外，承租雙方因租賃房屋室內(nèi)空氣污染是否超標(biāo)，也成為了法院訴訟熱點(diǎn)。近日，上海靜安法院就連續(xù)審結(jié)了二起這類案件，盡管最終均判處了租賃合同解除，但涉及租金和保證金爭持卻給租賃一方帶來損失。現(xiàn)將該二起案件逐一揭示，或許對(duì)將要租賃房屋者和出租房屋者是一種啟示。

入住五日突感不適引出退租糾紛

2008年9月5日，市民陳光(化名)與房屋出租人萬方(化名)簽訂《上海市房屋租賃合同》約定，由萬方將本市巨鹿路某號(hào)一處房屋出租給陳光，租賃期限自2008年9月15日至2009年9月14日止，租金每月8000元。每二個(gè)月支付一次先付后住，由陳光于每單月3日前向萬方支付租金。若萬方交付的房屋不符合合同的約定，致使不能實(shí)現(xiàn)租賃目的，或萬方交付的房屋存在缺陷危及陳光安全的，陳光可書面通知萬方解除合同，萬方應(yīng)向陳光按月租金的二倍支付違約金，雙方還確認(rèn)該租賃合同的違約金，為月租金的二倍等內(nèi)容。

合同簽訂當(dāng)日，陳光向萬方支付了16000元，萬方出具“收到16000元整”的收條一張，并將房屋交付給陳光使用。同年9月9日，陳光單方面委托上海同標(biāo)質(zhì)量檢測技術(shù)有限公司，對(duì)租賃房屋室內(nèi)空氣中的甲醛、苯和TVOC進(jìn)行了檢測，結(jié)論為主臥、客臥甲醛項(xiàng)目不符合GB50325-2001《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》(2006版)中I類標(biāo)準(zhǔn)限量要求。為此，陳光支付檢測費(fèi)800元，后陳光即以租賃房屋存在嚴(yán)重缺陷為由，向萬方提出解除合同的要求。2008年11月15日，萬方自行開鎖收回了租賃房屋。雙方一致確認(rèn)雙方簽署的《上海市房屋租賃合同》，于當(dāng)日解除。

2008年10月下旬，陳光向法院起訴稱雙方簽署房屋租賃合同后，就支付了二個(gè)月租金1.6萬元，即收到萬方交付的鑰匙進(jìn)入該系爭房屋，即發(fā)覺室內(nèi)空氣刺鼻，身體感覺明顯不適。經(jīng)委托的室內(nèi)環(huán)境檢測機(jī)構(gòu)檢測，該租賃房屋的多間屋子甲醛限量超標(biāo)，明顯不符合民用建筑工程室內(nèi)污染物標(biāo)準(zhǔn)。由于該房屋存在嚴(yán)重缺陷，租賃合同已無法履行，遂請(qǐng)求法院判令解除雙方簽署《上海市房屋租賃合同》，雙倍返還已付租金3.2萬元并承擔(dān)房屋室內(nèi)環(huán)境檢測費(fèi)800元。

法庭上，萬方認(rèn)可陳光所述，認(rèn)為已按約履行了交付房屋的義務(wù)，對(duì)陳光提供的《檢測報(bào)告》是單方面聘請(qǐng)的檢測機(jī)構(gòu)所出具，自己并不知情，該檢測報(bào)告不能作為確認(rèn)租賃房屋存在空氣質(zhì)量問題依據(jù)。因陳光堅(jiān)持要求解除合同，自己迫于無奈才同意收下了鑰匙，在2008年11月15日自行收回了該房屋。聲稱自己并不存在違約行為，且陳光實(shí)際居住該房屋使用時(shí)間已滿二個(gè)月，表示不同意雙倍返還租金及承擔(dān)環(huán)境檢測費(fèi)。

審理中，根據(jù)雙方的申請(qǐng)法院委托上海房屋質(zhì)量檢測站，對(duì)該租賃房屋室內(nèi)空氣污染物進(jìn)行檢測。2008年11月13日上午，房屋質(zhì)量檢測站會(huì)同陳光、萬方至該房屋現(xiàn)場開窗通風(fēng)及采樣，萬方在廚房地上發(fā)現(xiàn)盛放不明液體的瓶子和鐵桶各一只，當(dāng)即提出異議并拍照。房屋質(zhì)量檢測站人員在瓶子和鐵桶移至室外，按規(guī)定關(guān)閉門窗后進(jìn)行采樣。事后，萬方向房屋質(zhì)量檢測站提交《申請(qǐng)書》，認(rèn)為不明液體在房屋內(nèi)長期存放對(duì)檢測會(huì)產(chǎn)生不利影響，要求開窗通風(fēng)一段時(shí)間后再進(jìn)行檢測。房屋質(zhì)量檢測站經(jīng)過討論研究后，決定采納萬方的意見。但是經(jīng)過法院釋明，陳光則以檢測時(shí)間已被耽擱以及該房屋被萬方收回后環(huán)境條件已經(jīng)改變?yōu)橛桑炔煌庥煞课葙|(zhì)量檢測站重新采樣檢測，也不同意更換其他有資質(zhì)的單位進(jìn)行采樣檢測。

根據(jù)陳光申請(qǐng)，法院還于2008年12月8日前往同標(biāo)公司調(diào)取認(rèn)量認(rèn)證合格證書，并了解陳光委托檢測情況。答復(fù)是：該公司接受陳光委托后，將檢測要求告知了陳光，并于2008年9月9日至租賃房屋室內(nèi)提取了空氣樣本。該公司聽取了陳光描述的環(huán)境條件，并未在參與采樣前開窗通風(fēng)以及封閉的整個(gè)過程。

案件的爭議焦點(diǎn)：司法檢測未能進(jìn)行的責(zé)任在誰一方?陳光是否有權(quán)以該租賃房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量不合格為由行使合同解除權(quán)?

陳光認(rèn)為，該租賃房屋廚房地上的二桶涂料是萬方裝修后遺留下來的，自己并不知情。且萬方在現(xiàn)場封閉之前二個(gè)半小時(shí)已經(jīng)將涂料拿出了房屋，市房屋質(zhì)量檢測站在雙方簽字確認(rèn)的情況下進(jìn)行的采樣，整個(gè)采樣過程是合法有效的，萬方無權(quán)要求停止對(duì)該采樣檢測。而自己曾委托的同標(biāo)公司，同樣具有空氣質(zhì)量檢測資質(zhì)，雖然在檢測時(shí)萬方?jīng)]有到場，但檢測報(bào)告仍是合法有效的，在該檢測報(bào)告中顯示甲醛超標(biāo)，對(duì)人體健康存在危害，租賃房屋不能達(dá)到居住目的，據(jù)此自己提出解除租賃合同，符合法律規(guī)定。

萬方則認(rèn)為，陳光提交《檢測報(bào)告》的檢測機(jī)構(gòu)系單方面聘請(qǐng)的，檢測時(shí)自己卻沒有在現(xiàn)場監(jiān)督，故該份檢測報(bào)告不具有法律效力。在此基礎(chǔ)上，雙方共同申請(qǐng)由法院委托有資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測，但在檢測時(shí)卻發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)有二桶散發(fā)濃重氣味的不明液體，房屋質(zhì)量檢測站成員也同意在通風(fēng)一段時(shí)間后再作檢測，卻遭到了陳光拒絕。考慮到陳光沒有履行合同的誠意，同意解除合同，但不同意陳光的其他訴訟請(qǐng)求。

法院認(rèn)為，陳光在訴前自行委托同標(biāo)公司對(duì)承租房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測，并沒有與萬方達(dá)成一致意見。雖然檢測單位同標(biāo)公司具有認(rèn)量認(rèn)證資格，能夠?qū)κ覂?nèi)環(huán)境出具評(píng)估檢測報(bào)告，但從檢測單位提取該房屋室內(nèi)空氣樣本的程序來看，整個(gè)采樣過程萬方?jīng)]有在場，檢測單位亦沒有對(duì)采樣前該房屋內(nèi)空氣通風(fēng)及房門關(guān)閉情況全程監(jiān)督，無法對(duì)該采樣提取空氣樣本、當(dāng)日房屋通風(fēng)及封閉是否符合檢測程序要求和室內(nèi)空氣污染源做出確切判斷。陳光提交的《檢測報(bào)告》是單方面在訴前委托形成，缺乏必要的見證，法院無法確認(rèn)證明效力。

法院還認(rèn)為，在訴訟中雙方都提出了司法檢測申請(qǐng)，但在檢測當(dāng)天在租賃房屋內(nèi)發(fā)現(xiàn)二桶不明液體，萬方提出異議后，檢測單位有權(quán)根據(jù)技術(shù)規(guī)范的要求決定是否采納該異議。房屋質(zhì)量檢測站雖然進(jìn)行了采樣，但出于完成工作流程考慮，并非認(rèn)可該采樣符合檢測要求。采樣當(dāng)天，該租賃房屋尚在陳光掌控之下，房屋內(nèi)存在不明液體導(dǎo)致檢測無法正常進(jìn)行的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定在陳光一方。陳光既不愿意在開窗通風(fēng)一段時(shí)間后重新采樣檢測，也不同意更換其他有資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)重新采樣檢測，致使案件爭議的事實(shí)無法通過司法鑒定結(jié)論予以認(rèn)定，陳光應(yīng)對(duì)該事實(shí)承擔(dān)舉證不能的法律后果。該案因陳光擅自提出退租，造成租賃合同提前解除，責(zé)任在于陳光。考慮到萬方在2008年11月15日自行收回了租賃房屋，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同從該日起因陳光擅自退租而提前解除。陳光所支付的1.6萬元，恰好用于支付租賃期間二個(gè)月的租金，即從2008年9月15日至11月14日。陳光要求萬方雙倍返還租金以及承擔(dān)檢測費(fèi)800元，法院判決確認(rèn)雙方租賃合同解除的同時(shí)，還對(duì)陳光之訴均不予支持。[page]

《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》、《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》，哪個(gè)更權(quán)威

有獨(dú)無偶，靜安法院同時(shí)審結(jié)了一起發(fā)生在兩位女性間的房屋租賃糾紛案件，該起案件同樣因租賃房屋空氣中甲醛是否超標(biāo)而引起。2008年7月10日，金薇艷(化名)女士與汪韻(化名)小姐簽訂了《房屋租賃合同》，約定汪韻將位于本市武定路某號(hào)601室房屋出租給金薇艷使用，租賃期限自2008年7月20日至2009年7月19日止，租金每月8000元，租賃保證金為1.6萬元。租賃期間，汪韻保證該房屋及其附屬設(shè)施處于正常的可使用和安全狀態(tài)，非本合同規(guī)定的情況，金薇艷中途退租，汪韻可沒收保證金，保證金不足以支付損失的，金薇艷還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

合同簽訂當(dāng)日，金薇艷支付了一個(gè)月租金8000元。半個(gè)月后，金薇艷又支付了租賃保證金1.6萬元。汪韻則按約將房屋交付給金薇艷使用。

2008年7月30日，金薇艷的丈夫支付空氣檢測費(fèi)800元，委托中科理化環(huán)境分析研究中心(以下簡稱：中科理化中心)，對(duì)租賃的房屋室內(nèi)空氣中的甲醛含量進(jìn)行檢測，結(jié)論為甲醛濃度超過國家《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T18883-2002)。據(jù)此，金薇艷隨即以該租賃房屋居住環(huán)境對(duì)全家健康構(gòu)成威脅為由，向汪韻提出解除合同要求。

同年8月8日，金薇艷將房門鑰匙、門卡及退房通知書交給了汪韻，汪韻出具收據(jù)一張。但金薇艷在要求汪韻退還租金、保證金未果情況下，于2008年9月25日起訴到法院稱，在委托中科理化中心對(duì)租賃房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量進(jìn)行甲醛檢測，該中心出具《檢測報(bào)告》認(rèn)定在該房屋的4個(gè)檢測點(diǎn)甲醛均超過了國家標(biāo)準(zhǔn)的2-3倍。如此居住環(huán)境，對(duì)家庭成員尤其是6歲孩子的健康足以構(gòu)成威脅。在退還給汪韻鑰匙和門卡后，對(duì)方卻不肯將租金及保證金退回，遂請(qǐng)求法院判決解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，退回一個(gè)月租金8000元和租賃保證金1.6萬元及利息，支付空氣檢測費(fèi)800元。

法庭上，汪韻承認(rèn)租賃房屋情況如金薇艷所述，自己亦按約履行了交付房屋的義務(wù)，但租賃合同履行不久，金薇艷就以租賃房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)為由，單方面要求解除租賃合同。認(rèn)為金薇艷提供的《檢測報(bào)告》系單方面聘請(qǐng)檢測機(jī)構(gòu)所出具，自己并不知情，金薇艷卻沒有提供該檢測機(jī)構(gòu)是否具有空氣質(zhì)量檢測的資質(zhì)，僅憑《檢測報(bào)告》，不能作為房屋存在空氣質(zhì)量問題。因金薇艷堅(jiān)持要退還鑰匙，自己只得收下，但自己是不同意解除合同的。收到訴狀副本后，自己已向法院申請(qǐng)委托有資質(zhì)的單位，對(duì)租賃房屋室內(nèi)的空氣進(jìn)行檢測。

2008年11月28日，法院至中科理化中心了解金薇艷委托檢測情況，答復(fù)為：該中心接受對(duì)該租賃房屋檢測委托后，于2008年7月30日在該房屋內(nèi)提取了空氣樣本，聽取了金薇艷方所描述環(huán)境條件，該中心并未參與采樣之前開窗通風(fēng)以及封閉的整個(gè)過程。認(rèn)為《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》是國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，而《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》則是國家推薦性標(biāo)準(zhǔn)，該中心因客戶要求選用了后者。

審理中，在汪韻和金薇艷均在現(xiàn)場監(jiān)督下，經(jīng)法院委托的上海房屋質(zhì)量檢測站對(duì)該租賃房屋室內(nèi)空氣污染物進(jìn)行了檢測，結(jié)論為：室內(nèi)環(huán)境污染物(游離甲醛、苯、氨和TVOC)的濃度符合BG/50325-2001《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》(2006版)中I類民用建筑工程的要求。

案件爭議的焦點(diǎn)：金薇艷能否以租賃房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量不合格，行使合同解除權(quán)?

金薇艷認(rèn)為，委托中科理化中心具有空氣質(zhì)量檢測資質(zhì)，雖然檢測時(shí)未通知汪韻到場，但檢測報(bào)告屬合法有效的。檢測報(bào)告中顯示甲醛超標(biāo)，對(duì)人體健康存在危害，租賃房屋不能達(dá)到居住目的，據(jù)此提出解除合同符合法律規(guī)定。況且，在獲悉租賃房屋況且質(zhì)量不合格后，曾及時(shí)通知了汪韻一方。而汪韻既未在合理時(shí)間內(nèi)提出質(zhì)疑，也未及時(shí)提出共同檢測要求，還接受了退回的鑰匙。強(qiáng)調(diào)經(jīng)法院委托的上海房屋質(zhì)量檢測站的檢測，在檢測環(huán)境及檢測時(shí)間上與自己委托的中科理化中心檢測，所采用的檢測標(biāo)準(zhǔn)不同。中科理化中心采用的《室內(nèi)況且質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》在使用條件和檢測標(biāo)準(zhǔn)上更為嚴(yán)格，是符合人居健康環(huán)境的檢測標(biāo)準(zhǔn)。而上海房屋質(zhì)量檢測站做的檢測不足以****中科理化中心的檢測報(bào)告，房屋甲醛超標(biāo)屬構(gòu)成違約在先，應(yīng)當(dāng)如數(shù)退回租金和保證金，并承擔(dān)所有的檢測費(fèi)用。

而汪韻認(rèn)為，金薇艷提交的《檢測報(bào)告》屬單方面聘請(qǐng)的檢測，檢測時(shí)自己并不在現(xiàn)場監(jiān)督，對(duì)該檢測報(bào)告真實(shí)性不予認(rèn)可。而法院委托的上海房屋質(zhì)量檢測站做檢測時(shí)，訴訟雙方均在現(xiàn)場監(jiān)督。該檢測是公平公正的，檢測結(jié)果證明所提供租賃房屋，空氣質(zhì)量符合國家標(biāo)準(zhǔn)適合居住，表示不同意金薇艷的訴訟請(qǐng)求。

法院認(rèn)為，金薇艷在訴前自行委托中科理化中心，對(duì)租賃房屋室內(nèi)的空氣進(jìn)行了檢測，而并沒有先與汪韻達(dá)成一致意見。雖然檢測單位中科理化中心具有計(jì)量認(rèn)證資格，能夠?qū)κ覂?nèi)環(huán)境出具評(píng)估檢測報(bào)告，但是從檢測單位聽取室內(nèi)空氣樣本的程序看，汪韻并沒有出現(xiàn)在現(xiàn)場監(jiān)督，而聽取空氣樣本當(dāng)日，該租賃房屋通風(fēng)及封閉是否符合檢測程序要求亦無法判斷。

訴訟中，經(jīng)法院委托的檢測單位上海房屋質(zhì)量檢測站所進(jìn)行的檢測，結(jié)論為租賃房屋室內(nèi)空氣中游離甲醛、苯、氨和TVOC的含量均符合國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。鑒于，金薇艷與汪韻已在2008年8月8日交接退回了鑰匙和門卡，辦妥了房屋交接手續(xù)，故根據(jù)合同約定，屬金薇艷中途退租，汪韻可沒收租賃房屋的保證金。考慮到金薇艷已實(shí)際支付了一個(gè)月租金8000元，扣除金薇艷實(shí)際占有使用天數(shù)(2008年7月20日至8月7日)的租金，剩余的3200元應(yīng)予返還給金薇艷，遂法院一審判決雙方的《房屋租賃合同》予以解除，由汪韻返還給金薇艷租金3200元，對(duì)金薇艷其余之訴則不予支持。